樓宇管理工作制度

為了提高樓宇的物業(yè)服務質(zhì)量,特制定本制度。

第一章 總則

第一條 物業(yè)集團所屬各公司或樓盤管理處為樓宇管理的責任部門。

第二條 樓宇管理必須達到'國優(yōu)'標準。

第二章 樓宇安全管理

第三條 保安部每月不定時巡查每層樓不少于十五次,(**華府和**灣保安部每天不定時巡查每層樓一次),物業(yè)部每周不定時巡查每層樓不少于三次,環(huán)衛(wèi)部每天不定時巡查每層樓不少于一次。每次巡查必須在樓宇每層固定位置的《樓宇巡查簽到表》上簽到,該表由保安部負責張貼,物業(yè)部負責回收存檔。未按規(guī)定頻次巡樓和簽到的,每少一次扣罰責任部門經(jīng)理1元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第四條 保安部必須在每月25前全面檢查一次樓宇對講系統(tǒng)(樓宇大堂對講主機、電梯對講器)與保安指揮中心的聯(lián)通、監(jiān)控功能,對檢查發(fā)現(xiàn)的故障情況應于當天書面報客戶服務部處理,客戶服務部24小時內(nèi)再報樓盤負責人。未達本條要求,每處每延遲一天處理扣罰責任部門經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第五條 保安部必須在每月25日前全面檢查一次樓宇天面試壓消火栓、噴淋末端試水、樓宇消火栓及滅火器,對樓宇消火栓和滅火器必須做好月檢標識,并將故障情況于當天書面報客戶服務部處理。每處每延遲一天處理扣罰保安部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第六條 保安部在樓宇巡查過程中發(fā)現(xiàn)搶劫、入室盜竊等不法行為的,必須參照物業(yè)公司應急預案進行處理。處理方法不當?shù)?每次扣罰保安部經(jīng)理3×5元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第七條 保安部每月對商鋪進行消防檢查不少于一次,并保持詳細的書面記錄,對存在的消防隱患必須簽發(fā)::整改通知書限期整改,逾期未整改的應及時報告樓盤負責人。未按要求檢查或發(fā)書面整改的,每戶扣罰保安部經(jīng)理5元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第八條樓宇發(fā)生消防事故,保安部必須在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理,并于3分鐘內(nèi)報告樓盤負責人;事故處理完畢前,保安員不能離開現(xiàn)場。每延遲1分鐘到達現(xiàn)場,扣罰保安部經(jīng)理3元;事故未處理完保安員離開現(xiàn)場的,每次扣罰保安部經(jīng)理3×5元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第九條 保安部負責建立出租屋檔案,物業(yè)部負責建立商鋪檔案,責任部門每月最后一天對當月26日前的信息進行更新。未按時更新的,每戶每延遲一天扣罰責任部門經(jīng)理3元。 (本項考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第三章 樓宇衛(wèi)生管理

第十條 環(huán)衛(wèi)部必須按照以下標準完成樓宇保潔工作:

1、樓宇天面每天清掃1次,二層平臺、雨篷每周清掃3次,要求無垃圾、無積水、下水口無堵塞、無青苔。

2、樓宇垃圾每天定時收集、清運2次,根據(jù)情況對垃圾桶進行清洗,無污漬、無積垢。

3、樓宇大堂地面每天拖擦3次,每月刷洗1次,無垃圾、無污漬、無積水。

4、樓宇大堂內(nèi)的通告欄、墻壁等每天擦拭1次,無積塵污跡。

5、電梯轎廂,每天保潔3次,每周用不銹鋼油保養(yǎng)2次,轎廂內(nèi)無垃圾、無異味、無亂張貼,不銹鋼表面光亮,無污跡。

6、樓宇電梯前室地面每天拖擦1次,每月刷洗1次,無積塵、無污漬。

7、樓層防火門、水電房門、電梯門、消防箱等設施,每周擦拭1次,住戶防盜門每月擦拭1次,無積塵、污跡、無亂張貼。

8、樓層電梯按鈕、電燈開關(guān)、消防警鈴、樓梯扶手等設施,每天擦拭1次,無積塵、無污跡。

9、樓層消防通道,每天清掃1次,每月拖擦1次,無垃圾、無污跡、無異味。

10、樓層墻壁、天花、踢腳線每月除塵1次,無積塵、無污痕、無蜘蛛網(wǎng)。

11、樓宇排水口每天清潔1次,無垃圾、無積水、無堵塞、無青苔。

12、樓層燈具每季度清潔擦拭1次,無明顯積塵。

物業(yè)部在保潔工作完成半小時內(nèi),對每幢樓宇的清潔衛(wèi)生進行抽查。對清潔不達標的,每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由物業(yè)部提供)

第十一條 保潔員在進行樓宇二層平臺及雨篷等位置作業(yè)時,必須配戴安全帶和安全帽。未按規(guī)定配戴安全帶和安全帽作業(yè)的,每人每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供)

第十二條 環(huán)衛(wèi)部每月必須在樓宇內(nèi)進行一次滅蟑螂、滅蚊子、滅蒼蠅、滅鼠的消殺工作,每次消殺前兩天必須在各樓宇大堂公告欄上張貼《消殺通知》。未按時消殺或公告的,每次扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元;消殺遺漏的,每層樓扣罰環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由物業(yè)部提供)

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sp;第四章 樓宇設施設備管理

第十三條 工程維護部必須按照樓宇設備設施的維護保養(yǎng)規(guī)范進行維護保養(yǎng),使設備設施達到“三凈”(設備干凈、機房干凈、工作場地干凈)、“四無”( 無跑、無冒、無滴、無漏)。維護保養(yǎng)不達標的,每處扣罰工程維護部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第十四條 設備房內(nèi)必須規(guī)范張貼設備的運行管理規(guī)程、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程,配置有效防鼠設施。每個設備房每缺少一處,扣罰工程維護部經(jīng)理5元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第十五條 工程維護部接到報修后,對直接影響業(yè)主生活、存在安全隱患的設備、設施問題,必須立即安排搶修或應急處理。其余問題在24小時內(nèi)列入維修計劃,并報樓盤負責人批復后按計劃實施。未及時安排搶修或應急處理的,每次扣罰工程維護部經(jīng)理3元;未按規(guī)定及時列入維修計劃并實施維修的,每項扣罰工程維護部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第十六條 業(yè)主戶內(nèi)發(fā)生問題需要維修的,必須嚴格按照《維保修管理制度》的規(guī)定處理。具體處罰按照《維保修管理制度》實施。

第十七條 工程維修保養(yǎng)需要停水、停電的,經(jīng)報樓盤負責人批準后,必須提前三天書面通知客戶服務部::和物業(yè)部,由物業(yè)部提前兩天在各樓宇大堂公告欄上張貼《停水(停電)通知》。緊急搶修時,工程維護部經(jīng)理應立即組織實施并電話報告樓盤負責人,同時通知物業(yè)部立即在相應樓宇大堂公告欄上張貼《緊急搶修停水(停電)通知》。

工程維護部未按規(guī)定及時通知客戶服務部或物業(yè)部的,每次每少通知一個部門扣罰工程維護部經(jīng)理3元;物業(yè)部未按時張貼通知的,每次扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第十八條 工程維修時,必須對維修區(qū)域進行警示、圍閉,并按規(guī)范標準采取必要的安全措施。未作警示、圍閉和按規(guī)范標準采取安全措施維修的,每次扣罰工程維護部經(jīng)理5元。(本條考核數(shù)據(jù)由物業(yè)部提供)

第十九條因管理不善,導致設備發(fā)生故障的,每次扣罰工程維護部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第二十條樓宇如發(fā)生停電,必須在10分鐘內(nèi)啟用樓宇備用電源。每延遲1分鐘啟用備用電源,扣罰工程維護部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第二十一條 樓宇如發(fā)生電梯困人,保安部與工程維護部的救援人員必須在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,在被困人員沒救出前不能離開現(xiàn)場。救援人員每延遲1分鐘到達現(xiàn)場,扣罰責任部門經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第五章 樓宇其他服務管理

第二十二條 每期樓宇交樓前第三天,樓宇總經(jīng)理信箱、公告欄、樓棟號、樓層號、房號必須全部按要求安裝完畢,公告欄內(nèi)必須張貼出歡迎業(yè)主收樓入住的慰問書和介紹**物業(yè)服務理念的宣傳海報。每處每延遲一天扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第二十三條 物業(yè)部每年至少對業(yè)主全面回訪一次,物業(yè)部經(jīng)理每年至少對vip業(yè)主回訪兩次,并做好書面記錄(回訪無書面記錄的視為未回訪)。每月回訪戶數(shù)不少于全部戶數(shù)的1/10,且不得重復。物業(yè)部::每月26日17:00前將回訪情況報給客戶服務部,由客戶服務部按每棟樓宇10%的比例進行電話抽查回訪。全面回訪每戶每延遲1天回訪,扣罰物業(yè)部經(jīng)理1元;vip業(yè)主回訪每戶每延遲1天回訪,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第二十四條 接到業(yè)戶投訴后,客戶服務部應立即通知相關(guān)職責部門;相關(guān)職責部門接到通知后,應在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。每遲到現(xiàn)場1分鐘,扣罰職責部門經(jīng)理3元(本項考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)?？蛻舴詹棵垦舆t1分鐘通知的,扣罰客戶服務部經(jīng)理3元(本項考核數(shù)據(jù)由督導員提供)。

第二十五條 客戶服務部受理的業(yè)主裝修申請資料必須齊全。裝修申請資料(身份證復印件、資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、裝修圖紙、申請書)不齊而受理的,每戶扣罰客戶服務部經(jīng)理3元(沒有資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照,但有業(yè)主書面承諾承擔全部裝修責任的可免予考核)。(本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第二十六條 客戶服務部受理業(yè)主裝修申請后,必須在兩個工作日內(nèi)完成裝修的審批,并將結(jié)果反饋給業(yè)主。裝修審批每延遲一天,扣罰客戶服務部經(jīng)理3元。 (本條考核數(shù)據(jù)由督導員提供)

第二十七條 業(yè)主無證裝修的,每戶每延遲一天補辦裝修手續(xù)的,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供)

第二十八條 因管理不善,業(yè)主違規(guī)施工,導致破壞建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)件(柱、剪力墻、承重墻、梁),影響結(jié)構(gòu)安全的,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰物業(yè)部經(jīng)理5元; 因管理不善,業(yè)主違規(guī)施工,導致樓板開裂、滲漏水,分戶墻、外立面破壞、給排水管損壞、公共設施損壞的,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元;因管理不善,業(yè)主違規(guī)施工,導致其它業(yè)主家中強、弱電線路受損,不能正常使用,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元; 因管理不善,業(yè)主違規(guī)施工,導致排水管堵塞的,每發(fā)現(xiàn)一戶,扣罰物業(yè)部經(jīng)理1元。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第二十九條 業(yè)主空調(diào)機未按要求安裝的

,每發(fā)現(xiàn)一臺,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元。(本條考核數(shù)據(jù)由保安部提供)

第三十條業(yè)主裝修驗收在業(yè)主申請裝修驗收當天進行,每延遲一天,扣罰物業(yè)部經(jīng)理3元(業(yè)主書面申請另約時間的除外)。(本條考核數(shù)據(jù)由客戶服務部提供)

第六章 附則

第三十一條 本制度對客戶服務部和物業(yè)部機構(gòu)和職責合并的樓盤,其中涉及物業(yè)部經(jīng)理相關(guān)的職責,由客戶服務部經(jīng)理承擔,相關(guān)客戶服務部對物業(yè)部的考核內(nèi)容,轉(zhuǎn)由該樓盤的督導員負責。

第三十二條 本制度由物業(yè)集團全面質(zhì)量管理辦公室負責解釋。