第1篇 某小區(qū)管理處拜訪業(yè)主程序
小區(qū)管理處拜訪業(yè)主程序
1 拜訪業(yè)主的目的
對業(yè)主的拜訪是管理處眾多業(yè)主事務中一項重要的工作,管理處管理人員通過定期對業(yè)主的拜訪達到以下目的:
加強管理處與業(yè)主的感情聯(lián)絡。
加強溝通,讓業(yè)主配合,協(xié)助管理處工作。
提高管理處管理質量,及管理人員的服務質素。
2 業(yè)主拜訪內容
讓業(yè)主了解物業(yè)管理處的運作。
傾聽業(yè)主對物業(yè)管理處管理方面的建議和意見。
了解業(yè)主對物業(yè)設施合理性方面的要求。
3 業(yè)主拜訪的流程
管理員定期對小區(qū)每個業(yè)主拜訪
拜訪情況記錄于《建議/意見登記表》向部門主管
與部門主管商討解決辦法,并具體執(zhí)行
反饋解決給業(yè)主,并了解滿意程度
制《業(yè)主拜訪匯報》報管理處經理
第2篇 ss小區(qū)機動車位管理規(guī)約執(zhí)行版
花園小區(qū)機動車位管理規(guī)約(執(zhí)行版)
為規(guī)范本小區(qū)區(qū)域內機動停車位分配、使用和收費行為,維護業(yè)主的合法權益,依法行使業(yè)主管理權,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關規(guī)定制定本規(guī)則。
第一條 (停車位定義)
本條例中的停車位指:/區(qū)花園村**小區(qū)土地證區(qū)域內的停車位。
第二條 (停車位的歸屬)
停車位屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主享有停車位的使用權,停車位應當首先滿足業(yè)主需求。
業(yè)主出售房屋時不得附帶出售停車位使用權,業(yè)主房屋出售后原獲得的停車位使用權自動取消。
業(yè)主房屋出租,其已獲得的停車位可供租客使用。
業(yè)主無權私下轉讓停車位使用權。
第三條 (停車位管理權)
業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使停車位管理權,物業(yè)服務企業(yè)行使日常管理工作。
第四條 (停車收入)
停車收入屬于全體業(yè)主公共收益。
物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主公開其停車費收入賬目。
第五條(車輛登記)
業(yè)主應向物業(yè)服務企業(yè)提供車輛相關信息,填寫停車位登記表,獲得停車證。業(yè)主更換車輛或出租房屋時應及時通知物業(yè)服務企業(yè)變更相關信息。
第六條 (停車位分配方案)
原業(yè)主出售房屋后空出的停車位,應遵循公開、公正、公平、合理原則分配給其他業(yè)主使用。
(一)停車位申請
業(yè)主需要停車位,應向物業(yè)服務企業(yè)申請,填寫停車位申請表,且符合下述條件:
1)在本小區(qū)無停車位。
2)業(yè)主家庭已擁有自有產權車量(行駛證上的姓名必須為業(yè)主或其家庭共同居住成員)。
3)按時交納物業(yè)費。
4)遵守本小區(qū)管理規(guī)約和相關國家管理法規(guī)。
(二)停車位使用權分配方法
1)車位使用權采用競拍方式分配,出價高者中標。
2)開拍前3周公示參與競拍業(yè)主信息。
3)每次競拍1個車位。
4)由2個及以上業(yè)主參與競拍。
5)競拍結果公示2周。
6)競拍所得款為業(yè)主公共收益,由業(yè)主委員會收取,用于物業(yè)維修支出,業(yè)主出售房屋時競拍款不予退還,業(yè)主委員會將出具獲得停車位使用權證明。
7)競拍所得車位為固定車位。
8)競拍所得車位同樣適用于本規(guī)約第二條之約束。
9)停車位收費按照第十一條第一款執(zhí)行。
(三)臨時空余車位分配辦法
1)尚未競拍的臨時空余車位優(yōu)先提供業(yè)主使用。
2)按停車位申請先后,臨時提供業(yè)主使用,發(fā)放臨時停車證,按第十一條第二款收費。
3)競拍后該車位重新分配。
4)如該停車位長達半年沒有人申請競拍,車位使用權將歸該唯一申請人使用,為臨時停車位,按第十一條第一款收費。
第七條(錯時停車)
為了增加業(yè)主公共收益,貼補物業(yè)管理成本上漲,在不影響業(yè)主停車前提下,利用小區(qū)周一至周五工作時間段小區(qū)停車位空閑的實際情況,允許周邊公司車輛錯時停放。錯時停放車輛需和物業(yè)管理企業(yè)簽訂不小于2月的停車合同并在業(yè)委會備案,按第十一條第七款收費。
第八條(停車證)
停車證為車輛允許在小區(qū)停放的唯一合法憑證,由業(yè)主委員會制作,物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放。
停車證包含以下信息:
1)車輛牌照號。
2)停車位編號。
3)發(fā)證章。
4)有效期等信息。
停車證類型:
1)業(yè)主停車證為綠色背景。
2)非業(yè)主臨時車位停車證為紅色背景。
停車證應放置在車前窗醒目位置。
第九條(停車管理)
車輛進出小區(qū)和停車時,保安人員認“證”對車,停放在指定車位,停車證與車牌號不符者,保安人員有權禁止該車輛停放。
外來車輛停放時必須接受保安人員引導,不得隨意停放。
第十條(收費標準)
本標準適用于7座及以下小型客車。
1)業(yè)主第一個停車位:150元/月。
2)業(yè)主第二個及以上停車位:240元/月。
3)業(yè)主訪客臨時停車(1小時至8小時):8.00元/輛,小于1小時不收費。
4)業(yè)主訪客臨時停車過夜或(8小時至24小時):15.00元/輛。
5)非業(yè)主外來臨時停車(8小時內):10.00元/輛。
6)非業(yè)主外來臨時停車過夜或(8小時至24小時):20.00元/輛。
7)非業(yè)主包月停車位:350元/月。
物業(yè)服務企業(yè)收取訂車費時應出具稅務發(fā)票。
收費標準將根據(jù)物業(yè)服務合同約定、國家政策調整等情況,由業(yè)主委員會進行調整并公告全體業(yè)主。
第十一條(空閑車位)
對于業(yè)主已取得使用權的車位暫時不使用的情況,物業(yè)管理企業(yè)經業(yè)主同意后可保留其使用權,暫停收取停車費,該車位分配給其他業(yè)主使用,原業(yè)主提出恢復停車后該車位使用權在一月內歸還。
第十二條(處罰)
1)違反本規(guī)約無證免費停放車輛或未將停車費收入納入公共收益,查實后每次對物業(yè)服務企業(yè)罰款500元且補交該停車費,費用從補貼物業(yè)服務企業(yè)費用中扣除。
2)業(yè)主提供虛假信息獲取停車位經查實將公示并沒收停車位,已支付的競拍費用不予退還。
第十三條(解釋權)
本條例解釋權在業(yè)主委員會。
第十四條(執(zhí)行)
本條例經2022-12-7業(yè)主大會投票通過,自2023年1月1日起執(zhí)行。
第3篇 長灣小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理約定
長青灣小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理約定
【kd.長青灣】是全體業(yè)主共同的家園,為維護小區(qū)的安寧、整潔和祥和,依據(jù)《遼寧省養(yǎng)犬管理規(guī)定》,全體業(yè)主共同訂立并承諾履行本約定:
1、飼養(yǎng)犬只的業(yè)主、物業(yè)使用人須為犬只注射預防狂犬病疫苗、辦理犬類免疫證、養(yǎng)犬許可證和犬牌,禁止無證養(yǎng)犬。
2、禁止飼養(yǎng)大型、烈性犬只。
3、攜犬出戶必須掛犬牌、束犬鏈、并由有行為能力的人牽領。
4、不得攜犬進入辦公區(qū)域、兒童游樂場所等。
5、犬只在戶外排泄糞便后,即時清除。
6、禁止飼養(yǎng)家禽、牲畜。
第4篇 花園小區(qū)創(chuàng)建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)申請報告
關于花園小區(qū)創(chuàng)建“省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的申請報告
省建設廳:
首先感謝省建設廳、aa市房產管理局對*花園小區(qū)物業(yè)工作的支持,在房管局的正確領導下由aa市某物業(yè)管理公司該小區(qū)物業(yè)管理工作取得了驕人的成績,在我公司精心、科學和系統(tǒng)的管理和服務下,*花園小區(qū)先后獲得了“優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“平安小區(qū)”和“花園式小區(qū)”等榮譽稱號,為aa市物業(yè)管理起到了示范的引領作用。在20**年我們通過真誠的服務、高效的管理申請加入創(chuàng)建山東省優(yōu)秀住宅小區(qū)的行列來,現(xiàn)將小區(qū)情況和物業(yè)工作匯報如下:
1、*花園小區(qū)基本情況
aa市*花園住宅小區(qū)由jn市某置業(yè)公司有限責任公司建設,某置業(yè)公司本著“倡導現(xiàn)代文明,傳播居住文化”的開發(fā)理念,以高舒適度、高功能配置、高性能標準、高質量保證這“四高”的要求來設計開發(fā)建設aa市“*花園”小區(qū)。公司力將“*花園”住宅小區(qū)打造成aa市標志性高品味居住小區(qū)。
同圓*花園地處aa市東部,東鄰龍山分局、西接新城辦事處廣場。小區(qū)占地5.5萬平方米,規(guī)劃建設商住樓18棟,總建筑面積8萬余平方米。小區(qū)緊臨aa市最大的市政綠化廣場,周邊綠化配套為本地最高標準,環(huán)境優(yōu)美,空氣清新,是市區(qū)最適合居住的地段。戶型設計中強調客廳和主臥朝陽,并采用大陽臺、落地窗、外飄窗、空中花園等現(xiàn)代居住建筑設計手法,使人與自然能夠更自由的交流。
整個小區(qū)采用環(huán)抱分布、南北朝向、整體圍合的立體景觀布局。小區(qū)主要景點有瀑布涌泉、綠樹芳香、小橋流水、曲徑回廊,把中國古典園林中的“移步換景”、“情景交融”的景觀精髓進行發(fā)揮,強調人與自然和諧的生活環(huán)境,創(chuàng)造宜人、和諧、自然的現(xiàn)代化的生活小區(qū)。
2、本小區(qū)物業(yè)公司簡介
aa市某物業(yè)管理有限公司是國家物業(yè)管理三級資質企業(yè)。20**年8月18日被中國物業(yè)管理協(xié)會吸收為會員單位,8月23日取得了中國國際誠信體系會員證書,8月25日正式通過iso9001:2000國際質量管理體系認證。
公司不斷吸收國內先進技術和管理服務理念,經過不斷發(fā)展,在實踐中已形成了一套完整的高品質服務體系。良好的管理理念與以人為本的企業(yè)文化,吸引了眾多專業(yè)人才的加盟,公司目前擁有員工277人,專業(yè)高級職稱人員37人,特殊工種人員17人,制定了多種物業(yè)管理業(yè)務的管理服務作業(yè)標準,最大限度地滿足各種業(yè)主工作和生活的需求。公司對員工“實行半軍事化”的管理體系,始終秉承“客戶的需求滿足就是我們的最終目的”的服務理念,始終堅持“以人為本,業(yè)主至上”的企業(yè)宗旨,竭誠為開發(fā)商和各界業(yè)主提供全方位的優(yōu)質服務。
目前,我公司直接管理和顧問管理的主要項目有:aa市第一高中教學樓、辦公樓、學生公寓、學生食堂及校園園區(qū),面積9萬余平方米;一中教書公寓,面接6萬余平方;商場和酒店組成的新華大廈,面積約2萬平方米;aa市國土資源局信息中心大樓1.2632萬平方米;國泰現(xiàn)代城小區(qū)包括聯(lián)排別墅,面積6.2萬平方米;*花園小區(qū),面積約8萬平方米等,涵蓋住宅小區(qū)、別墅、商場、學校及政府單位多種物業(yè)單位,為我公司的發(fā)展奠定了良好的基礎。
我們深信,憑借良好的外部形象,超強的服務意識,科學、先進使用的管理體系,不斷創(chuàng)新的工作精神,加之總結出的成功經驗和模式,勢必能夠為各方業(yè)主提供高質量、高品位、高效率、全方位的物業(yè)管理精品服務,從而形成擁有良好口碑的品牌物業(yè)公司。
3、小區(qū)物業(yè)工作情況
我公司自*花園建設之初就對該小區(qū)進行了前期物業(yè)管理,今天社區(qū)的運行管理和*花園物業(yè)服務工作奠定了堅實的基礎。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求,我們將在為小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現(xiàn)“差異化服務,人性化關懷”。從而提高物業(yè)的使用效率和經濟效益,促使物業(yè)的保值和增值,構筑起一個有利業(yè)主與物業(yè)公司良好溝通、業(yè)主與業(yè)主親情相處、大家與社區(qū)文化融洽的的工作和生活環(huán)境。
3.1 基礎物業(yè)管理工作
小區(qū)物業(yè)交付使用前,我公司派專業(yè)技術人員對小區(qū)物業(yè)實施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建議,減少了好看不好用、浪費不實用的設計和施工的不足,提高了小區(qū)及各種設備設施的實用和舒適性。對每套房屋、小區(qū)共用部位、公共設施認真查驗驗收手續(xù)、資料齊全,這一做法既維護了業(yè)主利益,保證了物業(yè)建造質量,物業(yè)公司與開發(fā)公司還成立了接管驗收小組,為后期高品質的物業(yè)管理做好了全方位的鋪墊。
在小區(qū)正式實施接管、服務前,我公司根據(jù)小區(qū)物業(yè)狀況制定了物業(yè)服務方案,與開發(fā)公司簽定了《*花園前期物業(yè)服務合同》。業(yè)主交房時,逐戶與業(yè)主簽定了《前期物業(yè)服務合同》,向業(yè)主發(fā)放《臨時管理規(guī)約》和《住戶手冊》。
3.2 房屋管理與維修養(yǎng)護
根據(jù)《*花園物業(yè)管理方案》,對房屋共用部位警醒日常管理和維修養(yǎng)護,做好檢修、保養(yǎng)紀錄,對超過保修期的大中修問題,及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃。小區(qū)無亂搭亂建現(xiàn)象,空調安裝規(guī)范整齊。按照*花園《臨時管理規(guī)約》要求,制定了完善的房屋裝修管理規(guī)定,并與住戶簽訂《*花園裝修管理協(xié)議書》,物業(yè)管理員和保安員輪流檢查,確保按要求、按時間的施工,取得良好的效果。
3.3 共用設備設施管理
小區(qū)內公共設施設備使用運行情況關系著業(yè)主日常生活秩序,為此編制了《公共設備設施維修保養(yǎng)計劃》,并及時做好維修、保養(yǎng)和檢查記錄。對公用設施設備定期檢查,巡查中以防、養(yǎng)為主,發(fā)現(xiàn)小問題的當場解決,屬于大、中修或者需要更新改造的,及時編制維修改建方案和維修資金使用計劃。
小區(qū)道路平整,設置了必須的各種交通標志,嚴格限制車速和鳴笛。為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造安靜、安全的環(huán)境。對危及人身安全的設備設施掛設明顯的標志和必要地防范設施,并制定各種應急預案。小區(qū)車輛實行入庫及規(guī)劃固定車位停放,車輛停放規(guī)范,無亂停亂放現(xiàn)象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。嚴格執(zhí)行道路管理養(yǎng)護制度,合理使用道路,及時整修損壞的路面。
3.3.2 化糞池、雨水井、污水井、完好率的98%。發(fā)現(xiàn)問題,立即處理進行疏通,化糞池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面檢修一次。
3.3.3 排水管、明暗溝完好率97%。發(fā)現(xiàn)問題立即設計施工方案,處理并進行疏通,每半年進行一次全面檢修。
3.3.4 照明燈及疏散燈完好率99%。每日記錄檢查情況及時更換檢修,每月全面檢查檢修一次。
3.4 保安、消防、車輛管理
小區(qū)實現(xiàn)封閉式管理,各樓均安裝樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控和可視系統(tǒng),設有大門崗、巡邏崗、檢查崗,保安員均配有對講機,還配有保安用電子巡更,同時從管理處內部轉好制度建設,建立健全安保規(guī)章制度,使保安員有章可循。小區(qū)主出入口為智能道閘系統(tǒng),一車一卡,外來車輛換證進出,并詳細登記進出緣由和去向,保證了
車輛的有序和安全。巡邏崗每半小時對小區(qū)進行全面巡邏一次,發(fā)現(xiàn)問題及時用對講機通知相關人員處理。
消防安全責任重大,這是我公司對物業(yè)管理的切身體會?！叭珕T皆兵,預防為主”是我們開展消防管理工作的方式和原則。“全員皆兵”是指管理處的每個員工都是義務消防宣傳員、義務消防救護員,他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作,火情發(fā)生時則迅速進入火情狀態(tài)下的對應崗位,履行該崗位職責?！邦A防為主”是天天講天天抓的日常工作內容,包括宣傳教育和檢查。在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面,將依照本公司iso9001程序文件的規(guī)定,包括“消防工作管理規(guī)定”、“義務消防員職責”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等等,在各項規(guī)定中我們都制定了細致嚴密的條款:
3.4.1 宣傳教育。開展消防安全教育,樹立消防安全意識是貫徹“預防為主,防消結合”工作方針的前提,設消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣傳材料等向住戶宣傳消防知識。
3.4.2 加強監(jiān)督。加強監(jiān)督檢查可防患于未然,我們將依照本公司iso9001質量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內一切涉及消防安全的生活起居、裝修施工進行監(jiān)督檢查,明確規(guī)定裝修工程隊必須配備滅火器材,將事故消滅在萌芽狀態(tài)。
3.4.3 模擬演習。我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習,訓練義務消防隊員救護能力,提高住戶的消防意識,增強自救能力。
3.5 保潔綠化管理
為充分展現(xiàn)小區(qū)潔凈、清幽的環(huán)境,體現(xiàn)出凈化、綠化、美化的人文環(huán)境,使小區(qū)真正成為一流的花園式住宅區(qū),為創(chuàng)建國優(yōu)、省優(yōu)打下堅實的基礎,在保潔綠化工作上狠抓落實,責任到人,實行“三級檢查,連帶責任”的管理方式:
3.5.1 衛(wèi)生管理機制。全員保潔:在小區(qū)管理處,上至經理,下至操作人員,全員樹立保潔意識,人人都是保潔員,人人都是綠化員,保安員不僅僅負責環(huán)境治安和車輛管理,還將承擔起小區(qū)清潔維護、監(jiān)督等工作。
3.5.2專業(yè)養(yǎng)護、責任分明,以'四有'促進管理。有專業(yè)管理,以一名物業(yè)管理員組成衛(wèi)生綠化項目小組,全面管理;有專業(yè)隊伍,保潔隊和綠化隊,層層落實;有明確的獎勵措施,若有扣分因素,相關責任人扣發(fā)薪金;有嚴格遵守的保潔、綠化制度和標準化的作業(yè)方式。
3.5.3服務標準。樓梯、公用過道:每日清掃2次以上,生活垃圾日產日清,保持潔凈;路面:實行16小時全天候保潔,無雜物,無垃圾,道路潔凈,每周沖洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上門收集3次,周圍環(huán)境潔凈;喬木:每周巡查二次,及時修剪枯枝,病蟲枝,名貴樹種懸掛標識牌;灌木:每周巡查二次,及時修剪,保持旺盛長勢,注意滅蟲害;花卉:每周巡查二次,勤澆灌,保持正常生長;草坪:及時修剪,夏季不長于15厘米,春季不長于10厘米。雜草每周巡查拔除。隔離綠化帶和環(huán)型綠化帶:每月修剪一次,定期澆水,關鍵對有特別形狀的綠籬、花球重點養(yǎng)護。徹底達到無'五亂'的效果,即無亂張貼;無亂涂寫;無亂排水;無亂堆放;無亂豎廣告牌。
3.5.4監(jiān)管措施。衛(wèi)生、綠化離不開監(jiān)管,在衛(wèi)生綠化項目小組的組織下,對樓梯、路面、植被等全面質量管理,制定各項考核制度和標準,定時抽查與隨機相結合,每季度進行評比檢查,對未達標的衛(wèi)生死角予以清理。
3.6 社區(qū)文化建設
社區(qū)文化是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要措施。隨著時代的進步、經濟的發(fā)展,人們已經不滿足于一般的衛(wèi)生、綠化、安全以及良好的服務,人們希望生活在一個體現(xiàn)文化色彩、關注個性發(fā)展、富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中,從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。住宅區(qū)社區(qū)文化恰能創(chuàng)造這種環(huán)境、滿足這種心理需求。
我們在社區(qū)文化活動的實踐中,積累了豐富的經驗,在小區(qū)物業(yè)處的倡導下先后舉辦了:*花園業(yè)主“泉城一日游”、*花園仲秋聯(lián)誼會、小區(qū)籃球賽、親子教育講座等多起大家樂活動,通過小區(qū)活動既豐富了業(yè)主的生活,也增進了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主和物業(yè)服務處的感情,是小區(qū)也感覺*花園小區(qū)好像是溫馨、和諧、充滿親情的大家庭。
我公司認為“創(chuàng)優(yōu)”,不僅是簡單得達標,而是企業(yè)的一種自我挑戰(zhàn)、一個更高的追求,更是一個有助于公司發(fā)展的契機。通過本次“創(chuàng)優(yōu)”,我們將在管理機制上和服務水平上找差距、找不足、求創(chuàng)新,增強員工的服務意識,優(yōu)化管理模式,爭創(chuàng)知名品牌物業(yè)管理企業(yè)。
第5篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協(xié)助經理完成各項工作任務,監(jiān)督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業(yè)管理服務中心的運作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務,又能向周邊展示物業(yè)管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業(yè)主委員會成立之前,地產自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設立負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導。
4、在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
5、物業(yè)管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現(xiàn)。
第6篇 x住宅小區(qū)房屋管理
e住宅小區(qū)房屋管理
一、業(yè)主應與物業(yè)管理公司辦理完各種交接手續(xù)后,方可入住。
二、業(yè)主裝修必須提前到物業(yè)管理部門辦理申請手續(xù),批準后方可施工。
三、業(yè)主不經物業(yè)管理部門允許不得在外墻添加設施,開鑿墻洞。
四、業(yè)主應自覺維護樓內的公共設施,樓頂不準安裝太陽能,天線等設備,不得亂堆亂放,搶占樓道,用水沖地面。
五、嚴禁搭建違章建筑,不得隨意安裝樓梯鐵門和用與小區(qū)樓宇不同顏色裝飾外檐。
六、不能擅自改變住宅使用性質,做工業(yè)、商業(yè)或其它用途。
七、業(yè)主在出租、出售或其它方式改變房屋所有人時,應提前到物業(yè)管理部門登記,進行各項費用結算,并協(xié)助新戶辦理入住手續(xù)。否則,發(fā)生一切費用、由原業(yè)主承擔。
八、為配合派出所治安要求和人口管理及物業(yè)管理需要,請業(yè)主在出租房屋時,要求和協(xié)助使用人主動向物業(yè)管理部門提供入住人員情況、工作單位、聯(lián)系方式等情況。
第7篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標原則
住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與原則
依據(jù)建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求,居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產開發(fā)企業(yè)開始工作時就應當進行?！肮芾磙k法”第五條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前,應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理,并與其簽訂 物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前,由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理?！?/p>
為了對物業(yè)管理公司的選聘與對管理工作進行檢查和監(jiān)督,“管理辦法”第六條規(guī)定“ 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。
一、管委會的組建及其權利與義務
(一)管委會的組建
該委員會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的 代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。
(二)管委會的權利與義務
管委會的權利:
1.制定管委會章程,代表住宅小區(qū)內的產權人,使用人,維護房地產產權人和使用人的合法權利;
2.決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;
3.審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;
4.審查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
管委會的義務:
1.根據(jù)房地產產權人和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;
2.協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;
3.接受住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的監(jiān)督;
4.接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作
城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理,從規(guī)劃階段開始到住戶入住前,其物業(yè)管理從三個階段進行。物業(yè)公司專業(yè)管理前,由房地產開發(fā)企業(yè)負責管理;房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”);居住小區(qū)物業(yè)管理。 其中,第二階段的物業(yè)管理具有一定特殊性,依據(jù)不同的管理項目。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標
建設部“管理辦法”的制訂,有兩個重要的目的:一是“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全 、生活方便的居住環(huán)境”;二是“對住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備……進行維護修繕和整治”。這一目的,要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標來實現(xiàn)。 第一是社會效益 。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境,它對調解人際關系、 維護社會安定團結具有重要的意義。
第二是經濟效益。這種經濟效益從以下幾方面表現(xiàn)出來:一是從政府方面來說,不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設施上的費用,而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看,物業(yè)的專業(yè)和科學管理,對維護好房屋住宅及 附屬設備、設施,延長其使用壽命,從而保障業(yè)主的經濟利益。最后,從開發(fā)企業(yè)以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說,居住小區(qū)的社會效益有利于房產的銷售和資金的周轉。物業(yè)管理通過各 種有償服務,既便利于居民生活,又可取能得一定的經濟效益,從而增加管理費用的來源。
第三是環(huán)境效益。居住小區(qū)的物業(yè)管理,通過小區(qū)內的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理,不僅有助于人的身心健康,還將對城市建設產生積極的影響。
四、居住小區(qū)物業(yè)管理的原則
物業(yè)公司是一種服務型行業(yè),它不僅具有獨立的法人資格,又是自負盈虧、獨立經營、 獨立核算的企業(yè),居住小區(qū)物業(yè)管理的目標,應密切聯(lián)系服務與經營來進行。為此,它遵循的主要原則是:
1.業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結合。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結合的原則。業(yè)主自治自律是基礎,但住宅小區(qū)的管理又具有技術性、專業(yè)性強的 特點,必須以專業(yè)化管理為主;住宅區(qū)的日常管理工作,是大量的、繁瑣的,離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識,依靠和組織群眾參與管理、發(fā)揮業(yè)主自治自律的作用,是 實行這一原則的關鍵。
2.服務至上、寓管理于服務之中。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項服務性很強的工作,關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛(wèi)生、教育、體育等諸方面。住宅小區(qū)管理中的服 務工作,具有長期性和群眾性的特點:服務時限很長,往往幾十年以上;服務對象范圍很寬,男女老幼,各行各業(yè),且流動性大、變化快。因此,必須堅持“服務至上,寓管理于服務 之中”的原則,樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。
3.所有權與經營權相分離。實行所有權與經營管理權兩權相分離,是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質區(qū)別之一。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū),特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權”不清問題提出來的,目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。房屋及小區(qū)環(huán)境內各種設備是一個有機的統(tǒng)一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理,顯然弊 端很多。因此,必須實行所有權與管理權兩權分離,在依法確認產權權屬的前提下,實行管理經營權的集中統(tǒng)一。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務。
4.企業(yè)經營、獨立核算。必須改革原有管理體制,實行政企分開,使管理機構成為經濟實體,具有相對獨立的經營自主權,逐步實現(xiàn)住宅經營管理的市場化。
5.有償服務和費用合理分擔。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理,實行優(yōu)質服務,就必須有資金來源。資金的主要來源是業(yè)主和用戶,因此要實行有償服務、合理分擔的原則,物業(yè)管理企 業(yè)提供的管理和服務是有償?shù)?應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用,誰受益,誰負擔”的原則,由房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主及使用人共同合理分擔。
第8篇 z小區(qū)物業(yè)設施設備管理內容
小區(qū)物業(yè)設施設備管理內容
目的:通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍1.供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2.給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3.消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4.電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5.弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6.通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目1.設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。
③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
②工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4.設備的運行①設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內確定責任人。
②維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5.設備的維修①設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援,限期解決。
第9篇 小區(qū)裝修管理手冊－圖紙審批裝修申請
小區(qū)裝修管理手冊: 圖紙審批、裝修申請
第二章圖紙審批及裝修申請程序
一、報批
業(yè)主自行裝修須提供一份不少于1∶100面積比例的裝修圖紙?zhí)峤晃飿I(yè)服務公司審批(業(yè)主需另外備份),保證該項裝修不影響公用部位或公共設施。報批是自愿的,目的是確保進行裝修的用戶并無違反物業(yè)服務公司的規(guī)定避免日后產生不必要的爭執(zhí)或損失。如果業(yè)主委托裝修公司代理業(yè)主辦理報批手續(xù),需提供業(yè)主身份證復印件、委托書、裝修公司營業(yè)執(zhí)照原件及其復印件(加蓋公司紅章),所有裝修圖紙必須由業(yè)主簽名方為有效。
二、圖紙、資料
業(yè)主或裝修公司向物業(yè)服務公司提供下列之圖紙:
1、室內裝修平面圖:注明所有間隔及一些重型家用電器、家具位置及重量資料。
2、墻位改造圖:注明拆除墻體位置及新砌墻體的位置及其材料。
3、管道改變圖:
(1):給排水管道走向圖:衛(wèi)生間管道鋪設、覆蓋須嚴格做好二次防水措施、標明接駁位置及所用材料。
(2):配電系統(tǒng)圖
(3):天花布置圖:按原有圖紙標明中央空調室內機風口位置。
三、物業(yè)服務公司受理業(yè)主的裝修申請后組織裝修圖紙的審閱(審閱時間一般為三個工作日),若設計違反樓宇結構,施工損壞樓宇結構,物業(yè)服務公司將會要求業(yè)主作出更改,重新提交裝修施工圖紙。
四、圖紙經批閱后將保留在物業(yè)服務公司存檔,物業(yè)服務公司將在裝修申請書及《室內裝修許可證》上加注審批評語。如業(yè)主裝修工程規(guī)模屬于消防局監(jiān)管范圍,則業(yè)主要將設計圖紙、資料向消防局申請報建,經消防部門批準后,方可向物業(yè)服務公司申請開工。
五、如有任何改動涉及共用部位例如管道或電線之接駁裝置(不允許在電井管道亂拉亂接,如有發(fā)現(xiàn)責令停工。),業(yè)主除必須將有關圖紙送物業(yè)服務公司批核外,物業(yè)服務公司亦有權指定承建商施工。施工估價會以正式函件交與業(yè)主,而業(yè)主必須于十四天內簽妥及交回估價單予物業(yè)服務公司,否則物業(yè)服務公司有權將估價單作廢并重新報價。
六、業(yè)主進場裝修施工前必須注意如下事項:
1、所有圖紙、資料得到物業(yè)服務公司審核批準;
2、繳交裝修保證金與其他費用;
3、填寫房屋裝修申請書;
4、簽署消防安全責任書;
5、填寫裝修施工人員臨時出入證申請表;
6、簽署裝修委托書。
裝修施工出入證必須由下列人士提出書面申請:
※由業(yè)主本人或授權人(授權人必須持有業(yè)主授權書);
※由業(yè)主委托的裝修公司負責人;
7、明火動用申請表。(如需要)
8、領取《室內裝修許可證》、裝修注意事項及其他證件
9、領取裝修施工出入證
七、裝修施工期間,業(yè)主必須遵守如下事項:
1、監(jiān)督裝修施工單位按照指定程序施工及向裝修施工單位闡明此裝修規(guī)則并確保其遵守物業(yè)服務公司裝修管理規(guī)定;
2、接受物業(yè)服務公司工作人員隨時進入裝修現(xiàn)場檢視工程的施工情況。
3、必須做到在裝修范圍內每100平方米配備一個滅火器。嚴禁堵塞防火通道,嚴禁在消防通道違章搭建。
八、裝修驗收
1、裝修完成一周內到物業(yè)服務公司客服中心申請初驗,初驗合格后退還裝修施工出入證押金。(憑收據(jù)和出入證原件辦理押金退還,一次性退還。)
2、初驗合格三十個工作日后由客戶服務部工作人員進行復驗,合格后退還裝修保證金。(裝修保證金在物業(yè)服務公司檢驗無違章記錄后憑裝修保證金收據(jù)和《室內裝修許可證》退還,如有違章記錄,需扣除違章賠償部份,其余部份退還。《室內裝修許可證》由物業(yè)服務公司存檔。)
第10篇 某小區(qū)前期物業(yè)管理招標程序
小區(qū)前期物業(yè)管理招標程序
1、 2004.06.30成立招標機構
2、 2004.06.30編制招標文件完成
3、 2004.06.30申請招標(招標申請書)
4、 2004.06.30招標人資格預審通知
5、 2004.07.15投標人資格預審(投標人資格預審文件)
6、 2004.07.15投標單位確定
7、 2004.07.15招標邀請
8、 2004.07.30招標會
9、 2004.07.30編制投標書
10、2004.08.10投標(交投標保證金)
11、2004.08.11評標
12、2004.08.15議標
13、2004.08.15定標(中標通知書、中標承諾書、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業(yè)管理委托合同
房地產開發(fā)有限公司
年 月 日
第11篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設想
1、管理服務整體設想
**物業(yè)公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項優(yōu)勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標準運用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識,從而愛護環(huán)境、關心環(huán)境、關心生態(tài)的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務,提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現(xiàn)服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個知名樓盤擔任智能化系統(tǒng)的前期介入和設計,對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進行全面、專業(yè)性的維護與管理,以期發(fā)揮智能化設施安全、高效、方便之優(yōu)點。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
第12篇 保安員小區(qū)商場管理培訓教案
保安員如何對小區(qū)商場進行管理的培訓
1、商場公共區(qū)的管理
1)掌握活動于商場范圍的客人動態(tài),維護商場區(qū)域的秩序,注意發(fā)現(xiàn)可疑情況,并及時報告。
2)重點保護珠寶柜、名表行、古董柜等。
3)提高警惕防止以購物為由進行扒竊,盜竊或詐騙財物的人員。
4)保安員無特殊情況不得進入營業(yè)柜內。
5)對租賃商場從事經營活動的廠家或個人在進出貨物時原則上在晚上10點以后進行,否則保安員有權給予阻攔。
2、對停車處及“的士”的管理
1)小區(qū)停車場交通、治安、收費均由保安部負責,任何車輛的司機都必須服從車場工作人員的管理。
2)停車場是收費公共停車場,只提供停車方便,不負責保管,只占位停車的車輛(排隊候客的出租車除外)均應照章交費,亂停亂放的車輛酌情給予處理。
3)保安部派崗,只有經考核、結業(yè)并持有“調度證”的人員才有權對大堂前的客人用車進行調度。
4)出租車輛應按指定位置排隊候客,不得亂停亂放或搶活拉客。
5)調度員不得與出租車司機攀拉關系、收受賄賂、提供方便,一經發(fā)現(xiàn)從嚴處理。
6)凡違反小區(qū)管理規(guī)定的出租車司機,保安部將給予批評教育或處罰,甚至宣布為“不受歡迎的人”。
7)保安員應維護好車場的秩序,看好停放的車輛,以防止造成損失。
8)遇有重大活動時,停車場中的任何車輛都應該避讓活動的車輛,確保活動的安全。
9)嚴禁出租車司機使用小區(qū)內部的電話或設施。
10)制定停車場管理辦法、收費標準及范圍。
3、對商場突發(fā)事件的管理
1)保安部對火災等事件制定“應急處理方案”,在發(fā)生突發(fā)事件時員工必須無條件的聽從總經理或有關領導的指揮調動。
2)員工一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況及各類違法犯罪分子的活動,有責任立即報告保安部。
3)小區(qū)如發(fā)生偷竊、搶劫、兇殺或其他突發(fā)性事件,在報告保安部和公安機關的同時,及時保護好現(xiàn)場,除緊急搶救傷員外,不得進入現(xiàn)場。
4)當公安人員進行安全檢查和處理案件時,保安員和員工應積極配合。
