物業(yè)轄區(qū)強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法-1

物業(yè)轄區(qū)強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法(1)

一.中央空調(diào)運(yùn)作、管理、維修、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于本公司轄區(qū)內(nèi)中類空調(diào)的運(yùn)作、管理、維修、保養(yǎng)。

3.0職責(zé)

3.1工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)管理的實(shí)施情況。

3.2工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)審檢《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。

3.3工程組主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理。

3.4工程組主管負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施和維修保養(yǎng)等計(jì)劃并組織該計(jì)劃的實(shí)施。

3.5工程組維修員負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)。

4.0程序要點(diǎn)

4.1巡視監(jiān)控

4.1.1當(dāng)值維修員每四小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組。

4.1.2巡視臨控主要內(nèi)容如下:

a)檢查線電壓。

b)檢查互相電流。

c)檢查高壓。

d)檢查油壓。

e)檢查低壓。

f)冷卻水進(jìn)水溫度。

g)冷卻水出水溫度。

h)冷凍水進(jìn)水溫度。

i)冷凍水出水溫度。

j)檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音。

k)檢查冷卻堵風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻堵水位是否正常。

l)檢查管道,閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好。

m)檢查控制柜(箱)各器件動(dòng)作是否正常,有無異常噪音或氣味。

4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)有上述情況,應(yīng)及時(shí)采取措施于以解決。

4.2異常情況的處理

4.2.1中央空調(diào)制冷劑泄漏時(shí)的處理:

a)立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī),關(guān)閉相關(guān)的閥門。

b)加強(qiáng)現(xiàn)場通風(fēng)或用水管噴水淋澆(應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上)。

c)救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣,頭戴防毒面具進(jìn)入現(xiàn)場,并要求兩人為一組,確保安全。

d)排除泄漏源后,啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行,確認(rèn)無泄漏后,方可投入正常運(yùn)行。

4.2.2中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置:

a)視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組,拉下總電源開關(guān)。

b)堵住漏水源。

c)漏水源堵住后,應(yīng)立即排水。

d)排干水后,應(yīng)立即對(duì)通水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。

e)確認(rèn)濕水已清除各絕緣電阻符合要求后,先試機(jī)后投入正常運(yùn)行。

4.2.3中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí),按《應(yīng)急情況的處理規(guī)程》處置。

4.2.4當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求,按時(shí)開關(guān)中央空調(diào),并根據(jù)負(fù)荷情況應(yīng)用相應(yīng)的機(jī)組,最大限度比節(jié)省電源。

4.3中央空調(diào)機(jī)房管理。

4.3.1非值班員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房,若有領(lǐng)導(dǎo)檢查,應(yīng)由工程組主管陪同。

4.3.2中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃,易爆,危險(xiǎn)品。

4.3.3中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)配備各可提式滅火器,防毒用品,并放在方便,顯眼處,室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

4.3.4中央空調(diào)機(jī)房保持每班打掃一次衛(wèi)生,每周清潔一次設(shè)備,設(shè)施。

4.3.5中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)鎖上,專人保管鑰匙,不準(zhǔn)自己配鑰匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上班。

4.4.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取上班交待,并查房《交接班記錄表》確認(rèn)后簽字。

4.5維修、保養(yǎng)。

4.5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》的制定。

4.5.2每年的12月15日之前,由管理維修主管組織制冷技工一起研究,制定設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并上報(bào)工程處經(jīng)理審批。

4.5.3制定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》的原則:

a)中央空調(diào)使用程度。

b)中央空調(diào)運(yùn)行狀況。

c)合理的時(shí)間。

4.5.4《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:

a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容。

b)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間。

c)預(yù)計(jì)費(fèi)用。

d)備品各件計(jì)劃。

4.6對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》進(jìn)行。

4.7制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng),中央空調(diào)的大型修理現(xiàn)及pc中央處理器的故障處理由外委完成。

4.8冷卻塔維修保養(yǎng),制冷每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。

4.8.1用500v萬能表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω以上時(shí)則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。

4.8.2檢查電機(jī)風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油,如有異常磨擦聲,則應(yīng)在換同型號(hào)規(guī)格的軸承。

4.8.3檢查發(fā)帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如有則應(yīng)在換同規(guī)格皮帶,檢查皮帶輕與相配合是否松動(dòng),如是則應(yīng)整修。

4.8.4檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.8.5清洗冷卻塔,清潔風(fēng)扇時(shí)。

4.8.6檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作是否可靠,否則應(yīng)修復(fù)。

4.8.7擰緊所有緊固件。

4.8.8清潔整個(gè)冷卻塔外表。

4.9風(fēng)機(jī)盤前維修保養(yǎng),制冷技工每隔半年對(duì)見機(jī)盤進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。

4.9.1每周清潔一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣。

4.9.2檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常磨擦響聲應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。

4.9.3用500v萬表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣,電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)急時(shí)維修處理。檢查電容有無變形,鼓脹或開裂,如是應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各按接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如有則作相應(yīng)整修。

4.9.4檢查布水器是否布水均勻,否則尖清潔管道及噴嘴。

4.9.5清洗冷卻塔,清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.9.6檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠,否則應(yīng)修復(fù)。

4.9.7擰緊所有緊固件。

4.9.8清潔整個(gè)冷卻塔表面。

4.10風(fēng)機(jī)盤管理保養(yǎng),制冷技工生隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。

4.10.1每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排出盤管內(nèi)的空氣。

4.10.2檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。

4.10.3用500v萬能表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理,檢查電容有無變形,膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整改。

4.10.4清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉,盤管,積水盤上的污物。

4.10.5用鹽酸溶液清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.10.6擰緊所有固件。

4.10.7清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。

4.11冷凝器,蒸發(fā)器維修保養(yǎng),制冷技工每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。

4.11.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

a)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)。

b)清潔蒸發(fā)器散熱片。

c)清潔接水盤。

4.11.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):

a)配制10%的鹽酸溶液。

b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水進(jìn)行封閉,然后向里注滿鹽酸溶液、酸洗時(shí)間為24小時(shí),清洗時(shí)間為12小時(shí)。

c)全部清洗完畢后檢查是否漏水。

4.12冷卻水泵機(jī)組,冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng),制冷技工每天對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。

4.12.1電動(dòng)機(jī)維修、保養(yǎng):

a)用500v萬能表檢測電動(dòng)機(jī)線圈劇院電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。

b)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有應(yīng)加入潤滑油或更換。

c)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修正處理。

4.12..2水泵維修保養(yǎng):

a)轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸,觀察是否有阻滯,碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題須針對(duì)軸承加注潤滑油或更換軸承,如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵。

b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根。

4.12.3檢查浮性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞

則應(yīng)更換浮性橡膠墊。

4.12.4清洗水泵過濾網(wǎng)。

4.12.5擰緊水泵機(jī)組所有禁固螺栓。

4.12.6清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹濁嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。

4.13制冷技工每半年對(duì)冷凍水管路,送冷風(fēng)管路,風(fēng)機(jī)盤管管道進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管道,送冷風(fēng)管道,風(fēng)機(jī)盤各處是否有大量的凝結(jié)水或保溫后的破壞,如是則應(yīng)重做保溫層。

4.14閥類維修保養(yǎng),制冷技工每半年對(duì)閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。

4.14.1節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修、保養(yǎng):

a)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料。

b)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤滑油。

c)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門。

d)檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.14.2電磁調(diào)節(jié)閥,壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):

a)干燥過濾器,檢查是否臟堵或吸潮了,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器。

b)磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:

--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠,如有問題則應(yīng)更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥。

--對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。

4.15檢測、控制部分維修保養(yǎng),制冷技工每半年對(duì)檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。

4.15.1檢測器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):

a)對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì),壓力表應(yīng)拆換。

b)送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可使用。

c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬試驗(yàn)。

d)檢查裝檢測器的定位是否滲漏。

4.15.2控制部分維修保養(yǎng):

a)清潔控制柜內(nèi)的灰塵、臟物。

b)檢查禁固所有接線頭,對(duì)于嚴(yán)重?zé)凉岬慕泳€頭應(yīng)更換。

c)交流接觸維修保養(yǎng):

--清除天弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒。

--清除線頭表面及四周的污物,如線頭燒濁嚴(yán)重的則應(yīng)更換同規(guī)格交流接線頭。

--清潔鐵芯上的灰塵及臟物。

--擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養(yǎng):

--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

--檢查熱繼電器上的紀(jì)像蓋板是否完整,如損壞,則應(yīng)更換。

e)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng):

--用500v萬能表測量紀(jì)像電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘于處理。

--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞,則應(yīng)更換。

--清除線頭表面上的小金屬顆粒。

f)信號(hào)燈,指示儀表維修保養(yǎng):

--檢查各信號(hào)燈是否正常,如不亮,則應(yīng)更換同規(guī)格小燈泡。

--檢查各指示儀表指示是否正常,如有偏差要進(jìn)行調(diào)整。

g)中間繼電器,信號(hào)繼電器維修保養(yǎng),對(duì)中間繼電器,信號(hào)繼電器做好模擬實(shí)驗(yàn),檢查兩者的工作是否可靠。

h)pc中央處理器,印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委保養(yǎng)。

4.16壓縮機(jī)維修保養(yǎng):制冷技工每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng)。

4.16.1檢查壓縮機(jī)油位、油色,如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因,并排除故障后再充住潤滑油,如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。

4.16.2檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣

4.16.3具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):

a)壓縮機(jī)電機(jī)紀(jì)像,電阻(正常0.5mω以上)。

b)壓縮機(jī)運(yùn)行電流,(正常為額定值,三項(xiàng)基本平衡)。

c)壓縮機(jī)油壓(正常10-15kgf/cm2)。

d)壓縮機(jī)外殼溫度(正常85℃以下)。

e)吃壓力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。

f)排氣壓力(正常值12.8kgf/cm2)。

g)檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)。

h)檢查壓縮機(jī)是否有異味。

4.16.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。

4.17中央空調(diào)維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)。

4.18中央空調(diào)因維修保養(yǎng)與原因,因需要停用時(shí),應(yīng)由物管處,工程組先審報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理,同意后才執(zhí)行。

5.0記錄

5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》mps-yg2-06

《設(shè)施日常檢查表》mps-yg2-05

《交接班記錄表》mps-ywb2-01

6.0相關(guān)支持文件