js房地產(chǎn)地盤管理制度

一、目的

加強(qiáng)地盤管理,以規(guī)范、有序、科學(xué)、高效地運(yùn)作來保證把施工項(xiàng)目建成建筑精品,樹立公司形象,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二、范圍

適用于公司自己發(fā)展和對外承擔(dān)施工的地盤。

三、管理制度

1、地盤計(jì)劃管理

地盤計(jì)劃統(tǒng)計(jì)管理,作為地盤管理工作的控制目標(biāo),既要有科學(xué)性,又要結(jié)合工程施工的具體情況,起到計(jì)劃領(lǐng)先的作用。

1.1工程進(jìn)度計(jì)劃

a、根據(jù)工程合約或公司地產(chǎn)部發(fā)展計(jì)劃,由地盤經(jīng)理組織各專業(yè)工程師、計(jì)劃人員編制工程總進(jìn)度計(jì)劃,報(bào)請公司工程部批準(zhǔn)后實(shí)施。

b、地盤根據(jù)工程總進(jìn)度編制工程月進(jìn)度計(jì)劃,經(jīng)地盤經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)工程部作為考核地盤計(jì)劃完成的根據(jù),并報(bào)公司地產(chǎn)部備案。

c、旬計(jì)劃或工序節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,由地盤經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施。

d、工程進(jìn)展過程中,有重大設(shè)計(jì)變更或因其他因素造成工程總進(jìn)度不能執(zhí)行時(shí),工程總進(jìn)度必須作出及時(shí)的修改,::并報(bào)上級批準(zhǔn)。

e、各施工班組或分包商編制的工程進(jìn)度表,必須與工程總進(jìn)度吻合,地盤經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

f、涉及到工期獎(jiǎng)金的工程進(jìn)度控制計(jì)劃,須報(bào)主管副總經(jīng)理審批。

g、工程竣工后,應(yīng)根據(jù)實(shí)際進(jìn)度繪制工程實(shí)際進(jìn)度表。

1.2 工程統(tǒng)計(jì)

a、地盤編制工程月、季、年形象進(jìn)度及實(shí)物量完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表,并逐級上報(bào)。

b、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)人員必須建立資料臺帳,做好歸檔工作。未經(jīng)地盤經(jīng)理同意不得向外單位提供統(tǒng)計(jì)資料。

1.3 物資、機(jī)具設(shè)計(jì)

a、工程開工前,地盤應(yīng)及時(shí)編制工程物資、機(jī)具采購供應(yīng)計(jì)劃,并報(bào)工程部、物資部審批,屬地盤權(quán)限內(nèi)的物資、機(jī)具供應(yīng)由地盤經(jīng)理批準(zhǔn)后采購。

b、為保證工程正常進(jìn)行,地盤材料員要及時(shí)向地盤經(jīng)理提供有關(guān)物資、機(jī)具的統(tǒng)計(jì)資料。

2、地盤工程質(zhì)量管理

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家、地區(qū)有關(guān)工程質(zhì)量監(jiān)管工作的規(guī)范、法規(guī),具體做好以下工作:

2.1 熟悉各類施工操作規(guī)程、工程驗(yàn)收規(guī)范及工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按圖紙施工,認(rèn)真執(zhí)行地盤質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃。

2.2 掌握工程質(zhì)量及質(zhì)量監(jiān)督情況,實(shí)行施工全過程的跟蹤監(jiān)控,預(yù)防為主。及時(shí)收集工程質(zhì)量的原始數(shù)據(jù)和資料,對工程重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序要制定專項(xiàng)質(zhì)量保證措施。

2.3 參與施工組織設(shè)計(jì)的編制、工程設(shè)計(jì)交底與圖紙會審,對交底和會審紀(jì)要中有關(guān)質(zhì)量部分應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施。

2.4 按時(shí)組織主體工程中間質(zhì)量驗(yàn)收、分部工程質(zhì)量評定及竣工工程質(zhì)量等級初評。定期組織工程質(zhì)量檢查,堅(jiān)持按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求簽發(fā)質(zhì)量整改通知書,并認(rèn)真監(jiān)督實(shí)施。各專業(yè)的施工管理人員都必須在各自的業(yè)務(wù)范圍做好質(zhì)量管理工作。

2.5 對公司、監(jiān)理、政府質(zhì)監(jiān)部門提出的質(zhì)量整改意見,要積極慎重做好整改工作,經(jīng)復(fù)查合格后作書面回復(fù)。對工程低劣的施工單位或班組,經(jīng)多次說服教育無效時(shí),可下令停工整頓,或給予罰款處理。

2.6 組織并參與質(zhì)量事故調(diào)查及處理方案的擬定,提供事故原因初步分析資料;對于重大事故,必須一日內(nèi)報(bào)公司主管部門及主管領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)質(zhì)量爭端問題的協(xié)調(diào)仲裁。

2.7 對關(guān)鍵工序?qū)嵭惺┕で百|(zhì)量把關(guān)

a、混凝土澆灌前應(yīng)檢查技術(shù)復(fù)核及隱蔽工程資料,檢查材質(zhì)證明及復(fù)檢資料,審查混凝土級配及澆灌措施、預(yù)埋件和插筋的位置。上述工作無誤后,才能允許澆灌混凝土。砌筑工程嚴(yán)格控制砂漿配合比及密實(shí)度,嚴(yán)格按規(guī)范施工構(gòu)造柱及圈梁。

b、裝修工程施工前要堅(jiān)持先做樣板的制度。粉刷裝修前要檢查結(jié)構(gòu)墻體、門窗安裝、預(yù)埋管線的質(zhì)量、預(yù)留孔洞位置、軸線及標(biāo)高是否正常。上述內(nèi)容合格后方可施工。

c、地面面層施工前要檢查基層、預(yù)埋管線、預(yù)留洞處理的質(zhì)量、設(shè)計(jì)標(biāo)高與標(biāo)高差等。上述內(nèi)容合格后方可施工。

d、防水施工前要檢查基層質(zhì)量、原材料合格證、轉(zhuǎn)角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏斗質(zhì)量等。上述內(nèi)容合格后方可施工。

2.8 由專人負(fù)責(zé)資料管理工作,負(fù)責(zé)全面收集和整理質(zhì)量保證資料。資料內(nèi)容要求完整、真實(shí)可靠。資料整理要與工程進(jìn)度同步,并按工程檔案管理規(guī)定分類管理、歸檔。

3、安全文明施工管理

3.1 地盤管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家和地區(qū)有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、法令和安全技術(shù)規(guī)程,嚴(yán)格執(zhí)行本公司的安全生產(chǎn)規(guī)定和制度,認(rèn)真做好安全監(jiān)控工作。

3.2 建立安全生產(chǎn)責(zé)任制,樹立'生產(chǎn)、安全兩手抓,兩手硬'的思想。地盤全體員工應(yīng)在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)正確對待安全管理工作,履行安全責(zé)任制規(guī)定內(nèi)容。

3.3 建立安全管理網(wǎng)絡(luò),由地盤經(jīng)理或副經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo),并委派專職安全督導(dǎo)員負(fù)責(zé)安全管理工作,同時(shí)要督促各分包單位和班組健全安全生產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)。

3.4 施工組織設(shè)計(jì)或施工大綱中應(yīng)包含生產(chǎn)安全保證措施。應(yīng)根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)編制相應(yīng)的

安全技術(shù)措施,確保安全生產(chǎn)。如遇特殊情況,針對性地制定專項(xiàng)安全措施。

3.5 定期進(jìn)行安全大檢查,不定期進(jìn)行抽查;根據(jù)施工進(jìn)程,確定安全重點(diǎn);采用簡報(bào)形式公布檢查結(jié)果,限期整改不安全因素,并跟蹤復(fù)查。

3.6 施工現(xiàn)場消防管理。嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場防火有關(guān)規(guī)定,定點(diǎn)設(shè)置消防器材,成立消防搶險(xiǎn)隊(duì);加強(qiáng)消防檢查,嚴(yán)禁隨意動(dòng)火,必須動(dòng)火時(shí),應(yīng)辦理動(dòng)火證;嚴(yán)禁使用電爐或燈具取暖。

3.7 組織并參與安全事故的調(diào)查及處理。事故發(fā)生后應(yīng)及時(shí)上報(bào),一般事故在24小時(shí)內(nèi)上報(bào),重大事故立即上報(bào)。做到安全活動(dòng)有記錄,安全檢查有簡報(bào),安全事故有報(bào)告,安全情況寫月報(bào),并逐級上報(bào),杜絕瞞報(bào)。

3.8 專人負(fù)責(zé)現(xiàn)場總平面的管理。地盤全體員工都必須在各自的職責(zé)范圍管理好文明施工,做到場容場貌整潔,材料堆放整齊,道路和排水暢通,危險(xiǎn)處設(shè)置有醒目警告標(biāo)志。

3.9 協(xié)助、督促各分包施工單位和班組做好治安保衛(wèi)、防盜工作。

4、地盤材料及物資管理

建材物資是建筑產(chǎn)品實(shí)體的主要部分,是建筑施工單位成本核算的中心環(huán)節(jié);在保證工程質(zhì)量的前提下,做好地盤材料及物資的管理工作,是降低工程成本的有效手段。

4.1 地盤設(shè)專職材料管理員,負(fù)責(zé)地盤材料及物資的管理工作。

4.2 材料、物資供應(yīng)前準(zhǔn)備工作

a、在工程開工前,根據(jù)工程具體情況,盡快提出物資采購、供應(yīng)、進(jìn)場計(jì)劃,按公司物資采購程序報(bào)送物資部和工程部。

b、地盤材料管理員根據(jù)物資供應(yīng)計(jì)劃,制定材料物資送樣審批計(jì)劃表。

c、地盤材料管理員根據(jù)材料送樣計(jì)劃表,提前四周向建筑師提交樣板,直至建筑師認(rèn)可。

地盤物資自行采購管理

a、地盤材料管理員根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃及現(xiàn)場實(shí)際情況,分期分批采購,堅(jiān)持'貨比三家'、'就近采購'與'物美價(jià)廉'原則。

b、對物資采購堅(jiān)持實(shí)行嚴(yán)格的管理,杜絕不良現(xiàn)象發(fā)生。地盤材料管理員要遵紀(jì)守法、廉潔奉公;嚴(yán)禁假公濟(jì)私、索賄受賄,嚴(yán)格按照公司和財(cái)務(wù)部的有關(guān)規(guī)定辦理付款手續(xù)。

4.4 材料及物資進(jìn)場管理

a、品種、規(guī)格、數(shù)量及包裝檢查。地盤材料管理員要仔細(xì)核對物資的品種、數(shù)量以及合格證或品質(zhì)保證書;對憑證不全、質(zhì)量不符、數(shù)量短缺的物資另行堆放,做好'不能使用'標(biāo)記,寫好原始記錄,及時(shí)通知有關(guān)單位處理。

b、為把好質(zhì)量關(guān),地盤材料管理員還應(yīng)開箱實(shí)測產(chǎn)品質(zhì)量;如有疑問應(yīng)及時(shí)請技術(shù)部門或直接送試驗(yàn)單位作理、化性能測試,并標(biāo)明'暫不使用',待測試結(jié)果出來后,再作處理。

c、物資進(jìn)場時(shí),應(yīng)按總平面圖(或入庫)分門別類進(jìn)行堆放,做到整齊劃一,標(biāo)記分明。包裝隱蔽的物資應(yīng)設(shè)'品牌標(biāo)記',以免錯(cuò)用;對防潮、::防曬物資必須采用妥善的保管措施。

d、易燃、易爆物品必須另設(shè)堆放場地(或庫房),并設(shè)'警告標(biāo)志';劇毒物品也應(yīng)另設(shè)專放場地(或庫房),并委派專人看管。上述物資出庫使用時(shí)要嚴(yán)格審查,須經(jīng)領(lǐng)用單位或班組負(fù)責(zé)人簽定后方可放行。

4.5 凡遇工程設(shè)計(jì)修改或變更使用材料,應(yīng)及時(shí)通知供貨單位立即停止供應(yīng)或另作調(diào)整;對已進(jìn)場和已生產(chǎn)的物資應(yīng)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后,作妥善處理。

4.6 實(shí)行限額供料、限額領(lǐng)料、定額用料制度。由地盤材料管理員填發(fā)物資調(diào)拔單,統(tǒng)籌管理物資調(diào)拔;避免因錯(cuò)發(fā)、錯(cuò)用造成二次采購而增加材料成本。

4.7 地盤材料管理員建立進(jìn)出臺帳,每月月末清點(diǎn),保證帳物相符。

4.8 地盤材料管理員應(yīng)按設(shè)計(jì)要求或現(xiàn)場具體情況對部分材料進(jìn)行復(fù)檢或抽檢,并將檢驗(yàn)結(jié)果及時(shí)反饋給技術(shù)部門;收集并保存物資的質(zhì)保書、合格證和復(fù)檢單,以備竣工驗(yàn)收之用。

4.9 工程竣工后,剩余物資的處理。地盤材料管理員應(yīng)及時(shí)做好剩余物資的清點(diǎn)、造冊工作,并提出處理意見,報(bào)公司物資部批核,經(jīng)公司主管副總經(jīng)理批審后處理。

5、地盤文秘及資料管理

5.1 文件資料的分類和收發(fā)

a、地盤資料分為工程管理資料和行政資料兩大部分。工程管理資料包括技術(shù)管理資料、施工管理資料、技術(shù)資料匯編與竣工圖等;行政業(yè)務(wù)資料包括政府和公司函件、分包商函件、地盤發(fā)出函件、會議紀(jì)要及地盤內(nèi)部行政事務(wù)資料等。

b、地盤文秘人員負(fù)責(zé)收發(fā)文件、函件、資料、設(shè)計(jì)圖紙等工作。

c、文件資料經(jīng)地盤經(jīng)理簽注執(zhí)行或傳閱后,由文秘人員負(fù)責(zé)傳送。

d、地盤來往公函須類別分明、統(tǒng)一編號。

5.2 資料管理責(zé)任制

a、資料管理由地盤經(jīng)理或地盤副經(jīng)理全面負(fù)責(zé),定期對地盤的資料管理工作進(jìn)行檢查和督導(dǎo)。

b、工程管理資料由分管技術(shù)工作的地盤副經(jīng)理負(fù)責(zé),由土建工程師、機(jī)電安裝工程師分別負(fù)責(zé)日常督促、審核及收集工作。

c、行政業(yè)務(wù)資料由地盤文秘負(fù)責(zé)收集和整理。

d、工程資料的填寫、簽認(rèn)及

整理必須與工程進(jìn)度同步。

5.3 文件資料的歸檔

a、地盤來往公函由文秘人員按系統(tǒng)與類別整理、歸檔,并列清目錄。

b、地盤工程管理資料由分管技術(shù)的地盤副經(jīng)理負(fù)責(zé),土建工程師、機(jī)電安裝工程師和質(zhì)量管理工程師分別進(jìn)行整理、歸檔各自專業(yè)范圍內(nèi)的資料文件,并列清目錄。

c、安全協(xié)議書由地盤負(fù)責(zé)安全督導(dǎo)的工程師整理和保管。

d、地盤有關(guān)材料、設(shè)備供應(yīng)合同和分項(xiàng)工程承包合同由地盤造價(jià)工程師整理和保管。

e、地盤經(jīng)理和副經(jīng)理各備份以上各項(xiàng)資料一份,以求全面了解施工過程中發(fā)生的各個(gè)細(xì)節(jié)問題。

f、地盤各位員工均應(yīng)保管好自己本職工作有關(guān)的文件資料。

5.4 文件資料的借閱

a、為嚴(yán)格執(zhí)行保密制度,除地盤管理人員外,其他任何單位和個(gè)人如需借閱文件和資料,必須經(jīng)地盤經(jīng)理批準(zhǔn)。

b、借閱資料只準(zhǔn)許使用復(fù)印件,確需使用原件時(shí)需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),并辦理借閱手續(xù)。

c、借閱者必須寫明借閱理由、文件內(nèi)容與編號、歸還日期,最后由借閱人與資料管理人員共同簽名確認(rèn)。

d、為防止文件遺失,文件原件被借閱時(shí),必須留妥復(fù)印件。借閱人歸還文件后,應(yīng)及時(shí)銷毀復(fù)印件。

6、地盤會議制度

6.1 工程協(xié)調(diào)會議

a、會議時(shí)間:每周一次,地盤指定專人作書面記錄。

b、會議地點(diǎn):地盤現(xiàn)場會議室。

c、參加人員:地產(chǎn)部、工程部、地盤的有關(guān)人員。

d、會議內(nèi)容:

⑴議定工程綜合進(jìn)度和單項(xiàng)進(jìn)度的計(jì)劃安排。

⑵討論決定施工過程中出現(xiàn)的圖面、技術(shù)、質(zhì)量及材料定、供貨問題。

⑶討論周計(jì)劃的完成情況和存在的問題,具體安排解決存在的問題。

⑷協(xié)調(diào)工程主要工序搭接中相互制約的問題。

⑸根據(jù)現(xiàn)場施工狀況,議定工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等其它有關(guān)問題。

6.2 工程例會

a、會議時(shí)間:每周一次,在工程協(xié)調(diào)會議后一天舉行,地盤指定專人負(fù)責(zé)書面記錄。

b、會議地點(diǎn):地盤現(xiàn)場會議室。

c、參加人員:地盤負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員、各分包商和施工班組的負(fù)責(zé)人。

d、會議內(nèi)容:

⑴總結(jié)月、周計(jì)劃執(zhí)行情況,分析原因,提出措施。

⑵通報(bào)安全、質(zhì)量情況,表揚(yáng)、批評、責(zé)令整改。

⑶商討與解決施工過程中分包商之間、班組之間、工序之間、工種之間協(xié)作配合事宜。

⑷解決大型機(jī)械設(shè)備的使用與材料堆放場地等問題。

6.3 安全會議

a、會議時(shí)間:每半月一次,在安全大檢查當(dāng)天舉行,出版安全檢查簡報(bào)。

b、參加人員:地盤安全領(lǐng)導(dǎo)小組、分包單位生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、各班組負(fù)責(zé)人及有關(guān)安全人員。

c、會議內(nèi)容:

⑴檢查各項(xiàng)安全措施執(zhí)行情況,確定重點(diǎn)安全防護(hù)部位及防護(hù)要求。

⑵通報(bào)安全大檢查的情況,責(zé)令有關(guān)分包商和班組立即整改。

⑶交流安全管理的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),提高安全管理水平。

6.4 質(zhì)量會議

a、會議時(shí)間:每月一次,在質(zhì)量大檢查當(dāng)天舉行,出版質(zhì)量檢查簡報(bào)。

b、參加人員:地盤經(jīng)理、副經(jīng)理、有關(guān)的施工管理人員、質(zhì)量檢查員以及各分包商和施工班組負(fù)責(zé)人。

c、會議內(nèi)容:

⑴檢查工程質(zhì)量管理的各項(xiàng)措施落實(shí)情況。

⑵通報(bào)質(zhì)量大檢查情況。

⑶學(xué)習(xí)驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量。

6.5 地盤內(nèi)部會議

a、生產(chǎn)碰頭會。地盤經(jīng)理、副經(jīng)理、各施工管理人員平時(shí)應(yīng)互通情況,在每周協(xié)調(diào)會議前,集中碰頭一次,匯總生產(chǎn)中存在的問題,提出需解決的問題。

b、全員會議。每月舉行一次,具體時(shí)間由地盤經(jīng)理決定,主要傳達(dá)公司有關(guān)會議精神;總結(jié)地盤工作開展情況,表揚(yáng)工作突出者,交流經(jīng)驗(yàn),吸取教訓(xùn),勉勵(lì)共同提高。

7、地盤圖表上墻制度

7.1 施工有關(guān)圖紙及總平面圖及時(shí)上墻。

7.2 工程進(jìn)度計(jì)劃表、工程進(jìn)度完成表每兩周上墻一次。

7.3 工程形象進(jìn)度照片每周上墻一次。

7.4 工程量計(jì)劃表、工程量完成表,每月上墻一次,形成經(jīng)濟(jì)曲線。

7.5 物料計(jì)劃表每月上墻一次。

7.6 施工許可證、施工標(biāo)牌、項(xiàng)目施工管理網(wǎng)絡(luò)圖等及時(shí)上墻。

8、地盤請示、報(bào)告制度

8.1 經(jīng)營管理情況

a、定期匯報(bào)地盤管理費(fèi)的收支情況。

b、根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容及完成情況,提出每月工程進(jìn)度款額。

c、每月以書面形式向公司主管副總經(jīng)理匯報(bào)工程進(jìn)度款的支出情況,要求有詳細(xì)的分析說明。

d、工程有重大修改,涉及工程費(fèi)用較大變化時(shí),應(yīng)及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)作請示、報(bào)告。

8.2 工程管理情況

a、施工計(jì)劃有重大修改時(shí),應(yīng)在兩日內(nèi)向公司工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,說明某修改原因和工期變更時(shí)間。

b、施工過程中如發(fā)生損壞他

物,涉及高額賠款者,應(yīng)及時(shí)向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況,請求賠款金額。經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批示后,再與對方協(xié)商、議定,賠款在二千元以上者,由地盤報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

c、工程月報(bào)及其它各種報(bào)表應(yīng)按公司管理制度規(guī)定及時(shí)上報(bào)。

9、地盤總務(wù)

9.1 根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況需要,可設(shè)置地盤總務(wù)一名,負(fù)責(zé)地盤后勤工作。

9.2 工程項(xiàng)目開工前,根據(jù)項(xiàng)目大小及人員配備情況,提出大臨設(shè)施(如宿舍、食堂、辦公室、廁所等)的設(shè)置方案,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門審批,經(jīng)審批同意后付諸實(shí)施。

9.3 協(xié)助辦理生活用水、用電、用氣、通信及市容環(huán)衛(wèi)的申請等業(yè)務(wù),負(fù)責(zé)管理勤雜和地盤食堂,并對其服務(wù)質(zhì)量、衛(wèi)生質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)控。