國際新城機電設(shè)備設(shè)施管理方案

新城國際機電設(shè)備設(shè)施管理方案

一、機電設(shè)備維護原則

1、對設(shè)備進行系統(tǒng)管理和控制,確保其處于良好的運行狀態(tài),并努力使其壽命周期費用最經(jīng)濟。

2、明確各類設(shè)備的管理要求,確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。

3、正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運行,有效控制和利用能源。

二、機電設(shè)備管理程序

(一)設(shè)備檔案的建立要求

1、工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺帳,并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺帳移交公司辦公室存檔。

2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號:

① 所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設(shè)備標識';

②'設(shè)備標識'用標牌形式予以實施,標牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號;

③設(shè)備編號按下列規(guī)則編號:

④ 標識的制作規(guī)范:金屬薄板,表面拋光呈本色;設(shè)備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm,僅作參考。

3、所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4、設(shè)備臺帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時地在設(shè)備臺帳或設(shè)備卡上予以登錄。

5、《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議書等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。

(二)設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。

1、配電房管理規(guī)程

2、水泵房管理規(guī)程

3、電梯機房管理規(guī)程

4、空調(diào)機房管理規(guī)程

5、程控機房管理規(guī)程

(三)設(shè)備的購置管理

1、設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。

2、設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。

3、設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。

6、采購設(shè)備應(yīng)遵循公司采購規(guī)程執(zhí)行。

7、采購設(shè)備到達后,由工程部進行清點核對,接收相關(guān)資料,并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。

8、經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺帳,建立卡片等進行日常管理。

(四)設(shè)備狀態(tài)標識

1、工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識,以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。

2、設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。

3、正常運行中的設(shè)備可不予標識。

4、標識的方式方法:

① 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300 mm×150 mm×1 mm(長×寬×厚)的綠色塑料板制作,字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上,僅作參考。

② 設(shè)備狀態(tài)標牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后,由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的明顯位置;

③ 設(shè)備狀態(tài)改變,標識應(yīng)隨之改變。

(五)設(shè)備的停用和封存

1、對多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。

2、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。

3、工程部應(yīng)定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查,以保持其適用性。

4、設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單,經(jīng)管理處主任批準后實施。

三、主要工作流程

1、在使用任何一臺新設(shè)備或新員工獨立操作以前,必須經(jīng)過對設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護要求等方面的技術(shù)知識進行教育和實際操作培訓(xùn)。

2、工程部應(yīng)會同設(shè)備使用部門有計劃地對使用、操作人員進行技術(shù)培訓(xùn),以不斷提高對設(shè)備使用,維護的能力。

3、凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備,操作人員必須通過考試拿到證書后,方能獨立使用或操作設(shè)備。

4、對于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對其狀態(tài)進行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時修理;對于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標識及操作方法和注意事項。

5、對于員工直接操作的設(shè)備,設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度,主要包括以下幾種:

設(shè)備操作規(guī)范

設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)范

崗位責(zé)任制

交接班制度

6、設(shè)備的操作規(guī)范的編制。

(1)參照設(shè)備說明書及資料對一般設(shè)備的操作規(guī)范進行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。

(2)重要設(shè)備的操作規(guī)范,要在設(shè)備旁用醒目的標牌標示,并注上重點標記,要求操作者特別注意。

(3)設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:

①啟動前的準備工作;

②啟對時的操作步驟;

③注意事項。

7、操作人員必須嚴格執(zhí)行'五項紀律'。

①實行定人定機制度,嚴格遵守操作規(guī)范。

②經(jīng)常保持設(shè)備清洗,按規(guī)定維護。

③認真執(zhí)行交接班制度,做好交接班記錄。

④管理好工具、附件,不能遺失、損壞。

⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機檢查,自己不能處理應(yīng)及時通知工程部。

四、管理標準和養(yǎng)護計劃

(一)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。

②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護。

③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。

④各項安全裝置的維護。

⑤計算機控制板等的維護檢測。每天巡視二次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每月檢查曳引繩張緊度一次;每月定期對滑動、轉(zhuǎn)動部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實施維護。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。

②機房、轎廂整潔。

③電梯各部分完好率100%。

2機電

設(shè)備①水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。

②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視

檢查,每半月進行一次保養(yǎng);每季檢修一次。由工程部實施維修。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

②保障安全運行。

3消防

設(shè)施①疏散標志的維修及維護。

②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。

③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每月檢查一次消防報警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責(zé)實施。

②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進行更換。①標識制作及維護管理規(guī)定。

②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。

③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。

②靈敏,準確報警。

4中央空調(diào)①制冷主機維護保養(yǎng)。

②機房設(shè)備管道維護保養(yǎng)。

③閥門維護保養(yǎng)。

④新風(fēng)機和風(fēng)機過濾網(wǎng)。每半月對主機、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進行檢查與維護;新風(fēng)機、風(fēng)機過濾網(wǎng)清洗;

①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。

②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

②保障正常安全運行。

③設(shè)備性能良好。

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。

②變壓器運行檢查。

③低壓控制柜運行檢查①每2小時檢查一次24小時值班控制。

②每天對配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實施。

②高壓配電柜由電力局進行維修。配電設(shè)備運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

②保障正常安全運行。

③設(shè)備性能良好。

6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。

②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。

房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。

7井、溝①井蓋破損。

②堵塞。

③缺損、多污積。污水井、溝及時清理。

由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。

②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。

8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。

②標識污染。

③標志所示意思不符。①每周檢查一次,并對標識的示意準確性進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理。

②每月清潔標識一次。

由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。

②安放穩(wěn)固。

③標識示意正確。

(二)公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護。

②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護。

③轉(zhuǎn)動、滑動部的維護。

④各項安全裝置的維護。

⑤計算機控制板等的維護檢測。每季檢查一次導(dǎo)軌、安全鉗工作情況;每半年進行一次全面檢查。由相關(guān)電梯公司實施維修(全保)。電梯維修保養(yǎng)標準。①安全正常運行、平穩(wěn)。

②機房、轎廂整潔。

③電梯各部分完好率100%。

2機電

設(shè)備①水泵風(fēng)機等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)。

②日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每年檢查電源切換及自動保護裝置。風(fēng)機等每15年更換一次。各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無故障。

②保障安全運行。

3消防

設(shè)施①疏散標志的維修及維護。

②室內(nèi)(外)消火栓(箱)以及消防設(shè)施的有效維護及檢修。

③噴淋、煙感報警系統(tǒng)故障的排除和維護。每半年進行一次試驗;每年對消防箱(栓)油漆一次,并將消防帶晾曬一次,以防發(fā)霉;每年對消防疏散標志進行一次維護,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。①由消防、機電、維修專業(yè)人員負責(zé)實施。

②消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每20年更換一次。①標識制作及維護管理規(guī)定。

②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。

③消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效,標識清楚,完好無損。

②靈敏,準確報警。

4中央

空調(diào)①主機制冷劑、濾網(wǎng)檢查、調(diào)換、清洗。

②管道保溫,風(fēng)機過濾網(wǎng)清洗

③各類閥門維護。

④各類儀器維修保養(yǎng)。

每季維修保養(yǎng)一次。①由工程部實施日常維修保養(yǎng)。

②相關(guān)專業(yè)公司實施維修(維保)。中央空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常。

序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果

5變配電控制設(shè)備變壓器、母線排、橋架、低壓控制柜。每年對變壓器、低壓控制柜、橋架、母線排進行清洗,緊固、維護檢查。由工程部組織實施。變配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程。設(shè)備性能完好;運行正常

6地下車庫、外圍道路、停車場①地面大面積的破損,坑洼、積水。

②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。

③地面有明顯油漬。每年對局部損壞嚴重,修補多次的路面、道牙、人行道板進行翻新。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標準。

房屋維修標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、無油漬。

7井、溝①井蓋破損。

②堵塞。

③缺損、多污跡。井蓋板每年刷一次漆,防止銹蝕。由工程部組織實施。房屋維修標準。①井內(nèi)無積物、無堵塞。

②井蓋正常使用,密合,無破損;標志清晰。

8公用標識設(shè)施①設(shè)施破損。

②標識污染。

③標志所示意思不符。①每半年對標識安放穩(wěn)固情況進行檢查維護。

②每半年對標識進行維護一次。由綜管部、工程部組織實施。園區(qū)標識制作安裝及管理規(guī)定。①標識清潔美觀,無破損。

②安放穩(wěn)固。

③標識示意正確。

五、應(yīng)急處理方案

(一)電梯關(guān)人援救預(yù)案

工程部接到報告后,立

即派人員前往電梯機房,切斷機房主電源,并對電引機進行手動操作,使電梯轎廂移至最近平層處,打開廳門、轎門放人或搬貨。在整個過程中應(yīng)保持與服務(wù)中心聯(lián)系。

(二)斷電預(yù)案

當發(fā)現(xiàn)停電時,工程部配電房應(yīng)首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電,應(yīng)立即進行倒閘操作,將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)

部跳閘,則先把分開關(guān)拉開,進行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān),再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常,應(yīng)迅速派出維修人員進行檢修。

(三)斷水預(yù)案