第1篇 工程維修管理規(guī)定辦法

1.維修服務(wù)承諾

1.1目的:

維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主,快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù),圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責,讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。

1.2 服務(wù)承諾

1.2.1維修員工一定要努力學(xué)習(xí),不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),以達到維修時能準確判斷,處理快速。

1.2.2講究文明禮貌,注重言行舉止,尊重業(yè)主,急業(yè)主所急。

1.2.3工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西負責賠償。

1.2.4盡力做到當天的維修投訴當天處理完,實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上,維修合格率達到95%以上。

1.2.5確保業(yè)主用水用電安全正常,按時抄表,維護業(yè)主利益,做到有錯必糾。

1.2.6所有員工::必須定期參加培訓(xùn),持證上崗,確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。

1.2.7經(jīng)?；卦L,征求業(yè)主意見,傾聽業(yè)主聲音。

2.工程部日常工作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作,確保內(nèi)部管理高效有序,為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2.2適用范圍

物業(yè)公司各管理處工程部全體員工

2.3內(nèi)容:

2.3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。

2.3.2上班時間內(nèi)無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任,不得辦私事。

2.3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。

2.3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內(nèi)注明原因,每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。

2.3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。

2.3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。

2.3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應(yīng)急處理,直到事故處理完畢才能離開。

2.3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份,每個工作人員必須提高自身素質(zhì),工作時認真負責,樹立良好的敬業(yè)精神,不斷提高業(yè)務(wù)水平。

2.3.9工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學(xué)、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。

2.3.10團結(jié)務(wù)實,努力工作,遵守本部門之制度。

2.3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。

2.3.12主任(副主任)綜合考慮各種情況(含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。

2.3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。

2.3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務(wù)和公共維修),應(yīng)注明時間,回來交單時應(yīng)注明完成時間,并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。

2.3.15關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照4條辦法。

2.3.16土建人員的維修工作,主任(副主任)應(yīng)以抽查的辦法,檢查完成的工效。

2.3.17所有的維修,主任(副主任)及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。

2.4附表

2.4.1《工程部抽查表》

3.零星工程申報與施工管理規(guī)定

3.1本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修,在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。

3.2零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關(guān)人員

現(xiàn)場考查,報經(jīng)理審批后方可施工。

3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算,工期預(yù)計、所需人工費用及施工開始日期等。

3.4對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。

3.5施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案,施工方人員須按所擬定方案進行,施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解,如有須作明顯警示牌,施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標志。

3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應(yīng)警示或防護。

3.7施工期間維修責任人應(yīng)對施工全過程跟蹤,工程主任應(yīng)定時巡查,對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管,杜絕材料損失。

3.8施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關(guān)人員驗收,填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。

4.客戶報修服務(wù)管理規(guī)定

4.1目的

規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。

4.2適用范圍

適用各管理處客戶報修處理工作。

4.3內(nèi)容

4.3.1工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。

4.3.2由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間,非特殊情況不得超過預(yù)約時間10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。

4.3.3工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容,安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上門快捷為原則。

4.3.4維修人員到達現(xiàn)場后,對報修項目進行確認,并向客戶告之收費標準,客戶同意后才能開始維修。

4.3.5上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。

4.3.6維修工作完成后,維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場,檢查試用。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。

4.3.7維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況,并簽上維修人名字,將第一聯(lián)交客戶,第二聯(lián)交回工程部主任存檔,第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。

4.3.8月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務(wù)登記表》,并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。

4.4工程部報修處理程序(見下頁程序圖)

4.5附表

4.5.1《維修單》

4.5.2《有償服務(wù)收費標準》(公司另行制定發(fā)布執(zhí)行)

4.5.3《工程部有償服務(wù)登記表》

4.5.4《零修及時率統(tǒng)計表》

5.公共維修

5.1目的

規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。

5.2適用范圍

各管理處工程部公共維修。

5.3 內(nèi)容

5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知,口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。

5.3.2工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工,并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計,并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報經(jīng)理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)

材料修理。

5.3.3維修人員做好維修前的準備工作,(如工具、材料、安全防范措施等),做好現(xiàn)場清理工作。

5.3.4維修過程須認真負責,相關(guān)人員要跟蹤檢查。

5.3.5維修結(jié)束后要檢查試用,恢復(fù)現(xiàn)場。

5.3.6維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。

5.3.7一定時間內(nèi)復(fù)查。

5.4附表

5.4.1《工程部公共維修登記表》

6.機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

6.1目的

規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序,確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好,保障人員及財產(chǎn)安全。

6.

2適用范圍

各管理處工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。

6.3內(nèi)容

6.3.1機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記,并制作登記卡,登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準確。

6.3.2機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。

6.3.3機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃,現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》,工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案,主任(副主任)負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。

6.3.4參與維修::人員應(yīng)嚴格按方案、按步驟操作,前期準備工作要細致到位,維修標志、警示、隔離物等要齊備,維修人員必須具備本項目維修之資格。

6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場,待主任確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行,24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。

6.4附表

6.4.1《設(shè)備情況登記表》

6.6.2《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》

7.工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定

7.1目的

滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件,延長設(shè)備設(shè)施的使用期。

7.2適用范圍

物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。

7.3內(nèi)容

7.3.1保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔,專用工具、備件擺放整齊有序。

7.3.2所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。

7.3.3照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具,確保齊備良好。

7.3.4機房內(nèi)應(yīng)通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設(shè)施完好。

7.3.5確保輔助設(shè)備運行良好,保持適當環(huán)境溫度。

8.房屋本體維修基金管理規(guī)定

8.1本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。

8.2業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用,保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金,業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。

8.3本體維修基金::用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護,具體包括:

8.3.1房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管(道),電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道,消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

8.4本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,70%用于房屋本體共用部位中修以上的維護工程。

8.5本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t,以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。

8.6房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付,中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時,需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。

8.7房屋共用::部位的大、中、小修標準,執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,當小區(qū)本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤,單棟房屋本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。

8.8中修以上維修工程,管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù),急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù),業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金,管理處認為有充足理由使用,可由物業(yè)公司提出申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。

8.9本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次,并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

8.10經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。

8.11附表

8.11.1《房屋完好率統(tǒng)計表》

8.11.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》

8.11.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》

8.11.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》

8.11.5《房屋中(大)修工程計劃表》

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sp; 8.11.6《房屋本體維修基金使用情況匯報表》

第2篇 開發(fā)建設(shè)工程維修管理辦法

開發(fā)建設(shè)工程維修管理規(guī)定

一、為做好工程竣工驗收后的善后處理工作,維護企業(yè)信譽,對用戶負責,協(xié)調(diào)好與物業(yè)公司的關(guān)系,特制定本規(guī)定。

二、工程維修范圍與組織:

根據(jù)工程質(zhì)量保修規(guī)定,在工程保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題由工程部負責組織維修。

三、維修的組織:

1、工程部隨時與物業(yè)公司溝通,了解住戶反映的質(zhì)量問題,查出問題原因,提出解決辦法,安排施工單位進行及時維修。

2、施工單位不及時維修時,工程部可與物業(yè)公司協(xié)商另行委托施工單位維修,不得影響住戶使用,所發(fā)生的費用由工程部報預(yù)算部經(jīng)審核后從工程保修金中扣除。

3、工程部與物業(yè)公司對維修工程質(zhì)量進行跟蹤檢查,確保維修工作順利完成。

四、本規(guī)定由工程部負責解釋。

五、本規(guī)定自通過之日起施行。