第1篇 小區(qū)管理處員工培訓(xùn)方案員工考核獎懲機(jī)制規(guī)定
小區(qū)管理處員工培訓(xùn)方案、員工考核與獎懲機(jī)制
員工培訓(xùn):
為了提高管理水平,采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法,提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平,做到全員培訓(xùn)合格。
1、新招聘人員實(shí)行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),考試合格者留用。
2、保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練,增強(qiáng)安全責(zé)任心。
3、每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍,興行管理經(jīng)驗(yàn)座談會。
4、每季舉行一次全員消防訓(xùn)練,學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法,并舉行消防演習(xí),要求人人達(dá)標(biāo)。
5、定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力,熟練掌握在發(fā)生火警,治安案件等情況下應(yīng)急處理方法,并舉行消防演習(xí),要求從從達(dá)標(biāo)。
6、每年組織現(xiàn)市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)
7、有計(jì)劃的安排維修,綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造,以確保員工的整體文化素質(zhì)。
8、定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn),引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù),提高工作效率。
培訓(xùn)目標(biāo):
1、確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上;
2、新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%;
3、管理人員持證上崗率100%
4、特殊工種人員持證上崗率100%
5、員工年度培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。
培訓(xùn)方式:
自學(xué);自辦培訓(xùn)班;外派學(xué)習(xí)培訓(xùn);理論研討或?qū)ｎ}討論;參觀學(xué)習(xí);崗位輪訓(xùn)。除上述培訓(xùn)項(xiàng)目外,我們還將針對本小區(qū)的實(shí)際情況,對物業(yè)服務(wù)管理中心員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn):
火警應(yīng)變;電力故障,上、下水管道爆破;雷暴和臺風(fēng);百法聚集滋事,處理可服物體與恐嚇電話;處理本小區(qū)客戶投訴;違例或遺棄車輛;收獲財物。
員工考核與獎懲:
1、錄用與考核
(1)錄用:根據(jù)我公司的人員編制、用工條件,經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)物業(yè)服務(wù)管理中心培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核,試用3個月。
(2)考核:考核檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段,我公司制訂了一系列的考核制度和實(shí)施辦法:
a、簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書,考核整體目標(biāo)完成情況。
b、每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核,根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲?？己寺?00%,年淘汰率5%,崗位輪換率10%。
c、對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試,經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核,考核率100%。
d、培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后,對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。
e、對物業(yè)服務(wù)管理中心主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議,根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘和調(diào)換。
2、淘汰機(jī)制
在實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運(yùn)作,結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,貫徹實(shí)施淘汰機(jī)制,提高管理服務(wù)水平。
第2篇 住宅小區(qū)管理處應(yīng)急分隊(duì)方案-5
一、目的:為了加強(qiáng)對小區(qū)突發(fā)緊急事件的防范應(yīng)急能力,更有效的及時對突發(fā)緊急事件的應(yīng)急處理,成立**家園應(yīng)急快速反應(yīng)分隊(duì)。
二、職責(zé):管理處經(jīng)理為應(yīng)急快速反應(yīng)分隊(duì)總指揮。
安全主辦、客戶服務(wù)主辦為副總指揮。
全體安全員為快速反應(yīng)分隊(duì)成員。
三、方法和過程控制:
3.1、當(dāng)指揮中心、客戶服務(wù)中心或其他人員接到報警信息時,應(yīng)立即通知管理處經(jīng)理、安全主辦并做好相應(yīng)的應(yīng)急措施。
3.2、指揮中心確認(rèn)報警信息后迅速作出反應(yīng),及時按響安全班緊急集合信號,迅速召集全體安全員。
3.2.1、立即將詳細(xì)情況通報值班各崗位封鎖控制小區(qū)各出入口、外圍墻。
3.2.2、密切監(jiān)視閉路監(jiān)控系統(tǒng)、做好錄相、注視小區(qū)動態(tài),注意安全防范報警信號。
3.2.3、配合搜索組把電梯迫降到底層。
3.3、封鎖組:當(dāng)班班長負(fù)責(zé)組織當(dāng)班人員對各出入口以及現(xiàn)場的封鎖。
3.3.1、**2號、6號崗負(fù)責(zé)進(jìn)出人員、車輛控制及東面、南面的圍墻封鎖。
3.3.2、**3號崗負(fù)責(zé)對小區(qū)北面、西面的圍墻封鎖。
3.3.3、**4號崗負(fù)責(zé)假山處至南大門的圍墻封鎖。
3.3.4、**8號崗負(fù)責(zé)內(nèi)庭院單元門關(guān)閉等整體情況,加強(qiáng)各出入口的攔截、封鎖工作。
3.3.5、**5號崗負(fù)責(zé)關(guān)閉車庫門禁,對車庫進(jìn)行封鎖,并協(xié)助2號崗對東面圍墻和南面圍墻進(jìn)行封鎖。
3.4、攔截組:由未當(dāng)班一名班長、兩名未當(dāng)班2號崗、3號崗組成。
攔截組接到中心報警信號在班長的帶領(lǐng)下立即帶上裝備到達(dá)指定位置負(fù)責(zé)攔截任務(wù),攔截組將小區(qū)庭院攔截分開成a區(qū)、b區(qū)(1號樓為a區(qū)、2號樓為b區(qū))進(jìn)行攔截工作。
兩名2號崗帶上裝備分別負(fù)責(zé)對負(fù)一層車庫a、b區(qū)各通道口的攔截。
兩名3號崗帶上裝備分別負(fù)責(zé)對負(fù)二層車庫a、b區(qū)各通道口的攔截。
班長負(fù)責(zé)內(nèi)庭院a、b區(qū)的攔截任務(wù)。
3.5、搜索組:由一名未當(dāng)班班長和其他未當(dāng)班人員組成。
搜索組接到中心報警信號后在班長的帶領(lǐng)下立即帶上裝備到達(dá)指定位置負(fù)責(zé)進(jìn)行搜索任務(wù),搜索組根據(jù)小區(qū)的建筑情況將小區(qū)分開成a區(qū)、b區(qū)(1號樓為a區(qū)、2號樓為b區(qū)),根據(jù)現(xiàn)場情況進(jìn)行地毯式搜索。
不當(dāng)班的兩名中心崗分別負(fù)責(zé)1單元、2單元從樓頂至車庫的搜索。
不當(dāng)班的兩名4號崗分別負(fù)責(zé)3單元、4單元從樓頂至車庫的搜索。
不當(dāng)班的兩名5號崗分別負(fù)責(zé)5單元、6單元從樓頂至車庫的搜索。
不當(dāng)班的兩名6號崗分別負(fù)責(zé)7單元、8單元從樓頂至車庫的搜索。
不當(dāng)班的兩名8號崗分別負(fù)責(zé)9單元、10單元從樓頂至車庫的搜索。
當(dāng)搜索組搜索1號樓時,攔截組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕。
當(dāng)搜索組搜索2號樓時,搜索組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕;若案發(fā)現(xiàn)場有受傷者,要及時協(xié)助救護(hù)傷者,并保護(hù)好現(xiàn)場。
3.6、各組人員在這個整個緊急事件的處理過程中隨時與指揮中心保持通信聯(lián)系,及時匯報各組的搜索、攔截、搶救等進(jìn)展情況。
第3篇 小區(qū)車輛管理方案-10
小區(qū)車輛管理方案(十)
1、遵守交通管理規(guī)定,愛護(hù)小區(qū)的道路、公用設(shè)施,不亂停放車輛,外來車輛未經(jīng)允許不得駛?cè)搿?/p>
2、業(yè)主車輛出入小區(qū)要出示出入證,外部車輛出入小區(qū)時,司機(jī)應(yīng)配合門崗填寫臨時出入證,由值班員履行登記手續(xù)。
3、小區(qū)內(nèi)車輛行駛停放要服從管理人員指揮,注意前后左右車輛安全,在規(guī)定位置停放。
4、非業(yè)主車輛不得在停放在小區(qū)過夜,若臨時滯留必須停放在指定臨時車位。
5、嚴(yán)禁在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛。(機(jī)動和臨時車輛只能停放在指定位置,非機(jī)動車輛必須放在指定的停車場)
6、非機(jī)動車輛必須按規(guī)定的位置停放,嚴(yán)禁在消防通道及樓宇內(nèi)隨意停放。
7、凡因不遵守車輛停放規(guī)定而造成車輛損傷或遺失,后果自負(fù)。
8、車輛進(jìn)入小區(qū),司機(jī)必須減速行駛,禁止鳴喇叭,注意往來車輛及行人安全。機(jī)動車輛時速不得超過5公里,嚴(yán)禁超車。
9、停放好車輛后,必須鎖好車門,調(diào)好防盜系統(tǒng)警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品須隨身帶走。
10、進(jìn)入車輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。
11、不準(zhǔn)碾壓綠化土地,不準(zhǔn)損壞路牌和各類標(biāo)識,不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施
12、車輛帶貨駛離小區(qū),必須有相應(yīng)證明,屬貴重、大件物品或搬家物品,必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù),方可放行。
13、除執(zhí)行任務(wù)的車輛(消防車、警車、救護(hù)車)外,其它車輛一律按本制度執(zhí)行。
第4篇 新城小區(qū)消防安全管理方案
1 消防演習(xí)方案
消防演習(xí)方案
一、訓(xùn)練課目:消防演習(xí)
二、組織:fh新城管理出護(hù)衛(wèi)隊(duì)
三、目的:通過訓(xùn)練使大家了解火災(zāi)突發(fā)事件的處理程序,熟練掌握消防技能,為今后的實(shí)踐打下良好的基礎(chǔ)。
四、內(nèi)容:模擬演練(因施工人員將未滅煙頭棄于裝修垃圾堆放點(diǎn)所引發(fā)的火災(zāi)撲救)。
五、演習(xí)要求:每個隊(duì)員在實(shí)施過程中,能服從命令,聽從指揮,高度重視此次演習(xí)的必要性。
六、實(shí)施方法:訓(xùn)練由護(hù)衛(wèi)主管組織,以護(hù)衛(wèi)隊(duì)員為主,其它部門輔助共同實(shí)施。
七、地點(diǎn):
八、時間:
九、注意事項(xiàng):
1、提前一天通知相關(guān)部門及業(yè)主(住戶)。
2、預(yù)防演習(xí)中可能發(fā)生的意外。
3、演習(xí)期間會造成短暫交通堵塞,停車場無法正常運(yùn)作;當(dāng)值護(hù)衛(wèi)員應(yīng)臨時做好車主的解釋工作。
十、器材:滅火器4個、消防栓4個、水帶6條、消防頭盔2個、消防服2 件、對講機(jī)13部、醫(yī)藥箱1個。
實(shí)施過程:
a)當(dāng)值護(hù)衛(wèi)班長及主管接地下車庫護(hù)衛(wèi)員緊急報告:'巡查中發(fā)現(xiàn)2號樓前裝修垃圾堆放點(diǎn)發(fā)生火災(zāi),燃燒物較多,火勢兇猛,請求支援。'
b)護(hù)衛(wèi)主管接報后,迅速通知監(jiān)控中心發(fā)布信息至相關(guān)部門,并要求啟動報警系統(tǒng);臨時下達(dá)命令至當(dāng)值護(hù)衛(wèi)08崗禁止車輛進(jìn)入車場(特種車輛例外);與此同時緊急集合護(hù)衛(wèi)隊(duì)待命,人員帶好必備器材在指定地點(diǎn)與其它部門義務(wù)消防員會合。護(hù)衛(wèi)班長接報后迅速協(xié)同巡邏崗趕到第一現(xiàn)場證實(shí)火情,根據(jù)火情大小判定是否需要致電'119'報警(在此只采取無須消防部門支持的訓(xùn)練),并在力所能及的情況下采取相應(yīng)措施控制火勢的進(jìn)一步發(fā)展。
c)人員集中后,由護(hù)衛(wèi)主管作簡短動員,而后根據(jù)暫定的消防架構(gòu)(見附圖)由護(hù)衛(wèi)主管赴現(xiàn)場指揮滅火,各班組長迅速帶領(lǐng)各班組隊(duì)員按分工各行其責(zé)。
第一組:滅火組迅速趕到第一現(xiàn)場連接好消防水帶,打開消防栓進(jìn)行滅火。
第二組:疏散救援組迅速疏散現(xiàn)場閑雜人員,并指揮其從安全通道有序離開,保證火災(zāi)現(xiàn)場除工作人員以外無他人逗留;與此同時對鄰近可能危及的車輛采取相應(yīng)保護(hù)措施。
第三組:現(xiàn)場警戒組負(fù)責(zé)對有可能通往現(xiàn)場的出入口進(jìn)行警戒,防止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場,確保道路暢通無阻,防止不法分子混亂之際行兇作案。
第四組:救護(hù)組負(fù)責(zé)火災(zāi)中受傷人員的搶救及往返醫(yī)院的護(hù)送。
另:機(jī)動人員(當(dāng)值巡邏員)協(xié)助其他各組的工作,安排人員在主要路口迎接消防車/救護(hù)車的到來;并擔(dān)任交通聯(lián)絡(luò)工作。
演習(xí)人員詳細(xì)安排:
指揮:
第一組:滅火組組長:
組員:
第二組:疏散救援組組長:
組員:
第三組:安全防護(hù)組組長:
組員:
第四組:救護(hù)組組長:
組員:
第五組:后勤保障組組長:
組員
消防組織機(jī)構(gòu)圖
消防責(zé)任人
管理處經(jīng)理
部門消防負(fù)責(zé)人
各部門主管(負(fù)責(zé)人)
各班組消防負(fù)責(zé)人
各班組長
義務(wù)消防隊(duì)員
全體員工
2 滅火應(yīng)急方案
fh新城管理處滅火應(yīng)急方案
fh新城管理處根據(jù)本小區(qū)入伙裝修期間實(shí)際情況,特制定本滅火應(yīng)急方案。
一.滅火應(yīng)急方案的內(nèi)容:
1.接警:消防中心中央報警控制屏接到樓層,地下室的探測器。
以及住戶報警或手報報警信號后,立即用對講機(jī)通知就近護(hù)衛(wèi)員持手持式滅火器到報警地點(diǎn)進(jìn)行查看,確認(rèn)是火警還是誤報。
2.召集:如護(hù)衛(wèi)員到現(xiàn)場確認(rèn)是火災(zāi)后,立即用對講機(jī)通知監(jiān)控中心以及護(hù)衛(wèi)帶班班長,由護(hù)衛(wèi)帶班班長集合所有護(hù)衛(wèi)員到現(xiàn)場進(jìn)行救火,同時消防中心通知技工班相關(guān)主管、管理處經(jīng)理到場。
3.通報:消防中心用消防廣播通報,安撫并引導(dǎo)住戶及人員通過消防通道向樓下疏散,同時拔打119向公安消防部門通報。現(xiàn)場查看的護(hù)衛(wèi)員要及時的進(jìn)行救火,如火情一時控制不了,就應(yīng)負(fù)責(zé)著火現(xiàn)場相鄰住戶敲門通報并把住戶從消防通道迅速向樓下疏散。地下停車場火災(zāi)則用消防廣播通知,同時關(guān)下防火卷簾門,進(jìn)行防火隔離。
4.疏散:消防隊(duì)員(由護(hù)衛(wèi)、技工組成)迅速趕到該樓大堂,按下電梯消防鈕,客梯迫降,消防梯投入運(yùn)行,乘梯到發(fā)火現(xiàn)場,技工到現(xiàn)場后應(yīng)立即關(guān)閉該戶電源以及該單元燃?xì)夤芸傞y,其余人員負(fù)責(zé)著火層及上、下層人員的疏散。對受傷人員進(jìn)行搶救并通過消防通道或消防電梯轉(zhuǎn)移到安全位置。
5.滅火:打開消火栓箱,安裝水帶水槍,啟動消火栓泵進(jìn)行滅火(小的火情,可用干粉滅火器、1211滅火器直接撲滅),地下室用拖動式滅火器或接消火栓對發(fā)火點(diǎn)進(jìn)行撲救。技工在消防泵房現(xiàn)場守護(hù),監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行。
6.警戒:管理處經(jīng)理、主管指揮義務(wù)消防員對火災(zāi)區(qū)周圍警戒,
指揮無關(guān)人員、車輛撤離現(xiàn)場,同時打開小區(qū)消防通道門,迎接消防車到來。
7.救護(hù):通知鄰近醫(yī)院前來搶救,通知公司辦公室派車到現(xiàn)場。
二、人員編制:
1.救火組:由護(hù)衛(wèi)隊(duì)員組成(3-5人)主要負(fù)責(zé)對火場進(jìn)行滅救。
2.疏散組:由技工和護(hù)衛(wèi)隊(duì)員組成(3-5人)主要負(fù)責(zé)對火場周圍的人員以及傷員進(jìn)行救護(hù)。
3.后勤組:由技工和護(hù)衛(wèi)隊(duì)員組成(3-10人)主要負(fù)責(zé)對火場周圍實(shí)施警戒以及救火器材的補(bǔ)給和保障設(shè)備的正常運(yùn)行。
三、流程圖:
接警--誤報--召集--通報--疏散--滅火--警戒--救護(hù)--善后處理、總結(jié)
3 存在的隱患分析及整改設(shè)想(現(xiàn)物業(yè)公司還未進(jìn)駐)
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識,也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。
(一)'禮賓助理'服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、'助理'傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任,過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎金或辭退;
(1)對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時限:情節(jié)一般的,不超過半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現(xiàn)場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項(xiàng)目,不超過半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財產(chǎn)安全的,及時處理,處理人員到現(xiàn)場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達(dá)處理時間不超過8小時。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時限:
(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過30分鐘。
(2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無法落實(shí),不超過30分鐘回復(fù)對方。
(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過規(guī)定的時限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
第6篇 嘉城小區(qū)年度重大環(huán)境因素管理方案
新城小區(qū)年度重大環(huán)境因素管理方案
管理處:fh新城 時間:20**.4
序號環(huán)境因素
(現(xiàn)狀)目標(biāo)指標(biāo)控制措施負(fù)責(zé)人進(jìn)度要求檢查人完成情況
1 裝修期間發(fā)生的垃圾裝修階段達(dá)到園區(qū)衛(wèi)生干凈衛(wèi)生日產(chǎn)日清保安監(jiān)管,要求合作單位積極配合每天清理
2 綠化施工垃圾現(xiàn)場清潔衛(wèi)生日產(chǎn)日清保安監(jiān)管,要求合作單位積極配合每天清理
3 裝修施工噪音非裝修施工時間禁止噪音施工業(yè)主裝修噪音投訴1%保安加大巡邏力度,做好裝修宣傳每天保安裝修巡查不少于2次
4 小區(qū)廢舊電池的處理配備廢舊電池回收桶,向小區(qū)業(yè)主和居民宣傳
5 生活垃圾廚房垃圾達(dá)到環(huán)保要求垃圾分類配備分類垃圾桶,向小區(qū)居民宣傳,垃圾處理達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)每天清理
6 商業(yè)產(chǎn)生的廢棄物達(dá)到環(huán)保要求每周檢查兩次配備垃圾分類設(shè)施,向商戶做環(huán)保宣傳每天清理
7 周邊施工對施工達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)同施工簽訂環(huán)保協(xié)議同施工簽訂環(huán)保協(xié)議,設(shè)立專門負(fù)責(zé)人
第7篇 小區(qū)早期介入及入住管理方案
新城小區(qū)早期介入及入住管理方案
1營銷配合方案
為使業(yè)主在購房的過程中就能夠感受物業(yè)管理的質(zhì)素,項(xiàng)目前期介入人員將在前期介入期配合售樓部開展如下工作:
a.配合售樓部受理物業(yè)管理咨詢,同時對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的培訓(xùn);對銷售人員的各項(xiàng)承諾文書從物業(yè)管理視角予以審核,避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛。
b.高標(biāo)準(zhǔn)做好售樓中心、樣板間、停車場和室外廣場的保潔及花圃綠化的管理工作;
c.提供售樓中心、樣板間和室外廣場的安全護(hù)衛(wèi)以及車輛停放的疏導(dǎo)、指引服務(wù);
d.做好售樓中心、樣板間的設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。
f.開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查
業(yè)主需求是我們提供服務(wù)的重要依據(jù),項(xiàng)目前期介入人員將在銷售部門的幫助下,在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查,以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求,并對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,以此對客戶服務(wù)體系進(jìn)行精心設(shè)計(jì),確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),使今后的物業(yè)管理工作更加貼進(jìn)業(yè)主。同時,與開發(fā)商共同舉辦準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動,集中收集、了解業(yè)主反饋的信息。
2早期介入工作計(jì)劃
第一篇組建前期介入小組及工作標(biāo)準(zhǔn)
一、自20**年8月7日開始派駐專職工程師到現(xiàn)場,視工作需要公司顧問小組不定期介入物業(yè)在建工地,在尊重原有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,對在建房屋從業(yè)主使用角度提出合理的建議供開發(fā)商參考;
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
(1)為開發(fā)商提供合同約定內(nèi)關(guān)于前期介入的服務(wù)項(xiàng)目。
(2)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和工程師每周不定期到現(xiàn)場,關(guān)注項(xiàng)目在建情況,開展必要的可行性工作;
(3)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及配套情況,向開發(fā)商提供《物業(yè)建議書》,建議需合理、實(shí)用,尊重原有設(shè)計(jì),充分利用現(xiàn)有資源。
(4)為項(xiàng)目接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作,按照接管驗(yàn)收要求準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的資料。
(5)為管理處入伙做好準(zhǔn)備。
(6)做好與外部公共關(guān)系的聯(lián)系。
(6)每周不定期與開發(fā)商溝通,對需配合工作在開發(fā)商要求時限內(nèi)提前完成。
第二篇fh新城工作計(jì)劃
(20**年8月5日至10月20日)
人員到位時間及工作職責(zé)
崗位人員配備到位時間工作范圍及職責(zé)備注
項(xiàng)目經(jīng)理1人20**年8月5日全面負(fù)責(zé)現(xiàn)已到位
客服主任人20**年9月1日配合項(xiàng)目經(jīng)理工作
財務(wù)1人20**年10月8日小區(qū)財務(wù)工作
護(hù)衛(wèi)主管1人2006年10月8日小區(qū)公共秩序
技工5名2006年9月1日小區(qū)的日常維修、維保跟蹤、一戶一驗(yàn)
一期所有崗位人員2006年10月8日按計(jì)劃定編
fh新城小區(qū)工作計(jì)劃
工程組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間
1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2確定物業(yè)辦公用房,編制辦公室裝修計(jì)劃,包括:管理處辦公室、客戶服務(wù)中心、員工宿舍、員工食堂等確定選址、裝修效果圖、裝修施工期、辦公設(shè)施配備。
3編制房屋接管驗(yàn)收計(jì)劃1、與開發(fā)商工程協(xié)調(diào),確定接管驗(yàn)收及遺留問題等處理的流程、責(zé)任人、時間、辦法等
2、各種接管驗(yàn)收表格及接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)的編制。
3、對小區(qū)施工進(jìn)行跟進(jìn),主要了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施整體情況,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能等;熟悉水、電、氣、消防等管道線路鋪設(shè)位置及走向。
4、確定接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組和對驗(yàn)收小組人員進(jìn)行專業(yè)分組、任務(wù)分配。
5、確定接管驗(yàn)收所需人力配置計(jì)劃、物料準(zhǔn)備計(jì)劃、驗(yàn)收日程安排。
6、對驗(yàn)收小組成員分別進(jìn)行理論培訓(xùn)和實(shí)操培訓(xùn)。統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工作方法等。
7、接管驗(yàn)收不合格工程問題的處理
4制定本項(xiàng)目的物質(zhì)、工具配備計(jì)劃結(jié)合物業(yè)管理方案及實(shí)際工作編寫計(jì)劃報公司
5新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
6編制二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)包括:裝修申請、裝修方案、裝修注意事項(xiàng)、二次裝修竣工驗(yàn)收。
7編制二次裝修巡查要點(diǎn)1、巡查方法(分為安全巡查和工程巡查)
2、裝修巡查頻次
3、裝修巡查要求、
4、注意事項(xiàng)(大廈公共設(shè)施方面、文明施工方面、裝修安
全方面、住戶室內(nèi)裝修方面)
8編制二次裝修驗(yàn)收要點(diǎn)1、影響大廈外觀的情況
2、墻體改動的情況
3、管線變動的情況
4、孔洞改動情況
9編制裝修垃圾清運(yùn)管理方案1、電梯的管理
2、樓層的管理
小區(qū)標(biāo)識(vi)的制作
1、名稱標(biāo)識(路名牌、棟號牌、樓層牌、房間牌、形象牌、宣傳欄等)
2、警示標(biāo)識(消防疏散批示牌、安全標(biāo)識通告牌等)
3、指示標(biāo)識(指路牌、導(dǎo)向牌等)
4、示意標(biāo)識(電梯使用注意事項(xiàng)等)
5、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(設(shè)備名稱牌、狀態(tài)牌等)
6、綠化標(biāo)識(品名牌、溫馨提醒牌等)
11編制生活垃圾收集方案1、利用分類收集垃圾桶和廢電池回收箱,倡導(dǎo)環(huán)保生活方式,為達(dá)到iso14000標(biāo)準(zhǔn)做好硬件建設(shè)。
2、室外適當(dāng)位置配置分類垃圾收集桶。
3、垃圾從樓層收下樓后應(yīng)在合適的位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站,同時提供垃圾收集車存放位置。
13停車場管理系統(tǒng)小區(qū)竣工時,應(yīng)確保各類停車場設(shè)施得到完善,包括減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等,以上均應(yīng)符合福州交通行政主管部門的要求。
14設(shè)置信報箱在各單元設(shè)置統(tǒng)一的信報箱,信報箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。
15供水、電、氣、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等辦理情況咨詢書面形式,落實(shí)地址、電話、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
16選定裝修垃圾堆放處提前設(shè)置好裝修垃圾公共堆放點(diǎn),要求用塑料布圍起來,安裝'裝修垃圾公共堆放點(diǎn)'標(biāo)識,安裝'裝修垃圾公共堆放點(diǎn)'導(dǎo)引牌。
16跟蹤現(xiàn)有的工程遺留問題。
fh新城工作計(jì)劃
客戶服務(wù)中心(責(zé)任人:客服主任)
序號工作內(nèi)容
目標(biāo)值工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間
1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等公司。
2編制入伙方案入伙工作人員的配置及工作職責(zé):
3編制和印制入伙資料《業(yè)主公約》、《居家指引》、《房屋裝修申請表》、《業(yè)主基本情況表》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《委托銀行收款協(xié)議》、《業(yè)主房屋驗(yàn)收單》、《裝修審批要點(diǎn)》、《入伙手伙辦理流程單》、《房屋裝修許可證》、《施工人員臨時出入證》、《放行條》、《裝修施工人員登記表》等資料。
4編制入伙須知及入伙流程圖1、入伙手續(xù)辦理地點(diǎn)和時間:
2、業(yè)主需要向驗(yàn)資組提供的資料
3、向驗(yàn)資組交驗(yàn)資料:
4、業(yè)主領(lǐng)取的物品:《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》、門禁對講機(jī)等物品
5、驗(yàn)房手續(xù)辦理;
6、裝修手續(xù)辦理流程
5準(zhǔn)備各類房屋的平面圖,并標(biāo)明梁、柱、剪力墻等不能改動的位置
6與發(fā)展商聯(lián)系提供業(yè)主名冊、聯(lián)系電話等相關(guān)資料。
7牽頭制定入伙的收費(fèi)類型、標(biāo)準(zhǔn)等
8設(shè)立入伙辦理咨詢點(diǎn)與開發(fā)商工程部、監(jiān)理公司三方共同組成咨詢小組,負(fù)責(zé)對入伙業(yè)主的現(xiàn)場咨詢;
10制作入伙資料的填寫樣板并貼在白板上公示
11新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
12與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)落實(shí)入伙前期施工及工程進(jìn)度、與開發(fā)商之間的接口
fh新城工作計(jì)劃
客服組(責(zé)任人:客服助理)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間
1根據(jù)各項(xiàng)目組的實(shí)際核定人數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘確定人數(shù),審批后,提前到位。
2制定《職員薪酬體系執(zhí)行辦法》制定相應(yīng)的文件,報批后執(zhí)行。
3制定相關(guān)崗位服裝款式、數(shù)量等方案確保入伙前服裝到位
4入伙場地布置1、確定入伙場地
2、入伙祝賀標(biāo)語的橫幅制作
3、車輛、桌椅板凳、就餐、照相、錄相的安排
4、噴繪制作二次裝修須知及二次裝修審批要點(diǎn)看板
5、噴繪制作入伙須知、入伙流程圖、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)看板、竣工驗(yàn)收備案表
5制定《物質(zhì)購置計(jì)劃》督促各項(xiàng)目上報,安排采購,確保入伙。
6落實(shí)職員的食宿安排根據(jù)人員招聘等情況安排。
7制定推動管理處員工的培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)各項(xiàng)目上報情況組織培訓(xùn)。
8印制名片、工牌等
9聯(lián)系確定滅火器的購買標(biāo)準(zhǔn)
10臨時裝修材料的攤點(diǎn)設(shè)置
11二次裝修垃圾的分包方確定
提前設(shè)置好'砂子、水泥堆放點(diǎn)'和標(biāo)識,并公示價格
fh新城工作計(jì)劃
環(huán)境組(責(zé)任人:)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間
1制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
2新聘人員及員工的接管驗(yàn)收及入伙等培訓(xùn)工作制定方案(時間、課題、講授人)
3入伙前拓荒清潔
fh新城工作計(jì)劃
護(hù)衛(wèi)組(責(zé)任人:護(hù)衛(wèi)主管)
序號工作內(nèi)容工作明細(xì)事項(xiàng)完成時間
1fh新城的接管保安公司按預(yù)算派護(hù)衛(wèi)員
2制定本項(xiàng)目組的人員配備方案包括人數(shù)、工種、崗位分布等報公司。
3人員軍訓(xùn)、知識培訓(xùn)等制定方案(時間、課題、講授人)
4物質(zhì)裝備根據(jù)計(jì)劃物質(zhì)裝備逐步到位
a.公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收
為了使fh新城設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作有序進(jìn)行,確保接管項(xiàng)目的安全和正常的使用功能,按國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制訂周詳?shù)姆桨讣坝?jì)劃,嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。文件包括:
《驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《公共設(shè)施驗(yàn)收單》、《工程遺留問題統(tǒng)計(jì)表》、《樓宇智能化電設(shè)備驗(yàn)收單》、《弱電設(shè)備缺陷報告單》、《公用變配電設(shè)備驗(yàn)收單》、《室內(nèi)電氣設(shè)備缺陷報告單》、《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》、《室內(nèi)給排水驗(yàn)收單(標(biāo)、復(fù))》、《室外給排水驗(yàn)收單》、《室內(nèi)土建及裝修驗(yàn)收缺陷報告單》,基本驗(yàn)收接管程序如下:
a.發(fā)展商書面通知管理處、工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收;
b.工程部召開接管驗(yàn)收專題會議,組建接管驗(yàn)收小組;
c.建立接管驗(yàn)收項(xiàng)目一覽表以及資料交接一覽表;
d.根據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、屋宇原設(shè)計(jì)要求等制定針對性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);
e.根據(jù)資料交接一覽表,要求提供所需資料;如提供資料不齊全,要求施工單位必須做出書面承諾具體提供時間;
f.發(fā)展商所需提供的資料到位后,工程部制定接管驗(yàn)收計(jì)劃以及日程安排書面通知發(fā)展商;
g.工程部組織有關(guān)人員進(jìn)行初次驗(yàn)收工作;
h.將接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷分類報告發(fā)展商處理;
i.配合發(fā)展商組織各施工單位實(shí)施整改,各施工單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成整改項(xiàng)目,如為重大整改維修項(xiàng)目,不能及時完成,要求施工單位必須書面承諾具體完成時間;
j.發(fā)展商書面通知工程部進(jìn)行接管驗(yàn)收復(fù)驗(yàn)(質(zhì)量缺陷的針對性地再驗(yàn)收);
k.全面驗(yàn)收合格后,接收所有鑰匙,接管驗(yàn)收區(qū)域;
l.流程圖:
責(zé)任人工作要求
3入住策劃及實(shí)施方案
一、團(tuán)隊(duì)組建時間:20**年10月10日前
二、工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn):
1、管理架構(gòu):結(jié)合fh新城一期入住戶數(shù)及情況,配置合理的人力資源。
2、物資及入伙工作計(jì)劃:
(1)物資按適合于fh新城情況草擬配置計(jì)劃,并于10月15日到位;
(2)入伙資料(入伙手續(xù)辦理流程單、居住手冊、業(yè)主檔案、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾裝修協(xié)議、驗(yàn)房單等)于10月20日到位;
(4)入伙布置及vi標(biāo)識制作:包括入伙現(xiàn)場和小區(qū)主干路及大堂的布置,擺放花籃、盆景、懸掛條幅、張燈結(jié)彩、插放彩旗、高掛氣球等,綜合體現(xiàn)服務(wù)的人性化。于11月10日前完成;
(5)入伙期間方便業(yè)主的增值服務(wù):如土建、裝修公司、五金、窗簾布藝、裝修材料等公司統(tǒng)一規(guī)劃引進(jìn)。
(6)培訓(xùn)計(jì)劃:
序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象培訓(xùn)方式備注
1小區(qū)基本情況介紹及管理要點(diǎn):
1.項(xiàng)目定位;2.開發(fā)商簡介及理念
;3.樓盤詳情;4.業(yè)主群體全體員工內(nèi)培/外培
2《物業(yè)管理委托合同》全體員工內(nèi)培
3《答客問》全體員工內(nèi)培
4fh新城綜合工作計(jì)劃、任務(wù);入伙工作安排全體員工內(nèi)培
5fh新城房屋建筑基本情況管理層、工程內(nèi)培/外培
6fh新城開荒保潔及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔組內(nèi)培
7fh新城護(hù)衛(wèi)工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)護(hù)衛(wèi)員內(nèi)培
8fh新城工程工作重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)工程組內(nèi)培
說明:
a、外培意為請開發(fā)商或施工單位進(jìn)行講解;
b、其他培訓(xùn)按公司運(yùn)營體系要求培訓(xùn);
c、其他
一、聯(lián)系人:z電話1*******
二、參照文件:
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
《建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》
《公司運(yùn)營體系文件》
4裝修管理要點(diǎn)
1.0室內(nèi)
1.1室內(nèi)的墻體進(jìn)行改造,分為兩種:承重墻改造和非承重墻改造。
1.1.1承重墻體禁止改動。若必須改動,承重墻體改造要求有相關(guān)部門審批、批文(特別是原設(shè)計(jì)部門的審批文件);承重墻要打洞,半徑不能超過5cm(只允許打圓形),并且必須有加固措施。
1.1.2非承重墻體改造必須查閱工程圖紙,各類管線的走向情況,同時做好安全措施(如防水),禁止使用錘子強(qiáng)行砸斷。
1.2室內(nèi)裝修使用的各類裝修材料以輕、防火、環(huán)保為主。
1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材鋪設(shè)地面。
1.3室內(nèi)衛(wèi)生間的防水要求。
1.3.1室內(nèi)衛(wèi)生間墻體防水必須做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必須做三次以上。
1.3.2室內(nèi)其它地方的防水沒有硬性要求(有改造必須注意防水要求)。建議廚房地面做防水處理。
1.4戶型內(nèi)的各種使用功能不能改變(如廚房、洗手間等);
洗衣機(jī)的位置可以調(diào)動,但要注意排水(排到污水管中)、噪聲、防水問題。禁止在北陽臺放置洗衣機(jī)。
1.5廚房抽油煙機(jī)在煙道的排氣位置不可以改動。
1.6室內(nèi)各種水、電、氣管道改造必須符合相關(guān)要求,并且在改動后應(yīng)對所有接頭、三通進(jìn)行緊固,改動后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.6.1戶內(nèi)水管包括給水管、排水管和暖氣管,改造必須注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。
1.1給水管線的改造只能做水表以后的管線改造(水表至戶內(nèi)的管線為表后管線)。中水和自來水管線禁止混接。
1.2原設(shè)計(jì)排水管線不允許改動,新增加的排水管線參照1.6、1.6.1條款。
1.3暖氣管道(地埋管線)禁止改造,地面禁止打孔、定釘。
1.6.2戶內(nèi)電路改造,電線必須是2.5平方以上的硬銅線,必須穿管,埋暗線不能有接口。
1.6.3戶內(nèi)天然氣管道的改造必須找專業(yè)公司(天然氣公司指定的施工單位)。
2.0外觀部分
2.1入戶門不可以改動。
2.2入戶門可加裝防盜門,門樣式注意美觀、建議用防火材料,禁止超出門框范圍。
2.3小區(qū)安裝防盜網(wǎng)、雨篷必須在業(yè)主委員會成立后征詢廣大業(yè)主意見才可以施工,樣式、顏色仍需保持一致。除有相關(guān)法律法規(guī)的硬性規(guī)定或特殊原因外。頂層露臺禁止搭建(具體執(zhí)行參照分公司頂層露臺處置辦法)。
2.4每戶的陽臺墻體、窗戶原則不允許改動;如有特殊原因必須保持同小區(qū)其它玻璃顏色、窗框顏色一致;維保、防水等相關(guān)問題業(yè)主負(fù)責(zé)。
3.0其它設(shè)施
3.1安裝空調(diào)按原設(shè)計(jì)的位置安裝;安裝中央空調(diào)可以在指定位置安裝,空調(diào)架樣式、顏色和原設(shè)計(jì)的保持一致。
3.2室內(nèi)、室外搭建建筑物、構(gòu)筑物的要求。
3.3室內(nèi)允許進(jìn)行改造,禁止增加樓宇負(fù)重,請參照1.2條款。
3.4任何人、任何單位、任何車輛不可占用消防通道、公共場地。
4.0廣告招牌(大廈、小區(qū))
4.1小區(qū)內(nèi)不允許做商業(yè)廣告牌(商業(yè)樓除外)。
4.2商業(yè)店鋪的廣告牌待定。
4.3所有商業(yè)廣告牌都必須有城管部門的審批。
5.0附件:以上各部分涉及的圖紙
5.1裝修涉及的相關(guān)圖紙若業(yè)主有需求可以到物業(yè)管理處復(fù)印。
第8篇 x小區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
花園小區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行管理方案
1設(shè)備房管理
非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入設(shè)備房,若有領(lǐng)導(dǎo)檢查則由工程部主管陪同。
設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。
設(shè)備房內(nèi)應(yīng)備手提式滅火器,并應(yīng)放置在方便、顯眼處,設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
每班打掃一次設(shè)備房衛(wèi)生,每周清潔一次設(shè)備房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。
設(shè)備房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖,鑰匙專人保管,所有人員不得私自配鑰匙。
2交接班要求
接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。
接班人員認(rèn)真聽取交班人交代,并查看《交接班記錄表》確認(rèn)后簽名。
事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障,此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,接班人協(xié)助進(jìn)行。
第9篇 花園小區(qū)秩序維護(hù)及車輛消防管理方案
花園小區(qū)秩序維護(hù)及車輛與消防管理方案第一節(jié)禮賓員管理及公共秩序維護(hù)
一、24小時值勤崗位責(zé)任描述
1、 負(fù)責(zé)維持各區(qū)域秩序,保證小區(qū)出入口暢通。
2、 密切留意小區(qū)出入人員,勸離衣冠不整者及閑雜人員。
3、 負(fù)責(zé)做好對車輛、人員、物品出入進(jìn)行詢問、登記、檢查等日常工作。
4、 負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品放行手續(xù),協(xié)助指引貨物出入搬運(yùn)。
5、 協(xié)助指引車輛進(jìn)入小區(qū)指定停車位置。
二、 重點(diǎn)部位巡視崗位責(zé)任描述
1、 負(fù)責(zé)按規(guī)定路線巡查小區(qū)各區(qū)域,留意治安消防情況。
2、 負(fù)責(zé)查詢可疑人員,及時將其勸離小區(qū)。
3、 監(jiān)督檢查業(yè)主裝修現(xiàn)場的治安消防情況,及時處理違規(guī)裝修。
4、 發(fā)現(xiàn)業(yè)主門窗鎖閉不正常時及時報告并處理。
5、 每日施工時間結(jié)束后按時清離裝修單位。各樓層巡邏時巡邏人員均乘電梯至樓頂,步行而下,每隔三層樓設(shè)1巡更點(diǎn)。
三、 24小時監(jiān)控崗位責(zé)任描述
1、 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕及消防監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)視工作。
2、 發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員及時報告,并通知巡邏禮賓員到現(xiàn)場查看。
3、 負(fù)責(zé)監(jiān)控錄像帶的管理工作。
4、 發(fā)現(xiàn)火警立即報告并按報警程序處理。
四、 小區(qū)公共秩序維護(hù)管理設(shè)想公司歷來非常重視秩序維護(hù)工作中'技防'與'人防'相結(jié)合的結(jié)果。
(一) 安全管理原則堅(jiān)持'外馳內(nèi)張'、技防與人防相結(jié)合的原則。
(二) 隊(duì)伍組織建設(shè)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任,以確保服務(wù)轄區(qū)的安全、有序。
1、 禮賓員主要從優(yōu)秀的退伍軍人中挑選。
2、 班長從公司禮賓員中選拔政治可靠、思想穩(wěn)定、作風(fēng)正派,技術(shù)過硬的禮賓員擔(dān)任。
3、 秩序維護(hù)隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化封閉式管理,組織軍事體能、消防專業(yè)技能車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練,部門、公司定期組織禮賓員隊(duì)伍考核。
4、 嚴(yán)格執(zhí)行請假制度和交接班制度。
5、 建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出,每出時間不超過四小時,晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。
6、 實(shí)行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘,向監(jiān)控中心報告值勤情況一次,以及時了解各崗位和人員的值勤情況。
7、 實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。分公司禮賓部內(nèi)配專職的教練員兼督察員,對值班的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。
8、 實(shí)行秩序維護(hù)重疊倒班制。為了維護(hù)良好的工作秩序,防止無關(guān)人員混入小區(qū),在正常三班運(yùn)行的基礎(chǔ)上,安排一個班加強(qiáng)各區(qū)的秩序維護(hù)工作。
六、 安全防范的特點(diǎn)及措施特別是客戶群體屬金領(lǐng)或白領(lǐng),對安全要求程度高,為此公司將針對實(shí)際情況,建立一套富有操作性的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),落實(shí)安全防范措施。
1、 安全安全是物業(yè)服務(wù)服務(wù)的第一要求,也是秩序維護(hù)服務(wù)的第一要求。公司將樹立積極防范的態(tài)度,不斷提高自身安全防范的能力,配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作?/p>
2、 有序業(yè)主不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序,也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時,更需要禮賓員忙而不亂,及時有序的應(yīng)對,及時妥善的處理。
3、 親情物業(yè)服務(wù)的秩序維護(hù)服務(wù)對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙,當(dāng)對業(yè)主與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。禮賓員應(yīng)象保姆一樣愛護(hù)業(yè)主及財產(chǎn),為業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。
4、 形象秩序維護(hù)服務(wù)是物業(yè)的第一形象,好的物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的秩序維護(hù)隊(duì)伍、優(yōu)秀的禮賓員能提高物業(yè)的檔次,使業(yè)主有安全感。不僅如此,對于__秩序維護(hù)服務(wù)的形象還能增加物業(yè)在社會公眾中的影響,使物業(yè)保值增值,得到良好的口碑。因此本項(xiàng)目的禮賓員入職時對形象設(shè)定高的標(biāo)準(zhǔn):男,身高不低于170cm,年齡在35歲以下;女,身高不低于160cm,年齡在30歲以下。第二節(jié) 小區(qū)交通管理和車輛停放管理設(shè)想
一、小區(qū)交通與車輛停放管理的主要原則是'人車分流,安全第一;照章行駛,不亂停放'。
二、 所有進(jìn)入小區(qū)的車輛,必須持有公司統(tǒng)一制定的車主證或車輛準(zhǔn)停證、停車計(jì)費(fèi)卡,小區(qū)業(yè)主的車輛進(jìn)入本單位地下車庫停放,外來車輛必須停放到指定的停放點(diǎn)。
三、 車輛離開小區(qū)時,需將車主證或車輛準(zhǔn)停證、停車計(jì)費(fèi)卡交到門崗值班處否則,禮賓員有權(quán)不予放行。
四、 凡進(jìn)入小區(qū)的車輛,必須服從管理人員的指揮和疏導(dǎo),如因不聽從指揮盲目駛出駛?cè)?、隨意動用車管設(shè)施而造成的車輛碰撞或設(shè)施損壞,由不聽從指揮車輛的車主負(fù)責(zé)照價賠償。
五、 凡進(jìn)入小區(qū)的車輛,時速不得超過二十公里并按路面指示的車道及方向行駛。
六、 標(biāo)識系統(tǒng):為保證行車安全,我們將做好各種標(biāo)識系統(tǒng)的建立和完善的工作,如限速牌、限高牌、道路指示牌、車輛行使引向牌、禁停標(biāo)示等。第三節(jié)小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想消防管理工作貫徹'預(yù)防為主,消防結(jié)合'的工作方針,實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以監(jiān)控中心為指揮中心,借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施,做好日常消防防范工作。消防管理工作必須長抓不懈,通過各種形式,加強(qiáng)員工的消防意識和技能培訓(xùn),保證員工素質(zhì),組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防員,按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試,定期進(jìn)行消防演習(xí),提高員工防火、滅火技能。
一、消防安全宣傳設(shè)想
1、 設(shè)立小區(qū)消防宣傳專欄或電子信息欄,通過法規(guī)宣傳及案例分析來提高業(yè)主的消防意識;
2、 定期舉辦消防法規(guī)和消防常識講座;
3、 不定期派發(fā)消防法規(guī)和消防常識宣傳單;
4、 視情開展如消防法規(guī)和消防常識小競賽等活動,或在其他社區(qū)文化活動中增添此項(xiàng)內(nèi)容;
二、 防范設(shè)想及措施
1、 員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé),人人都是義務(wù)消防員;
2、 在重點(diǎn)部、危險地段動火(變壓器室、配電房、汽車場、樓層等處)必須經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)方能動火;
3、 配電房及重要機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品,不準(zhǔn)吸煙,消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)堆放任何雜物;
4、 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通,疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好,禁止業(yè)主在走道、樓梯、垃圾桶旁燒紙;
5、 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備,按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查,保證設(shè)備完好;
6、 所有人必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。
7、 每年12月制訂下一年度《消防演練計(jì)劃》,按時制訂《消防演練方案》,并對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn);
8、 管理好消防器材設(shè)備,定期檢查,確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài),防火疏散通道保持暢通。消防應(yīng)急處理流程圖(
第10篇 小區(qū)清潔衛(wèi)生管理方案19
小區(qū)清潔衛(wèi)生管理方案(十九)
嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度,確保小區(qū)常年干凈整潔。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量,根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,制定如下管理方案:
一、管理目標(biāo)
通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制,確保小區(qū)公共場所保潔率達(dá)到98%以上。
二、人員配備及工作制度
(一)人員配備:
小區(qū)道路:1名;樓道等公共部位及樣板房:2名。
(二)工作時間
擬定上班時間為上午7:30-12:00,下午13:00-17:30。
(三)保潔范圍
小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車場、地下室等。
三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)
1、目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡,墻身有光澤,踢腳線干凈、無灰塵。
2、用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施,無明顯污跡。
3、標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵;
4、不銹鋼表面無污跡。
5、垃圾桶清倒及時,桶內(nèi)無異味。
6、墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。
7、衛(wèi)生間墻面、地面干凈,大小便器潔凈無黃漬、無異味。
8、小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。
四、清潔內(nèi)容
1、小區(qū)外路面清掃,每日10小時保潔;
2、小區(qū)大廳、樓梯、走廊每天打掃、拖洗一次,10小時保潔,不間斷對垃圾桶收集、清運(yùn);
3、樓梯間玻璃窗每月擦拭一次;
4、每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭,并不斷巡視保持干凈整潔;
5、垃圾收取,固定垃圾桶每天定時收取兩次;
6、綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次,保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑;
五、具體實(shí)施方案
項(xiàng)目計(jì)劃方案實(shí)施效果
生活垃圾在樓幢間設(shè)置垃圾桶早晚二次由清潔工直運(yùn)垃圾中轉(zhuǎn)站,垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染,減少垃圾在小區(qū)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)路程,對清潔路面,提高小小區(qū)次,減少垃圾帶來的污染源
建筑垃圾設(shè)置建筑垃圾堆放點(diǎn)袋裝集中清運(yùn),每周定期將建筑垃圾拉往傾倒點(diǎn)消除亂堆亂放現(xiàn)象,及時清除建筑垃圾污染問題
果殼類設(shè)置數(shù)個果殼箱放置點(diǎn)一天收集一次,每天清洗一次減少地上果殼、煙蒂、紙屑
道路廣場10小時動態(tài)清掃保持,清衛(wèi)員1小時循環(huán)、動態(tài)一次清衛(wèi)果殼紙屑地上不超過一小時。加強(qiáng)接壤部位的保潔力度地上無明顯的雜物、煙蒂,道路清潔暢通。
公共樓梯走廊樓梯、走廊每天清掃一次,每天拖洗一次,扶手3天擦拭一次,樓梯玻璃每月擦一次。樓梯、走廊無煙蒂、紙屑,扶手無灰塵,玻璃窗時凈無灰塵,清衛(wèi)工包干。進(jìn)入樓道感到清潔、明亮、舒適
除四害按季節(jié)要求除四害配合社區(qū)居委會,及時購買、投放、回收小區(qū)內(nèi)無明顯的四害侵害和活動
公廁每天清掃二次廁內(nèi)無糞便堆積,地上無污染廁所內(nèi)無臭味,地面干凈,無糞便污染
第11篇 x小區(qū)供電系統(tǒng)管理方案
花園小區(qū)供電系統(tǒng)管理方案
1配電房管理制度
(1)層間配電房(電氣小室)門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉,房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。
(2)配電房(電氣小室)內(nèi)每月清掃一次,嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。
(3)管理處每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備,發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。
(4)管理處根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施,重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。
(5)檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。
2臨時用電管理規(guī)程
(1)用電申請
業(yè)主(客戶)應(yīng)事先向管理處以書面形式申請用電,并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。
(2)公司審批
用電申請須經(jīng)管理處審批。
(3)簽定用電協(xié)議
管理處審批通過后,業(yè)主(客戶)與工程部簽定用電協(xié)議,確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(4)接線及送電
經(jīng)批準(zhǔn)后,業(yè)主(客戶)應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路,經(jīng)管理處檢查符合用電安全要求后方可送電,并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。
(5)停電及拆線
業(yè)主(客戶)終止用電,應(yīng)事先通知管理處,再由管理處人員斷電拆線,并確認(rèn)電表讀數(shù),填寫電表停用記錄并由業(yè)主(客戶)簽字認(rèn)可。
(6)計(jì)費(fèi)方式
a、電表計(jì)費(fèi),由業(yè)主(客戶)自備并按指定位置接線,每月計(jì)費(fèi)一次,不足一月,按拆表時用量計(jì)費(fèi)。
b、無表估算,按負(fù)荷量及用電時間事先估算。
3供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程
(1)每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括(開閉所、低壓配電室,發(fā)電機(jī)房),并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。
(2)發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知管理處安排處理。
(3)用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。
(4)未經(jīng)主管人員同意,不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下,須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。
(5)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
(6)高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。
4供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程
(1)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。
(2)主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報管理處主任審批。
(3)督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng),并有詳細(xì)記錄。
(4)工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
(5)根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn),重點(diǎn)做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
(6)各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響小區(qū)正常營運(yùn)為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的業(yè)主(客戶)。
(7)維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。
(8)高壓設(shè)備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi),在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi),進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。
5供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施
(1)外線故障
a、小區(qū)設(shè)計(jì)要求:主供停電,備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時,值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘,再檢查電壓和指示燈,當(dāng)明確失壓斷電后,將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出,掛上“有人工作,禁止合閘”指示牌。
b、備用電源處于非自動位置,故主供電源斷電時不能自動合閘,檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈,真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置,合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。
c、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。
d、檢查低壓受電柜,并合上低壓總開關(guān)。
e、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。
(2)內(nèi)部故障
當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(短路或接地),非誤操作引起,除該高壓柜停電,甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?此時值班人員應(yīng)遵守下列程序:
a、將故障柜的真空開關(guān)退出(若引起火警,1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火,1人向消防中心報告火警)。
b、將故障柜的低壓總開關(guān)退出,掛“有人工作,禁止合閘”指示牌。
c、將低壓母聯(lián)合閘,保證小區(qū)設(shè)施用電。
d、向管理處主管和維修班報告故障經(jīng)過和處理情況。
e、管理處召開事故分析會,邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加,分析事故發(fā)生原因和處理措施,并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。
(3)市電全停
a、當(dāng)兩路市電全停,啟動發(fā)電機(jī)。
b、退出市電聯(lián)系開關(guān),合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān),向應(yīng)急負(fù)荷供電,并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況,如燃油量、水溫等。
c、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓,盡快與供電局聯(lián)系,一旦市電恢復(fù)正常,立即退出發(fā)電機(jī)電源,恢復(fù)市電。
d、及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。
e、市電失壓,發(fā)電機(jī)如不能正常自動啟動,則用手動啟動。
(4)通知業(yè)主(客戶)
供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后,工程部主管預(yù)計(jì)修復(fù)時間,并按轉(zhuǎn)、停電通知業(yè)主(客戶)規(guī)程,通知受影響的業(yè)主(客戶)。
第12篇 某某花園小區(qū)安全管理方案
某花園小區(qū)安全管理方案
一、小區(qū)安全硬件設(shè)施描述:
1)**花園監(jiān)控系統(tǒng)共有92個鏡頭,其中門崗出入口和平臺花園9個,架空層10個,大堂10個,電梯口20個,會所4個,通道8個,車庫31個。
2)花園內(nèi)室內(nèi)車庫及地下車庫、各設(shè)備房主要采用溫感監(jiān)控,煙感主要用于樓層及夾層1、2、3期車庫,總共為4100多個感應(yīng)探頭。
3)中控室南墻二臺費(fèi)加羅煤氣報警系統(tǒng)(天津產(chǎn)),功率為40w。
4)停車場管理系統(tǒng)共有三套,分別位于一、二、三組團(tuán),電腦收費(fèi)系統(tǒng)每套功率約400w。車庫及門崗設(shè)有11部捷順公司產(chǎn)道閘,每部功率為400w。
5)中控室主要有以下主機(jī):
ab監(jiān)控主機(jī)1套,100w
松下監(jiān)視器17臺,約1000w,每臺約50w
松下錄像機(jī)11臺,約200w,每臺約17w
畫面分割器13臺,約500w,每臺35w
背景音樂系統(tǒng)1套,約1000w,每臺800w
火災(zāi)報警主機(jī)1套,100w
紅外對射主機(jī)1套,70w
6)閉路監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行狀況:目前有3個監(jiān)控鏡頭無法錄像,2個鏡頭成像模糊,分別是t5棟客梯鏡頭無圖像,t9棟客梯鏡頭無圖像,二號消防通道鏡頭無圖像;二期大堂前47號鏡頭模糊,三期大堂前48號鏡頭模糊;分割器缺兩臺:一臺壞掉未修復(fù),一臺無備用;錄像機(jī)缺兩部。
7).消防系統(tǒng)運(yùn)行狀況:a.滅火器備用數(shù)量不夠b.現(xiàn)有14個離子探頭故障,分布于各樓層及車庫c.t1棟大堂內(nèi)火災(zāi)報警器已壞,現(xiàn)處于失控狀態(tài),例如:1棟火警不能及時報警。
8).大門及大堂門禁對講系統(tǒng)運(yùn)行狀況:a.主要表現(xiàn)為時好時壞,不能正常運(yùn)行b.t6棟大堂內(nèi)對講已壞,未修復(fù)。
9).紅外線系統(tǒng)運(yùn)行狀況,第3防區(qū)故障。
10)煤氣報警系統(tǒng)正常。
11)電梯對講系統(tǒng)運(yùn)行狀況:t7棟兩部對講已壞多日,未修復(fù)。
上述所有出現(xiàn)故障的設(shè)施設(shè)備均已報工程部或供應(yīng)商維修,但整改情況不理想。但根據(jù)實(shí)際情況,管理處對眾多故障都采取了人防措施,注意人員巡邏、監(jiān)控、跟隨進(jìn),對管理處的管理工作本身并未造成大的影響。
12)現(xiàn)有消防器材配備情況:
滅火器75個分布于各車庫、崗?fù)?、設(shè)備房。
消防桶(2個)消防錘(1個)消防鑿子(1個)防煙罩(2個)
頭盔(1個)消防服(1個)防火鞋(1個)消防鋸(2個)板手(3個)消防腰帶(2個)消防斧(1個)消防鍬(2個)消防池(2個)
以上物品放于消防中心,消防物品柜內(nèi),擬變運(yùn)情況,消心演習(xí)用4瓶,需及時補(bǔ)充。
二、小區(qū)封閉情況:
**花園小區(qū)采取全封閉式管理,小區(qū)共有2個車出口(一個單行,即東門,一個雙行,即南門)。小區(qū)有人行口4個,分別為南門(307崗)、東門(306崗)、北門(308崗、西北門(309崗)。小區(qū)住戶內(nèi)沒有自動報警系統(tǒng)。小區(qū)大門、樓層門、車庫進(jìn)入樓層門及平臺進(jìn)入樓層的門都采用門禁系統(tǒng),憑卡進(jìn)入或憑密碼進(jìn)入。小區(qū)中控室位于6棟與7棟之間半地下室。
三、小區(qū)的周邊環(huán)境:
**花園小區(qū)周邊治安狀況較為復(fù)雜,西、北、東三面分別環(huán)繞上沙村、下沙村、沙咀村,均為出租集中區(qū)域,另外緊鄰還有金地及沙咀兩個工業(yè)區(qū)也是人口集中,結(jié)構(gòu)復(fù)雜,尤其是出租屋集中的幾個村落,聚集了大批社會閑散人員,是造成周邊治安、刑事案件高發(fā)及各類犯罪活動的主要原因,也是目前小區(qū)安全工作最大的隱患,稍有松懈,就有可能造成難以預(yù)料的后果。
小區(qū)南邊是福榮路和廣深高速兩條交通干道,車輛來往頻繁,福榮路兩旁綠化帶植物茂密,小區(qū)南邊圍墻延伸較長,沿墻綠化帶高大茂盛,如有人藏匿,非常難以發(fā)現(xiàn),由于交通便利,也非常易于逃逸。西邊圍墻外主要是商鋪、車輛維修點(diǎn)及農(nóng)貿(mào)市場。商鋪及汽修點(diǎn)背對小區(qū),中間有約三米寬空閑地帶,是商鋪后門,平時很少有人出入,圍墻與網(wǎng)球場接角處因紅外線報警系統(tǒng)及監(jiān)控探頭無法安裝,形成小區(qū)唯一死角,是小區(qū)安防重點(diǎn)區(qū)域。
目前管理處針對周邊情況及安防設(shè)施、設(shè)備尚存在的不足與問題做了相應(yīng)安排及布署,為保小區(qū)安全萬無一失,對業(yè)主及公司負(fù)責(zé),安全管理工作要時刻保持高度的警惕,高度的責(zé)任心,嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致將工作落到實(shí)處。
四、小區(qū)的安全管理措施:
封閉式管理執(zhí)行情況及完善措施
**花園小區(qū)實(shí)行封閉區(qū)管理目的是為了提高安防效果更有地維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身財產(chǎn)安全,維護(hù)小區(qū)正常的工作、生活秩序。封閉式管理以預(yù)防為主,防治(消)結(jié)合,主要從以下幾個方面具體體現(xiàn):
(1)建立了完善的出入登記制度,對來往出入人員、訪客、施工人員、車輛等進(jìn)行有效控制,對可疑人員及時盤查,跟進(jìn)落實(shí),有效避免推銷、閑雜人員干擾業(yè)主正常生活,防止犯罪分子混入作案。
(2)建立了大件物品放行制度,對進(jìn)出的大件物品進(jìn)行控制,保證用戶的財產(chǎn)安全,建立了物品放行制度,物品放行條制度。
(3)建立完善小區(qū)安防措施,通過閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng),門禁系統(tǒng)、停車場刷卡收費(fèi)系統(tǒng)、消防聯(lián)動報警系統(tǒng)、對講系統(tǒng)以及業(yè)主家里的煤氣泄漏報警系統(tǒng)及家庭自動報警系統(tǒng)等設(shè)施,對小區(qū)進(jìn)行監(jiān)控管理,消防監(jiān)控中心24小時值班,保障及時發(fā)現(xiàn)處理問題。
(4)根據(jù)小區(qū)自身特點(diǎn),合理布署保安崗位,定崗定編,完善保安管理各項(xiàng)制度及各崗位職責(zé),規(guī)范了操作程序,制定了**封閉式管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及保安員工作績效檢查評比標(biāo)準(zhǔn),完善獎懲制度,建立了行之有效的監(jiān)督檢查機(jī)制,保障保安工作的正常進(jìn)行。
附:保安各崗位職責(zé)及操作流程
小區(qū)美發(fā)廳、食府、本小區(qū)業(yè)主
說明事由、去向
通過對講
同意進(jìn)入不同意進(jìn)入
登記不準(zhǔn)進(jìn)入
**門崗的操作流程
保安平臺崗位操作流程
**巡邏崗位的操作流程
中控室的操作流程
車場(庫)崗位的操作流程
保安班長崗位的操作流程
五、安全管理目標(biāo)
安全管理的工作目標(biāo)
內(nèi)容工作目標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)備注
消防管理
*1火災(zāi)發(fā)生率不超過1‰;
*2消防員持證上崗率達(dá)到100%;
*3軍事體能合格率達(dá)
到100%;
*4消防器材配備齊全率達(dá)到100%;
*5消防員對消防器材的熟悉使用率達(dá)到100%;
*6中控崗對消防報警的處理率達(dá)到100%;
*7中控崗對消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行故障發(fā)現(xiàn)率達(dá)到100%。消防人能熟練使用各消防器材,并能應(yīng)對各種緊急情況的發(fā)生,監(jiān)控轄區(qū)各系統(tǒng),特別是消防、車場、電梯監(jiān)視系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理,保證小區(qū)安全。每周對保安進(jìn)行3次軍訓(xùn)或體能訓(xùn)練。
車庫管理*1車管員對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)熟悉率達(dá)到100%;
*2車輛在車庫內(nèi)損壞及時發(fā)現(xiàn)率達(dá)到100%;
*3對業(yè)主、公司、外來車輛分辨率達(dá)到90%;
*4車輛出入登記發(fā)卡率達(dá)到100%;
*5停車場管理員持證上崗率達(dá)到100%;
*6機(jī)動車輛因管理責(zé)任丟失率達(dá)到0%。對車庫巡視頻率每小時二次,確保停車場的設(shè)施設(shè)備完好及停放車輛的安全,保證車場整齊有序、暢通,確保收費(fèi)合理。車輛出入應(yīng)做好相應(yīng)的記錄,以便查閱。
門崗管理*1對自行車卡檢查率達(dá)到100%;
*2對業(yè)主的認(rèn)識率在二個月達(dá)到80%;
*3對外來人員的分辨率達(dá)到100%;
*4對外來人員的盤問率達(dá)到100%;
*5對外來人員出入登記達(dá)到100%;
*6對大件物品搬出無證放行率0%;
7對外來人員與業(yè)主、管理處通過對講確認(rèn)率達(dá)到100%。通過對門崗的控制,確保小區(qū)安全,熟悉轄區(qū)內(nèi)人員情況,嚴(yán)格實(shí)行來人來訪登記制度和物品搬遷及人員出入管理制度。
培訓(xùn)管理1持證上崗率達(dá)100%;
2培訓(xùn)合格率達(dá)100%;
3崗前培訓(xùn)率達(dá)100%;
4培訓(xùn)按計(jì)劃的實(shí)施率達(dá)到100%。
對保安人員要求經(jīng)過保衛(wèi)部審核方可招聘入司。
新進(jìn)員工崗位培訓(xùn)應(yīng)對進(jìn)行崗前培訓(xùn)。并做好相應(yīng)的記錄。
培訓(xùn)應(yīng)通過實(shí)操、筆試、口試等方式進(jìn)行考核。直到考核合格。
其它管理1對小區(qū)可疑人員跟蹤詢問率達(dá)到100%;
2巡邏員做到人過地清的百分率達(dá)到100%;
3小區(qū)內(nèi)重大治安案件發(fā)生率為0%;
4對小區(qū)內(nèi)安全隱患發(fā)生率達(dá)到100%;
5保安員對其他部分人員違紀(jì)上報率達(dá)到100%;巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)治安日常巡邏,維護(hù)小區(qū)內(nèi)治安秩序和轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生,協(xié)助當(dāng)值分隊(duì)長處理緊急情況,及時發(fā)現(xiàn)各種安全隱患和技防盲點(diǎn)。對小區(qū)巡邏檢查頻率每2小時一次。
序號崗位入職要求現(xiàn)有人數(shù)備注
1保安主管熟悉物業(yè)管理行業(yè),有較強(qiáng)的管理能力,2年以上工作經(jīng)驗(yàn),具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力;熟悉物業(yè)管理法律法規(guī),持有物業(yè)管理上崗證。1
2主管助理熟悉安全管理,有較強(qiáng)的管理能力,善于發(fā)現(xiàn)各種安全隱患并能想出解決的辦法; 熟悉物業(yè)管理法律法規(guī),持有物業(yè)管理上崗證。1新來實(shí)習(xí)的大學(xué)生臨時性的
3保安分隊(duì)長3年以上工作經(jīng)歷,具有較強(qiáng)的管理能力和應(yīng)變能力,熟悉各個崗位和各種器材的使用.4
4安全管理員對服務(wù)行業(yè)有一定的了解,服過兵役,服務(wù)意識較強(qiáng),服務(wù)態(tài)度較好,聽從指揮.思想品德好,沒有違紀(jì)違法經(jīng)歷.身高不低于173厘米,形象較好,體檢合格并且有深戶擔(dān)保人擔(dān)保.68
六、人員編制及崗位職責(zé)
崗位職責(zé)
車庫入口崗位職責(zé):
1.負(fù)責(zé)車輛進(jìn)入,指揮車輛整齊停放,監(jiān)護(hù)和登記。
2.提醒車主鎖好車門、窗,并將貴重物品帶走。
3.負(fù)責(zé)指引來訪車輛車主進(jìn)入樓層停放臨時車位。
4.車輛進(jìn)入時仔細(xì)檢查車輛情況,做好異常情況記
錄,及時告知車主。
5.定時清點(diǎn)車庫內(nèi)停車,防止丟失。
6.發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員在車庫內(nèi)閑逛,勸其離
開,及時上報異常情況。
車庫出口崗位職責(zé):
1.負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出車庫,指揮車輛整齊停放、保管和登記。
2.負(fù)責(zé)按規(guī)定收取臨時車的車位有償使用費(fèi),照卡放行。
3.定時巡查車庫內(nèi)車輛數(shù)量及車輛的車況,發(fā)現(xiàn)情況及時上報和通知車主。
4.負(fù)責(zé)電腦收費(fèi)系統(tǒng)的正常運(yùn)行,保持出入管理狀態(tài)。
5.發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員在車庫內(nèi)閑逛,勸其離開,異常情況及時上報處理。
6.車輛出場,仔細(xì)核對車主、車卡及車牌號碼是否一致,若有疑問,及時上報和扣留車輛,以防不法分子盜車。
固定值班崗位職責(zé)(門崗):
1.熟悉轄區(qū)內(nèi)人員情況。
2.嚴(yán)格執(zhí)行來人來訪查詢制度。
3.維護(hù)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生。
4.嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
東西圍墻崗位職責(zé):
東西圍墻外樹木較多,地形復(fù)雜,外來人員極易利
用地形優(yōu)勢攀爬進(jìn)入花園,根據(jù)這一特點(diǎn),故設(shè)定
東圍墻崗位和西圍墻崗位,嚴(yán)格監(jiān)控兩防區(qū)內(nèi)安
全。
平臺崗位職責(zé):
1.禁止外來人員在平臺內(nèi)閑逛,維護(hù)平臺上業(yè)主休閑正常秩序。
2.嚴(yán)格監(jiān)控每棟大堂后玻璃門關(guān)閉情況及進(jìn)出人員,如發(fā)現(xiàn)可疑人員,應(yīng)認(rèn)真盤問。
3.維護(hù)平臺上花草,樹木不被摘采。
中控室崗位職責(zé):
1.值班人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控和治安監(jiān)控及錄像。
2.值班人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)中控室設(shè)備運(yùn)行監(jiān)督。
3.值班人員負(fù)責(zé)中控室內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
巡邏崗:主要負(fù)責(zé)樓層間巡邏負(fù)責(zé)小區(qū)治安日常巡邏,維護(hù)責(zé)任區(qū)域
內(nèi)的治安秩序,協(xié)助當(dāng)值班長處理緊急情況。
根據(jù)小區(qū)情況以及對安全工作的高度重視,**小區(qū)采取全封閉式管理,小區(qū)配有72個保安,分為四個班次,三個正常班和一個夜間大堂班,正常班每班20人,崗位18個,分別是301分隊(duì)長,302、303、304為巡邏崗,小區(qū)共有2個車出口(一個單行,即東門306崗,一個雙行,即南門307崗),4個人行口分別為東門306崗,南門307崗,北一門308崗,北二門309崗,310、311、312
為車庫出口崗,313、314、315分別為一,二,三期車庫入入口崗,
316為中控室,317、318、319為一,二,三期平臺巡邏崗。晚上20
:00開始在西圍墻、東南角各增設(shè)一個崗位,由正常班負(fù)責(zé)管理;
23:30在每棟大堂各增設(shè)一個崗,由夜班大堂分隊(duì)統(tǒng)一管理;正常
上班時間為:早班4:00-12:00中班12:00-20:00晚班20:
00-4:00;夜間大堂班上班時間為:23:30-7:30,這主要是考
慮與白天大堂班的銜接。
分隊(duì)長崗位職責(zé):
1、帶領(lǐng)并督促班意氣風(fēng)發(fā)好訓(xùn)練,不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
2、帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和保安隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。
3、督促全班積極參加文體活動,鍛煉身體,增強(qiáng)體質(zhì)。
4、督促和檢查全班人員熱愛本職工作,忠于職守,積極自覺地加強(qiáng)工作責(zé)任心。
5、全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作,監(jiān)督全班人員著裝整齊、文明執(zhí)勤,禮貌待人,樹立良好的形象,嚴(yán)格執(zhí)行作息時間制度。
6、每周對全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核,掌握全班人員的思想工作。
7、詳細(xì)聽取和收集業(yè)戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題,及時做好處理,并迅速上報。
8、完成上級交待的其他任務(wù)。
七、安全管理工作計(jì)劃
保安部員工培訓(xùn)計(jì)劃表
序號主題內(nèi)容對象方式地點(diǎn)主講人課時時間安排
01理論保安各項(xiàng)規(guī)章制度及職責(zé)保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 8第一季度
02服務(wù)服務(wù)意識保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 6第一季度
03技能培訓(xùn)服務(wù)技巧保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 6第二季度
04車輛道路車輛管理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 8第三季度
05安全門崗操作的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 6第四季度
06消防消防安全管理保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 6第一季度
07消防消防演練保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 12每月一次
08應(yīng)急保安應(yīng)急處理培訓(xùn)保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 8第二季度
09安全平臺崗位的培訓(xùn)保安隊(duì)員講座**花園會議室 z 6第三季度
安全類物資采購計(jì)劃。
物品名稱數(shù)量單價總價
車場交接班記錄表500本52500
車輛出入登記表500本52500
保安員考評表500本52500
固定崗位值班記錄表500本52500
保安督察值班記錄表500本52500
中控室值班記錄表500本52500
來人來訪登記表500本52500
太陽傘10把50500
床單40條15600
被子40床853400
褥子40床351400
棉大衣40件853400
白手套100雙2200
保安服夏、冬20套78.983520
迷彩服50套582900
迷彩鞋70雙151050
手電電池20盒10200
橡膠棍20個18360
強(qiáng)光手電10個78780
對講機(jī)2個1.873740
皮鞋30雙1303900
腰帶20條5100
迷彩短袖70件151050
領(lǐng)帶40條5200
貝雷帽50個5250
帽徽70個2140
領(lǐng)帶夾70個170
八、治安難點(diǎn),技防盲點(diǎn)示意圖。
技防盲點(diǎn):a、紅外線5防區(qū)網(wǎng)場間空隙,無法布控,針對此狀況,管理處在白天加大巡邏力度,在夜間在11棟大堂人員專門進(jìn)行跟進(jìn),同時西外圍墻保安要保持對該區(qū)域的目視監(jiān)控,b、各棟平臺處的擋雨簾跟二樓過于近,外來人員可于此處較容易攀爬進(jìn)入二樓室內(nèi),由于此為設(shè)計(jì)原因造成,無法整改,管理處針對此狀況專門安排平臺保安進(jìn)行二十四小時監(jiān)控,保證能達(dá)到安全效果。
采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查:
第一:要了解并掌握檢查的目的;第二:熟悉小區(qū)的各種設(shè)施、地形、人員等狀況;第三:主要采取高頻率的抽查的同時讓每一位保安員其從事的工作的重要性,從自身做起,保證工作的規(guī)范性、有效性;第四:抽查要細(xì)、要嚴(yán)格,如出現(xiàn)對安全問題構(gòu)成較大威脅的現(xiàn)象要堅(jiān)決制止并迅速處理。
車輛管理的重點(diǎn),難點(diǎn)及改進(jìn)措施:管理重點(diǎn)是安全管理,車場內(nèi)消防管理,難點(diǎn)是高智商盜車行為的防制,針對各種情況要加大車場的管理,嚴(yán)格按照封閉式管理規(guī)定執(zhí)行車輛準(zhǔn)入準(zhǔn)出,車場管理員要對車輛逐一熟悉,門崗及車場崗保安對車主確認(rèn)率要達(dá)到100%。
消防管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)及改進(jìn)措施:
消防管理的重點(diǎn)主要有:消防設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與使用,消防設(shè)備的配備及相關(guān)配套設(shè)施合理;義務(wù)消防員對消防設(shè)施的掌握和使用;消防報警系統(tǒng)的完好,消防工作的宣傳。
**花園消防管理的難點(diǎn)是消防設(shè)備的維護(hù)及實(shí)用性,報警系統(tǒng)的性能穩(wěn)定性較差。目前對于需維修的設(shè)備在報修后的維修期時間太長,維修在時間上得不到保證,不利于消防工作的開展。
保安隊(duì)伍整體狀況:目前保安隊(duì)伍整體情況較好,隊(duì)員的精神狀況較佳,存在的實(shí)際情況是保安員平均身高偏低(平均身高約172cm),退伍軍人比率較低(約30%),個別保安員業(yè)務(wù)技能達(dá)不到要求。管理處一直從思想工作方面開展入手保持保安隊(duì)伍的穩(wěn)定,平時對保安多關(guān)心、愛護(hù),少懲罰、批評,從根本入手,在工作的開展中穿插各種文體活動,管理人員最大限度地與保安員溝通,了解基層保安實(shí)際情況,使保安隊(duì)伍有集體責(zé)任感,充滿向心力,促使其對工作充滿熱情,保證工作的責(zé)任心。
采取何種措施進(jìn)行監(jiān)督檢查:
