第1篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-1

大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(1)

提要:

設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。

量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為**廣場**號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

**廣場**號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設(shè)備的管理顯得尤為重要。

1**廣場**號樓項目(---)機電設(shè)備設(shè)施特點

**廣場**號樓項目(---)的機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

1.1裝機種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進,進口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。

1.2機電設(shè)備性能先進,設(shè)備運行管理與維修難度大。

1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

1.4機電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2機電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點

1**廣場**號樓項目(---)機電設(shè)備裝機容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。

2**廣場**號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設(shè)備管理工作的重點和難點。

3機電設(shè)備管理的原則和目標

3.1機電設(shè)備管理的原則

3.1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。

3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟效益。

3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。

3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。

3.2機電設(shè)備管理的目標

通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。

4加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理

針對**廣場**號樓項目(---)機電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

4.1維修人員全部到位,分工負責(zé)。

4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

5機電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式

5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。

5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進行一次。

5.4中修。對設(shè)備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu),每年進行一次。

5.5大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

6實行機電設(shè)備的動態(tài)管理

6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。

6.2利用先進的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。

6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實行動態(tài)管理。

6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與**廣場**號樓項目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進行各種應(yīng)急演練。

第2篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案-2

大廈物業(yè)設(shè)備管理方案(2)

7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點及措施

7.1供配電系統(tǒng)

7.1.1管理要點及措施:

7.1.2效果:

(1)保證24小時正常運行。

(2)設(shè)備完好率99%以上。

(3)投訴處理率100%。

7.1.3記錄:

(1)供配電抄表記錄;

(2)供配電運行值班記錄;

(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;

(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)接地電阻測試記錄表。

7.1.4其它:

(1)入住之初,協(xié)助**廣場**號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實**廣場**號樓項目(---)用電戶類別。

(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。

7.2給排

7.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。

(5)設(shè)備完好率99%以上。

(6)投訴處理率為100%。

7.3記錄:

(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;

(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;

(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)水池、水箱清洗記錄表;

(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。

7.3消防系統(tǒng)

本系統(tǒng)主要有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。

7.3.1管理要點與措施:

7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。

(2)落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為'0'。

(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標志完好。

(4)無火災(zāi)及其它安全隱患。

7.3.3記錄:

(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;

(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)值班記錄;

(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;

(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(6)消防演習(xí)記錄。

7.4空調(diào)系統(tǒng)

7.4.1管理要點及措施:

7.4.2效果:

(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。

(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。

(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

(4)定期清洗風(fēng)機盤管,確保新風(fēng)的暢通,預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。

(5)有準確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。

(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。

7.4.3記錄:

(1)冷水機組運行記錄表。

(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護表;

(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

7.5電梯系統(tǒng)

7.5.1管理要點及措施。

7.5.2效果:

(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。

(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。

7.5.3記錄:

(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;

(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)

7.7.2效果:

(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。

7.7.3記錄:

(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

第3篇 大廈物業(yè)設(shè)備管理方案

(1)提要:設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。

量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為廣場號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

廣場號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設(shè)備的管理顯得尤為重要。

1廣場號樓項目(---)機電設(shè)備設(shè)施特點廣場號樓項目(---)的機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

1.1裝機種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進,進口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。

1.2機電設(shè)備性能先進,設(shè)備運行管理與維修難度大。

1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

1.4機電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2機電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點1廣場號樓項目(---)機電設(shè)備裝機容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。

2廣場號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設(shè)備管理工作的重點和難點。

3機電設(shè)備管理的原則和目標3.1機電設(shè)備管理的原則3.

1.1預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。

3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。

'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;

'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;

'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。

3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。

以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。

制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟效益。

3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。

3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。

3. 2機電設(shè)備管理的目標通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。

4加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理針對廣場號樓項目(---)機電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

4.1維修人員全部到位,分工負責(zé)。

4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

5機電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式

5.1日常維護保養(yǎng)。

操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。

操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級保養(yǎng)。

維修人員對設(shè)備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。

5.3二級保養(yǎng)。

維修人員對設(shè)備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進行一次。

5.4中修。

對設(shè)備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu),每年進行一次。

5.5大修。

對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

6實行機電設(shè)備的動態(tài)管理

6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。

6.2利用先進的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。

6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應(yīng)急搶修工作,實行動態(tài)管理。

6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與廣場號樓項目(---)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進行各種應(yīng)急演練。