第1篇 物業(yè)管理公司環(huán)保措施

物業(yè)管理有限公司環(huán)保措施

1、打印機(色帶西鼓墨盒)的廢棄物屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。

2、提倡無紙化辦公,提倡雙面復(fù)印,費紙屬的可回收廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。

3、廢磁盤屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。

4、廢電腦屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。

5、定期清洗食堂抽油煙機減少油煙的排放。

6、定期檢修維?？照{(diào),防止空調(diào)泄漏及空調(diào)噪音排放。

7、廢燈管燈泡屬危險廢棄物,由公司行政部統(tǒng)一處理。

第2篇 物業(yè)管理手冊－不合格控制及糾正預(yù)防措施

物業(yè)管理手冊:不合格控制及糾正、預(yù)防措施

1總則

1.1為了便于理解,本手冊中的不合格是指:在責任范圍內(nèi),公司管理體系未符合體系要求,各工作過程未符合策劃所規(guī)定的要求,設(shè)施設(shè)備及使用工具未符合使用要求,以及其它影響物業(yè)服務(wù)的事項。由于外部或不可控因素造成的不合格均以整改項處理。

1.2及時有效地處理不合格事項,防止因不合格造成進一步的影響和危害,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,實現(xiàn)顧客滿意的需要,也是物業(yè)分公司成本控制的重要環(huán)節(jié)。

1.3各物業(yè)分公司在日常物業(yè)服務(wù)過程中,所有發(fā)生的不合格事項都必須按規(guī)定程序進行處理,包括對不合格事項進行標識、記錄、評審和處置,確保物業(yè)管理服務(wù)實施和質(zhì)量體系運行過程中的不合格及時得到控制,從根源上減少和防止不合格的發(fā)生。

1.4為了使不合格得到糾正和預(yù)防,結(jié)合公司的實際情況,發(fā)生不合格時,各物業(yè)分公司須追究造成不合格的責任。

2職責

2.1物業(yè)分公司各部門操作層員工負責對工作中發(fā)現(xiàn)的不合格進行及時糾正。

2.2物業(yè)分公司各部門、班組負責人負責依據(jù)本程序?qū)ぷ髦谐霈F(xiàn)的各類輕微不合格及時進行糾正、整改。

2.3各部門經(jīng)理負責對職責范圍內(nèi)發(fā)生的不合格和潛在的不合格,制定糾正、預(yù)防措施。

2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負責體系不合格的控制,主持不合格評審,批準不合格評審記錄/報告和不合格糾正、預(yù)防措施。

2.5物業(yè)分公司品質(zhì)部負責組織不合格評審,對不合格糾正、預(yù)防措施實施效果的驗證。

3程序要點

3.1不合格來源包括但不限于:

a)工作過程中;

b)顧客投訴;

c)顧客滿意調(diào)查;d)社會傳媒曝光;e)突發(fā)事故;

f)內(nèi)部檢查;

g)內(nèi)審及外審。

3.2不合格劃分

3.2.1根據(jù)性質(zhì)及類型將不合格劃分為:

a)體系不合格:文件沒有作出規(guī)定或提出要求;文件不相容;文件不適用;在某一時間內(nèi),不合格集中分布在個別要素或個別部門。

b)管理不合格:沒有按程序、規(guī)定進行管理和控制。

c)實物產(chǎn)品不合格:采購的有形產(chǎn)品不合格;設(shè)備、設(shè)施、裝置不合格。

d)服務(wù)不合格:沒有滿足顧客的要求;沒有達到公司規(guī)定的要求。

3.2.2根據(jù)影響程度可劃分為:

3.2.2.1整改項:

a)問題未達到不合格,但通過整改后取得良好效果,更有利于提供物業(yè)服務(wù)。

b)外部或不可控因素造成的不合格,這種不合格不是組織內(nèi)部原因造成的,可以通過施加影響給予整改。

3.2.2.2輕微不合格:不合格事項對物業(yè)服務(wù)提供影響不大,可以即時整改。

3.2.2.3一般不合格:

a)因管理疏漏、操作失誤造成,對服務(wù)質(zhì)量有一定影響,或存在事故隱患;

b)擅自停止使用或替代公司文件制度,公司文件精神得不到貫徹(情節(jié)嚴重按'嚴重不合格'評定);

c)造成輕微影響但范圍較大;

d)質(zhì)量檢查中同一個輕微不合格連續(xù)兩個月出現(xiàn);

e)文件管理、記錄填寫與控制的問題中涉及到比較重要的文件資料;

f)負有責任的(責任判定依據(jù)《物業(yè)管理合同》及物業(yè)管理方案)顧客投訴。

3.2.2.4嚴重不合格:

a)責任人在相關(guān)工作中,沒有按制度規(guī)定、行業(yè)準則、專業(yè)要求進行管理,后果影響大。

b)不合格問題所覆蓋的范圍較大,嚴重影響服務(wù)質(zhì)量;

c)質(zhì)量檢查中同類不合格連續(xù)或多次出現(xiàn)。

d)公司文件精神得不到貫徹,造成嚴重影響;

e)在上級做出工作決策、布置工作重點或多次強調(diào)有關(guān)規(guī)定后,拒不執(zhí)行;

f)在一段時間內(nèi)(如一個月)單項不合格引起較多顧客投訴;

g)對媒體曝光的消極事項負有責任。

3.2.3在進行質(zhì)量分析,問題的追根溯源時,可根據(jù)3.2.1的劃分類型進行分析,便于找到問題主因,制定出適宜的糾正及預(yù)防措施。

3.2.4需要追究造成不合格責任時,可根據(jù)本節(jié)3.2.2的劃分類型進行量化考核(詳見《9.2物業(yè)服務(wù)檢查》)。

3.3在質(zhì)量活動中,受控狀態(tài)下的質(zhì)量改進不應(yīng)納入不合格范圍。如上一級檢查/審核發(fā)現(xiàn)的問題在下一級已發(fā)現(xiàn),而且做了有效的糾正/預(yù)防措施,上一級不應(yīng)將其作為不合格處理。

3.4除在工作、作業(yè)過程中由實施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外,服務(wù)和管理工作的不合格應(yīng)由發(fā)現(xiàn)者(投訴處理部門、檢查及審核部門)或歸口管理部門按規(guī)定予以記錄,需要考核的轉(zhuǎn)考核部門進行。

3.5顧客對服務(wù)結(jié)果的評價,是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可在'住戶投訴'、

'回訪記錄'或提供服務(wù)確認單中得到。

3.6采購的有形產(chǎn)品不合格。除接收后發(fā)現(xiàn)的應(yīng)予記錄外,原則采用退貨或拒收的處置方式,但在退貨前應(yīng)予以標識。

3.7設(shè)備、設(shè)施不合格。除記錄外,應(yīng)停止使用進行檢修處置。直接提供顧客使用的設(shè)備(如電梯)應(yīng)設(shè)置'檢修'或'暫停使用'等標識。

3.8管理和服務(wù)工作的輕微不合格一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或指出,由責任者自行糾正。

3.9不合格的評審

3.9.1所有不合格都必須經(jīng)過評審。除3.9.2所列之外的不合格評審由檢查發(fā)現(xiàn)部門

或歸口管理部門按3.2及3.9.4要求進行評審。

3.9.2下列不合格應(yīng)進行集中會議方式評審:

a)發(fā)生嚴重不合格;

b)對滿意度調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計分析,發(fā)現(xiàn)顧客表達的集中、突出不滿意問題;

c)發(fā)生重大責任事故時;

d)連續(xù)兩次及以上上級檢查/審核未達標時。

3.9.3物業(yè)分公司對3.9.2所列的不合格的評審由品質(zhì)部組織,總經(jīng)理主持,以公司主管經(jīng)理及有關(guān)部門主管參加評審會議的形式進行。由項目所在公司或管理公司進行評審時,則由項目所在公司總經(jīng)理或管理公司物業(yè)總監(jiān)主持,物業(yè)分公司部門主管以上人員參與。

3.9.4評審的主要內(nèi)容為:

a)確定責任部門或責任者;

b)評價影響程度和范圍;

c)提出處置意見。

3.9.5物業(yè)分公司品質(zhì)部應(yīng)負責建立《不合格評審記錄/報告》,總經(jīng)理負

責批準《不合格評審記錄/報告》,重大問題報項目所在公司總經(jīng)理批準,送管理公司物業(yè)管理備案。

3.10不合格的處置

3.10.1不合格處置有下列方式及其組合:

a)返工;

b)請求顧客讓步接收;

c)賠禮道歉;

d)賠償損失;

e)補充完善文件、資源;

f)對員工進行培訓(xùn);

g)按規(guī)定對責任者進行處罰。

3.10.2凡經(jīng)評審的不合格,總經(jīng)理應(yīng)責成責任部門采取適當?shù)募m正措施給予糾正,并給予驗證。對仍不合格的必須采取進一步的措施給予糾正,從根源上加以糾正。

3.11不合格糾正、預(yù)防措施的制定

3.11.1下列情況之一時,應(yīng)制定糾正措施:

a)設(shè)備、設(shè)施由于維護檢修不及時或未達到適用要求而影響服務(wù)質(zhì)量48小時及以上時;

b)發(fā)生治安、刑事案件時;

c)檢查/審核發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時;

d)顧客的投訴符合嚴重不合格條件時;

e)不合格進行了評審時。

3.11.2下列情況之一時,應(yīng)指定預(yù)防措施:

a)當服務(wù)質(zhì)量發(fā)生周期性、系統(tǒng)性波動,如不采取措施有可能導(dǎo)致不合格發(fā)生時;

b)內(nèi)部質(zhì)量審核、管理評審指出的潛在不合格的問題;

c)質(zhì)量體系運行不暢發(fā)生'有事無人管理'或'工作推托、扯皮'時;

d)對顧客的意見、建議、抱怨、期望進行分析,需采取措施以滿足顧客的需要和期望時。

3.12發(fā)生不合格的部門負責對現(xiàn)存不合格原因或其他不良因素進行分析,對符合上述條件需要采取糾正/預(yù)防措施的不合格,由不合格的部門組織相關(guān)部門制定出相應(yīng)的糾正/預(yù)防措施,填寫相關(guān)記錄,報物業(yè)分公司總經(jīng)理批準。

3.13制定糾正/預(yù)防措施的基本要求

3.13.1必須從根源上分析實際和潛在的問題的原因,不應(yīng)把糾正與糾正措施混淆。

3.13.2實際的和潛在的不合格,其根源可能是下述一種或多種:

3.13.2.1人員:

a)文化素質(zhì)不夠,不能接受或掌握崗位所需的知識和技能;

b)缺乏必要且適宜的培訓(xùn);

c)缺乏必要的教育,沒有樹立正確的質(zhì)量觀念和責任感。

3.13.2.2設(shè)備(含設(shè)施、裝置、測量設(shè)備):

a)缺乏必要的設(shè)備或設(shè)備不配套;

b)選用的設(shè)備與服務(wù)的質(zhì)量要求不相宜;

c)維護、保養(yǎng)、調(diào)整無規(guī)范或未按規(guī)范。

3.13.2.3材料(含原材料、元器件、配件、輔材):

a)選擇不當,不能滿足設(shè)備需要的要求;b)搬運貯存不當造成損壞或混料(批);c)使用錯誤;

d)標識錯誤或不清。

3.13.2.4方法(含作業(yè)、作業(yè)流程):

a)必須的規(guī)范作業(yè)流程不完整、不適用;

b)規(guī)范的要求不一致;

c)未按規(guī)范執(zhí)行;

d)使用失效或作廢的文件。

3.13.3糾正/預(yù)防措施必須具體,定量化,并落實具體實施和完成期限。措施所涉及的部門應(yīng)予以實施或配合,并承擔相應(yīng)責任。

3.13.4糾正/預(yù)防措施實施結(jié)束后,應(yīng)提請品質(zhì)部驗證。措施涉及的資源配置、文件更改或增添應(yīng)按公司相應(yīng)程序規(guī)定辦理。

3.14跟蹤驗證

3.14.1糾正/預(yù)防措施實施部門的負責人應(yīng)對糾正、預(yù)防措施的實施情況和實施效果進行檢查,并將檢查結(jié)果及時向品質(zhì)部報告,品質(zhì)部應(yīng)對實施情況和效果進行檢查驗證,并向總經(jīng)理報告。

3.14.2總經(jīng)理應(yīng)對檢查和驗證情況做出反應(yīng)。達到預(yù)期目標的責成品質(zhì)部納入相關(guān)文件或形成新的文件予以鞏固,對未按措施實施或?qū)嵤┙Y(jié)果未達到預(yù)期目標的應(yīng)予以批評、處罰并由品質(zhì)部再次填發(fā)《糾正/預(yù)防措施報告》,由責任部門重新分析,再次制定并實施糾正、預(yù)防措施。

3.14.3在管理評審活動中對糾正措施的狀況及其有效性進行評審,具體見9.6。

3.15記錄管理

3.15.1應(yīng)保存不合格記錄,其保存期按提出記錄要求的規(guī)程規(guī)定執(zhí)行。

3.15.2糾正、預(yù)防措施的實施情況和驗證應(yīng)及時記錄于《糾正/預(yù)防措施報告》。

3.15.3品質(zhì)部應(yīng)保存《不合格評審記錄/報告》原件(正本)和已完成驗證的《糾正/預(yù)防措施報告》,保存期均為3年。

4記錄

4.1wdwy-fr-mm9101《不合格評審報告》

第3篇 某某物業(yè)企業(yè)管理體系有效運行實施措施

某物業(yè)企業(yè)管理體系有效運行實施措施

企業(yè)管理體系的'三性一率',即有效性、適宜性、充分性和效率是保證體系健全和運作的關(guān)鍵。

'說到、做到、持續(xù)有效'是實施iso9001的一條基本原則。說到、做到,容易理解、實施,而如何做到體系持續(xù)有效運行卻是難以把握的。我司通過iso9001國際標準與物業(yè)管理實踐過程中的不斷研究,將提高有效性的一些方法措施提煉出來。以下即為公司在體系有效性方面制定的措施:

(一)三個規(guī)范的建立

首先,將公司所提供的服務(wù)活動進行一次細分,然后在作業(yè)指導(dǎo)書中,將細分出來的每一項服務(wù)活動制定出服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范。

1、服務(wù)規(guī)范

服務(wù)規(guī)范規(guī)定了服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達到的標準和要求,即服務(wù)質(zhì)量標準。在推行iso9001之初,根據(jù)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,明確公司應(yīng)向業(yè)主提供哪些服務(wù),這些服務(wù)又由哪些分項服務(wù)進行支撐;每一項服務(wù)的分項和服務(wù)的定量及定性的質(zhì)量指標制定出來后,才能在執(zhí)行中落到實處。

物業(yè)管理行業(yè)提供的常規(guī)服務(wù),如安全服務(wù)、清潔服務(wù)、維修服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、社區(qū)文化服務(wù);其中清潔服務(wù)的總體標準就是干凈、整潔,細分則為地面、地下室、標準層、花園草地的清潔這四個分項服務(wù)。以標準層的保潔質(zhì)量驗收標準為例:

標準層保潔質(zhì)量驗收標準

樓層通道的

墻面、地面釉面墻磚:使用中等力度,紙巾擦拭60厘米長,紙巾無污染。

釉面地磚:目視干凈無雜物及污跡,可反映通道照明燈輪廓。

?；卮u:目視干凈無雜物,無污跡,有光澤。

后樓梯

臺階及扶手目視臺階面干凈無污跡;

用紙巾擦拭扶手表面60公分長,紙巾不被明顯污染。

公共設(shè)施、設(shè)備(含消防栓、防火門)使用紙巾擦拭60公分長、紙巾不被明顯污染;使用紙巾擦拭門上冒頭30公分、門板60公分之后,紙巾不被明顯污染。

管道、樓道的

天花板及頂棚用紙巾擦拭管道上皮部60公分長,紙巾不被明顯污染;

目視天花板無蜘蛛網(wǎng),無明顯污跡。

清潔工作標準制定后,就能讓清潔員工知道工作的執(zhí)行深度,從而防止清潔員工的工作疏漏。同樣,其它類服務(wù)也制定了相應(yīng)的服務(wù)標準以確保公司所提供的服務(wù)質(zhì)量。

2、服務(wù)提供規(guī)范

服務(wù)提供規(guī)范明確了每一項服務(wù)活動怎樣做,以保證服務(wù)規(guī)范的實現(xiàn),也就是將服務(wù)過程的每個工作階段的若干個質(zhì)量活動程序化,從而對它的每一步驟進行控制。例如:安全服務(wù)是由大堂、巡邏、道口、車場四個分服務(wù)項組成,其中道口車輛進場這個分項服務(wù)的工作程序是:

(1)發(fā)現(xiàn)有車進入轄區(qū)時,立即走近車輛并向司機敬禮。

(2)在刷卡同時,車管員應(yīng)迅速在《機動車停車場車輛出入登記表》上準確填寫各欄目。

(3)在刷卡畢后,道砟將自動開啟放行。

(4)若后面有緊跟車輛,應(yīng)示意其停下并禮貌地面帶微笑地請其稍等。

(5)若臨時停車,應(yīng)主動提醒其按行駛路線及停車位行駛和泊車;

(6)若是營業(yè)性停車場,按有關(guān)規(guī)定收取費用。當司機不按規(guī)定交費時,應(yīng)做好耐心細致的解釋工作,禮貌地按《執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻者的處理》程序執(zhí)行。

(7)當遇到公安、軍警及政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛要求進入轄區(qū)時,在禮貌地查核證件后可放行,但應(yīng)將情況在《值班記錄》上詳細記錄,以備查核。

以上就是道口車輛進場的7個步驟,嚴格按照每個步驟工作并加以控制,才能最終保證車輛進場服務(wù)規(guī)范化完成。同樣,大堂、巡邏、車庫管理服務(wù)均有相應(yīng)的工作程序。iso9001就是靠對每一個'過程'的控制而最終使整項服務(wù)不出漏洞。在制定服務(wù)提供規(guī)范時需注意的是各個工作階段的接口不留空白之處。

3、質(zhì)量控制規(guī)范

質(zhì)量控制規(guī)范規(guī)定了怎樣去控制服務(wù)的全過程,即怎樣控制服務(wù)質(zhì)量環(huán)節(jié)各個階段的質(zhì)量,特別是服務(wù)提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制規(guī)范,包括以下四方面內(nèi)容:

(1)識別關(guān)鍵活動;

(2)分析關(guān)鍵活動,選出標準并加以控制;

(3)規(guī)定特性評價方法;

(4)建立控制手段。

我們按照質(zhì)量控制規(guī)范的四方面內(nèi)容,舉例說明物業(yè)管理行業(yè)如何制定此規(guī)范。

首先識別對服務(wù)質(zhì)量有重要影響的關(guān)鍵活動。比如與業(yè)主直接打交道的維修、保安、收款活動,還有不與業(yè)主直接打交道的設(shè)備管理活動等,都是企業(yè)的關(guān)鍵活動。

第二步是對每個關(guān)鍵活動本身進行細致地分析,在分析的基礎(chǔ)上選出關(guān)鍵活動的特性,把這些特性加以控制,就可以保證這些關(guān)鍵活動的質(zhì)量,從而保證全過程的服務(wù)質(zhì)量。例如維修服務(wù)活動的特性是維修的質(zhì)量、維修的等待時間。對維修的質(zhì)量可以通過加強維修人員的培訓(xùn)嚴加控制,控制維修的等待時間可以從兩方面考慮:一是接到需求到達住戶家中的時間,二是具體的維修操作時間。將這兩個時間給予具體規(guī)定連同維修質(zhì)量的控制,再加上維修人員規(guī)范化的禮貌語言,從而控制整個維修服務(wù)質(zhì)量。

第三步是規(guī)定特性評價方法。如對服務(wù)質(zhì)量的滿意程度,可采取某種規(guī)則的抽樣調(diào)查方法,比如定期向業(yè)主發(fā)放《征詢意見調(diào)查表》或查驗業(yè)主在維修服務(wù)《派工單》上的簽署意見等,均可對這些特性進行評價。

最后一步是建立控制手段。有了活動特性的評價方法,對活動特性進行測量還不夠,怎樣才算達到服務(wù)質(zhì)量要求,或者說實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)服務(wù)呢當然就應(yīng)有一個規(guī)定的界限加以衡量,并進行適當?shù)目刂啤Ｈ绻疽蟀踩?wù)滿意率達到95%,維修服務(wù)滿意率達到95%,才算優(yōu)質(zhì)服務(wù)。護衛(wèi)人員開啟電子門鎖不應(yīng)超過5秒鐘等,通過定量規(guī)定來建立控制手段,完成上述四步后,即可對某項服務(wù)制定出一整套質(zhì)量控制規(guī)范。

質(zhì)量控制規(guī)范與服務(wù)規(guī)范和服務(wù)提供規(guī)范相互銜接,形成一個完整的文件化體系。為了評價公司的所有服務(wù)質(zhì)量活動是否開展得有效,并且達到公司本身及業(yè)主的要求,我司還開展了兩個評定工作。

(二)兩個評定的建立

當三大規(guī)范制定后,隨即開展的是兩個評定工作,即服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)部評定工作和外界評定工作(包括客戶和社會)。見檢查監(jiān)督機制。通過以上的檢查來避免出現(xiàn)不合格服務(wù)的傾向,以消除客戶的不滿意。服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣最終還是取決于客戶的感受和評價,在這里我們注意了以下幾點:對在服務(wù)中和服務(wù)后的客戶評價給予同樣重視;采取多種形式和方法,引導(dǎo)客戶對服務(wù)質(zhì)量作出評價;對客戶的評價進行統(tǒng)計和全面的分析,排除主觀因素的干擾,得出結(jié)論;若客戶有不滿意傾向,立即采取糾正措施補救,并

使客戶能夠覺察到。

當客戶評定和內(nèi)部評定不一致時,我們會吸取客戶提出的有益的意見、建議,并將內(nèi)部評定和客戶評價所提出的問題和建議加以統(tǒng)計分析處理,這對服務(wù)的改進是最有效的方法。

第4篇 會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標準實施措施

行政辦事中心及會議大廈物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)標準及實施措施

(一)物業(yè)清潔管理服務(wù)標準

1、建筑物外圍清潔管理

(1)針對**氣候特點和各種常見有害微生物的習(xí)性,采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認等步驟進行調(diào)查分析,制定對策,定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過'清潔、改造、消殺、隔離'等步驟-使內(nèi)外環(huán)境改善,以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。

(2)綠地道路衛(wèi)生管理

行政辦事中心及會議大廈是一個政府辦公場所,在綠地道路衛(wèi)生管理上應(yīng)管好照'六不'、'六凈'、'三化'、'三優(yōu)'工作要求實施管理。

'六不':不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞。

'六凈':路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

'三化':凈化、綠化、美化。

'三優(yōu)':優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

對枯死的樹木、剪枝、斷枝、落葉及落果、道路垃圾、廢料及時清理,在減少病蟲害發(fā)生的基礎(chǔ)上,美化道路綠地的景觀,體現(xiàn)綠色環(huán)保效果。

(3)外圍景觀的管理

-1對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理。

-2服務(wù)開放區(qū)域,如廚房、鍋爐房、車庫等排放的廢氣實施統(tǒng)一收集凈化再排放。

-3外圍景觀水池的管理,定期保潔、殺菌、除塵,保證水質(zhì)清澈、無異味。

-4加強外圍環(huán)境清潔衛(wèi)生管理。用戶下班期間,安排多名清潔工進行巡查、清潔。

管理人員要經(jīng)常巡查,確保外圍的環(huán)境衛(wèi)生。

2、辦公區(qū)域清潔管理

(1)辦公公共區(qū)域清潔。充分利用用戶工余時間進行辦公公共區(qū)域清潔作業(yè),每天夜間6時至凌晨2時在工作人員下班后完成室內(nèi)部分的清潔:用戶上班期間,將保潔工作寓于'隱形服務(wù)'之中,實施'零干擾'工作方式。

(2)利用周末和節(jié)假日清洗辦公樓通道,通道玻璃護欄、墻面及地下室車庫,平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生。

(3)各會議室及重要的議事場所清潔。清潔人員按規(guī)范實施清潔、保潔作業(yè),有會議或議事時應(yīng)加大周圍環(huán)境保潔力度,協(xié)助保持這些區(qū)域的安靜,同時,根據(jù)業(yè)主需要加強會議結(jié)束后的清潔服務(wù)與檢查工作。

(4)禮儀接待區(qū)的清潔。時刻保持'三常'形象,即:常凈、常新、常優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅。附屬設(shè)施擺放整齊,工藝品、展品應(yīng)精心保潔,保持一個優(yōu)雅、潔凈的接待環(huán)境。

(5)行政辦事中心及會議大廈辦公室安全保密、管理區(qū)域的清潔管理工作按照業(yè)主的具體要求配備高素質(zhì)的可靠人員專人負責,做好清潔衛(wèi)生的同時保證4個'不':不該進入的地方不進入,不該動的地方不動,不該看的不看,不該問的不問,同時施以兩人共同作業(yè)、記錄進出辦公室時間、定期(三個月)更換人員搭配、每月進行法制教育等措施,保證信息保密及室內(nèi)財物安全。

(6)電梯的清潔。專人負責電梯的清潔衛(wèi)生,每天早晨工作人員上班前半小時完成清潔,以后每半小時清抹一次(含中午用戶下班期間)。

第5篇 xs項目物業(yè)工程部基礎(chǔ)管理措施

項目物業(yè)工程部基礎(chǔ)管理措施

1、用戶報修及投訴處理

1)報修及投訴渠道

沒有用戶的投訴是最理想的,但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點。我們一方面要減少投訴,另一方面又應(yīng)為用戶提供方便的設(shè)備故障投訴渠道。一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出,但實踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會直接打電話到工程部,或是將電話打到經(jīng)營部或別的地方。因此,公司建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,用戶可以向物業(yè)部提出,也可以向經(jīng)營部、總服務(wù)臺、工程部、項目經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門提出。任何一個部門接到報修或投訴,應(yīng)負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部,由物業(yè)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;認為必要時可將情況向項目經(jīng)理報告。要防止推托現(xiàn)象:客人向某部門提出問題,某部門推給另外一個部門,讓用戶轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去解決不了問題,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。

工程部當班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在**分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場,屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上司匯報,由上司判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實中,許多客人有意見不是因為設(shè)備有了故障,而是因為有了故障不能及時解決。他們也知道,故障總是難免的,但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決,這就使他們難以忍受了。

2)處理復(fù)雜故障

所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題。往往有多種情況:第一種是設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達不到原來的狀況;第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達不到設(shè)計標準,一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題;第三種是設(shè)備運轉(zhuǎn)正常,達到了設(shè)計標準卻達不到客人的要求。屬于第一種情況,應(yīng)該下大力氣認真修復(fù),使客人滿意,第二種情況應(yīng)向客人說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系,解決問題。第三種情況最難處理,如空調(diào)運轉(zhuǎn)正常,某位客人卻偏偏說冷或熱,進行投訴,當班員工急急忙忙趕到現(xiàn)場卻發(fā)現(xiàn)一切正常,這時候員工往往會帶點情緒,容易造成雙方不愉快。我們應(yīng)教育員工,遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有辦法','就是這樣'等等。

3)進戶維修服務(wù)規(guī)范

用戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進戶工作,這不僅是一個技術(shù)問題,而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題,弄不好會引起用戶的反感,造成不好的影響。因此凡進戶工作的員工必須有較強的服務(wù)意識,要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準的過程。

4)工作單的流程

a.各種請修單均應(yīng)統(tǒng)一送達工程部特設(shè)的調(diào)度員,由調(diào)度員統(tǒng)一接單。請修單上內(nèi)容必須填寫清楚調(diào)度員記錄接單時間。

b.調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同,將請修單派往各專業(yè)工程師,由各專業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實施。

c.維修人員接單后準備相應(yīng)工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料,并請客戶簽字認可后帶回交給專業(yè)主管。

d.工程師審核后交還調(diào)度員備案,并向有關(guān)部門返單。

e.工程部一般情況不接受電話請修,如有特殊情況,事后應(yīng)補工作單。

f.所有正常的維修保養(yǎng)計劃,應(yīng)根據(jù)工程經(jīng)理的指示填寫工作單后方可進行。

g.工作單按如下順序分列優(yōu)先安排:

a)人身安全、消防安全。

b)與客戶有關(guān)。

c)設(shè)備故障影響到客人。

d)一般維修。

e)正常計劃維修保養(yǎng)。

h.工程師和工程部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

i.工程資料員每周應(yīng)匯總一次工作單,向工程經(jīng)理匯報。

5)設(shè)備日常報修制度

設(shè)備的日常報修是工程部進行維修工作的依據(jù)。報修單由使用部門負責填寫。報修單一式三聯(lián),第一聯(lián)由報修部門留存?zhèn)洳?。值班主管在接到各部門的報修單后,將第二聯(lián)留存?zhèn)洳?并將第三聯(lián)分配給維修班組。各維修班組在接到報修單后,應(yīng)根據(jù)報修內(nèi)容和重要性,填寫開工日期和估計工時,分派檢修工人檢修。檢修工人在檢修完工后,需經(jīng)報修部門簽字認可。班組在收到檢修工人送回的報修單后,核實耗用材料和實用工時,并將報修單匯總后交工程部。工程部在接到各班組交回的第三聯(lián)報修單后,應(yīng)和第二聯(lián)核銷,存入員工完工檔案,作為每月評獎的依據(jù)。在核銷報修單時,如發(fā)現(xiàn)缺漏時,應(yīng)追查原因;凡因各種原因一時完不成的項目,應(yīng)通知使用部門預(yù)計完成時間。當情況復(fù)雜,報請項目經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時,可以報修單為據(jù)。

工程部應(yīng)該安排一名主管和若干檢修工人負責夜間緊急檢修值班。在接到報修電話后,對一般故障,應(yīng)及時修理,對一時難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報修時間及修理內(nèi)容,第二天由總調(diào)度安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時,可向工程經(jīng)理匯報,采取應(yīng)急措施,組織人力進行搶修。

工作單流程示意圖

第6篇 物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)措施

物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)措施

(一) 噪音騷擾

1.對于施工單位可能造成噪聲騷擾的,預(yù)先對施工單位講明要求,并在條件允許的情況下預(yù)先予業(yè)戶公告施工事宜及施工計劃;

2. 秩序維護員應(yīng)留意物業(yè)四周所產(chǎn)生的噪音,如機器、音響、人為喧嘩等情況,均能直接影響其他客戶;

3．任何業(yè)戶或裝修、維修施工引起噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;

4. 當接到業(yè)戶投訴或巡檢時自行發(fā)覺,均須調(diào)查噪音的來源,加以說明制止,并及時向物業(yè)部通報;

5. 任何業(yè)戶或施工單位經(jīng)多次規(guī)勸,仍拒絕停止引起噪音之工程或降低音量,應(yīng)報請服務(wù)中心并按規(guī)定予以處罰,必要時可報告環(huán)保監(jiān)督部門;

6. 對外來人員故意聚集又騷擾引起噪音,嚴重影響業(yè)戶的,經(jīng)干預(yù)仍不改正,則應(yīng)報警通知警方處理;

7. 記錄一切有關(guān)資料,填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(二) 不聽從勸阻

1.糾正違章時,首先要態(tài)度和藹、說話和氣、以理服人;

2. 對不聽勸告者,要查清姓名、單位、及時向有關(guān)部門匯報,根據(jù)事情性質(zhì)、事態(tài)程度作出相應(yīng)處理;

3．發(fā)生糾紛時,注意把握政策,區(qū)別情況,靈活處理,如屬對方蠻橫無理,打罵秩序維護員人員,應(yīng)視情節(jié)輕重,采取恰當?shù)膶Σ呓o予處理,必要時投報110.

(三) 酒醉者鬧事

1.對外來人員酒醉闖入鬧事的,必須全力勸阻或阻攔,讓其離開物業(yè)區(qū)域范圍;

2. 如外來酒醉者行兇打人或毀壞公物時,秩序維護員可果斷采取強制性約束措施,但注意約束不可過當,同時可報警求助處理;

3．對業(yè)戶酒醉后行為失態(tài)、無法自控時,秩序維護員應(yīng)通知物業(yè)部查明身份、住所房號,設(shè)法讓其親友勸說帶領(lǐng)回房,必要時秩序維護員可協(xié)助做好監(jiān)護、控制工作;

4. 對各類酒后肇事造成人員傷害、財物損壞的情形,秩序維護員應(yīng)做好拍照或錄像,取證工作,以便按實追回賠款及追究責任。

(四) 精神病人

1.注意精神病人動武傷人,報告領(lǐng)班、主管組織人員勸阻其離開;

2. 如精神病人發(fā)作行兇、毀物時,秩序維護員人員須合力采取強制性約束措施,同時可報警求助處理;

3．設(shè)法通知精神病人的家屬,讓他們領(lǐng)回,并做好監(jiān)護工作;

4. 秩序維護員要防止精神病人闖入物業(yè)傷害業(yè)戶,領(lǐng)班應(yīng)事先做好防范性措施,確保人員安全。

(五) 陌生人亂竄亂走

1.在樓面發(fā)現(xiàn)陌生人應(yīng)先觀察,后盤問,注意文明用語,如:'先生,您找誰_我可以為您提供幫助。'

2. 如陌生人說不清楚尋訪業(yè)戶的姓名(單位)、房號,應(yīng)注意留心其動作、反應(yīng),并帶到服務(wù)中心辦公室進一步查詢;

3．監(jiān)控人員發(fā)現(xiàn)有人亂竄樓面、反復(fù)搭乘電梯等情況,應(yīng)及時通知領(lǐng)班派員跟進、查明情況、作出處理;

4. 發(fā)現(xiàn)施工人員或不該乘電梯上下的人員出現(xiàn)在客梯上,應(yīng)扣留其胸卡,交由領(lǐng)班、主管處理,可視情況予以處罰;

5. 如事件未能配合處理,為避免事態(tài)惡化可報警要求協(xié)助;

6. 處理過程中注意對自身安全的保證。

(六) 迷途人士

1.觀察迷途人士身體狀況是否須救護車人員協(xié)助,必要時報警求助;

2. 查詢并協(xié)助安排返回家中;

3．如無法與其家人聯(lián)絡(luò),報警交警方處理;

4. 事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(七) 屋內(nèi)浸水

1.迅速趕往現(xiàn)場;

2. 將開關(guān)關(guān)閉、切斷水源;

3．保潔員清理水浸現(xiàn)場;

4. 如水浸可能侵損電梯,應(yīng)在梯口用沙包封閉,并將電梯升至高層位置(通知使用者電梯停用狀況);

5. 拍照存檔,必要時可投保保險公司理賠;

6. 填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。

(八) 病人

1.報急救120

2. 立即代為通知其家屬

3．現(xiàn)場安慰病人

4. 事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心注意事項:

1.觀察病人是否進食禁類藥物,須向救護人員說明;

2. 不可擅自搬動病人以免造成傷害;

3．加強員工醫(yī)療急救知識的培訓(xùn)。

(九) 狗咬傷人

1.了解過程后提議傷者到派出所報案;

2. 記錄傷者姓名、地址及被狗咬地點及原因;

3．如屬嚴重受傷,立即致電110,方便警方現(xiàn)場取證;

4. 填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。注意事項:

1.秩序維護員應(yīng)經(jīng)常留意飼養(yǎng)寵物之客戶,要求憑證喂養(yǎng)。

(十) 惡意損毀

1.了解案情或現(xiàn)場有可疑人員立即向110報警;

2. 通知各崗員工協(xié)助;

3．尋找并提供目擊證人;

4. 破壞物件保留交警方處理;

5. 當場索賠;

6. 拍照存記錄;

7. 填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心;(十一)意外受傷

1.了解過程后立即致電110報警(告知傷者人數(shù)、受傷情況及現(xiàn)場情況等);

2. 趕赴現(xiàn)場;

3．在救護人員未到達前,先力所能及救治傷者,但注意方式方法適當,要防止幾種錯誤的方法:①高枕無憂:舌根堵氣道,造成缺氧;②齊心協(xié)力:墜落后搖動拍打、翻動;③雪中送炭:亂吃藥、亂涂藥;④錦上添花:骨折睡海綿墊。

4. 在可能范圍內(nèi)通知傷者家屬;

5. 可能情況下派秩序維護員護送醫(yī)院;

6. 事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。注意事項:①到達現(xiàn)場后應(yīng)盡量防止再有意外發(fā)生或情況惡化;②現(xiàn)場拍照。(十二)沖閘

1.記錄沖閘車輛的車牌、顏色及型號等

2. 留意駕駛?cè)藰用病⒁轮疤幼叻较?報警110

3．協(xié)助警方查證

4. 升起毀壞閘,由人手登記出入車輛

5. 拍照存記

6. 事后填寫《事件報告》呈交服務(wù)中心。注意事項:①向警方詳細供證(取回一份作記錄);②安全無任何危險方可嘗試攔車,不要站立于車行路線前方;③撞損閘欄,可報刑事案處理。

第7篇 鳳凰城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)措施

鳳凰城小區(qū)項目物業(yè)管理服務(wù)措施

結(jié)合***鳳凰城物業(yè)管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務(wù)措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品按照預(yù)設(shè)標準的供給:

一、導(dǎo)入適用和完善的質(zhì)量管理體系

我公司于成立之初就建立了公司自己的質(zhì)量保證體系,通過在所管理服務(wù)的項目實際運作和持續(xù)改進,質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在***鳳凰城物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理,并根據(jù)***鳳凰城項目的實際情況和特色制定適用的品質(zhì)控制方案,在日常管理服務(wù)中加以完善,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。

二、實施 “質(zhì)量、成本雙否決”的運作機制

物業(yè)管理是市場活動,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托提供業(yè)主所需要的管理服務(wù),作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的,沒有收支平衡控制能力的管理和服務(wù)無論對企業(yè)還是業(yè)主來說都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點來看,節(jié)約和控制成本對企業(yè)來說是必然的,低廉的服務(wù)價格對業(yè)主來說也是有利的;但是,我們清楚的看到,控制成本與保證質(zhì)量不應(yīng)該是矛盾的,以犧牲質(zhì)量為基礎(chǔ)的成本控制不是解決問題的根本辦法,惟有在保證質(zhì)量的前提下談成本控制才有意義。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性,全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機制。公司通過與關(guān)鍵崗位負責人簽訂目標管理責任書,把服務(wù)質(zhì)量和成本控制作為考核工作業(yè)績的兩頂最重要的指標,且兩者是“或”與“否”的關(guān)系。通過 “質(zhì)量、成本雙否決”的運作,我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進一步結(jié)合***鳳凰城的管理特點和難點,把這一套運行機制用于該項目的管理實踐中,力求在“服務(wù)質(zhì)量”和“成本控制”之間找到更準確的結(jié)合點,以提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的高性價比服務(wù)。

三、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度

由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異,對于服務(wù)產(chǎn)品的提供,不能簡單地只制造一種“準則”,而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整,也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化,真中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實踐中,我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系,做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn),各層級員工均有明確的培訓(xùn)達標標準,使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達到動態(tài)平衡。同時,我們亦強化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念,并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。

四、實現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享

***鳳凰城周邊緊鄰多個新近開發(fā)的住宅小區(qū),其中荊州花園、城南春天等多個大型住宅小區(qū),這將成為我們不可或缺的一項管理資源,我們可以充分借助這個有利條件實現(xiàn)資源共享,以便更好地滿足業(yè)主的服務(wù)需求。***鳳凰城與周邊項目雖然在物業(yè)類型、開發(fā)速度、服務(wù)定位等方面存在一些差異,但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標是一致的,雙方可在競爭的基礎(chǔ)上充分開展合作,如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動開展等方面均可強強攜手、優(yōu)勢互補。

五、建立“物業(yè)管理信息島”

伴隨it產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來,利用住宅小區(qū)的信息寬帶網(wǎng)絡(luò)資源更好的為業(yè)主提供信息對稱與共享、vod、網(wǎng)上配送購物與結(jié)算等方面的增值服務(wù)在沿海和其他發(fā)達的地區(qū)已經(jīng)是非常成熟的。我們冀望在***鳳凰城的管理服務(wù)中占領(lǐng)先機,配合公司的局域網(wǎng)及***鳳凰城的寬帶信息網(wǎng)絡(luò)計劃,我們擬逐步建立***鳳凰城社區(qū)網(wǎng)站,將各類管理服務(wù)信息定期輸入并及時更新,并擬以社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站為基礎(chǔ)逐步為業(yè)主提供更多的便利信息服務(wù),著力實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化,構(gòu)建一個可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島”,從而滿足社會各界、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司之間對管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司隨時可通過互聯(lián)網(wǎng)登陸網(wǎng)站,高速瀏覽物業(yè)管理處的管理情況,并獲取服務(wù)資料,同時對管理處的工作業(yè)績進行監(jiān)督和指導(dǎo),實現(xiàn)管理服務(wù)信息的多層面?zhèn)鬟f。

六、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)

物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面。物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間關(guān)系若協(xié)調(diào)不好,必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此,在***鳳凰城我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理服務(wù),明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。即:物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會負責自治自律管理、居委會承擔政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益服務(wù)。

我們通過按時公布財務(wù)帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會,我們將在小區(qū)入伙并達到規(guī)定的條件后依法成立。并從保護業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā),不斷增強業(yè)主大會及業(yè)主委員會自治自律管理的意識和能力,使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會,我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計劃生育等工作,同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信:只要從服務(wù)業(yè)主、住戶的根本目標出發(fā),三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。

七、提供個性化的裝修套餐服務(wù)

隨著生活品質(zhì)的不斷改進,使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。但是,現(xiàn)階段荊州市家居裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主和住戶深感困惑。一方面,普通的業(yè)主、住戶因為專業(yè)的限制,對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余力而力不足;另一方面,因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤,導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠,“游擊隊”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會化的進程中,我們認為:物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個主動性的角色。為此,在***鳳凰城的裝修管理上,我們竭誠為業(yè)主、住戶提供完美的配套服務(wù)。我們擬通過公開招標的方式引入3~4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主、住戶推薦,避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主、住戶。同時,根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個性化的裝修方案以供選擇,實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務(wù)。另外,根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請及方案審核的服務(wù),最大限度的方便業(yè)主,以解業(yè)主的后顧之憂。

八、采用 “客戶服務(wù)前向化”的服務(wù)模式

強大的服務(wù)平臺和先進的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提,“客戶服務(wù)前向化”要求物業(yè)管理處的所有員工以客戶為中心,在對待客戶服務(wù)需求上每個人都是服務(wù)終端,打破層級管理上的壁壘,從而能夠靈活高效的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。以我們在以往項目的成熟經(jīng)驗,我們將一如既往的在***鳳凰城推行以設(shè)立客戶服務(wù)中心的操作方式為基礎(chǔ)的 “客戶服務(wù)前向化”服務(wù)模式,并以“首問負責”、“分片包干”、“全員聯(lián)動”、“快速行動”等制度的實施作為保障。

在***鳳凰城的服務(wù)形式上,我們將建立客戶服務(wù)中心的運作體系。即將項目的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作,客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,所有的對外服務(wù)統(tǒng)一由客戶服務(wù)中心指揮調(diào)度,所有的客戶服務(wù)信息也統(tǒng)一匯總到客戶服務(wù)中心后進行處理,業(yè)主所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心,由中心負責分類處理,而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶,從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。通過服務(wù)中心的有效運作,365×24小時的響應(yīng)時間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足,為***鳳凰城的業(yè)主提供“一站式無憂”式物業(yè)管理服務(wù)。

九、致力于公共設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進

住宅管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。根據(jù)我們對住宅小區(qū)樓宇的管理經(jīng)驗,我們將***鳳凰城共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進行,即:以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修;以消除各種運行隱患,保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(改造)。

在***鳳凰城共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護上,我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方,對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展,逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理,最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

十、管理體系的全面整合和提升

第8篇 項目物業(yè)管理實施細則品質(zhì)保障措施

項目物業(yè)管理實施細則及品質(zhì)保障措施

**物業(yè)管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業(yè)工作人員,全面負責完成****的前期物業(yè)管理工作,打造一個具有****自身特點的物業(yè)管理模式:

1、保安管理

在南都物業(yè)日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示,****具備一定的技防設(shè)備設(shè)施,這為今后確保小區(qū)安全提供了技術(shù)保險。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施,包括對小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員,確保治安事件發(fā)生率為零。

根據(jù)****分期建設(shè)、分批交付的特點,a、b、c三區(qū)同時有入庫群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。**物業(yè)管理公司考慮采取內(nèi)緊外松的安全管理模式,警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時,內(nèi)部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。

2、裝修管理

****簡約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設(shè)計者所追求的建筑風格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為****前期物業(yè)管理中的難點。對此,我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗:

(1)在介入前期物業(yè)管理之時,根據(jù)樓盤的特點和開發(fā)商的要求,制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本,在與業(yè)主、裝飾公司三方進行交流和溝通的基礎(chǔ)上,最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀,保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。

(2)與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。

(3)在業(yè)主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協(xié)議,使其明確裝修范圍和裝修責任。

(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,及時了解裝修進度,發(fā)現(xiàn)聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。

**物業(yè)管理公司將嚴格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業(yè)主講情、講理、講法,做耐心細致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設(shè)計要求。

3、智能化設(shè)施管理

****是智能化程度相對比較高的小區(qū),涉及監(jiān)(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量,另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準。南都物業(yè)對各類物業(yè)的機電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護,如:電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(庫)管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗。針對****智能化設(shè)施的功能,**物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)規(guī)范的運行計劃、養(yǎng)護和維修計劃以及功能開發(fā)計劃。

4、開展****物業(yè)管理的六項品質(zhì)保證措施

(1)運用現(xiàn)代化科學(xué)手段,'三防'結(jié)合,確保小區(qū)安全。

雖然****智能化程度比較高,安保設(shè)施設(shè)備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的基礎(chǔ)。'人防'由**物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度,強調(diào)多種結(jié)合,即流動崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合,在小區(qū)周邊圍墻上,設(shè)置紅外對射裝置以提高預(yù)警防范能力;充分利用技防的優(yōu)勢,運用****已有的智能化保安設(shè)施,如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)(消)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動哨等,結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。

(2)裝修管理上經(jīng)濟、行政、法律、情理四法并用。

為了確保****無違章裝修,**物業(yè)管理公司將針對房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點,以預(yù)防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴格把關(guān),并明確雙方的契約關(guān)系,加強追蹤監(jiān)管,將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關(guān)系手段解決。解決不了的,通過行政執(zhí)法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。

(3)加強園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。

針對****的綠化布局和環(huán)保要求,**物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護等工作細則,并對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進行監(jiān)測,全面加強小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此基礎(chǔ)上做好以下各項工作。

①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強對小區(qū)環(huán)保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者;

②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統(tǒng),保護生態(tài)環(huán)境,實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質(zhì);

③注重小區(qū)環(huán)境形象(ei),開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè),統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。**物業(yè)管理公司將制定vi識別手冊,環(huán)境手冊,制定全面的環(huán)境管理方案。

④成立智能化設(shè)施管理小組:**物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員,公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組,在充分掌握****智能化系統(tǒng)運用基礎(chǔ)上,制定出詳細的智能化詳細運行、維護方案。公司強調(diào)'三個到位',既專業(yè)技術(shù)人員操作到位,管理人員培訓(xùn)到位,住戶設(shè)備使用到位(住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵)。**物業(yè)管理公司將根據(jù)****的智能化設(shè)施,編制《****智能化使用手冊》,讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來的方便、安全和快捷。

針對不同居住類型住戶的特點,**物業(yè)管理公司將制定發(fā)展****智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃,提倡網(wǎng)上遠程服務(wù),在條件成熟時建立小區(qū)局域網(wǎng),讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通,享受服務(wù),享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。

(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創(chuàng)造良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報刊、社區(qū)網(wǎng)站,舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動,在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業(yè)主門的居住樂趣;**物業(yè)管理公司將適時地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會實踐等活動以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節(jié)日的特殊活動,建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。

(5)實現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證

各項制度的充分保證,是確保****物業(yè)管理工作正常運行的基礎(chǔ)。**物業(yè)管理公司在長期的管理工作中,培養(yǎng)和引進了一大批知識結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,建立了一套科學(xué)、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質(zhì)量管理體系的第三方認證,使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理服務(wù)等各方面,得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。

(6)增強成本意識,做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。

①對員工進行勵行節(jié)約,勤儉辦企業(yè)的教育,增強成本意識。在日常管理服務(wù)中,自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。

②隨著****開發(fā)建設(shè)交付使用的進展和業(yè)主入庫率的提高,從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā),大力開展多種經(jīng)營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務(wù)等),以增加收入,彌補管理經(jīng)理的不足;

③加強管理成本控制,在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下,引進現(xiàn)代化的管理設(shè)備和手段,減少人力投入,減少人工開支;

④加強各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領(lǐng)用,杜絕積壓、流失和浪費;

⑤嚴格控制費用支取出,****的每一項費用支出實行一支筆審批制;

第9篇 清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施

清水公寓物業(yè)管理增收節(jié)支措施

1、采取積極有效的措施,配合有關(guān)單位盡快完善小區(qū)配套設(shè)施,提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),營造良好的居住環(huán)境,以提高小區(qū)入住率,增加物業(yè)管理費收入。

2、憑借本公司強大的工程技術(shù)力量,對小區(qū)房屋設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng),以節(jié)約維修費用。

3、充分運用本公司的管理經(jīng)驗,加強小區(qū)經(jīng)營用房的管理,開展多種經(jīng)營,為廣大業(yè)主提供多項便民有償服務(wù),以提高收入。

4、清水公寓臨近運河,利用運河水灌溉小區(qū)綠化,可降低管理成本。

5、努力控制成本費用的開支,實行科學(xué)有效的管理,在不降低管理水平的前提下,采取一系列有效的節(jié)約物資、能源的措施,以達到增收節(jié)支的目的。

第10篇 z園物業(yè)財務(wù)管理措施

雅園物業(yè)財務(wù)管理措施

一、費用開支標準及審批權(quán)限

1、費用管理原則

(1)堅持勤儉節(jié)約的原則,努力降低費用水平。交際、應(yīng)酬費應(yīng)根據(jù)需要,本著少花錢多辦事的原則,采取實報實銷的辦法(由經(jīng)辦人事先闡明原因報總經(jīng)理批準)。

(2)執(zhí)行有關(guān)財務(wù)規(guī)定,嚴格遵守費用開支范圍。

(3)加強各項開支計劃管理,實行財務(wù)監(jiān)督,財務(wù)部要行使好財權(quán)。

(4)嚴格控制各種費用,杜絕假發(fā)票、空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出,一切付款票據(jù),必須是合法的發(fā)票,白條不得作為報銷憑據(jù)。

(5)嚴格控制費用,嚴禁在使用中假公濟私。

(6)凡屬費用范圍開支,要按照管理公司報銷程序執(zhí)行。

(7)物業(yè)管理公司發(fā)生的各種費用,應(yīng)根據(jù)當月費用使用情況合理進入當期費用,按權(quán)責發(fā)出制的原則對管理公司發(fā)生的各種費用作預(yù)提費用和待攤費用。低值易耗品的攤銷原則是五五攤銷。低值易耗品購入后領(lǐng)用時要填制'低值易耗品領(lǐng)用登記表'。

2、費用開支標準

(1)交際應(yīng)酬費:原則為每月不超過元人民幣,如有特殊情況需超出上述月標準的,必須于事前報總經(jīng)理批準。

(2)通訊費:物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以上人員按每月300元人民幣報銷手機通話費,主管級人員按每月150元人民幣報銷手機通話費,其他員工無論手機費或bp機費一律不予報銷;物業(yè)管理公司的辦公用市話費、長話費可憑電話局的話費收據(jù)列支入賬。

(3)市內(nèi)交通費:原則為每月不超過元人民幣;物業(yè)管理公司員工如因公外出必須事先征得總經(jīng)理的同意后方可乘出租車。

(4)每月一次的員工生日會支出不超過元標準。

3、審批程序及權(quán)限(見附表)

程序執(zhí)行人員負責內(nèi)容

1項目用款申請人填寫用款申請(如支出證明、采購申請等)并由本部門經(jīng)理簽字確認

2項目財務(wù)審核內(nèi)容簽字確認

3項目經(jīng)理簽字確認(預(yù)算內(nèi)現(xiàn)金支出項目1000元以下款項)

4物業(yè)公司總經(jīng)理簽字確認(采購、借款、合同付款,退各種押金、所有支票付款、限10000元以下支出)

5公司董事長10000元以上的大宗付款、預(yù)算外項目及固定資產(chǎn)的購置

6物業(yè)公司財務(wù)部在支票上加蓋銀行印件,交項目財務(wù)

7物業(yè)管理處出納、會計付款,收回相關(guān)的原始票據(jù)并記錄明細賬

二、物品的入庫、領(lǐng)用、保管及庫房安全、衛(wèi)生制度

1、關(guān)于材料入庫

(1)采購員購置的材料到庫后,應(yīng)放在待檢區(qū)并及時通知各使用部門專業(yè)人員及庫管員共同驗收,同時應(yīng)認真填寫驗收單,經(jīng)驗收合格后方可入庫。入庫時再由采購員和庫房同時作入庫記錄,要做到當天到貨當天清。

(2)材料入庫后,庫房管理人員應(yīng)及時將所購材料分類上架,并及時粘貼貨號標簽,同時填制庫存材料卡。

(3)庫管人員根據(jù)收貨記錄填制四聯(lián)入庫單,并按月逐一編號。入庫單應(yīng)按材料用途分類(電料、空調(diào)水暖料、土建維修料、清潔用品、辦公用品),以便于列明細賬。

(4)入庫單庫房留第一聯(lián)和第三聯(lián)據(jù)其登記庫存材料明細賬和存根。

2、關(guān)于材料領(lǐng)用:

(1)部門領(lǐng)用材料時,必須填寫三聯(lián)式'物品領(lǐng)料單',預(yù)算內(nèi)的由部門經(jīng)理批準,未申報預(yù)算的按批準的請示報告到庫房領(lǐng)料。

(2)工程部為客戶提供有償維修服務(wù)時,可憑'派工單'先到庫房領(lǐng)料,事后應(yīng)及時補辦領(lǐng)料手續(xù)(遇緊急情況可特殊處理,例如:跑水、停電)。

(3)出庫前應(yīng)認真核對出庫材料的名稱、規(guī)格、數(shù)量、并貼簽銷卡記錄。庫管人員在確認領(lǐng)料手續(xù)無誤后,應(yīng)填制四聯(lián)出庫單,外包工程必須有施工單位人員簽字。出庫單按用途分類填制,類別劃分應(yīng)與入庫時一致。

(4)材料出入庫記錄必須清楚完整,當天的賬項一定要在當天下班前完成,不得延誤。

(5)庫房發(fā)放材料應(yīng)遵守以舊換新原則。各部門退回的無使用價值的舊料經(jīng)總經(jīng)理/項目經(jīng)理批準后每月處理一次;經(jīng)各專業(yè)部門主管鑒定,維修后仍能繼續(xù)使用的材料應(yīng)妥善保管,待修理后備用;對已無修理價值,但有變賣價值的廢舊物資應(yīng)集中存放,經(jīng)批準后由保潔部統(tǒng)一變賣處理,相關(guān)費用交至財務(wù)部。

(6)各部門退回的廢舊材料按公司規(guī)定應(yīng)貼有領(lǐng)料標簽(或標記),如所退回材料未貼標簽(或標記),待總經(jīng)理批示后方可退庫。根據(jù)標簽的時間記錄,退庫材料在'三包'期內(nèi)的應(yīng)及時通知采購員與供貨商聯(lián)系更換。

(7)對于未使用的材料返庫,庫管人員應(yīng)填制紅字出庫單,以沖減原出庫單內(nèi)容。避免造成重復(fù)入庫或重復(fù)出庫;對于已使用過的仍有使用價值的舊料退庫,庫管人員應(yīng)單獨填制'維修再用明細表',并按用途分類。

(8)庫房應(yīng)于每月20日(原則上)盤點、結(jié)賬。庫管人員應(yīng)將本月出入庫單全部登記入賬,并編制本月庫存材料盤存表(總表及各類物料明細表)及二裝供料明細表。報與總經(jīng)理/項目經(jīng)理。財務(wù)部留存經(jīng)批示后的盤存表作為原始憑證計入成本費用賬中。

(9)施工多余材料需退回廠家的,按正常出庫手續(xù)辦理,由采購員辦理出庫并注明退回原因。

(10)退貨后,將廠家退回支票或現(xiàn)金送還財務(wù)部,并由采購員將財務(wù)收據(jù)送庫房與出庫單一起備案。

(11)庫房分機電話:353

3、關(guān)于庫存材料的保管:

(1)購入的庫存材料應(yīng)分類保管,收發(fā)材料后應(yīng)及時填寫庫存材料卡,以保證庫存資料與實際庫存數(shù)量準確無誤。對低于最低庫存量的材料及時通知使用部門及采購部。

(2)根據(jù)材料的不同保管要求,做好庫存材料的防火、防潮、防水、防塵、防蟲等保管工作。

(3)如庫存材料發(fā)生合理損耗,應(yīng)及時填寫'庫存材料損耗報告',待總經(jīng)理/項目經(jīng)理批準后,財務(wù)部做賬處理。

(4)各部門退回的廢舊材料應(yīng)集中保管,同時有關(guān)部門應(yīng)將可再用的零件拆下退庫,做到物盡其用。

(5)庫管人員應(yīng)認真做好本職工作,應(yīng)做到心中有數(shù),熟知庫存材料的存放位置及基本庫存量。

(6)每日將出、入庫單整理編制傳票,登記庫存材料明細賬。

(7)每月20日(原則上)庫房應(yīng)根據(jù)庫存材料明細賬盤點庫存材料,必須做到賬、實物相符、賬卡相符,如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時查賬處理。

(8)庫房盤點后,將盤點結(jié)果匯總編制庫存盤存表,及時交送有關(guān)部門審核。

(9)每月盤點結(jié)束后,庫房在填制庫存材料月補充前,與各部門協(xié)調(diào)各物品庫存量實際使用情況,并根據(jù)月底盤存

結(jié)果,填制庫存材料月補充計劃。

(10)工具的領(lǐng)用設(shè)有專人管理,對工具的收發(fā)應(yīng)及時記錄變更。

4、關(guān)于安全制度:

(1)庫管人員應(yīng)遵守各項安全管理制度,牢記消防中心火警電話(分機:119;直撥:),會使用滅火器。

(2)庫房嚴禁存放易燃、易爆等危險物品。如確需存放,可暫存放于工程部的油漆庫內(nèi)。

(3)除庫管人員外,他人不能進入庫區(qū)。如因工作需要進入庫房,應(yīng)由庫管人員陪同。

(4)庫管人員每天下班前必須檢查庫房的電源、開關(guān)、門鎖是否關(guān)好。鑰匙一份交由保安部保管。

(5)保持庫房內(nèi)安全通道暢通,入庫后應(yīng)盡快分類上架保管。

(6)對庫房內(nèi)的貴重物品應(yīng)加強管理,單獨保管。

5、關(guān)于衛(wèi)生制度:

(1)庫存材料要經(jīng)常檢查整理,碼放整齊。及時清理庫房內(nèi)的雜物、包裝紙等易燃品,保持庫房清潔衛(wèi)生,防止庫存材料蟲蛀、霉變。做到'五凈'(地面、墻面、門窗、貨架、貨物干凈),'五無'(無灰塵、無鼠害、無蛛網(wǎng)、無積水、無污垢)。

(2)要對庫存材料進行不定期整理,保持庫區(qū)整潔。

(3)對各部門退回的廢舊材料經(jīng)批準后應(yīng)及時清理,對還有使用價值的舊材料應(yīng)單獨保管,可以變賣的材料應(yīng)單獨存放。

6、關(guān)于個人保管物品

(1)工作崗位必須同時配備的計算器、小型工具等,由本部門負責人同意,在本部門當期限費用中開支,經(jīng)財務(wù)部統(tǒng)一審核后退職可辦理領(lǐng)用手續(xù)。

(2)單位價值較大的物品必須經(jīng)總經(jīng)理批準方能配備。

(3)個人保管物品需建立保管檔案,辦公物品的申領(lǐng)及管理由辦公室負責。

(4)個人保管的物品屬于公司資產(chǎn),保管者有義務(wù)妥善保管、合理使用,不得丟失或損壞,也不得隨意轉(zhuǎn)交他人。

(5)工作變動,不再使用所保管的物品時應(yīng)辦理退庫手續(xù)。

(6)屬于正常磨損或工作中發(fā)生意外造成個人保管物品損壞,由保管者填寫報廢申請單,說明原因和理由。單位價值在200元以下的由項目經(jīng)理簽批,200元以上的由總經(jīng)理簽批后辦理報廢手續(xù),進行賬務(wù)處理。

(7)因為使用者使用不當造成物品損壞,由使用人按物品的價值進行賠償。

第11篇 交通指揮中心物業(yè)管理特色服務(wù)優(yōu)惠服務(wù)措施

交通指揮中心物業(yè)管理特色服務(wù)及優(yōu)惠服務(wù)措施

但凡稱得上“特色”的,皆不只在于其形式的如何新奇。物業(yè)管理服務(wù)的“特色”,其實更是一種企業(yè)精神和企業(yè)文化的沉淀。

s市vk物業(yè)管理有限公司致力于物業(yè)管理行業(yè)近十年來,經(jīng)過長期的行業(yè)經(jīng)驗積累和不斷創(chuàng)新,已形成被同行所公認的vk特色。

vk物業(yè)管理的特色是樸實的,滲透在每個具體的工作細節(jié)之中。每一管理環(huán)節(jié)、每個管理人員都能充分地體現(xiàn)出vk物業(yè)的服務(wù)特色。

vk物業(yè)管理的特色也是具有創(chuàng)新精神的,始終能夠根據(jù)每個物業(yè)的特點制定出適宜的管理模式并不斷地完善。

我們始終清醒地認識到,vk特色是源于“全心全意全為您”這樣的熱忱和執(zhí)著,它將融慣在我們共同締造交通指揮中心“酒店式管理”的每一步歷程中。

細致入微的體貼,這里,讓您一一體會繁忙工作之中,不失雅尚悠游

物業(yè)管理特色服務(wù)

1、個性化服務(wù)

*vk物業(yè)99年推行“個性化服務(wù)”,引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

*它是一種新的服務(wù)模式,在滿足顧客共同需求的基礎(chǔ)上,同時關(guān)注顧客個體的個性需求,并予以滿足。

*個性化服務(wù)基于物業(yè)公司對顧客個性需求的發(fā)現(xiàn)能力、預(yù)測能力。

*個性化服務(wù)同時要求物業(yè)公司具有極強的服務(wù)開發(fā)與實施能力。

*新型的服務(wù)體系和服務(wù)能力,服務(wù)始終更專業(yè)、更細致、更貼切。

*公司將針對交通指揮中心各科室特點,量身訂作個性化服務(wù)方案。

2、酒店式管理

*公司于94年在行業(yè)中首創(chuàng)高層商住樓“酒店式管理”模式。

*六年來的不斷創(chuàng)新,公司此項管理服務(wù)模式業(yè)已成熟。

*無論任一細處的硬件管理抑或軟性服務(wù),我們將令干警們倍感溫馨愜意,盡享“星級酒店式”的尊榮與便利。

3、callcentre顧客服務(wù)中心系統(tǒng)

*callcentre是目前國際流行的客戶服務(wù)管理系統(tǒng)。

*公司在行業(yè)內(nèi)首家采用該系統(tǒng),致力不斷提高服務(wù)品質(zhì)。

*該中心直接由公司管理,直接溝通顧客,全天24小時隨時接受顧客投訴,并負責即時服務(wù)回訪,監(jiān)督管理處的服務(wù)行為。

*您隨時可通過撥打9******3(vk專用號碼)與公司聯(lián)系。

4、管理報告制度

*每季度向交通指揮中心提交《季度管理報告》。

*該報告真實反映整體管理狀況和財務(wù)狀況。

*交通指揮中心能夠定期全面地掌握物業(yè)管理的整體情況。

5、物業(yè)管理懇談會

*定期與貴中心有關(guān)部門舉行懇談會,匯報管理情況,聽取意見。

6、公司職能部門、公司專業(yè)化委員會、協(xié)管運作制。

*在分管總經(jīng)理助理指揮下,以管理處為主體,公司職能部門,公司各專業(yè)化委員會對管理處工作進行督導(dǎo)、協(xié)作、配合和支持,形成一個完善的管理體系。

7、便衣安全督察

*為保持大廈內(nèi)部輕松和諧的氣氛和優(yōu)雅的環(huán)境,同時增強樓內(nèi)安全管理的隱蔽性,白天樓內(nèi)安全機動崗和巡邏崗均著西裝或便衣上崗,配備隱蔽式開線對講機。

8、管理作業(yè)分時性

*根據(jù)大廈作息時間,將大廈的機電設(shè)備、公用設(shè)施維修及保潔和綠化消殺等各項工作,安排在適宜的時間。

*將管理活動對正常工作的影響降至最低程度。

9、辦公環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控

*環(huán)境與健康息息相關(guān),管理處將提供環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控服務(wù)

*首先推出空氣質(zhì)量監(jiān)測服務(wù)。公司將配置一套空氣質(zhì)量檢測設(shè)備,定期對大廈主要的公共場所、辦公室、會議室、食堂等主要部位。

*定期對中央空調(diào)的通風管道以及其它管道等進行監(jiān)測,測定空氣的溫度、濕度、潔凈度、co、co2等有害氣體濃度,管道內(nèi)細菌、霉菌等有害微生物、積垢等狀況。

*根據(jù)檢測情況,研究并實施環(huán)境質(zhì)量改善,使干警們擁有一個優(yōu)良的辦公環(huán)境。

10、醫(yī)務(wù)服務(wù)

*開設(shè)“醫(yī)務(wù)室”

*為干警提供常見疾病之醫(yī)療服務(wù)

*緊急救護服務(wù)

11、信報收發(fā)、報章雜志訂閱服務(wù)

*負責報刊訂閱辦理、信報分類收發(fā),信函發(fā)寄等工作,免除指揮中心日?，嵤隆?/p>

12、ci標識系統(tǒng)

*公司具有專業(yè)設(shè)計和制作能力,97年全面推行ci識別系統(tǒng)。

*公司將按照ci系統(tǒng)規(guī)則,建立完整的交通指揮中心標識系統(tǒng),包括引導(dǎo)標識、功能標識、交通車輛停泊、樓層指示。公益標識等各類標志牌、標識系統(tǒng)。

*采用統(tǒng)一設(shè)計風格,使用標準字體、色彩及款式、規(guī)范化裝設(shè)和使用,避免視覺污染,提高大廈的整體檔次。

13、公共信息發(fā)布及預(yù)警

*利用多種方式,及時發(fā)布有關(guān)的各類社會公共信息

*提前48小時發(fā)布臺風、暴雨的預(yù)警

*負責發(fā)布或張貼各類通知、通告

14、商務(wù)服務(wù)

*代訂酒店、機票等商務(wù)

*代辦打字、傳真等事務(wù)

15、會務(wù)服務(wù)

*對外往來活動禮儀接待

*大型會務(wù)之全套后勤服務(wù)

*大型慶典會場設(shè)計

*日常會議會務(wù)準備

16、節(jié)日裝飾

*節(jié)日燈飾

*節(jié)日綠化、鮮花裝飾

*節(jié)日景觀、小品制設(shè)

*其它節(jié)日裝飾

17、食堂服務(wù)

*可根據(jù)交管局需要,負責食堂膳食服務(wù)

*提供精致早點、豐盛中、晚餐,精美小炒、暑季降暑糖水、降暑涼茶、夜宵服務(wù)等。

*杜絕利潤,如有盈余則用作改善干警伙食之資。

18、制服、衣物洗燙

*利用物業(yè)洗衣房設(shè)施,為干警洗燙制服。

*負責公共物品如臺布、窗簾等的清洗工作。

19、室內(nèi)綠化設(shè)計、裝點

*根據(jù)樓內(nèi)各區(qū)域的建筑特點及室內(nèi)特點,進行綠化美化裝點

20、后勤供應(yīng)保障

*在交通指揮中心授權(quán)范圍,提供后勤供應(yīng)保障服務(wù)

*各類辦公用品、設(shè)施的購置,辦公家私用具的維修等

21、體育休閑、各類活動組織

*組織開展各類體育比賽、業(yè)余娛樂活動,

豐富干警業(yè)余生活

*邀請干警及其家屬參加vk集團及vk小區(qū)之各類活動

22、工間茶點

*安排專人于每天為干警提供下午茶服務(wù),提供多款飲品及糕點

23、社區(qū)文化建設(shè)

*除在正常開建的社區(qū)文化和社區(qū)精神文明建設(shè)之外,為保障交通指揮中心職工健康,保持良好的工作環(huán)境,公司將加強環(huán)保社區(qū)文化建設(shè)。

24、工間健身操

*建議交通指揮中心組織職工開展工間健身操,由管理處經(jīng)過健身操培訓(xùn)的人員,教授健身操運動,增強體質(zhì)。

25、三人籃球賽

*管理處將組織交通指揮中心職工開展三人籃球賽、帶動交通指揮中心職工群眾性體育活動的開展。

26、拔河比賽

*管理處將在秋冬季節(jié)舉行拔河比賽,豐富職工業(yè)余生活。

27、棋牌類娛樂

*組織喜愛棋牌類娛樂的職工組成象棋、圍棋、橋牌等各類愛好者協(xié)會,為各協(xié)會開展娛樂性的活動和比賽提供后勤組織報務(wù)。

28、登山俱樂部

*結(jié)合s市及附近座落有眾多風景秀麗的名山的地理環(huán)境特點,管理處將組織交通指揮中心喜愛登山的職工登山俱樂部,有組織地開展登山活動,增強職工體質(zhì)。

29、職工書畫、攝影等展覽活動

*組織開展形式多樣的展覽活動,如職工書畫展、攝影展等展覽活動,豐富干警的文化生活。

30、體質(zhì)測試

*每年組織干警參加由s市體育發(fā)展中心體質(zhì)測定研究中心進行的“中國成年人體質(zhì)測定”。

*研究中心將測試結(jié)果經(jīng)電腦分析后,給出適宜的運動方式建議。

優(yōu)惠服務(wù)措施

1、萬客會

*萬客會是svk地產(chǎn)公司的一個會員組織,全稱“vk地產(chǎn)客戶俱樂部”。

*效能指揮中心的干警將享受萬客會資深會員之全部優(yōu)惠待遇。

2、贈閱《vk周刊》

*《vk周刊》位列s十佳企業(yè)刊物之首,有著較大的影響力。

*公司將向交通指揮中心贈閱每期《vk周刊》。

3、名譽業(yè)主

*公司授予交通指揮中心干警為“vk名譽業(yè)主”

*“名譽業(yè)主”可在vk任一小區(qū)免費辦理泳池準用卡

*“名譽業(yè)主”可獲準使用vk各小區(qū)內(nèi)會所設(shè)施

*公司贈送交通指揮中心vk俊園尊貴會所會員卡十張(常年卡)

4、美發(fā)服務(wù)

*開設(shè)美發(fā)室,為干警保持良好警容提供周到服務(wù)

5、汽車美容護理

*享受vk汽車美容中心最優(yōu)特惠服務(wù)

*為交管局車輛建立維修保養(yǎng)檔案

6、干警健康檔案

*為干警建立個人健康檔案,關(guān)愛干警健康。

*定期組織年度體檢和體質(zhì)測定。

7、職工家政服務(wù)

*有家政服務(wù)需求的干警,由vk物業(yè)家政服務(wù)專員為其料理家政。

*提供如鐘點工、家居清潔、代請家教,家電、電腦維修,代辦房屋維修等數(shù)十項便利服務(wù),為職工干警分憂解難。

*服務(wù)收費以服務(wù)成本為收費標準。

8、少兒夏令營活動

*vk傳統(tǒng)少兒活動――“vk暑期少兒夏令營”享譽鵬城,曾成功組織了“vk童軍旅英團”,“20**vk少兒奧運游學(xué)團”,體驗異國生活與情趣。

*干警適齡子女可參加一年一度的“vk少兒夏令營”

9、自助安全雨具架

*管理處將于辦公大堂設(shè)置美觀的自助安全雨具架及公共傘具,方便職工干警使用,并保持大廈內(nèi)部環(huán)境的整潔美觀。

10、工間茶點

*安排專人于每天為干警提供下午茶服務(wù),提供多款飲品及糕點

重點說明

第12篇 新接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理措施規(guī)范

新接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理措施

在具體操作管理過程中,我們采取如下的十項措施:

1.實施高素質(zhì)人才隊伍,加強培訓(xùn)、動態(tài)管理;

2.全面貫徹'以人為本'服務(wù)理念,主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù);

3.對整個小區(qū)全面導(dǎo)入ci識別系統(tǒng),規(guī)范管理;

4.實施制度化服務(wù)、人性化管理,執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制;

5.采取人防與技防相結(jié)合,建立健全各種值班制度,堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施,加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅持24小時值班巡邏,做到萬無一失;

6.按'預(yù)防為主,宣傳先行,防消結(jié)合'指導(dǎo)思想,做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護保養(yǎng)與檢測,并建立各項消防安全管理制度,組建一支義務(wù)消防隊,實行軍事化管理,提高員工突發(fā)事件的處理能力。

7.清潔保潔是小區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細則及部門崗位責任制,實行劃分區(qū)域,定期清洗梯位及公共通道,保持小區(qū)整潔,垃圾日產(chǎn)日清,做到路無樹葉影,過道無煙頭雜物。

8.美化小區(qū)環(huán)境,維護小區(qū)的綠化地帶,定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害,給業(yè)戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹成一線,草地綠成片,黃葉看不見。

9.設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障,我們在加強設(shè)備、設(shè)施的日常維護、保養(yǎng),對設(shè)備的故障及時維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責任造成的責任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達98%以上。

10.為方便小區(qū)業(yè)戶,滿足其要求,我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心,配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù),使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。

第13篇 小區(qū)物業(yè)管理各項指標承諾及措施

華庭小區(qū)物業(yè)管理各項指標承諾及措施

(1)管理指標

各項管理指標比較

序號指標名稱國家、上海指標本公司承諾指標

1急修項目開始修理時間24小時內(nèi)0.5小時內(nèi)

2一般項目開始修理時間72小時內(nèi)24小時內(nèi)

3報修接待365天24小時同上

4維修及時率95%以上98%以上

5維修質(zhì)量合格率95%以上100%

6用戶滿意率90%以上95%以上

7保潔率100%

8綠化完好率95%以上98%以上

9重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下

10消防責任事故發(fā)生率0.1%以下

11有效投訴率0.1%以下

12投訴處理率95%以上100%

13檔案建立與完好率100%

14房屋及配套設(shè)施完好率98%以上98%以上

15業(yè)務(wù)接待受理周一至周六一周七天

16物業(yè)管理費收繳率95%以上

17la市物業(yè)管理達標考核標準95分以上

(2)各項服務(wù)承諾及措施

服務(wù)承諾措施

序號承諾內(nèi)容承諾服務(wù)標準責任及處罰

1修理接待365天24小時接待未能做到,罰50元/次,責任人上門道歉。

2房屋維修急修、零修接報后,1小時內(nèi)到現(xiàn)場修理;一般修理接報后24小時內(nèi)到現(xiàn)場修理每逾時半小時,罰100元/次,責任人上門道歉,并追究當事人經(jīng)濟責任。

3業(yè)務(wù)接待周一至周六8:30~20:30未能做到,罰50元/次,責任人上門道歉。

4維修及時率98%以上如屬物業(yè)公司管理責任,由責任人上門道歉,如造成經(jīng)濟損失的,追究當事人經(jīng)濟責任

5維修質(zhì)量合格率100%

6業(yè)主滿意率95%以上

7保潔率100%

8綠化完好率98%以上

9重大重大管理失誤(失竊2500元/件以上)2件以下

10消防事故發(fā)生率0.1%以下

11有效投訴率0.1%以下

12業(yè)主投訴處理率100%

13檔案建立與完好率100%

14房屋及配套設(shè)施完好率98%以上

15道路完好率及使用率99%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保道路完好和暢通,不改變使用功能。

16大型及重要機電設(shè)備完好率99%以上制訂嚴格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程,落實崗位責任制,建立設(shè)備檔案,定期維護。

17維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%精心維護、定時巡查,建立檔案、及時回訪

18上下排水管、明溝完好率98%以上專人管理,定時巡查,建立檔案,確保上下排水管暢通無阻、無塌陷及倒灌

19路燈完好率98%以上專人管理、早晚巡查,建立檔案,定期清潔、養(yǎng)護,確保路燈無損

20停車場地完好率98%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保設(shè)施完好、方便使用

21公共娛樂設(shè)施完好率98%以上專人養(yǎng)護,定時巡查,建立檔案,確保設(shè)施完好,清潔美觀。

22重大責任事故發(fā)生率0保安員全部持證上崗,落實職責,明確責任,實施24小時巡邏制度,確保小區(qū)的安全

第14篇 花園物業(yè)管理處增收節(jié)支措施

花園物業(yè)管理處增收節(jié)支的措施

(一)根據(jù)業(yè)主的需求,不斷拓展有償服務(wù)項目,利用小區(qū)業(yè)戶的個性化需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入(如開展有償擺花、清洗地毯等)。

(二)將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤,增強員工的成本意識,提高員工控制成本的積極性和主動性。

(三)嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費用開支。

(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理,加強物料成本的控制。

(五)加強設(shè)備管理和養(yǎng)護,使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運行費用。

(六)強化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。

第15篇 商務(wù)樓物業(yè)服務(wù)要點管理措施

商務(wù)樓項目服務(wù)要點管理措施

物業(yè)類型 要點 管理措施

商務(wù)樓

*對環(huán)境保潔要求較高

*對照明、中央空調(diào)要求較高

*對電梯運行要求較高

*對消防安全管理要求較高

*商務(wù)服務(wù)需求大

*服務(wù)細小過程要求高

*上下班期間人流集中

*辦公時間外來人員出入頻繁

*裝修工作的不定期性較大

*個性化需求較大

*通信、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備要求較高*

--建立業(yè)主/用戶檔案,收集完善商務(wù)樓竣工資料

*制定上崗培訓(xùn)教材,經(jīng)培訓(xùn)考核合格后上崗

*建立、健全各項規(guī)章制度,完善工作流程,提高工作效率

*嚴格按照設(shè)備運行、保養(yǎng)管理規(guī)定進行日常保養(yǎng)及巡視工作

*制定符合當?shù)叵拦芾硪?guī)定及裝修管理規(guī)定的裝修準則,并給予宣傳

*協(xié)助客戶對涉及屐消防設(shè)備的裝修范圍向主管理單位申報

*積極開展各項商務(wù)服務(wù),滿足客戶需求

*制定符合市場標準的清潔、綠化作業(yè)規(guī)程,并監(jiān)督執(zhí)行效果

*導(dǎo)入iso9001:2000體系,使各項工作得到持續(xù)改進

*加強對分包單位(電梯、外墻清洗)的監(jiān)管,確保設(shè)施設(shè)備正常運行

*統(tǒng)一完善公共區(qū)域的種類標識, 搞好寫字樓物業(yè)形象

*定期進*認真對待客戶投訴,及時給予解決、回訪

*人防與技防相結(jié)合,確保商務(wù)樓安全(設(shè)施、設(shè)備、資料)

*定期開展消防,制定社會活動事件處理程序,明確主要責任人

*積極配合、公安、衛(wèi)生防疫等政府部門工作,做好各項預(yù)防工作