xz物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度

物業(yè)園區(qū)設(shè)備維修管理制度

1、接管驗(yàn)收制度

設(shè)備驗(yàn)收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個(gè)重要過(guò)程,把住這一關(guān),對(duì)日后的管理和使用有著很重要的意義。因此,在進(jìn)行房屋設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前,首先要做好房屋設(shè)備的接管驗(yàn)收工作,接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗(yàn)收不僅包括對(duì)新建房屋附屬設(shè)備的驗(yàn)收,而且包括對(duì)維修后房屋設(shè)置的驗(yàn)收以及委托加工或購(gòu)置的更新設(shè)備的開(kāi)箱驗(yàn)收。房屋設(shè)備的第一次驗(yàn)收為初驗(yàn),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)商定解決意見(jiàn),并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。對(duì)經(jīng)復(fù)驗(yàn)仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問(wèn)題可作為遺留問(wèn)題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類(lèi)協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問(wèn)題時(shí)方可簽訂。驗(yàn)收后的驗(yàn)收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。

2、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度

為了延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命,防止意外損壞而按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)管理的組織措施和技術(shù)措施叫計(jì)劃維修保養(yǎng)制度。實(shí)行計(jì)劃性維修保養(yǎng)制度可以保證房屋設(shè)備經(jīng)常保持正常的工作能力,防止設(shè)備在使用過(guò)程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等狀況,提高設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)效率;實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,既可以延長(zhǎng)設(shè)備的修理間隔期,降低修理成本,提高維修質(zhì)量,又可以保證房屋設(shè)備的安全運(yùn)行,對(duì)延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命,樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)的良好形象都將起到很重要的作用。

一般來(lái)說(shuō),進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的使用特性和使用條件來(lái)決定的。

(1)確定維修保養(yǎng)的類(lèi)別、等級(jí)、周期與內(nèi)容。

這些應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況由工程技術(shù)人員制訂。一般根據(jù)維修與管理相結(jié)合的方法,采取大修集中、維修分散的組織形式。具體內(nèi)容包括:日常定時(shí)定點(diǎn)的常規(guī)保養(yǎng)周期(分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個(gè)保養(yǎng)等級(jí));中修、大修、專(zhuān)項(xiàng)修理和更新改造的周期與內(nèi)容。

(2)制訂設(shè)備維修保養(yǎng)要求。

(3)實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度,并進(jìn)行監(jiān)督檢查。各設(shè)到

備管理部門(mén)每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求,編制預(yù)防性維修保養(yǎng)制度,分期、分批、分項(xiàng)下達(dá)給維修管理人員和設(shè)備操作使用人員實(shí)施,并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

3、值班制度

建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障,從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:

(1)房屋設(shè)備值班人員必須堅(jiān)守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要離崗時(shí),必須由符合條件的人替崗,并向其交待離崗時(shí)間、去向;

(2)按時(shí)巡查,作好記錄,及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患,及時(shí)解決、及時(shí)報(bào)告;

(3)接到請(qǐng)修通知,及時(shí)通知、安排有關(guān)人員搶修、急修;

(4)不得隨意調(diào)換值班崗位,就餐實(shí)行輪換制。

4、交接班制度

搞好交接班工作,可以保證值班制度的實(shí)施。具體內(nèi)容有:

(1)值班人員做好交接班工作,包括按巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,當(dāng)班問(wèn)題盡量不留給下一班,并做好記錄和環(huán)境衛(wèi)生工作;

(2)接班人員提前15分鐘時(shí)間上崗接班,清查了解所上班次,辦理好交接班手續(xù);

(3)值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班,若接班人員因故未到,值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,待接班人員到達(dá)并辦完手續(xù)后才能離開(kāi);

(4)除值班人員外,無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。

5、報(bào)告記錄制度

建立報(bào)告記錄制度可以讓物業(yè)經(jīng)理、技術(shù)主管和班組長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問(wèn)題,以便及時(shí)解決。具體內(nèi)容有:

(1)向班組長(zhǎng)報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)以下情況時(shí),應(yīng)向班組長(zhǎng)報(bào)告:主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)、停、調(diào)整及其他異常情況;設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修;零部件更換或修理;維修人員工作去向;維修材料的領(lǐng)用;動(dòng)作人員暫時(shí)離崗。

(2)向技術(shù)主管報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí),應(yīng)向技術(shù)主管報(bào)告;重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及異常情況;采用新的運(yùn)行方式;重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修;系統(tǒng)故障及檢修;重要零件更換、修理、加工及改造;成批和大件工具、備件和材料領(lǐng)用;員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。

(3)向物業(yè)經(jīng)理報(bào)告。

發(fā)現(xiàn)下列情況時(shí),應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理報(bào)告:重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理;影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工;系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變,主要設(shè)備的技術(shù)改造;重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理或向外委托加工,設(shè)備的增改或向外委托加工;班組長(zhǎng)、技術(shù)骨干以上人員及班組結(jié)構(gòu)調(diào)整。

除了上述設(shè)備管理制度外,還有設(shè)備清修制度,設(shè)備技術(shù)檔案資料保存、管理制度,房屋設(shè)備更新、改造、報(bào)廢規(guī)劃及審批制度,承租戶(hù)和保管房屋設(shè)備責(zé)任制度及房屋設(shè)備清點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)制度等一系統(tǒng)房屋設(shè)備管理制度體系,從而有效地實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。