市公共租賃住房建設管理辦法

昆明市公共租賃住房建設管理辦法（試行）

（征求意見稿）

第一章

總則

第一條

為規(guī)范本市公共租賃住房的建設、分配和管理，根據(jù)住建部等七部委《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)范圍內公共租賃住房的建設、分配和管理工作。

第三條

本辦法所稱公共租賃住房，是指政府采取支持政策，限定套型面積和租金標準，向本市中等偏下收入住房困難家庭、具有穩(wěn)定職業(yè)和收入并在本市居住滿5年的外來務工人員、新就業(yè)人員和引進的人才出租的具有保障性質的住房。

第四條

本市范圍內公共租賃住房建設管理工作按照政府組織、社會參與；統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施；級差租金、分類保障的原則實施，在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實采取土地、財稅、金融等支持政策，鼓勵各類企業(yè)和其他機構投資、建設和經營公共租賃住房。

第五條

市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“市住建局”）是本市公共租賃住房的行政主管部門，負責本市公共租賃住房的規(guī)劃、計劃、組織、指導、監(jiān)督管理等工作，市住房保障局負責本市公共租賃住房建設、分配和管理的具體工作。市發(fā)展改革、監(jiān)察、財政、國土資源、規(guī)劃、民政等有關部門，按照各自責任負責相關工作。

各縣（市）區(qū)、開發(fā)（度假）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“縣（市）區(qū)住建局”）負責轄區(qū)內公共租賃住房的房源籌集、資格審核、分配和管理等工作。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責公共租賃住房申請的受理、公示和初審工作，并協(xié)助做好投訴舉報的核查工作。

第二章

規(guī)劃與建設

第六條

市住建局會同市發(fā)改、財政、規(guī)劃、國土等相關部門，結合本市經濟社會發(fā)展狀況、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、住房建設規(guī)劃、產業(yè)政策、人口政策以及總體需求狀況，編制本市公共租賃住房建設規(guī)劃和年度建設計劃，并明確公共租賃住房的住房供應、土地供應、資金安排等，報市政府批準后實施。

第七條

公共租賃住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并納入本市土地利用年度計劃和住房保障規(guī)劃年度實施計劃，在申報年度用地指標時單獨列出予以重點保障，確保供應。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結構、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。

第八條

公共租賃住房的規(guī)劃，應科學統(tǒng)籌、合理布局、配套建設，充分考慮中等偏下特別是低收入住房困難家庭對交通便利、就醫(yī)、就學等配套設施齊全的要求，合理安排區(qū)位布局。

新建公共租賃住房要滿足基本居住需求，應符合安全衛(wèi)生標準和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質量安全。成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定。

第九條

公共租賃住房建設資金的來源，主要包括：

（一）中央、省、市級專項建設補助資金、縣（市）區(qū)專項建設配套資金。政府投資建設的公共租賃住房納入住房公積金貸款支持試點范圍。

（二）土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排的在保障廉租住房建設所需資金后的余額；

（三）提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（四）房地產開發(fā)稅收（包括營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅和印花稅）按照不低于10%的比例安排的在保障廉租住房建設所需資金后的余額；

（五）出租公共租賃住房及配套設施的租金收入；

（六）通過投融資方式納入公共租賃住房籌集的社會資金；

（七）保險資金、信托資金和房地產信托投資基金；

（八）社會捐贈用于公共租賃住房籌集的資金；

（九）經市政府批準可納入公共租賃住房籌集資金使用范圍的其他資金。

第十條

政府投資建設公共租賃住房及配套設施的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級國庫，實行“收支兩條線”管理。

非政府投資建設的公共租賃住房產權人應當把租金收入專項用于償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理和投資補助。

第十一條

公共租賃住房的房源籌集渠道主要包括：

（一）政府直接投資組織建設的公共租賃住房示范項目；

（二）由企業(yè)投資建設（含企業(yè)采取建設、運營、轉移方式參與建設）的公共租賃住房；

（三）在普通商品房開發(fā)項目中配建一定比例的公共租賃住房；

（四）從廉租住房建設計劃中適當調劑一部分作為公共租賃住房；

（五）政府或企業(yè)對閑置廠房、倉庫等非居住房屋按照宿舍建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定進行改建的住房；

（六）政府或企業(yè)收購的符合公共租賃住房使用標準的住房；

（七）政府按照市場租金標準向城中村被拆遷居民統(tǒng)一租賃其自住以外多余的回遷安置房、村集體或單位閑置房屋；

（八）其他渠道籌集的公共租賃住房。

第十二條

在普通商品房開發(fā)項目中配建一定比例公共租賃住房的，應當在項目出讓條件中，明確配套建設的公共租賃住房的建設總面積、單套建筑面積、套數(shù)、套型比例、建設標準以及建成后移交或者回購等事項，并以合同方式約定。

第十三條

公共租賃住房建設涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經濟適用住房的相關政策執(zhí)行。

由政府或經政府認定的單位新建、購買、改建的住房作為公共租賃住房，以及社會捐贈公共租賃住房房源、資金的，按照國家規(guī)定的有關稅收政策執(zhí)行。

公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。

第十四條

公共租賃住房工程項目的驗收和保修，按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。

第三章

申請與分配

第十五條

申請公共租賃住房實行家庭成員全名制，由申請人提出申請，申請人的配偶和未成年子女必須共同申請。申請人及其配偶的父母、成年子女、單身兄弟姐妹以及其他具有撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關系的家庭成員具有本市戶籍的，也可共同申請。

公共租賃住房的申請以已婚家庭、單親家庭或單身人士為基本申請單位。每個申請家庭應確定一名家庭成員作為申請人，其他家庭成員作為共同申請人。

申請家庭成員的收入、住房面積應當合并計算。戶籍因就學遷入本市的，就學期間不計入取得戶籍時間。因就學（不含出國留學人員）、服兵役等原因戶籍遷出本市的，仍可參與共同申請。

第十六條

申請公共租賃住房的家庭，應當同時具備下列條件：

（一）具有本市戶籍的申請人，其申請家庭成員中至少有1人取得本市戶籍時間滿3年；

（二）不具有本市戶籍的申請人，應持有本市居住證和用工合同滿5年，或持有本市營業(yè)執(zhí)照和地稅部門完稅證明2年；

（三）申請人家庭人均收入符合本市中等偏下收入家庭人均收入標準；

（四）申請人家庭在本市無住房或住房困難。

符合上述條件的單身居民達到國家規(guī)定的計劃生育晚婚年齡，可獨立申請。

第十七條

申請公共租賃住房時申請人及共同申請人應提供以下材料：

（一）《昆明市公共租賃住房申請表》；

（二）申請人、共同申請人簽字的家庭人均收入和住房狀況承諾書；

（三）身份證、戶口簿（戶籍證明）、婚姻證；配偶已去世的應提供死亡證明；離婚的應提供離婚證或法院離婚判決書及子女撫養(yǎng)權證明；因服兵役和到外地就學等原因戶籍未在本市的應提供派出所證明；

（四）所在單位開具的收入和住房分配（或出租）情況證明；

（五）屬于本辦法規(guī)定予以適當優(yōu)先分配或單列分配的，應提供相關證件或相應證明材料；

（六）申請家庭同意接受有關部門對其戶籍、收入、住房等情況進行調查核實的聲明材料；

（七）其它相關材料。

第十八條

具有下列情形之一的，不得申請公共租賃住房：

（一）申請之日前5年內有房產轉讓行為的；

（二）通過購買商品房取得本市戶籍的；

（三）已領取拆遷安置補償金；

（四）已領取住房貨幣化補貼；

（五）已享受廉租住房實物配租或經濟適用住房（包括房改房、安居房、直管公房、合作建房等）政策的。

第十九條

公共租賃住房的供應范圍和供應對象的收入線標準、住房困難條件等，由市住建局會同市民政、統(tǒng)計等有關部門根據(jù)我市社會經濟發(fā)展水平、商品房價格、居民家庭人均年可支配收入、居住水平等因素測算確定，并適時公布和調整。

第二十條

公共租賃住房實行輪候分配制度，按輪候登記號碼先后順序選房配租。

第二十一條

有下列情形之一的，在輪候時予以適當優(yōu)先分配：

（一）享受最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

（三）申請家庭成員中有屬于殘疾、重點優(yōu)撫對象、獲得市級以上見義勇為表彰、特殊貢獻獎勵、勞動模范稱號的；

（四）申請家庭成員中有在服兵役期間榮立二等功、戰(zhàn)時榮立三等功以上的。

第二十二條

有下列情形之一的，可予以單列分配：

（一）居住在危房的；

（二）居住在已退的僑房、信托代管房等落實政策住房的；

（三）居住在已確定拆遷范圍內的住房且不符合拆遷安置條件的。

第二十三條

公共租賃住房的申請和分配程序：

（一）申請和受理。申請公共租賃住房的家庭，由申請人向戶籍（或居住在）所在地街道辦事處提出申請。申報材料齊全且符合規(guī)定的，街道辦事處當場予以登記受理并發(fā)放輪候登記號。

（二）調查核實。街道辦事處受理申請后，應對申請家庭的戶籍、人口、收入、住房等情況進行調查核實并在社區(qū)內公示，公示期不少于10日。

公示無異議的，街道辦事處將申請材料及公示情況上報縣（市）區(qū)住建局；公示有異議的，由街道辦事處調查核實，并將結果書面告知異議申請人。

（三）審查認定?？h（市）區(qū)住建局對申請材料及申請家庭收入、家庭住房狀況進行審查認定，并報市住房保障局。

（四）復核。市住房保障局對相關申請人的相關情況進行復核。

（五）審核。市住房保障局對申請家庭進行審核，并將審核結果通過報紙、網站公示15日，對不符合條件的，取消輪候資格，書面通知申請人并說明理由。

（六）選房。市住房保障局按輪候登記號碼順序安排選房，申請人根據(jù)選房規(guī)則選房，并簽訂《選房確認書》。

（七）簽約。申請人與市住房保障局簽訂《昆明市公共租賃住房租賃合同》。

（八）入住。申請人持市住房保障局開具的《入住通知單》，在1個月內辦理交房手續(xù)并入住。

第二十四條

公共租賃住房申請家庭在輪候期間，家庭人口、戶籍、收入、住房等情況發(fā)生變化的，應主動向原提交申請的街道辦事處提出變更登記，并按規(guī)定程序重新審核。情況變化且不再符合公共租賃住房申請條件的，應當如實向市住房保障局申報，并退出輪候。

第二十五條

公共租賃住房租賃合同應當明確下列內容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租賃期限；

（五）房屋維修責任；

（六）停止公共租賃住房保障的情形；

（七）違約責任及爭議解決辦法；

（八）其他約定。

第二十六條

與縣（市）區(qū)住建局簽訂租賃合同的，承租人可在合同期限屆滿前3個月內向縣（市）區(qū)住建局申請續(xù)約。

與企業(yè)簽訂租賃合同的，租賃期內的住房管理、續(xù)約等工作，按照租賃合同約定或法律規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條

申請人發(fā)生以下情況之一的，視同放棄本次申請資格，其輪候登記號作廢，但可重新申請公共租賃住房：

（一）未按市住房保障局規(guī)定的時間、地點參加選房的；

（二）參加選房但拒絕選定住房的；

（三）已選房但拒絕在規(guī)定時間內簽訂租賃合同的；

（四）簽訂租賃合同后放棄租房的；

（五）其他放棄申請資格的情況。

第二十八條

市住建局應及時通過報紙、網站向社會公布公共租賃租賃住房的地段、戶型、面積、租金等房源信息，以及申請輪候信息和選房配租信息，接受社會監(jiān)督。

第四章

租賃管理

第二十九條

公共租賃住房的市場租金標準，由市住建局委托有資質的評估機構對主城四區(qū)和縣（市）區(qū)市場租金標準進行評估測算，并按年度實行動態(tài)調整。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補貼。

第三十條

配租后的承租人按照建筑面積以梯級遞減租金標準繳交租金。

（一）家庭人均月收入為統(tǒng)計部門公布的上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的100%至人均可支配收入的80%，按照市場租金的80%繳交；

（二）家庭人均月收入為統(tǒng)計部門公布的上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80%至人均可支配收入的60%，按照市場租金的60%繳交；

（三）家庭人均月收入為統(tǒng)計部門公布的上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的60%至人均可支配收入的40%，按照市場租金的40%繳交；

（四）家庭人均月收入為統(tǒng)計部門公布的上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的40%至人均可支配收入的20%，按照市場租金的20%繳交。

第三十一條

公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租、調換、閑置以及作為經營性用房。承租人違反規(guī)定使用公共租賃住房的，應當責令退出。承租人購買、受贈、繼承或租賃其他住房的，應當退出。

第三十二條

承租戶應保護好房屋及其設備并合理使用，不得改變房屋用途，不得損毀、破壞、不得擅自裝修和改變房屋結構、配套設施，若因使用不當或人為原因造成房屋及其設備的損壞，承租戶應負責修復并依法承擔相關費用。

第三十三條

保障性租賃房的修繕維護、設備維修更新、危房改造和相關管理費用，房屋空置期間產生的物業(yè)管理等費用，以及用于回收、回購、收購住房等所需的資金，納入部門預算，由市財政核撥。

第三十四條

承租戶應及時向供水、供電、燃氣、有線電視、電信、衛(wèi)生、物業(yè)管理等部門申請辦理開戶及變更等相關手續(xù)，相關費用由承租戶按照相關規(guī)定獨立承擔，自行繳納，相關部門應提供方便，保證正常使用。

第三十五條

承租公共租賃住房后，其家庭人口、戶籍、收入、住房等情況發(fā)生變化時，應在3個月內主動申報。下列不符合承租條件情形的，由市、縣（市）區(qū)住建局依法收回房屋：

（一）家庭收入已超過規(guī)定標準的；

（二）承租人通過購買、獲贈、繼承等方式擁有其它住房的；

（三）申請家庭成員戶籍均已遷出本市的；

（四）出現(xiàn)不符合承租公共租賃住房的其它情形的。

第三十六條

公共租賃住房承租人有下列行為之一的，解除租賃合同，收回公共租賃住房，其行為記入信用檔案，5年內不得申請公共租賃住房：

（一）申請社會保障性住房時或者在輪候期間，不如實申報家庭人口、戶籍、收入、住房等情況及其變化的；

（二）弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件騙取公共租賃住房的；

（三）違反本辦法規(guī)定，出租、轉租、轉借、調換、經營、轉讓公共租賃住房的；

（四）損毀、破壞和改變房屋結構和配套設施的；

（五）承租人無正當理由連續(xù)空置6個月以上的；

（六）拖欠租金累計6個月以上的；

（七）在公共租賃房中從事違法活動的；

（八）違反租賃合同約定的。

第五章

監(jiān)督管理

第三十七條

縣（市）區(qū)住建局應將簽訂的租賃合同、修繕管理等資料進行匯總，定期報市住建局備案，并建立公共租賃住房統(tǒng)計報表制度，按季度向市住建局上報統(tǒng)計數(shù)據(jù)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)應做到真實、準確、完整。

第三十八條

市、縣（市）區(qū)住建局應建立健全公共租賃住房檔案管理制度，完善紙質檔案和電子檔案的收集、管理、保管、利用等工作，保證檔案數(shù)據(jù)的完整、準確，并根據(jù)申請家庭享受住房保障變動情況，及時變更住房檔案，實現(xiàn)公共租賃住房檔案的動態(tài)管理。

第三十九條

市、縣（市）區(qū)住建局應當建立公共租賃住房管理信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，全面、及時、準確地發(fā)布公共租賃住房的地段、戶型、面積、價格、交付期限及供給對象等信息，保證公共租賃住房管理工作的公開、透明與高效。

第四十條

承租人合同期限屆滿前向縣（市）區(qū)住建局申請續(xù)約的，需提交戶籍、家庭人口、收入、資產及住房等情況的申報資料。

縣（市）區(qū)住建局應當在30個工作日內，會同有關部門對申請續(xù)約承租人提交的申報材料進行全面核查?？h（市）區(qū)住建局應將核查結果上報市住建局備案。

縣（市）區(qū)住建局自核查完成之日起10個工作日內，作出準予續(xù)約或不予續(xù)約的決定?？h（市）區(qū)住建局作出不予續(xù)約決定的，應當在5個工作日內書面通知承租人并說明理由。

縣（市）區(qū)住建局對需要調整配租面積的，應及時調整并書面告知承租人。

第四十一條

公共租賃住房的修繕維護、設備維修更新、危房改造以及空置期的物業(yè)管理等相關費用，按照房源歸屬由縣（市）區(qū)住建局或企業(yè)負責。

第四十二條

縣（市）區(qū)住建局負責對各自籌集的公共租賃住房進行管理、檢查和監(jiān)督，具體履行以下職責：

（一）對公共租賃住房管理工作進行業(yè)務培訓、巡視和監(jiān)督檢查；

（二）對承租家庭入住、退出等情況進行登記管理；

（三）對公共租賃住房使用情況進行監(jiān)督檢查，并及時將情況錄入檔案；

（四）對承租人的戶籍、家庭人口、收入、資產、住房等變動情況進行核查；

（五）其他職責。

第四十三條

租賃合同期限屆滿未申請續(xù)約或申請續(xù)約未經批準的，承租人應于合同屆滿之日前退出公共租賃住房。

第四十四條

申請人對有關部門的審核結論、分配結果以及其他具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十五條

任何單位和個人有權對違反本辦法規(guī)定的行為進行舉報，接受舉報的單位應當依法進行調查、核實和處理，并及時將處理結果反饋舉報人。

市、縣（市）區(qū)住建局工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；給當事人造成經濟損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條

縣（市）區(qū)住建局可以根據(jù)本辦法制定實施細則。

第四十七條

本辦法自頒布之日起施行。（昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局）