萬科房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

vk房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

一、釋義

本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:

集團(tuán)公司:指vk企業(yè)股份有限公司

一線公司:指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司

企劃部:指集團(tuán)企劃部

決策委員會(huì):指vk企業(yè)股份有限公司投資決策委員會(huì)

小組:指項(xiàng)目發(fā)展工作小組,是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)

二、操作規(guī)范

第一條新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)

一線公司定期或不定期向企劃部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度,企劃部及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》表格。

第二條項(xiàng)目發(fā)展工作小組

1、小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中,各種信息的上傳下達(dá),保證信息通暢。

2、小組成員3―4人,由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室委派的人員共同組成,組長由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。

3、原則上,小組一經(jīng)成立,小組成員不得隨意變動(dòng),不同項(xiàng)目小組成員可以不同。

4、小組對“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方(土地方)簽約后,小組自行解散。

5、工作內(nèi)容和流程:

(1)對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目,一線公司向企劃部提交《成立項(xiàng)目發(fā)展工作小組》的申請和項(xiàng)目資料。

(2)企劃部根據(jù)一線公司上報(bào)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估,并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、法律室意見后,決定是否成立小組,同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。

(3)決定成立小組后,企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成立工作小組,組長制定具體工作時(shí)間。

(4)小組成立一周內(nèi)(視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長),完成實(shí)地調(diào)查和評估工作,提出項(xiàng)目發(fā)展意見和建議(小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過),向“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),同時(shí)抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃部、法律室部門第一負(fù)責(zé)人。

(5)一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作,并及時(shí)通報(bào)小組。

(6)一線公司應(yīng)于聽證會(huì)召開兩周前向小組報(bào)送《項(xiàng)目可行性報(bào)告》初稿或《vk企業(yè)股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況》。具體格式參見《上會(huì)項(xiàng)目概況》表格。

(7)小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后,一線公司方可提交《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》。

(8)一線公司應(yīng)提前一周向小組報(bào)送《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》。

(9)小組根據(jù)《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和項(xiàng)目進(jìn)展情況,評估是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。召開與否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,并自收到《召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請》2個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見,意見應(yīng)包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。

(10)決定召開項(xiàng)目聽證會(huì),小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和《項(xiàng)目可行性報(bào)告》、小組專業(yè)意見等資料,同時(shí)抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。

(11)項(xiàng)目通過論證后,一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作,并及時(shí)通報(bào)小組,小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況,直至正式簽約。

(12)小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任,對合同文本與聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差異,應(yīng)提請一線公司給予合理解釋,同時(shí)評估是否簽約,抄送各評委。

第三條論證報(bào)告

進(jìn)入新城市開發(fā),在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后,必須編寫《城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報(bào)告》。

項(xiàng)目立項(xiàng),必須編寫《項(xiàng)目可行性報(bào)告》,具體內(nèi)容可參照《vk企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引》。

第四條項(xiàng)目聽證會(huì)

1、除本制度第八條規(guī)定外,集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會(huì)論證。

2、會(huì)務(wù)組織:集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作,收集整理各委員意見,交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。

3、會(huì)議主持人:“決策委員會(huì)”指定。

4、評委成員:集團(tuán)決策層(董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)),集團(tuán)直屬二級公司第一負(fù)責(zé)人,集團(tuán)財(cái)務(wù)部、資金結(jié)算中心、企劃部、設(shè)計(jì)工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。

5、與會(huì)人員:評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。

6、會(huì)議形式:現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會(huì)議。

7、相關(guān)工作內(nèi)容:

(1)實(shí)際到會(huì)評委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評委三分之二以上,聽證會(huì)才能召開。

(2)評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會(huì)召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時(shí)間可根據(jù)評委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。

(3)小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性報(bào)告》報(bào)送各位評委。

(4)評委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性報(bào)告》和相關(guān)資料,在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見。

(5)聽證會(huì)召開前,小組可就專項(xiàng)問題向集團(tuán)職能部門征求意見,并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。

(6)會(huì)議召開時(shí),項(xiàng)目所在公司可摘要介紹《項(xiàng)目可行性報(bào)告》內(nèi)容,主要工作是回答評委疑問和意見。

(7)評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性,并于會(huì)議結(jié)束前填寫《vk集團(tuán)新項(xiàng)目投資聽證會(huì)評審意見表》,詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。

(8)企劃部應(yīng)于聽證會(huì)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要,并報(bào)送“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評審委員意見和建議,聽證會(huì)表決結(jié)果。

8、評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項(xiàng);(2)反對立項(xiàng);(3)推遲立項(xiàng)。對表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。

9、聽證會(huì)結(jié)論:與會(huì)評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng),則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí),若表決形式(3)的比例大于等于(2),以(3)作為最終論證結(jié)果,反之則以(2)作為最終論證結(jié)果。

10、會(huì)議費(fèi)用:評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用,由項(xiàng)目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔(dān)。

第五條簽署合作意向

已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項(xiàng)目聽證會(huì)前簽署合作意向,需完成以下工作:

1、于簽署意向兩周前向企劃部報(bào)送項(xiàng)目資料。

2、小組完成赴實(shí)地考察,審核相關(guān)資料的工作;必要時(shí),法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

3、小組對合作

意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動(dòng)議,報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。

4、“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后,一線公司方可簽署合作意向。

第六條簽署正式協(xié)議

項(xiàng)目合作意向書簽定后,一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況,必要時(shí),法律室可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。

一線公司與合作方(土地方)簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作:

1、召開項(xiàng)目聽證會(huì),并通過。

2、報(bào)送集團(tuán)董事會(huì),并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會(huì)議案。

3、合同文本與聽證會(huì)通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,并將論證意見報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批,必要的話可提請?jiān)犠C會(huì)評委通過通訊方式重新表決。

第七條向合作方(土地方)付款審批程序

1、支付定金(或誠意金):

(1)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關(guān)條款支付。

(2)合作意向書中關(guān)于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由,小組在收到付款申請后及時(shí)報(bào)送集團(tuán)總經(jīng)理審批,審批意見同時(shí)抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會(huì)”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報(bào)小組備案。

2、支付地價(jià)款:一線公司在簽署正式協(xié)議后,方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。

第八條簡化項(xiàng)目論證程序

簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會(huì),而改為“決策委員會(huì)”委員通過通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

對符合下列條件之一,可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序:

(1)新項(xiàng)目規(guī)模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

(2)新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤,是原項(xiàng)目自然延伸,規(guī)模在30萬平方米以下,土地價(jià)格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。

(3)新項(xiàng)目已召開過聽證會(huì),但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的,在聽證會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。

(4)集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。

三、附則

1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度,對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。

2、項(xiàng)目發(fā)展過程中,出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形,可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。

3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。

4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。