第1篇 花園小區(qū)管理制度制定規(guī)范
花園小區(qū)管理制度的制定
(一)公眾制度
1物業(yè)管理?xiàng)l例
總則
(1)為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
(2)本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
(3)國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(4)國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
(5)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
前期物業(yè)管理
(1)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
(2)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
(3)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
(4)國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
(5)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
(6)前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
(7)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
(8)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
(9)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
(10)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
(11)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
2裝修管理
(1)住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統(tǒng)一 ;統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣;空調(diào)安裝定點(diǎn)定位;露臺(tái)不搭棚;不改變墻體色澤;外墻打洞統(tǒng)一管理;防盜窗安裝嚴(yán)格按形象工程的要求執(zhí)行。
(2)周邊店鋪的裝修管理
a、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小,統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機(jī)位,對(duì)燈箱標(biāo)牌實(shí)行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。
b、實(shí)行夜間燈光布置,路燈高中低搭配。
(3)裝修管理措施
為維護(hù)雅芙花園項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全,保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,著重抓住戶入住前的準(zhǔn)備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時(shí)處理、裝修驗(yàn)收六個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
(4)住戶入住前裝修管理準(zhǔn)備工作
裝修前準(zhǔn)備工作是為了更好地保證裝修管理的開展,主要準(zhǔn)備為:裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準(zhǔn)備,特別、是對(duì)住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上,準(zhǔn)備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實(shí),如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。對(duì)所有審批裝修和查驗(yàn)人員進(jìn)行裝修管理規(guī)定培訓(xùn)。
(5)裝修期間管理,確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時(shí),我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建,不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu),并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批,嚴(yán)格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實(shí)細(xì)則執(zhí)行。辦理裝修審批時(shí),審批人員到現(xiàn)場(chǎng)聽取住戶裝修方案,對(duì)違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當(dāng)場(chǎng)指出、制止,這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生,又避免給住戶造成損失。
(6)建立裝修跟蹤監(jiān)管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于2次,并把施工進(jìn)度上墻記錄,通過現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與住戶溝通,了解施工方案變動(dòng),把違章裝修消滅在初始階段。
a違章處理手段
業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,做到以理服人,以情感化業(yè)主,爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解。
b行政手段
在業(yè)主不愿整改的情況下,向上級(jí)機(jī)關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況,取得行政上的支持,通過行政壓力督促整改。
c經(jīng)濟(jì)手段
根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定,對(duì)嚴(yán)重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為,提請(qǐng)房屋管理行政 執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和規(guī)定的處罰,已維護(hù)其他業(yè)主的利益。
d法律手段
業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中,管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán),對(duì)小區(qū)裝修進(jìn)行法制管理 。
(二)內(nèi)部制度
員工考勤和休假的規(guī)定
員工辦公制度
接待來訪設(shè)訴工作制度
用戶投訴處理制度
業(yè)主投訴處理和分析制度
業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度
管理處接待來訪投訴定期固訪制度
回訪工作制度
保安員獎(jiǎng)懲規(guī)定
保安員儀容儀表規(guī)定
清潔部日常作業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)
清潔部保潔員守則
綠化管理工作手冊(cè)
電工主管崗位職責(zé)
第2篇 某某花園小區(qū)公眾管理制度
某花園小區(qū)公眾管理制度
㈠、禁止亂張貼、亂涂畫、亂擺賣的規(guī)定
為維護(hù)小區(qū)環(huán)境的整潔美觀及公共場(chǎng)所的良好秩序,管理處根據(jù)《南京市公共衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及《南京市物業(yè)管理?xiàng)l例》制訂此規(guī)定。
1、未經(jīng)管理處批準(zhǔn),禁止在小區(qū)任何公共場(chǎng)所,包括房屋外墻、公共走道樓梯間、庭苑、門店等處張貼任何標(biāo)語(yǔ)、廣告、海報(bào)、涂寫任何字句。
2、除經(jīng)管理處批準(zhǔn)在規(guī)定的時(shí)間及規(guī)定的地點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品展銷外,禁止在小區(qū)任何公共場(chǎng)所擺攤設(shè)點(diǎn)。
3、違反本規(guī)定的單位和個(gè)人,除應(yīng)承擔(dān)'三亂'行為所造成的任何后果外,還應(yīng)清除洗所亂張貼、亂涂畫之處,亂擺賣者將移交工商部門處理。
4、本區(qū)保安員、管理員應(yīng)加強(qiáng)各自責(zé)任區(qū)巡視,杜絕'三亂'行為的發(fā)生,區(qū)內(nèi)用戶應(yīng)教育家人愛護(hù)小區(qū)環(huán)境,不亂涂亂畫。
㈡、公共場(chǎng)地及共用部位管理規(guī)定
為維護(hù)用戶利益,保障公共場(chǎng)地及共用部位規(guī)范、合理使用,特規(guī)定如下:
1、本規(guī)定所稱公共場(chǎng)地是指小區(qū)內(nèi)所有的空坪、綠地、道路、停車場(chǎng)、等場(chǎng)地;共用部位是指樓梯、走道、消防通道、外墻面、天面、天臺(tái)等。
2、公共場(chǎng)地和共用部位以及附屬的公共設(shè)施為全體用戶所共同使用,任何單位和個(gè)人不得以任何形式占有或占用。
3、樓梯、通道必須保持整潔、明凈、暢通,通道或樓梯不得隨意隔阻挪作它用,不得隨意安裝防盜門或其他隔離欄,保持通道暢通;通道及樓梯內(nèi)禁止任何用戶隨便占用,如堆放物品,安裝灶臺(tái)或其他用途。
4、外墻面必須保持外觀完好、整潔和美觀,無滲水、無污漬;陽(yáng)臺(tái)門窗、防盜網(wǎng)及空調(diào)安裝、外墻裝飾應(yīng)與整體墻面相一致,裝修標(biāo)書應(yīng)報(bào)管理處審批。
5、天面門由管理處統(tǒng)一閉鎖,天面門鑰匙由管理處與本單元用戶共同掌管;天面不得進(jìn)行鑿、拆、搭、占等違章改建。不得在天面上亂拋垃圾、雜物;不得在天面上玩游戲、嬉鬧、喧嘩、乘涼。
6、所有用戶有責(zé)任自覺維護(hù)公共場(chǎng)地的整潔與美觀,愛護(hù)公共設(shè)施。
⑴、不允許向公共場(chǎng)地拋撒垃圾、雜物;
⑵、不允許向公共場(chǎng)地吐痰、口香糖和其他物品;
⑶、禁止隨地大小便;
⑷、不得損壞公共場(chǎng)地與公共設(shè)施;
⑸、不得損毀花草樹木;
⑹、在公共場(chǎng)所放養(yǎng)寵物必須遵守南京市有關(guān)規(guī)定;不得喂養(yǎng)大型寵物如狼犬等;犬、貓類動(dòng)物必須拴上頸鏈(長(zhǎng)度以不超過兩米為宜),禁止寵物隨地大小便。
7、管理處每天負(fù)責(zé)對(duì)公共場(chǎng)地和共用部位進(jìn)行巡查,對(duì)違反公共場(chǎng)地和共用部位管理的行為,管理處發(fā)出《整改通知書》,限期整改。
8、在用戶有特殊情況需要臨時(shí)占用公共場(chǎng)地時(shí),用戶應(yīng)寫出書面申請(qǐng),在不違反消防安全和其他規(guī)定的前提下,根據(jù)'有償使用'原則,與管理處簽訂臨時(shí)占用空地協(xié)議書。
9、管理處有權(quán)對(duì)侵占、占用公共場(chǎng)地和共用部位的行為進(jìn)行制止、糾正,并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
㈢、戶外廣告管理規(guī)定
1、本區(qū)內(nèi)戶外廣告的設(shè)置由管理處實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和管理。
2、凡紅線區(qū)、道路兩側(cè)、建筑物上或未開發(fā)的空地上,設(shè)置廣告牌或其它招牌的企事業(yè)單位、個(gè)人,須先向管理處申報(bào)。經(jīng)主任審核并征得相關(guān)業(yè)主同意后,再根據(jù)廣告的形式、設(shè)置地點(diǎn)等向有關(guān)部門申報(bào)。嚴(yán)格控制在綠化帶上設(shè)置廣告,未經(jīng)批準(zhǔn)一律不予審批。為維護(hù)多家業(yè)主的切身利益,凡在建筑物上設(shè)置廣告須經(jīng)各家業(yè)主的同意,并按廣告總造價(jià)的10%向管理處交納公共建設(shè)維護(hù)基金,此基金用于該物業(yè)的公共維修。
3、申請(qǐng)?jiān)O(shè)置廣告的報(bào)批手續(xù)齊全后,用戶持批準(zhǔn)的文件復(fù)印件,送管理處備案,并辦理施工手續(xù),簽訂臨時(shí)占地協(xié)議,繳納土地占用費(fèi)。同時(shí),還須交納保證金,用作廣告設(shè)置期滿后自行拆除,并恢復(fù)所占地原貌的保證。
4、小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或用戶需要在本區(qū)內(nèi)發(fā)布戶外廣告的,須委托有戶外廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位,按已批準(zhǔn)的內(nèi)容規(guī)格、地點(diǎn)和時(shí)限制作。
5、戶外廣告經(jīng)營(yíng)者在制作發(fā)布廣告時(shí),一定要注意作好以下事項(xiàng):
⑴、戶外廣告必須真實(shí)、合法,不得違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,不能損害社會(huì)公眾利益。
⑵、戶外廣告設(shè)置、安裝應(yīng)當(dāng)牢固、安全、美觀,不能妨礙交通、消防,破壞附屬園林和綠化帶。
⑶、戶外廣告必須保持完整,使用規(guī)范文字,對(duì)殘缺不全、不亮的霓虹燈廣告和脫色、破損、陳舊、過期、閑置的戶外廣告,應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、翻新或者拆除,不得影響區(qū)貌觀瞻。
⑷、戶外廣告設(shè)施倒塌、脫落造成他人人身傷殘、死亡或財(cái)產(chǎn)損失的,廣告經(jīng)營(yíng)者要承擔(dān)民事責(zé)任。因受害人的過錯(cuò)造成損害的,廣告經(jīng)營(yíng)者不承擔(dān)民事責(zé)任。由于第三人的過錯(cuò)造成損害的,第三者要承擔(dān)民事責(zé)任。
6、各類招貼廣告經(jīng)營(yíng)者須經(jīng)主管部門審查,并張貼在區(qū)內(nèi)(經(jīng)市有關(guān)部門批準(zhǔn))指定的社會(huì)招貼廣告專欄內(nèi),不得在其它地方張貼社會(huì)廣告。
㈣、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定
為保持區(qū)內(nèi)干凈整潔,使用戶享有優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況,特制定本規(guī)定。
1、各用戶須使用垃圾袋,于早上八點(diǎn)、中午二點(diǎn)前投入垃圾桶內(nèi),請(qǐng)勿把垃圾長(zhǎng)時(shí)間擺放在門口、走廓或樓梯間。
2、嚴(yán)禁任何人員在區(qū)內(nèi)隨地亂吐痰,亂丟紙屑、煙頭、果皮、瓜皮及瓜殼。
3、不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
4、禁止把垃圾、紙屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道,如因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞,用戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。
5、小區(qū)內(nèi)任何公共地方,均不得亂涂亂畫亂貼,豎指路牌、廣告牌等,違者負(fù)責(zé)清除粉刷和拆除費(fèi)用。
6、飼養(yǎng)寵物須經(jīng)市政府有關(guān)部門批復(fù),報(bào)管理處備案。
7、用戶裝修完畢,應(yīng)立即清掃,不得將廢物棄于走廊、樓梯道或公共場(chǎng)所。
8、小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共場(chǎng)所擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地,應(yīng)在適當(dāng)?shù)胤椒胖美?不得造成蚊蠅孳生地。
9、用戶不得向室外(即窗外或陽(yáng)臺(tái)外)傾倒污水、拋紙屑、煙頭、雜物等。
10、凡違反以上規(guī)定者,管理處有權(quán)根據(jù)有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定給予處罰,或在公共場(chǎng)所張榜公布其行為。
㈤、暫住人員管理規(guī)定
為了加強(qiáng)對(duì)暫住人員的管理,保持居住環(huán)境安全優(yōu)雅,確保業(yè)主利益,特制訂如下規(guī)定:
1、暫住人員必須持有效合法證件,并到派出所申報(bào)暫用戶口。
2、投靠親友的外來人員,
居住時(shí)間超過三天以上,須到派出所申報(bào)臨時(shí)戶口:
⑴、在本市工作的暫住人員,須持有本轄區(qū)派出所簽發(fā)的暫住證。
⑵、在本市工作的港、澳、臺(tái)和外國(guó)人,須持有居住證。
3、暫住人員必須遵守本小區(qū)的有關(guān)規(guī)定。
4、暫住人員不得在本小區(qū)內(nèi)從事非法活動(dòng),違者從嚴(yán)處罰。
㈥、飼養(yǎng)家畜、家禽及寵物的管理規(guī)定
為美化凈化小區(qū)居住環(huán)境,防止病疫傳播,保障用戶合法權(quán)益不受侵犯,特制訂本規(guī)定。
1、禁止飼養(yǎng)雞、鵝、豬、貓、肉鴿等以食用為目的的家畜、家禽。
2、飼養(yǎng)觀賞鳥、信鴿,不得占用樓道、樓梯間、天臺(tái)等共用部位,不得在外墻和防盜網(wǎng)外部掛放鳥籠,不得妨礙他人休息和生活,不得污染環(huán)境。
3、養(yǎng)犬須嚴(yán)格按照南京市限制養(yǎng)犬相關(guān)規(guī)定辦理'養(yǎng)犬許可證'、'犬類免疫證'及號(hào)牌,嚴(yán)禁無證無牌及違反規(guī)定養(yǎng)犬,無證無牌犬不得進(jìn)入本小區(qū)。
4、個(gè)人攜帶犬只到戶外活動(dòng),必須遵守下列規(guī)定:
⑴、為犬只佩帶城管部門制作的號(hào)牌;
⑵、為犬只帶防護(hù)口罩;
⑶、佩束犬鏈并由成人牽領(lǐng)、看管;
⑷、即時(shí)清除犬只排除的糞便。
5、禁止攜帶犬只進(jìn)入餐廳、商店、菜市場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、廣場(chǎng)及庭院等共公場(chǎng)所。
6、用戶養(yǎng)犬不得妨害他人,犬只影響他人正常生活或休息時(shí),個(gè)人應(yīng)當(dāng)采取有效措施以制止。
7、犬只咬傷人時(shí),飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)立即帶傷者去附近衛(wèi)生防疫部門留醫(yī)觀察。受傷人的有關(guān)醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)及誤工費(fèi)由飼養(yǎng)人承擔(dān)。
8、飼養(yǎng)人對(duì)病犬、傷犬、死犬要妥善處置,禁止隨意遺棄或埋在區(qū)內(nèi)。
9、區(qū)內(nèi)的所有人均應(yīng)遵守上述規(guī)定,歡迎用戶向管理處及有關(guān)部門舉報(bào)。
㈦、違章占地及違章亂搭亂建管理規(guī)定
為了進(jìn)一步搞好管理工作,維護(hù)本區(qū)樓房及公共配套設(shè)施的整體規(guī)劃和外貌完好,堅(jiān)決制止違章占地、違章亂搭亂建及破壞本區(qū)總體規(guī)劃的違章行為,現(xiàn)根據(jù)有關(guān)法令和規(guī)章,制定本規(guī)定。
1、凡屬下列行為之一者,由屬違章占地和違章亂搭亂建:
⑴、占用的土地未經(jīng)市規(guī)劃局(或被授權(quán)機(jī)關(guān))批準(zhǔn),未領(lǐng)取土地使用許可證或臨時(shí)用地許可證的。
⑵、擅自改變用地位置或擴(kuò)大用地范圍的。如占用公用場(chǎng)所作為私家庭院、花園,擴(kuò)建車庫(kù)、游泳池、堆衣雜物等。
⑶、轉(zhuǎn)讓、交換、買賣、租賃或變相買賣、租賃場(chǎng)地的。如買賣公共綠化地、公共走廊等營(yíng)建私人物業(yè)等。
⑷、臨時(shí)占地逾期不交還的。
⑸、未經(jīng)市規(guī)劃局(或授權(quán)機(jī)關(guān))批準(zhǔn),未領(lǐng)取建筑許可證而擅自施工的。
⑹、擅自改變批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)施工圖紙施工的。
⑺、擅自改變建筑物的規(guī)?；蚪ㄖ锸褂眯再|(zhì)的。如在天面、陽(yáng)臺(tái)加設(shè)鐵籠、窗檐、雨蓬各種附屬物等。
⑻、臨時(shí)性建筑物逾期不拆除的。
2、違章的處理辦法
⑴、經(jīng)檢查確認(rèn)屬違章占地或違章亂搭亂建按規(guī)劃、城管部門的通知處理。對(duì)不服從處理者,由物業(yè)管理處停止供水供電。繼續(xù)違章搭建的,要加重處理,對(duì)情節(jié)惡劣造成國(guó)家和人民生命財(cái)產(chǎn)損失者,則由司法部門依法追究責(zé)任。
⑵、凡違章用地,一律限期退出,并給予罰款,建筑物給予沒收或拆除。罰款并沒收其轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃或變相買賣、租賃土地的全部違章所得。
⑶、不改變房產(chǎn)用途、外貌、不損害房屋結(jié)構(gòu),有利于業(yè)主、用戶生活,可以申請(qǐng)室內(nèi)裝飾,如未經(jīng)批準(zhǔn),擅自改變房屋用途、外貌或進(jìn)行擴(kuò)建、拆建,有損房屋結(jié)構(gòu),影響環(huán)境整體規(guī)劃的,除責(zé)令停止或恢復(fù)原貌外,并視其情節(jié)輕重,處以罰款。逾期不交納罰款者,每天加收百分之一的滯納金。
⑷、經(jīng)審定限期拆除,逾期不拆者,應(yīng)強(qiáng)行拆除,以料抵工。如不能以料抵工者,拆除的全部勞務(wù)費(fèi)由違章者負(fù)擔(dān)。
⑸、對(duì)參與違章設(shè)計(jì)、施工的單位,違章占地的單位或建設(shè)單位的負(fù)責(zé)人,按市府有關(guān)規(guī)定處理。
第3篇 花園小區(qū)清潔保潔作業(yè)管理制度
花園小區(qū)清潔、保潔作業(yè)管理
1、保潔部主管根據(jù)zzxx花園保潔區(qū)域分責(zé)任范圍,落實(shí)責(zé)任人;根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)的不同和zzxx花園的物業(yè)特點(diǎn),以定時(shí)或定期、集中作業(yè)方式和日常巡視保潔作業(yè)的方式,制定zz野xx花園保潔作業(yè)方案;安排日常保潔工作,實(shí)行全天候保潔。
2、保潔員根據(jù)主管的安排,按照《保潔作業(yè)規(guī)程》(見附表)和《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》實(shí)施清潔、保潔。
3、做好保潔工作的監(jiān)督、檢查
⑴、保潔員在工作過程中,根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行自查。
⑵、保潔部主管根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》和《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》對(duì)保潔工作進(jìn)行日檢,發(fā)現(xiàn)保潔工作質(zhì)量問題,及時(shí)督促保潔員予以糾正,并做好檢查記錄。
⑶、保潔部主管根據(jù)《保潔作業(yè)規(guī)程》、《保潔服務(wù)細(xì)則及要求》以及《保潔員崗位職責(zé)》,對(duì)保潔員進(jìn)行周檢,做好記錄,并定期組織保潔員對(duì)保潔工作中存在的問題進(jìn)行研究、總結(jié)。
⑷、zzxx花園管理員根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求,每日對(duì)保潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知保潔部主管,并督促、跟蹤整改。
第4篇 某花園小區(qū)管理處宣傳工作制度
花園小區(qū)管理處宣傳工作制度
一、堅(jiān)定黨性觀念,客觀地反映事實(shí),把握時(shí)代脈搏,增大信息容量和實(shí)用性。
二、深入了解調(diào)查,追蹤報(bào)道小區(qū)新人新事新風(fēng)貌。
三、及時(shí)向居民傳達(dá)有關(guān)政策法規(guī),、物業(yè)管理方面的文件形象。
四、加強(qiáng)對(duì)外界聯(lián)系,及時(shí)宣傳、樹立公司、管理處的社會(huì)形象。
五、宣傳工作應(yīng)起到溝通橋梁作用,促進(jìn)管理處與住戶的相互理解。
六、按時(shí)按量完成公司及管理處領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。
七、宣傳內(nèi)容要求真實(shí)可讀,健康新穎,有利于使廣大業(yè)主、居民遵紀(jì)守法,和睦相處。
八、宣傳人員加強(qiáng)自身文化素質(zhì)修養(yǎng),不斷提高敏銳性和寫作水平。
第5篇 花園小區(qū)車輛管理制度
花園小區(qū)車輛管理制度
一、停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛,以及2噸位以上的貨車,嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件,問清進(jìn)入原因,符合條件的方可放行,并作好登記。出小區(qū)時(shí),應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查,并按規(guī)定收取停車費(fèi)。
3、管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車輛要及時(shí)糾正。
4、提高責(zé)任意識(shí),加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查,防止車輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失,并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門的要記下車牌號(hào)碼,記清去向,及時(shí)報(bào)告上級(jí)。
5、管理人員必須堅(jiān)持原則,嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不得徇私舞弊,不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系,收受賄賂,放松管理,違者從嚴(yán)處理。
二、小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車輛的管理,維護(hù)小區(qū)正常生活秩序,確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全,特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定:
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛,嚴(yán)禁駛?cè)胄^(qū)。5噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū),特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶,應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行ic卡,憑ic卡通行大門,及在小區(qū)停放,按規(guī)定收取ic卡工本費(fèi)、停車費(fèi)。
3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后,有車庫(kù)的住戶必須將車停放在車庫(kù)內(nèi),無車庫(kù)住戶必須將車停放在指定停車位置,嚴(yán)禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛,進(jìn)入大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門衛(wèi)出示證件,講明進(jìn)入原因,符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行ic卡,并做好登記,方可進(jìn)入小區(qū),嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時(shí)收回ic卡,并按停車時(shí)間收取停車費(fèi)。遺失、損壞ic卡,照價(jià)賠償(每卡60元)。
5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車,卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開小區(qū),因故不能離開的,應(yīng)將車停放在指定停車位置。
6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛,時(shí)速不得超過5公里,不得鳴號(hào)。如車輛損壞路面或公用設(shè)施,應(yīng)照價(jià)賠償損失,并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅(jiān)持原則,嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定,發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系,收受賄賂,放松管理,違者從嚴(yán)處理。
8、違反以上規(guī)定者,除按《中華人民共和國(guó)交通管理?xiàng)l例》處罰外,并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理,情節(jié)特別嚴(yán)重的,移交公安部門處理。
第6篇 某某花園小區(qū)管理規(guī)章制度
某花園小區(qū)管理規(guī)章制度
第一節(jié)物業(yè)規(guī)范
常言道:“沒有規(guī)矩,無以成方圓”。s物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照iso9001國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求,對(duì)gm花園小區(qū)實(shí)施專業(yè)化,規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為,以智能化管理為契機(jī),共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境,形成全新的現(xiàn)代化生活模式。
在此我們摘錄部分規(guī)章制度。(詳見其他文件), 管理規(guī)章制度分類目錄
一、公共制度:
1、業(yè)主公約
2、住戶手冊(cè)及裝修規(guī)范
3、社區(qū)精神文明建設(shè)公約
4、消防管理規(guī)定
5、暫住人員管理規(guī)定
6、出租房屋管理制度
二、管理運(yùn)作制度:
1.消防工作管理制度
2.配電房及特種作業(yè)人員安全制度
3.配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定
4.風(fēng)機(jī)管理制度
5.水泵房管理制度
6.柴油發(fā)電機(jī)組管理制度
7.柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程
8.低壓配電房操作規(guī)程
9. 電梯管理制度
10. 電梯運(yùn)行管理制度
11. 電梯機(jī)房管理制度
12. 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度
13. 電梯月保養(yǎng)制度
14. 給排水管理制度 15. 財(cái)務(wù)公開制度
16. 回訪制度
17. 員工工作服管理規(guī)定
18. 工程臨時(shí)用電制度
19. 員工工作指引及行為規(guī)范
20. 辦公區(qū)管理規(guī)定
21. 管理人員培訓(xùn)制度
22. 管理人員獎(jiǎng)懲制度
三、崗位職責(zé):
1.管理處經(jīng)理職責(zé)
2.物業(yè)經(jīng)理助理職責(zé)
3.物業(yè)部工作職責(zé)
4.工程部工作職責(zé)
5.行政部工作職責(zé)
6.物業(yè)主任職責(zé)
7.工程主任職責(zé)
8.會(huì)所主任職責(zé)
9.保安助理職責(zé)
10.物業(yè)管理員職責(zé)
11.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)
12.出納(收款)職責(zé)
13.安全管理員(保安)職責(zé)
14.設(shè)施管理技工職責(zé)
15.會(huì)所服務(wù)員職責(zé)
16.泳池救生員職責(zé)
17.中巴司機(jī)職責(zé)安全主任職責(zé)
四、工作考核標(biāo)準(zhǔn):
1.管理處物業(yè)經(jīng)理主任考核標(biāo)準(zhǔn)
2.管理處主管級(jí)人員考核標(biāo)準(zhǔn)
3.管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)
4.管理處保潔員考核標(biāo)準(zhǔn)
5.管理處安全管理員考核標(biāo)準(zhǔn)
6.設(shè)施維護(hù)員(技工)考核標(biāo)準(zhǔn)
7.全安管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
8.土建工程維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
9.消防管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
10.綠化管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
11.交通管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
12.保潔管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
13.室內(nèi)電器、照明維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
14.樓宇裝修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
15.給排水維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
第二節(jié)檔案建立和管理
檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。針對(duì)”gm花園”的物業(yè)管理形式,做到每一項(xiàng)管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實(shí)記錄,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。
1、檔案的建立與分類
小區(qū)檔案指在建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)的活動(dòng)中形成的全部文件和資料的總和。
1)小區(qū)管理檔案分類:
a.管委會(huì)工作資料;
b.委托管理合同及小區(qū)管理涉及的其它合同文本;
c.住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件、
等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
d.社區(qū)文化資料;
e.清潔衛(wèi)生管理記錄及資料;
f.綠化管理記錄及資料;
g.車場(chǎng)(車棚)管理記錄及資料;
h.文化娛樂場(chǎng)所(會(huì)所)管理資料;
i.消防、治安管理記錄及資料。
2)工程技術(shù)、設(shè)備管理檔案
a.小區(qū)建設(shè)竣工資料;
b.管理處接管小區(qū)的有關(guān)資料和協(xié)議
c.小區(qū)改造變更資料(含裝修管理資料);
d.房屋及公共設(shè)施維修(維護(hù))資料;
e.設(shè)備資料主要包括設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備運(yùn)行資料、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及資料;
f.科技圖書及資料。
3)管理處內(nèi)務(wù)管理檔案
a.經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù):主要包括經(jīng)營(yíng)管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料;
b.人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓(xùn)、考核資料;
c.規(guī)章制度及往來文件;
d.管理及運(yùn)作規(guī)章制度;
e.政府、主管部門頒發(fā)的法律、法規(guī)文件;
f.物業(yè)管理有限公司文件;
g.其它外來文件;
h.本管理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文;
i.質(zhì)量管理文件及相應(yīng)的資料、記錄;
4)其它文件
2、檔案管理
1)管理思路
a、依照規(guī)定程序收集的各項(xiàng)工作的檔案資料,按科學(xué)方法檢索使用,機(jī)密文件加密,專人管理。
b、檔案管理除詳細(xì)記錄管理過程外,一個(gè)重要目的是從中發(fā)現(xiàn)管理不足,改進(jìn)管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時(shí)初步分析外,應(yīng)形成各類人員定期、定項(xiàng)目有方向性地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸納,反映管理漏洞,提出報(bào)告和可行性整改意見,物業(yè)經(jīng)理決策修正工作規(guī)程。
2)檔案管理的基本模式
a.采用多種形式的信息貯存方式,有計(jì)算機(jī)磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。
b.采用科學(xué)檢查及多媒體查詢系統(tǒng),文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
c.嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度,需保密文件及區(qū)域必須加密,專人負(fù)責(zé)保管,確保文件的安全。
d.加強(qiáng)檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮溫的要求。
e.堅(jiān)持對(duì)檔案管理工作檢查指導(dǎo),一方面檢查檔案管理績(jī)效,另一方面從檔案中可側(cè)面了解管理處各項(xiàng)工作的運(yùn)作情況。管理處各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時(shí)將工作記錄文件歸入檔案;管理處經(jīng)理(或經(jīng)理助理)每季對(duì)檔案管理工作進(jìn)行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規(guī)范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第三節(jié) 保潔、綠化
充分展現(xiàn)“gm花園”潔凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使“gm花園”真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國(guó)優(yōu)、省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1)管理策劃
a.全員保潔:在“gm花園”管理處,上至主任,下至操作人員,全員樹立保潔意識(shí),人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理,還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。
b.專業(yè)養(yǎng)護(hù)、責(zé)任分明,以'四有'促進(jìn)管理。
a)有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組,全面管理。
b)有專業(yè)隊(duì)伍,保潔隊(duì)和綠化隊(duì),層層落實(shí)。
c)有明確的獎(jiǎng)勵(lì)措施,若有扣分因素,相關(guān)責(zé)任人扣發(fā)薪金。
d)有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。
2)服務(wù)運(yùn)作(包括但不限于)
樓梯、大堂、電梯:每日清掃2次以上,清除垃圾,保持潔凈;
路面:實(shí)行16小時(shí)全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;
生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環(huán)境潔凈;
游泳池:每日清洗、洗塵1次以上,每周消殺2次; 喬木:每周巡查二次,及時(shí)修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標(biāo)識(shí)牌;
灌
; 木:每周巡查二次,及時(shí)修剪,保持旺盛長(zhǎng)勢(shì),注意滅蟲害;
花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長(zhǎng);
草、坪:及時(shí)修剪,夏季不長(zhǎng)于15厘米,春季不長(zhǎng)于10厘米。雜草每周巡
查拔除。
隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關(guān)鍵對(duì)有特別形狀的綠籬、花球重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。
注:消滅衛(wèi)生死角,以'四定'抓整潔綠化。
大面積的衛(wèi)生綠化容易管理好,而衛(wèi)生死角少人問津,為此,管理處將定整潔內(nèi)容、定整改時(shí)間、定整改責(zé)任人和定檢查復(fù)查人,徹底達(dá)到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。
3)監(jiān)管措施
衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組的組織下,對(duì)樓梯、路面、植被等全面質(zhì)量管理,制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn),定時(shí)抽查與隨機(jī)相結(jié)合,每季度進(jìn)行評(píng)比檢查,對(duì)未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。
第四節(jié) 保安措施
為使“gm花園”住戶安居樂業(yè),s物業(yè)管理公司在對(duì)“gm花園”進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考查和綜合分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)其獨(dú)特的地理位置、特點(diǎn),制訂出相應(yīng)的治安防范措施,以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事治安案件責(zé)任發(fā)案率為零,火災(zāi)責(zé)任發(fā)生率為零,三車責(zé)任丟失率為零.
1)運(yùn)用建立智技防系統(tǒng)
充分運(yùn)用“gm花園”現(xiàn)有的技防系統(tǒng),增強(qiáng)小區(qū)安全防范的廣度和深度,在該系統(tǒng)全天候監(jiān)控下,小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測(cè)都會(huì)在第一時(shí)間傳達(dá)出有關(guān)信息,從而快速采取應(yīng)急措施。該系統(tǒng)。
2)以技防為主,人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范
僅有先進(jìn)的技術(shù)手段是不夠的,我們一貫強(qiáng)調(diào)人的因素始終是第一位的,這也是我們多年來的成功經(jīng)驗(yàn)。在人防方面,我們將實(shí)施英國(guó)的“快速支持體系”并建立以“信息處理指揮中心”為總控制中心,以多種形式崗位為支持的治安網(wǎng)絡(luò)。
為了營(yíng)造祥和寧?kù)o的小區(qū)氣氛,我們?cè)诒０踩藛T安排方面還將落實(shí)兩項(xiàng)新措施:
第一,便裝安全員督察措施。即除停車場(chǎng)及大門口等地外,其它地點(diǎn)的保安員全都著便裝上崗,配帶隱蔽式無線對(duì)講機(jī),隨時(shí)與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。
第二,嚴(yán)密措施。即白天安排巡邏,而在夜晚布置嚴(yán)密的崗哨及增大巡邏密度。
3)實(shí)行安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度
安全保衛(wèi)和治安防范等級(jí)制度是根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象的不同、治安環(huán)境的不同及治安現(xiàn)場(chǎng)危急程度的不同等等具體情況而采取相應(yīng)等級(jí)的對(duì)策和措施的治安保衛(wèi)制度。我們將在“gm花園”建立三級(jí)保安制度如下:
三級(jí)保安--夜間防范;發(fā)生三級(jí)火災(zāi)、懸掛三號(hào)風(fēng)球等。
二級(jí)保安--發(fā)生二級(jí)火災(zāi)、發(fā)生自然災(zāi)害;發(fā)生持械斗歐案件;懸掛一號(hào)風(fēng)球。
一級(jí)保安--發(fā)生群眾***;壞分子團(tuán)體肇事有破壞行為;發(fā)生重大刑事案件等。
根據(jù)上述不同等級(jí)的保安要求,我們制定了相應(yīng)的保衛(wèi)制度,配置了相應(yīng)的警力布置,以確保保衛(wèi)對(duì)象的安全及消除任何對(duì)小區(qū)的危害。
4)賠償承諾
凡經(jīng)我公司和上級(jí)主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成住戶損失的。如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等,因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清、管理方法不當(dāng)?shù)仍蛟斐勺羰軗p等,我們將視情況對(duì)住戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)總額的5%--100%。
第五節(jié)消防工作管理
消防安全責(zé)任重大,這是我們多年對(duì)住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得出的切身體會(huì)。
“全員皆兵,預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。全員皆兵是指管理處的每個(gè)員工都是義務(wù)消防宣傳員、義務(wù)消防救護(hù)員,他們平時(shí)在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時(shí)則迅速進(jìn)入火情狀態(tài)下的對(duì)應(yīng)崗位,履行該崗位職責(zé)。預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會(huì)采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9002程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護(hù)程序”等等,在各項(xiàng)規(guī)定中我們都制定了細(xì)致嚴(yán)密的條款。
消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有:
(1)宣傳教育
開展消防安全教育,樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”工作方針的前提,設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識(shí)。
(2)加強(qiáng)監(jiān)督
加強(qiáng)監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9000質(zhì)量保證體系的規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進(jìn)行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊(duì)必須配備滅火器材,我們還采用專用儀器,如手提電子煤氣泄漏檢測(cè)儀,在小區(qū)內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè),將事故消滅在萌芽狀態(tài)。
(3)模擬演習(xí)
我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí),訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)員救護(hù)能力,提高住戶的消防意識(shí),增強(qiáng)自救能力。
第六節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)
完善的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù),不僅可以充分發(fā)揮物業(yè)的使用功能,而且還可以保值、增值物業(yè)。要使物業(yè)的使用功能得到充分發(fā)揮,就要針對(duì)物業(yè)管理的特點(diǎn),制定出整個(gè)物業(yè)系統(tǒng)細(xì)致而又嚴(yán)密的維修保養(yǎng)計(jì)劃和實(shí)施方案。因此,建立一套完整精細(xì)而又行之有效的維護(hù),將有利于物業(yè)的保值、增值,使住戶的居住環(huán)境更為完善、舒適。
1、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施(詳見標(biāo)書附件)
1.消防系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
2.電梯的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
3.中央空調(diào)系統(tǒng)的定期維護(hù)、日常維修計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)
4.電力系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃
5.公共機(jī)電設(shè)施維護(hù)檢查表
6.照明系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃
7.給排水系統(tǒng)年度維護(hù)計(jì)劃
8.公用設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目總表
9.房屋本體維護(hù)項(xiàng)目總表
10.公共土木設(shè)施維護(hù)檢查表
11.公共上、下水道維護(hù)檢查表
2、房屋裝修及日常使用的監(jiān)管
房屋裝修及日常使用的監(jiān)管是入住階段的一項(xiàng)重要工作,為杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象,我們將按下列方式進(jìn)行監(jiān)管。
1)申報(bào):住戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請(qǐng)表》和《裝修項(xiàng)
目清單》,填寫《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn),避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。
2)審查:管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查,除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行,針對(duì)“gm花園”的特殊情況,管理處將做如下規(guī)定:
a.不得安裝防盜網(wǎng)和防盜窗花;
b.管理處將對(duì)影響房屋外觀的裝修,如空調(diào)安裝、排氣扇安裝等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì);
c.房屋天面、陽(yáng)臺(tái)嚴(yán)禁拆改和搭建,嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái);
d.與裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章,管理處將通過法律途徑解決
3)施工管理:
a.施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》和《裝修施工保證書》;施
工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證并辦理人員臨時(shí)出入證,施工時(shí)佩戴在胸前,并在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。
b.裝修發(fā)生違章行為,住戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者,均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
c.使用高功率電器時(shí)須由管理處另提供電源。
d.施工隊(duì)必須配備消防器材。
e.施工時(shí)間安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00內(nèi)進(jìn)行。
4)巡視監(jiān)管
管理處設(shè)專人監(jiān)管住戶的裝修行為及日常使用,監(jiān)管員對(duì)每個(gè)裝修戶每日至少巡視二次;對(duì)頂層復(fù)式裝修每日巡視不少于四次,并做好巡視記錄。在住戶日常使用過程中,物業(yè)管理員每?jī)商煅惨曇淮巍?/p>
3、維修基金
物業(yè)維修基金按gm花園市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,維修基金的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì),使用權(quán)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu),保證維修基金的?？顚Ｓ谩?/p>
第七節(jié) 社區(qū)文化
社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段。隨著時(shí)代的進(jìn)
步、科技的發(fā)展,人們已經(jīng)不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務(wù),人們希望生活在一個(gè)更體現(xiàn)文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化正是創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求的重要手段?？梢哉f,社區(qū)文化是現(xiàn)代物業(yè)管理不可或缺的重要內(nèi)容。我們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)的實(shí)踐,積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),同時(shí),也應(yīng)該從熱熱鬧鬧大家樂這種群眾活動(dòng)方式中走向新的層次?！耙环矫婧虾踝匀?一方面合乎理想,這就是美”。
注:社區(qū)文化策劃見標(biāo)書附件
通過社區(qū)文化活動(dòng),我們旨在“gm花園
”提倡安靜的社區(qū)文化,將住宅區(qū)大家樂形式的文化活動(dòng)引導(dǎo)向一個(gè)更高的層次,在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明,在安靜的環(huán)境中營(yíng)造精神樂園。安靜的文化活動(dòng)體現(xiàn)了對(duì)居民的尊重,同時(shí)蘊(yùn)含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。
第八節(jié)環(huán)境文化
社區(qū)文化應(yīng)以人為核心,以環(huán)境為重點(diǎn),體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對(duì)人的尊重和關(guān)懷。人們一進(jìn)入“gm花園”,馬上能夠感覺到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛,完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng),安全有序的交通管理,方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境,是“gm花園”社區(qū)文化最重要和最基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透,啟發(fā)人們的自律意識(shí),培養(yǎng)人們的文明素質(zhì),是現(xiàn)代住宅區(qū)社區(qū)文化的重要特征。
社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面,是社區(qū)文化的物的依托,最直接最明顯地體現(xiàn)社區(qū)文化的精髓。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好的社區(qū)文化的形成,給居民的日常生活提供了舒適的生活氛圍。環(huán)境建設(shè)是文化建設(shè)的起點(diǎn),她有助于提升居民的文化修養(yǎng),也直接反映住宅區(qū)的人居環(huán)境。(實(shí)施方案見附件:“gm花園”cis策劃)
第九節(jié)酒店式套餐服務(wù)
都市人生活節(jié)奏急促,時(shí)間對(duì)上班現(xiàn)代人十分重要,在處理家居生活瑣事問題時(shí),要以最方便及最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的酒店式服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項(xiàng)重要保障。s物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的小區(qū)、公寓物業(yè)管理實(shí)踐,形成了一套服務(wù)的工作體系。我們將秉持“以住戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針,充分考慮gm花園小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu),通過提供舒適的服務(wù)項(xiàng)目,將在“gm花園”經(jīng)過調(diào)查,組成套餐,針對(duì)不同的住戶提供個(gè)性化服務(wù),創(chuàng)造嶄新的居住生活方針。
套餐服務(wù)組成:無償服務(wù):17項(xiàng),有償服務(wù):33項(xiàng);同時(shí)根據(jù)“gm花園”住戶
需求,不斷增加和完善服務(wù)項(xiàng)目。
(一)無償服務(wù)項(xiàng)目
類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目
家政服務(wù)01代訂牛奶
02電話留言服務(wù)
03送取干洗衣服
04調(diào)試電視節(jié)目
05代辦有線電視開通
06代訂酒店客房
07保安對(duì)講檢修服務(wù)
08代辦電話開戶
09代辦煤氣開戶
10代辦收訂報(bào)刊雜志
11介紹保姆
文化娛樂服務(wù)12組織體育鍛煉活動(dòng)
13代購(gòu)車船、飛機(jī)票
14組織各種展銷活動(dòng)
15開設(shè)棋類活動(dòng)
16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動(dòng)
17組織老年人活動(dòng)
(二)有償服務(wù)項(xiàng)目表
類別序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目參 考 價(jià) 格
家政服務(wù)01清洗排風(fēng)機(jī)20-50元/次
02清洗抽油煙機(jī)50-100元/次
03清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/次
04鐘點(diǎn)家庭服務(wù)(日常家務(wù))13元/小時(shí)/人
05定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(1小時(shí)/天)300元/月
06定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(2小時(shí)/天)450元/月
07定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)(3小時(shí)/天)600元/月
08木地板打蠟2元/平方米
09家庭綠化5-30元/次
裝修服務(wù)10拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī)10-100元/次
11安裝窗簾、拉簾、等10-20元/次
12安裝熱水器60-100元/次
13安裝洗手間潔具50-150元/件
14安裝空調(diào)200-400元/部
15安裝燈具、廚柜等10-30元
16修理、更換門鎖、信箱鎖等10-50元/次
17修理、更換水閥、各類軟管10-30元次
18檢修電路50-200元/次
19檢修家用電器10-300元/次
20通下水道50-200元/次
21修理、更換電表、水表等10-50元/次
22修理、更換開關(guān)、插座等10-50元/次
23洗手盆堵塞、滲水處理10-50元/次
24修理、更換燈泡、燈管10-30元/次
25貼地磚面議
26貼瓷片面議
商務(wù)服務(wù)27傳真10元/張
28打字0.04元/字
29復(fù)印1元/a4
30電話市價(jià)
其它31洗車10元/輛
32車打蠟25元/輛
33代租、售房屋面議
第十節(jié)服務(wù)溝通
服務(wù)溝通是物業(yè)管理活動(dòng)過程中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富有技巧的工作。迅速、及時(shí)的溝通將會(huì)贏得住戶的高度信賴,反之將傷及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)信譽(yù),損害業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)的信任度。為此我們制定了詳盡的溝通程序。
特別采用物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制
“gm花園”小區(qū)物業(yè)管理處將每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開,供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督,征求各方意見和建議,加強(qiáng)相互溝通。
附樣本:
物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告 根據(jù)gm花園招標(biāo)書所提供的資料和我司在實(shí)地調(diào)研后掌握的大量一手材料作為依據(jù),gm花園的主要收入來源為住宅樓管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)和會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入三大類,正常年收入為:3689688元,主要支出費(fèi)用為人工費(fèi)、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)等項(xiàng),年支出為:3610616元。
為提高服務(wù)質(zhì)量,并保持經(jīng)費(fèi)收支平衡,我公司在經(jīng)營(yíng)期內(nèi),按低于收入的10%提取固定管理傭金為36萬元/年,即3萬元/月。
