第1篇 物業(yè)轄區(qū)設備更新改造和大修管理規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)設備更新改造和大修管理規(guī)程

1目的

對設備的更新改造和大修進行控制,確保其滿足業(yè)主的需要。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內設備的更新改造和大修。

3引用標準和文件

3.1iso9001:2000《質量管理體系要求》

3.2《質量手冊》

4職責

4.1設施設備管理部門負責所轄設備的更新改造。

4.2工程技術部負責設備更新改造、大修的管理。

4.3維修中心負責設備更新改造的實施。

5程序要求

5.1流程圖(附后)

5.2設備的改造

5.2.1設備改造必須符合一定條件

符合下列條件之一的可考慮改造:

a)技術水平陳舊落后,已不能滿足正常運行的需要;

b)設備的原設計和安裝中存在缺陷;

c)設備有形磨損嚴重,但在經濟上不宜更新;

d)設備屢屢發(fā)生故障或事故,存在較嚴重的不安全因素,但在經濟上不宜更新;

e)業(yè)主委員會要求進行改造的。

5.2.2設備改造的原則

設備改造須遵守如下原則:

a)符合實際情況和運行需要,采用的技術要先進但更要適用;

b)制定改造方案時,采用的新工藝、新技術要有充分的把握。

5.2.3設備改造程序

5.2.3.1管理部門提出改造申請,由工程技術部鑒定后,報總經理批準。

5.2.3.2工程部會同管理部門、維修中心提出改造方案,送財務部審核后交總經理批準。

5.2.3.3產權屬于業(yè)主的,或需要動用維修基金的應報告業(yè)主委員會,并征得其書面同意。

5.2.3.4維修中心負責實施改造方案,改造方案既可由維修中心獨立完成,也可委托專業(yè)單位完成。

5.2.3.5改造方案委托給專業(yè)單位實施的,維修中心須派技術人員監(jiān)督檢查質量和工作進度。

5.2.3.6改造完成后,由工程部會同管理部門、維修中心進行驗收,填寫'維修驗收單',如由專業(yè)單位實施的,則收雙方簽字認可,施工單位應在保質期內承擔相應責任。

5.3設備的更新

5.3.1設備更新須符合一定條件

符合下列條件之一的可考慮進行更新:

a)經多次大修,技術性能達不到要求,無法保證正常運行的;

b)技術性能落后,經濟效果很差的;

c)通過修理、改造雖能恢復性能但不經濟的;

d)耗能大或污染環(huán)境嚴重的,進行改造又不經濟的;

e)不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。

5.3.2設備更新程序

5.3.2.1管理部門提出更新申請,送工程部鑒定后,報總經理批準。如產權屬于業(yè)主的,則應經過業(yè)主委員會批準。

5.3.2.2設備的采購(參照《設備購置規(guī)程》)

5.3.2.3原有設備的報廢(參照《設備報廢規(guī)程》)

5.4大修

5.4.1設備的大修應列入設施設備年度維修保養(yǎng)計劃,一般由專業(yè)單位實施。

5.4.2大修由工程部統一與專業(yè)單位擬定相關合同,報總經理批準。需動用維修基金的,應獲得業(yè)主委員會批準。

5.4.3設備委托維修合同

設備委托合同中應包含以下內容:

a)所維修設備的編號、名稱、型號、規(guī)格、數量;

b)維修工作地點;

c)維修的形式、內容和具體要求;

d)委托方應提供的條件及配合事項;

e)承修方應承擔的責任;

f)維修費用的計算及付款方法;

g)給收標準和方法;

h)合同違約責任;

i)雙方發(fā)生爭議事項的解決辦法;

j)質量保證期限。

5.4.4在維修實施過程中,公司應按合同規(guī)定做好協助工作,同時,工程技術部應督派技術人員監(jiān)督、檢查修理質量及進度,如發(fā)現問題,應立即向承修方提出,并要求其立即糾正。

5.4.5公司內部應做好有關部門的協調配合工作,以保證維修工作的順利進行。

5.4.6修理完工后,工程部應會同維修中心、管理部門進行質量驗收,填寫'維修驗收單',并由雙方簽字認可。

5.4.7在以后使用中發(fā)現問題應按合同規(guī)定處理。

6記錄

維修驗收單(附圖1、2)

設備改造流程圖設備更新流程圖

第2篇 物業(yè)轄區(qū)電氣設備的保養(yǎng)規(guī)程-2

物業(yè)轄區(qū)電氣設備的保養(yǎng)規(guī)程2

處于運行或停運的變壓器每年例行保養(yǎng)一次,停止運行的變壓器在投入使用前增加保養(yǎng)一次。

保養(yǎng)步驟:

(1)斷開待保養(yǎng)變壓器低壓側斷路器,拉下隔離開關,在手把上懸掛相應的標示牌。

(2)斷開變壓器高壓側的負荷開關,確認在斷開位置后合上接地刀,并完成開關的安保險和懸掛相關標識牌。

(3)進入油變壓器室,首先應用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態(tài),然后拉開高壓隔離刀,再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現象,有破損的應進行更換,油位是否正常,如有漏油現象,應更換膠墊,檢查硅膠是否有效,如有變色或嚴重失效,應立即更換。

(4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲;進入線螺絲,如有松動,應拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面,用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后,用干凈的布條擦去灰塵,抹上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲。

(5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設備是否完好,并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。

(6)檢查變壓器高壓側負荷開關,確保操作靈活,接觸良好,傳動部分作潤滑處理。

(7)用2500v的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間),確認符合要求(在室溫30℃時,1okv變壓器高壓側大于20mω,低壓側大于13mω。在測試前,應接好接地電線,測定完畢后,應進行放電。

(8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具,無誤后,合上高壓側隔離開關,撤離現場。

(9)拉開高壓接地刀,檢查接地處于斷開位置無誤后,合上高壓負荷開關,讓變壓器試運行,并取下高壓側標識牌,注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關時,現場必須有兩人以上。

將保養(yǎng)結果詳細地記錄后,交付資料室保存。

(10)干式變壓器的保養(yǎng)規(guī)程與油浸式的保養(yǎng)大同小異。

保養(yǎng)變壓器的注意事項:

確保變壓器使用環(huán)境,在無腐蝕性的環(huán)境中運行,環(huán)境溫度應在―>30℃至+40℃之內,風速不大于350米/秒,在變壓器高壓側如設高壓負荷開關,操作人員應將變壓器側三相短接,并隨時作操作記錄。

變壓器高壓操作人員應穿絕緣鞋,戴絕緣手套進行。

防止向變壓器反送電及向變壓器工作中的母排放電。

配電柜的保養(yǎng)規(guī)程

(1)bfc柜的保養(yǎng)

取出抽屜柜,檢查抽屜柜中的自動空氣開關、接觸器,緊固所有的接線端,觸點凹凸不平部分用細平銼銼平,彈簧墊片不行的應予以更換,檢查主回路的線耳是否接觸牢固,線端頭絕緣是否良好,插接頭有無燒蝕現象,清潔灰塵完畢后,放回配電柜中,合上空氣開關,檢查控制部分及指示部分是否正常。

(2)pgl柜的保養(yǎng)

先停電后,檢查自動開關、隔離開關是否良好,緊固所有接線,觸點有燒蝕部分用細平銼銼平。彈簧墊圈應予以更換,檢查主回路線耳是否接觸良好牢固。端子間絕緣是否可靠,檢查零線的絕緣層是否破損、老化、接觸松動,測試柜體接地情況,清潔灰塵后送電,檢查二次回路。

(3)電容柜的保養(yǎng)規(guī)程

首先將電容柜轉換開關打至停止,然后斷開電容柜的總電源開關,用25mmz的導線通過電阻逐個把電容器對地進行放電,檢查并緊固接觸器、電抗器、電容器的接線端子,控制線的接線端子是否良好,接地裝置是否符合要求,修銼燒蝕的觸點,清除柜元器件灰塵,然后合閘檢查放電指示燈及自動補償系統是否正常。

所有以上保養(yǎng)結果,應寫入保養(yǎng)記錄中。

發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程

(1)在通常情況下,每7天開動發(fā)電機空載試機負載保養(yǎng)試機一次。次,每次5―lomin,每月帶

(2)斷開發(fā)電機的輸出自動開關,將選擇開關置于手動狀態(tài)。

(3)檢查蓄電池的液位,不夠液位的應加裝電解液或蒸餾水,檢查液體比重,在蘇打溶液中浸過并擦干凈,涂上凡士林,然后緊固其接線螺絲,并測試電瓶(蓄電池)電壓,及電池平時的充電電流。

(4)拆下空氣濾清器,用汽油清洗并除塵,太陽曬干后裝上。檢查機油的油質,如有渾濁或變質的應予以更換。柴油機運行250小時后,應更換水、機油、柴油濾清器。

(5)裝回柴油濾清器后,應檢查油閥及閥門是否調在滿負荷運轉的狀態(tài),固定的螺絲有無松動,然后進行手動泵油,排除油路中的空氣。

(6)平時要檢查冷卻水平面位置,更換水箱中的冷卻水,換水后,應加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。

(7)檢查整個機組是否有漏油現象,接地是否良好,然后搞好機組清潔。

(8)打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸是否良好,然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應塞復位,并手動試機,觀察油壓、輸出電壓、頻率等。

(9)手動運行20~30分鐘后,進行模擬停電試機,并檢查通風,消防系統是否正常運轉。停機后,將選擇開關置于自動部位,合上輸出開關。

第3篇 物業(yè)轄區(qū)設備設施管理標準作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)設備設施管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

對設備、設施管理過程實施控制,確保設備設施正常運行。

2.0范圍

本程序適用于所管轄物業(yè)公共設施設備的管理。

3.0職責

工程部負責公共設施設備的保養(yǎng)、維修、整治和管理并負責具體實施設備設施的運行、保養(yǎng)。

4.0工作程序

4.1工作流程

4.2工程部根據'物業(yè)管理委托合同'《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》(建設部[1995]120號)、《關于加強電梯管理的暫行規(guī)定》(建設部[1994]667號)、《關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》(建設部建計[1995]187號)按《服務實現過程策劃控制程序》對設備、設施管理進行策劃,制定《設備操作流程》、《設備維護保養(yǎng)及檢驗規(guī)程》、《機房管理辦法》等。

4.3工程部建立設備、設施臺帳,制定《設備設施保養(yǎng)計劃》。

運行組根據《設備操作流程》、《機房管理辦法》對設備運行實施監(jiān)控,并做好運行記錄。

4.4工程部根據《設備維修保養(yǎng)及檢驗規(guī)程》對公共設備設施實行維護保養(yǎng),并做好保養(yǎng)記錄。

4.5工程部應建立公共設施臺帳(包括標識標牌)并負責公共設施的日常維護保養(yǎng)。

4.6設備運行過程中出現故障由工程部維修并填寫維修記錄,由工程部管理人員對維修結果進行檢查。

4.7設備設施管理的監(jiān)視按《監(jiān)視和測量控制程序》實施。

4.8對發(fā)現不合格按jzz*-32-2003《不合格服務控制程序》處置,由工程部負責跟蹤。

各種記錄每月交管理處統一保存。

5.0質量記錄

5.1《設備設施保養(yǎng)記錄》

5.2《設備設施維修記錄》

5.3《設備設施臺帳》

5.4《設備設施保養(yǎng)計劃》

5.5《設備設施周/月檢記錄》

第4篇 物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施操作規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施操作規(guī)程

1. 啟動水泵前的檢查

1.1檢查水泵進、出水閘閥是否已打開,否則應擰開閘閥。

1.2排除水泵機組真空筒里面的空氣(如果有的話)。

1.3檢查電壓表、信號燈批示情況。

1.4手盤水泵軸轉動3圈,應靈活無阻滯。

2.啟動水泵

2.1合上水泵控制柜(箱)電源開關,將轉換開關置于'手動'位置。

2.2按下啟動按鈕,水泵啟動,注意觀察啟動電流。

2.3如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應間隔3分鐘。如果3次都未啟動成功,則應停下來查找原因,排除故障后才能再啟動。

2.4啟動成功后,讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流,聽有無異常聲響,聞有無異常氣味,檢查漏水是否嚴重(漏水成線)。正常壓力中區(qū)為0.7mpa,高區(qū)為1mpa。

2.5確認一切正常后,按下水泵 '停止'按鈕,水泵停止。

2.6將轉換開關置于'自動'位置,水泵自動啟動并運行。

3.停止水泵

3.1將轉換開關置于'0'(停止)位置,水泵停止運轉。

3.2拉下水泵控制柜(箱)電源開關(如果需要)。

3.3關水泵進、出水閘閥(如果需要)。

3.4檢查有無不正常情況,如有則及時處理。

第5篇 綠景物業(yè)轄區(qū)弱電系統設備日常巡檢規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)弱電系統設備日常巡檢規(guī)程

一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發(fā)現重大問題立即報告。

二.所有弱電配電間、智能工作點以及其他前期設備每周巡檢一次,巡檢維護內容:運行狀態(tài)、環(huán)境衛(wèi)生、箱內外積塵清除、進出線螺絲緊固,前端裝置設備運行情況等。

三.所有煙感、溫感、報警按鈕、連動裝置每季抽測一次,煙感、溫感每年清除積塵一次。

四.所有監(jiān)控攝像點由監(jiān)控人員,每班至少巡視一次,每月維護保養(yǎng)一次,紅外報警、緊急按鈕每季巡檢、檢測一次。

五.樓宇自動系統的溫度、壓力、流量等傳感器每年二次檢測、校驗、變配電室電流、電壓、功率因素傳感器每年檢測、檢驗一次,電磁閥每年檢測二次。

六.所有應用軟件應同時備份兩套,每年應復審一次備份的有效性,做過數據修改或應用軟件有變動的應另作備份。

七.每年對弱電的各個系統的各種功能做一次全面的測試。

八.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發(fā)現一般問題立即解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。

第6篇 物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施運行管理作業(yè)規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程

一、目的

規(guī)范給排水設備設施運行管理工作,確保給排水設備設施良好運行。

二、適用范圍

適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內給排水設備設施的運行管理。

三、職責

1、機電維修部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實施情況并負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。

2、管理員具體負責給排水設備設施的運行管理。

四、程序要點

1、巡視監(jiān)控

(1)管理員應每兩個小時巡視一次小區(qū)內水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次小區(qū)內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

(2)巡視監(jiān)控內容如下:

a、泵房有無異常聲響或大的振動;

b、電機、控制柜有無異常氣味;

c、電機溫升是否正常(應不燙手),變頻器散熱通道是否順暢;

d、電壓表、電流表指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內各元器件是否工作正常;

e、機械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相條例,是否滿足供水壓力要求(正常值為4.5kgf/cm2);

f、水池、水箱水們是否正常;

g、閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;

h、主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好,閘閽是否漏水,標識是否清晰;

i、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠;

j、臨時接駁用水情況;

k、雨水井、沉沙井、排水井是否有塞現象。

(3)管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現給排水設備設施有不正常情況時,應及時采取措施加以解決;處理不了問題,應及時詳細地匯報給機電維修部主管,請求協助解決;整改時,應嚴格遵守《給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。

2、給排水設備設施異常情況的處理

(1)主供水管爆裂的處置;

a、立即關閉相關連的主供水管上的閘閥;

b、如果關閉了主供水管上相關連的閘閥后仍不能控制住大量泄水,則應關停相應的水泵房;

c、立即通知服務中心主管及機電維修部主管。機電維修部主管聯絡供水公司進行搶修;負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況;

d、服務中心在機民維修主管的組織下,盡快開挖出所爆部位水管;

e、供水公司修好所爆部位水管后應由維修管理員開水試壓(用正常供水壓力試壓),看有無漏水或松動現象;

f、確認一切正常后,回填土方,恢復水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。

(3)水泵方發(fā)生水浸時的處置;

a、視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關;

b、堵住漏水源;

c、如果漏水較大,應立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水;

d、漏水源堵住后,應立即排水;

e、排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹而擦拭、熱風吹干,自然通風、更換相關管線等;

f、確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后,開機試運行;如無異常情況出現則可以投入正常運行。

3、水泵房管理

(1)非值班人員不準進入水泵房,若需要進入,須經機電維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。

(2)水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。

(3)水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯示眼處。水泵房內嚴禁吸煙。

(4)定期打掃水泵房的衛(wèi)生,清潔水泵房內的設備設施,做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物,油漆完好、整潔光亮。

(5)水泵房內應當通風良好,光線足夠,門窗開啟靈活。

(6)水泵房應當做到隨時上鎖,鑰匙由機電維修部主管統一保管,其他管理員不得私自配鑰匙。

4、管理員應將給排水設備設施的運行數據(環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在〈給排水設備設施運行日記〉表內,于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修主管存檔,保存期為二年。

五、記錄

《給排水設備設施運行管理日記》

六、相關支持文件

1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》

2、《火警火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》

第7篇 物業(yè)轄區(qū)給排水設備維保規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)給排水設備維保規(guī)程

1.水泵房設備為24小時自動供水,為確保供水系統的正常運行,檢修水工按《樓層水電工巡視記錄表》項目進行日常維保。

2.水泵機組的維修養(yǎng)護

2.1水泵的維修養(yǎng)護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。

檢查水泵軸承是否靈活,是否有阻滯現象,是否有異常摩擦聲響,是否有卡住、碰撞現象,是否軸鍵槽損壞嚴重。檢查壓盤根處是否漏水成線。檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,檢查機組螺栓是否緊固。

2.2控制柜的維修養(yǎng)護

維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物。檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改。對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換。檢查復位彈簧是否正常工作,外殼接地是否可靠。熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常。運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。

2.3電機的維修養(yǎng)護

外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5mω,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。

2.4相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護

閘閥密封膠墊是否漏水。止回閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

3.水池、水箱的維修養(yǎng)護

檢查水池、水箱是否有明顯浮生物、臟物。檢查水池、水箱是否完好,作用是否有效。檢查水池、水箱周邊環(huán)境是否良好。

水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進行一次,清洗。具體請詳見《二次供水管理規(guī)定》

4.室外給排水設施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、'119'、'消防栓'等標識是否齊全,對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。

5.室內給排水設備設施的維修養(yǎng)護

5.1消防設備的維修養(yǎng)護

室內普通消防栓的維修養(yǎng)護內容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養(yǎng)護,其維修養(yǎng)護內容如下:

a)每天巡視系統的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態(tài)。

b)每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發(fā)出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。

c)每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。

d)每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態(tài),保證閥門不會誤關閉。

e)每兩個月對系統進行一次綜合試驗,按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。

當系統因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態(tài)。

5.2樓層給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護

樓層用戶使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養(yǎng)護,所涉及的維修養(yǎng)護內容如下:

a)個別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

b)維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。

c)閥門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。

d)水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。

e)疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。

f)洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當然室內各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會出現各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。

第8篇 物業(yè)轄區(qū)設備管理規(guī)程7

物業(yè)轄區(qū)設備管理規(guī)程(七)

一、目的:通過對物業(yè)公共設備、設施的管理,使所有公共設備、設施在使用中保證完好狀態(tài),使設備在工作中保持最大效率,滿足服務的要求。

二、適用范圍:本公司物業(yè)管理權限內的公共設備、設施。

三、內容

1、設備檢修管理制度

1)設備檢修申辦制度

2)根據工程維修部年度月度工作計劃對各自職責區(qū)域內的設備進行維修保養(yǎng),先填寫維修任務單,填寫所維修檢修內容,在規(guī)定時間完成檢修工作后,由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規(guī)格數量。

3)臨時緊急設備維修,搶修由工程維修部主管到場簽發(fā)維修工作任務單,檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄,和所用配件、數量、規(guī)格、檢修時間。

2、設備安全管理制度

1)設備檢修(故障搶修)掛牌制度

⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設備檢修搶修前,應切斷電源,執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應填寫'浙江z物業(yè)工程維修部設備檢修(故障搶修)掛牌單'一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時間、原因、設備編號、掛牌人姓名,并由發(fā)令人簽名,日班由工程維修部主管發(fā)令,如主管不在由領班發(fā)令,中夜班由正值班人發(fā)令。

⑵摘牌:當檢修、搶修工作完畢后應及時摘除所掛警示牌,摘牌人應在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。

⑶設備的標識:a.所有設備實現單機掛(粘)標識牌,標識各設備的名稱、編號、該設備的運行狀況,使每臺設備受控。

b.閥門類的標識牌(on+綠色┃)為開啟,(off+紅色○)為關閉,各類閥門使用情況變換應及時改變所掛受控狀態(tài)牌。

3、設備定期檢查試驗制度

1)空調冷水機組:空調冷水機組使用期間每小時檢查一次,由空調操作人員負責檢查并填寫冷凍站運行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間,每天記錄表由空調領班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查?？照{冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養(yǎng)工作,做到機臺、地面無積塵,手摸無手印,每天檢查有無泄露點。

2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進行一次試驗運轉,試驗運行時將控制開關打到手動位置,然后啟動水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當檢查正常后將控制開關復位到自動狀態(tài),然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵,并和保安部作好試驗運行記錄,由試驗負責人簽名。

3)空調風機盤管:空調風機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業(yè)主室內進行兩次濾網清洗,以保證空調風機盤管的正常運行;清洗濾網同時檢查風葉振動情況,發(fā)現異常當即處理,并由檢查人員填寫維修任務單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質量,一樓大堂空調風機盤管濾網每兩周清洗一次。

4)其他設備試驗:其他設備試驗根據工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。

4、設備檢查、評審

1)工程維修部經理、主管對本公司管理權限內的設備進行不定期抽檢,包括月檢、周檢。

2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。

3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。

5、工具管理制度

1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管,工程維修部登記注冊規(guī)格、數量、型號,工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價賠償,公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損壞,由借用人修復,修理費用由借用人酌情賠償。

2)公用工具由工程維修部內勤人員保管,維修設備時由維修人填寫借用單,寫明規(guī)格、數量、型號、借用日期。

3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。

4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機,電動工具使用時應根據該工具的使用說明要求使用,使用時應檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠,使用人應戴絕緣手套操作電動工具,電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。

5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應按該工具使用要領進行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動,倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應將表面擦洗干凈,并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應及時交還保管人員,并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.

6、設備潤滑

1)泵類設備用3#鋰基脂潤滑運行,運行泵每月加注一次,季節(jié)用泵三月加注一次。

2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。

3)制冷機第一次運行5000小時更換york-c號油一次,以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。

4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。

5)每次更換和加油由維修人員填寫設備加油(換油)記錄表,注寫加油(換油)設備規(guī)格、型號、所加油(換油)規(guī)格、數量、日期。

6)工程維修部主管負責抽檢加油(換油)情況每季度進行一次,并作檢查評審。

7、能源管理制度

1)執(zhí)行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關規(guī)定使用。

2)合理安排外圍霓虹燈的開關時間和外圍路燈的照明時間,可用電腦控制的設施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。

3)堅決杜絕'跑、冒、滴、漏'現象,汽車沖洗設專用水表。

4)嚴禁在大廈內使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。

5)每周統計一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內。

8、檢查:根據工程維修部每天的日報表,由工程維修部經理每天9時進行審核,發(fā)現水電有超量情況,當即召集主管評審分析查找原因,排除故障。

9、技術培訓制度

1)技術培訓由主管負責制定培訓計劃,確定培訓人員、方法、時間及培訓考核,經部門經理批準后實施。

2)對新員工必須先進行安全操作規(guī)程及有關規(guī)章制度的學習,經考試合格后方可進行專業(yè)培訓。培訓期間要進行操作規(guī)程、基本功和現場操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應限期補考使

之合格,補考不合格者予以調離或辭退。

3)培訓內容詳見工程維修部年度培訓計劃。

4)考核:考核成績由工程維修部文員存檔保管,詳見培訓考核記錄表。

第9篇 綠景物業(yè)轄區(qū)空調系統設備日常巡檢維護規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)空調系統設備日常巡檢維護規(guī)程

一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發(fā)現重大問題立即報告。

二.運行中的冷水機組應每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛(wèi)生。設備、管道清除積塵;機房各種閥門狀態(tài)、管道、閥門滴、漏情況;冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力;冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度,電壓、電流;機器發(fā)熱、震動、泄漏情況。管道濾網每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。

三.運行中的空調水泵每小時巡檢一次,巡檢維護內容:泵馬達的電流、散熱情況,聯接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油,供冷、供熱季節(jié)結束應對泵的軸承、密封等機械結構全面檢查維護一次。

四.運行中的冷卻塔應每二小時巡檢一次,巡檢維護內容:電機電流、閥門開關狀態(tài)、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態(tài)。冷卻塔風機應每月檢查潤滑油;供冷結束對風機機械傳動全面檢查維護一次,全面清洗冷卻塔。

五.運行中的鍋爐每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛(wèi)生,設備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風機工作情況和各閥門的狀態(tài)(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養(yǎng),清除水垢及雜質,對安全閥及附屬設備進行檢修。

六.樓層變風量系統每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機風門開啟狀態(tài),防火閥開啟狀態(tài),馬達、風葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網狀況、凝結水排水情況;進回水溫度、壓力、送回風濕度、壓力。每個vav末端風速、溫度、室溫等情況每年檢測二次(供冷、供暖各一次),濾網1---2個月輪流清潔一次。

七.運行中的通風、排風設備每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機馬達送排風效果,所有運行風機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。

八.空調水處理系統設備每月巡檢一次,及時更換、檢查處理材料。

九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發(fā)現一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。在炎熱和嚴寒季節(jié)要增加巡檢次數。

第10篇 物業(yè)轄區(qū)設備購置規(guī)程制度

物業(yè)轄區(qū)設備購置規(guī)程

1目的

為規(guī)范設備購置程序,特制定本規(guī)程。

2適用范圍

適用于公司管轄范圍內新增設備的購置。

3操作規(guī)程

3.1項目的提出

使用部門根據經營的需要提出購置申請。設備的設置要遵循'技術上先進、經濟上合理、經營上可行'的原則。

3.2項目調查

3.2.1設備購置方案提出后,應進行項目調查,以掌握詳細而準確的調查研究材料和文件,為以后進行技術、經濟綜合分析和各種方案的比較和論證做準備。

3.2.2公司方面

應調查現有設備的利用率和潛力情況,安裝設備的環(huán)境條件;能源和材料的供應情況;資金來源;操作和維護的技術水平;人員配備。

3.2.3設備制造廠家方面

應調查該廠家的技術水平、經營情況、售后服務情況、設備的規(guī)格和技術性能、配件供應、維修專用工具的代售等。

2.2.5費用方面

應調查該設備售價水平、運輸費、安裝費、保險費、培訓費、運行成本、修理折舊等。

3.3項目論證

3.3.1項目論證就是進行可行性研究和設定效果分析,其目的是為了避免設備購置的盲目性,增加可行性。

3.3.2工程技術部負責會同使用部門進行項目論證,并以報告的形式呈報給總經理審閱。

3.3.3項目論證主要內容

項目論證的主要內容包括:

a)總論

該項目方案的背景和歷史條件,所研究結果的概要說明以及方案存在的問題和解決這些問題的建議;

b)與方案有關的市場狀況和前景;

c)設備所需能源、原料及配件的情況;

d)設備的環(huán)境條件

是否具備設置設備的地點,其地質條件、運輸條件、可使用面積和施工安裝是否具備條件以確保設備實施方案的順利進行;

e)技術方案

闡述設備的主要技術原理、結構、規(guī)模和安裝方案,一般是提出幾個技術方案,并說明各種方案的優(yōu)缺點以便做出最優(yōu)決策;

f)環(huán)境保護

設備運行是否存在廢氣、廢水、廢料和噪聲污染問題,并說明治理的方法和措施;

g)對運行操作人員和管理人員的要求,如必要的話應說明所需人員的專業(yè)工種、文化程度和培訓計劃等;

h)設備投資方案的經濟評價

應說明投資總額、投資方案的經濟效益和社會效益;

i)不確定性分析;

j)方案的實施計劃;

k)可行性研究的結論。

綜合各項分析,從技術、經濟方面而得出可行性意見,并明確存在的問題和提出解決這些問題的建議。

3.3.4工程技術部和使用部門在完成可行性論證后應對其以報告的形式呈報給總經理審閱,總經理審閱批準后,由工程技術部配合使用部門選擇設備。如果是所有權屬于業(yè)主的設備,則應在購買前報業(yè)主委員會批準。

3.4設備的選擇

3.4.1應按適應性、技術性、可靠性、維修性、安全性、節(jié)能性、環(huán)保性、配套性、制造廠家的售后服務等標準進行設備選型。

3.4.2在對重要設備進行購置或更新之前,必須設計幾個可供選擇的技術方案,并對各個方案進行經濟分析和評價,通過對比分析,最后選擇最優(yōu)方案。

3.5編制計劃

3.5.1設備選擇定型后,應將最后方案交由總經理審閱批準。

3.5.2總經理批準后,工程技術部和使用部門負責編制采購計劃,交財務部和總經理審核批準進行采購。

3.6設備的采購

設備的采購按財務部的相關采購規(guī)定執(zhí)行。

4記錄

可行性論證報告

第11篇 z物業(yè)轄區(qū)用戶室內設備維修規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)用戶室內設備維修規(guī)程

1、接到維修單,應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上,隨后交對應的班組進行維修工作。

2、物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。

3、根據維修內容準備必要的工具和材料,按相應的維修服務承諾時間到達維修現暢

第12篇 物業(yè)轄區(qū)中央空調設備操作規(guī)程

物業(yè)轄區(qū)中央空調設備操作規(guī)程

(五)

一、水泵1.水泵開機前應檢查水泵進出水閥門是否處于開啟狀態(tài);2.修理水泵或水泵電機。

應切斷起動柜電源,取下熔斷器驗明無電后,掛上停電警告牌,才可進行水泵或電機修理。

3. 維修中電機如有移動復位的,應對電機接線柱進行一次緊固和絕緣驗測,合格后方可投入使用。

二、冷水機組起動1.冷水機組管道對應的電動閥門平常處于常閉狀態(tài)。

2. 開機前的準備工作:

1)各種信號燈顯示是否正常。

2)各種閥是否均已打開,特別是主機對應的電動閥門。

3.)檢查冷水機組工作電壓是否在額定值的±10%范圍以內。

4)機組冷卻水溫度設定

7.2℃。

5)用機組顯示鍵確定冷凍水、馬達電流、導葉片設定值。

3. 機組操作狀態(tài)顯示機組系統正常和系統需要冷凍負載,將啟動按鈕'開啟'位置,確認冷卻水、冷凍水水泵是否自動開啟。

4. 冷卻水出水溫度達到32℃后,起動冷卻塔。

5.抄讀冷水機組電壓、電流、冷媒高壓、冷媒低壓,冷凍水進水壓力、進水水溫、出水壓力、出水水溫。

6. 機組正常運行后,每兩小時抄讀以上機組運行的技術參數和投入運行的設備。

三、冷卻機組關機1.將電源開關推到'停止'位置。

2. 停機30分鐘以后, 冷凍水泵和冷卻水泵,并關掉冷卻塔。

3. 整理機房和記錄:將閥門恢復到規(guī)定的位置。

四、冷水機組中途停機1.冷水機組運行中突然停機,值班員應首先閱讀顯示屏顯示故障。

2. 根據故障,對停機原因進行核對,確認停機原因無誤后,報站長。

3. 因機組外部原因造成停機,短時間可以恢復,應先消除故障原因,然后按開機規(guī)程開啟備用機組。

發(fā)生故障的機組消除故障后,需等15分鐘后才可重新開機。

4. 機組因停電造成停機時間超過20分鐘,機組要通電對潤滑油加熱至45℃,方可重新起動機組。

5.機組中途停機要進行詳細登記:故障發(fā)生的時間,如何處理重新開機的時間。