辦公住宅樓項(xiàng)目物業(yè)管理措施規(guī)范

辦公和住宅樓項(xiàng)目物業(yè)管理六項(xiàng)措施

措施一:派遣精銳骨干,組建管理團(tuán)隊(duì)

1、精銳骨干。實(shí)踐證明,委派項(xiàng)目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵本物業(yè)管理公司高度重視廣州**研究所辦公和住宅樓項(xiàng)目,擬在物業(yè)交接期間委派多名管理、技術(shù)骨干深入現(xiàn)場(chǎng),全力配合,掌握基本情況。在正式接管后,公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃,根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員級(jí)成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。

2、核心競(jìng)爭(zhēng)力。本物業(yè)管理公司承接小區(qū)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神;業(yè)主滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營(yíng)理念;創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系,形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則,這批進(jìn)取型的業(yè)務(wù)骨干善于運(yùn)用最新科技,經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛(ài)物業(yè)管理工作,是做好項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證。

措施二:樹(shù)立中高檔次、人性化的整體形象

本物業(yè)管理公司從小區(qū)角度分析,確定了小區(qū)中高檔次、人性化的整體形象定位。如何樹(shù)立和維護(hù)這種整體形象,從物業(yè)管理工作方面,我們不僅要在觀念上高度重視,組織環(huán)節(jié)上明確安排,還要著重做好以下四方面的工作:

1、對(duì)小區(qū)主體建筑的管理。從樓內(nèi)到樓外,從天臺(tái)到地下,確保樓宇完好率達(dá)到98%;杜絕亂張?zhí)y搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為;車輛疏導(dǎo)和停放有序;小區(qū)泛光照明和公共照明系統(tǒng)無(wú)故障。

2、設(shè)備管理形象規(guī)范。建立設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng),完善機(jī)電設(shè)備檔案,所有設(shè)備無(wú)油污、無(wú)銹跡、無(wú)帶故障運(yùn)行,各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。

3、突出環(huán)境工程管理。首先,在原有綠化廣場(chǎng)基礎(chǔ)上,增加小區(qū)立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置,使小區(qū)本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體,形成花園式居住環(huán)境;其次,整合區(qū)域環(huán)境形象,統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案,包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊(cè),加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸,啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)愛(ài)護(hù)環(huán)境的自律意識(shí);再次,實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和管制,樓宇清潔無(wú)盲區(qū)、死角,實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。

4、管理人員形象。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)物業(yè)管理公司員工行為規(guī)范,全面貫徹iso9002質(zhì)保體系,并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化服務(wù)概念,即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下,最大限度地減少對(duì)小區(qū)業(yè)主(住戶)的影響。需要提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí),有關(guān)人員迅速到位,無(wú)需求時(shí),管理服務(wù)人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。

措施三:提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障能力

1、在前期交接期間,本物業(yè)管理公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員,參與交接驗(yàn)收,除熟悉各類設(shè)備情況外,重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。

2、本物業(yè)管理公司進(jìn)駐一個(gè)月內(nèi),完成機(jī)電設(shè)備檔案,安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方

案,確保水電供應(yīng)、消防等正常運(yùn)行。

措施四:引入iso9000及iso14000環(huán)境質(zhì)量保證體系

iso9000質(zhì)保體系是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可缺少的大綱。該體系引入小區(qū)項(xiàng)目后,結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。我們高度重視各業(yè)主(租戶)的意見(jiàn)和建議,通過(guò)意見(jiàn)征詢,改善服務(wù)質(zhì)量。在管理處員工培訓(xùn)過(guò)程中,要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力,使廣大員工熟悉體系內(nèi)容,增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和規(guī)范意識(shí),使質(zhì)保體系正常運(yùn)作,并力爭(zhēng)在接管半年內(nèi),全面導(dǎo)入iso9000質(zhì)保體系。本物業(yè)管理公司還將廣州**研究所辦公和住宅樓物業(yè)管理中積極引進(jìn)iso14000環(huán)境控制體系。

措施五:有效的成本控制

物業(yè)管理是微利行業(yè),主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的成本控制來(lái)保證管理酬金的獲取。相信:專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力,成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。

如何充分利用這有限的管理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是重要且實(shí)際的問(wèn)題,我們物業(yè)管理公司的做法是:

1、采用模擬成本倒算原則,制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。

2、執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制,即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí),采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段,使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。

3、劃小核算單位,費(fèi)用控制上采用'內(nèi)部購(gòu)糧本',保證資金正常運(yùn)作并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。

4、通過(guò)節(jié)能降耗措施,降低物業(yè)能源費(fèi)用,減少行政支出。

本物業(yè)管理公司掌握了中高檔小區(qū)財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié),特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。接管小區(qū)后,我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢(shì),體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。

措施六:注重業(yè)主導(dǎo)向,倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新

1、服務(wù)創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,業(yè)主導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念,影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng),更在于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來(lái)的需求。小區(qū)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛(ài)崗敬業(yè),而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此,物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。物業(yè)管理服務(wù)工作有其特殊性,程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié),管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí),創(chuàng)造性地完成服務(wù)工作。

2、服務(wù)創(chuàng)新措施。本物業(yè)管理公司在策劃小區(qū)物業(yè)管理方案中,特別倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng)新。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析本物業(yè)管理公司[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、業(yè)主服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等,都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn),創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無(wú)止境的工作。