物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則范文（15篇范文）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：32

物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則范文

第1篇物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則范文

每個(gè)地方的物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則不同,下面小編準(zhǔn)備部分地方的物業(yè)管理評(píng)分細(xì)則,歡迎閱讀參考。

為貫徹落實(shí)《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的意見》精神,充分發(fā)揮物業(yè)管理在打造精致城市、建設(shè)和諧社區(qū)中的作用,創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法,完善考核工作標(biāo)準(zhǔn),建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效監(jiān)督管理機(jī)制,特制定本考核辦法。

一、考核對(duì)象

本市行政區(qū)域內(nèi)由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)。

本辦法所稱新建住宅小區(qū)指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區(qū)。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處,含經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東南開發(fā)區(qū)、度假區(qū)、服裝城等)(以下簡(jiǎn)稱屬地政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理考核工作。屬地政府應(yīng)會(huì)同轄區(qū)內(nèi)相關(guān)職能部門成立住宅小區(qū)物業(yè)管理考核小組,社區(qū)居(村)民委員會(huì)參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房產(chǎn)管理處)(以下簡(jiǎn)稱住建局(房管處))指導(dǎo)屬地政府開展考核工作。物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極配合屬地政府開展工作。

三、考核內(nèi)容

1.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況。實(shí)地考查各物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅小區(qū)管理情況,主要包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理、合同履行情況、參與社區(qū)建設(shè)等方面。

2.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作情況。

四、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

《新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。具體見附表,屬地政府可根據(jù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的考核細(xì)則。

五、考核方式

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核采取定期實(shí)地考核和日常檢查相結(jié)合的方式。實(shí)地考核、業(yè)主委員會(huì)考核每年各不少于1次。

六、考核方法

1.考核實(shí)行量化打分制,住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會(huì)考核分別實(shí)施百分制。

2.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況考核得分中,定期實(shí)地考核占80%,日常檢查占20%。實(shí)地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。

3.屬地政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查,日常檢查的內(nèi)容由屬地政府參考考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制訂。

4.考核設(shè)a、b、c、d四個(gè)等次。綜合評(píng)分在85分(含)以上的為a 級(jí);綜合評(píng)分在70—84分的為b級(jí);綜合評(píng)分在60—69分的為c級(jí);綜合評(píng)分在60分以下的為d級(jí)。

5.考核中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)管理存在安全隱患的,屬地政府應(yīng)發(fā)放《常熟市住宅小區(qū)安全現(xiàn)場(chǎng)檢查意見書》,要求企業(yè)限期進(jìn)行整改,并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查。

6.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核不得評(píng)為a級(jí)。

①裝修管理嚴(yán)重失控;②設(shè)施設(shè)備不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)存在較大安全隱患;③影響各類創(chuàng)建活動(dòng);④發(fā)生對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生重大負(fù)面影響的事件。

7.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核為d級(jí)。

①設(shè)施設(shè)備癱瘓存在嚴(yán)重安全隱患;②經(jīng)查實(shí),物業(yè)工作人員涉及項(xiàng)目裝修、搬運(yùn)“強(qiáng)買強(qiáng)賣”等行為;③被供電、供水等專營(yíng)單位停止供應(yīng);④電梯、消防設(shè)施未委托專業(yè)維保單位。

8.屬地政府應(yīng)對(duì)考核資料進(jìn)行存檔管理,小區(qū)考核結(jié)果應(yīng)于每年12月31日前將上報(bào)市住建局(房管處)。

七、結(jié)果運(yùn)用

住宅小區(qū)物業(yè)管理考核結(jié)果,將作為企業(yè)資質(zhì)升級(jí)、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、優(yōu)秀住宅小區(qū)和先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)選、相關(guān)經(jīng)費(fèi)貼補(bǔ)獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案管理等的重要參考依據(jù)。

1.綜合考核為a級(jí)的住宅小區(qū)可由屬地政府擇優(yōu)推薦參與常熟市年度優(yōu)秀住宅小區(qū)的評(píng)比;年度考核為a級(jí)的業(yè)主委員會(huì)可參與屬地政府年度優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)的評(píng)比;對(duì)年度綜合考核為a級(jí)的城區(qū)市場(chǎng)化老住宅小區(qū),可在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中給予適當(dāng)加分。

2.年度綜合考核為c、d級(jí)的住宅小區(qū)按規(guī)定記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案;年度綜合考核為d級(jí)的住宅小區(qū),屬地政府建議業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))按規(guī)定啟動(dòng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度綜合考核為d級(jí)的,整改期間暫停前期物業(yè)管理投標(biāo)資格,整改到位后恢復(fù)投標(biāo)資格;有2個(gè)為d級(jí)的,暫停6個(gè)月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格;有2個(gè)以上為d級(jí)的,暫停9-12個(gè)月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格。

4.年度考核結(jié)果,屬地政府應(yīng)通過相關(guān)方式公布。

八、準(zhǔn)物業(yè)管理(指其他人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施非市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū))、非單一產(chǎn)權(quán)的非住宅物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)自治管理考核參照本辦法執(zhí)行。

九、本辦法自2023年3月1日起執(zhí)行,《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發(fā)[2022]49號(hào))同時(shí)廢止。

附件:1.新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

2.新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

3.封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

4.開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

5.住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

附件1:新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,電梯困人、火災(zāi)等各類突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案健全;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

2.小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定定期公示,汽車停放費(fèi)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益和代收代交費(fèi)等定期公示

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù),在明顯位置公告承接查驗(yàn)情況

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率90%以上

7.各類管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

二、

合同

履行

情況

(62分)

1.保潔服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:垃圾日產(chǎn)日清,垃圾桶、房無異味,周邊環(huán)境整潔;道路清潔,可視范圍無垃圾;綠化帶內(nèi)無白色垃圾;小區(qū)及房屋共用部位(樓梯、扶手)無明顯灰塵,無亂涂寫、亂張貼、亂堆放等;水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味;設(shè)施設(shè)備用房?jī)?nèi)整潔,無雜物堆放;按規(guī)定開展消殺工作,做好病媒生物防制工作

2.公共秩序服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:秩序維護(hù)人員主出入口24小時(shí)值班,次出入口定時(shí)值班,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行管理,維護(hù)小區(qū)停車等公共秩序,協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好安全防范

3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無大面積死亡

4.維修服務(wù)按合同約定履行,至少應(yīng)達(dá)到:定時(shí)巡查;急修項(xiàng)目半小時(shí)內(nèi)響應(yīng);小修當(dāng)天查看,及時(shí)維修;依法做好申請(qǐng)使用維修資金工作;雨污水管道定期疏通

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,定期巡檢、測(cè)試;值班人員持證在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)消防、電梯等維修養(yǎng)護(hù),企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時(shí)勸阻、制止、舉報(bào);小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

三、

參與

社區(qū)

建設(shè)

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿意率達(dá)85%以上

3.通過宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動(dòng)

附件2:新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(30分)

1.小區(qū)管理處部門職責(zé)、設(shè)備用房制度等健全并上墻,并有各類突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案;公示企業(yè)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;公示值班電話和投訴電話

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù);在明顯位置公告承接查驗(yàn)情況

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率90%以上

7.各類管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

二、

合同

履行

情況

(62分)

3.綠化定期修剪、除蟲、除草;可視范圍內(nèi)綠化帶無大面積死亡

5.監(jiān)控、消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,定期巡檢、測(cè)試;值班人員在崗;按規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯維修養(yǎng)護(hù),企業(yè)監(jiān)督保養(yǎng)到位;各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

6.裝修管理規(guī)范到位:裝修登記規(guī)范完善;做到及時(shí)勸阻、制止、舉報(bào);小區(qū)外立面統(tǒng)一,有序,不影響整體環(huán)境或城市景觀

三、

參與

社區(qū)

建設(shè)

(8分)

1.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

2.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿意率達(dá)85%以上

3.通過宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動(dòng)

附件3:封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(24分)

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率80%以上

7.各類管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

二、環(huán)境衛(wèi)生管理(20分)

1.小區(qū)整潔,無衛(wèi)生死角,無白色漂浮物

2.垃圾房、箱、桶密閉、清潔,周圍無污漬物

3.綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物

4.區(qū)域內(nèi)無亂張貼、亂涂寫、亂堆放等

5.單元樓道整潔

6.水面、噴水池等水景可視范圍內(nèi)無垃圾等,水質(zhì)良好無異味

7.定期開展消殺工作,做好病媒生物防制工作

三、綠化管理(12 分)

1.綠化無大面積蟲害、無大面積死亡

2.綠化定期修剪、除蟲、除草等

四、共用設(shè)施設(shè)備管理(26分)

1.共用設(shè)施、設(shè)備完好,定期巡檢、測(cè)試,有損壞及時(shí)維修

2.雨污水管道定期疏通

3.依法做好有關(guān)申請(qǐng)使用維修資金工作

4.各類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌配置到位

5.裝修管理規(guī)范完善

6.消防栓完好無占用堵塞

五、門衛(wèi)值班、車輛管理(10分)

1.出入口有門衛(wèi)值班,認(rèn)真負(fù)責(zé)

2.車輛停放有序,消防通道暢通

六、其它

方面(8分)

1.貼補(bǔ)經(jīng)費(fèi)專項(xiàng)用于小區(qū)管理

2.積極配合、支持和參與三位一體共管模式,配合社區(qū)做好各類創(chuàng)建、計(jì)劃生育等相關(guān)工作

3.每年開展一次以上業(yè)主滿意度測(cè)評(píng),對(duì)合理建議及時(shí)調(diào)整,滿意率達(dá)85%以上

4.通過宣傳欄、黑板報(bào)、條幅等載體開展物業(yè)管理等各類宣傳活動(dòng)

附件4:開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

類別

考核內(nèi)容

分值

一、

基礎(chǔ)

管理

方面

(24分)

3.與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并辦理接管驗(yàn)收手續(xù)

4.管理處人員配置到位,統(tǒng)一著裝、持證上崗

5.房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案等各項(xiàng)資料齊全,查閱方便

6.按政策規(guī)定收費(fèi),無亂收費(fèi)現(xiàn)象,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率80%%以上

7.各類管理臺(tái)帳資料規(guī)范健全

【相關(guān)閱讀】

《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》國務(wù)院令第666號(hào),已經(jīng)2023年1月13日國務(wù)院第119次常務(wù)會(huì)議通過,現(xiàn)予公布,自公布之日起2023年3月1日施行。

根據(jù)決定第三十五條之規(guī)定,刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。

2023年物業(yè)管理?xiàng)l例全文

第一章總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條

國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十三條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條

國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。

具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十四條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十二條

縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十五條

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。

保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十七條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十一條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十二條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十三條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

第五十四條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十五條

物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章法律責(zé)任

第五十六條

違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條

違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條

違反本條例的規(guī)定,未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十條

委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定,挪用專項(xiàng)維修資金的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第六十二條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,應(yīng)給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十三條

違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十四條

違反本條例的規(guī)定,有下列行為之一的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用:

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十五條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十六條

業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

第六十七條

違反本條例的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章附則

第六十八條

本條例自2003年9月1日起施行。

物業(yè)由管理到服務(wù)

相關(guān)解讀

物業(yè)由管理到服務(wù)

修改條文:根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

[點(diǎn)評(píng)]:稱呼上的改變,意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。

業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門增加

修改條文:增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。

[點(diǎn)評(píng)]:此次修改,增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能,突出了基層管理,對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接,實(shí)際操作性更強(qiáng)。

《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》也有這方面的特點(diǎn)。

通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定

修改條文:業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

[點(diǎn)評(píng)]:以往,一旦具體決定通過業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì),業(yè)主就沒有權(quán)利改變。

當(dāng)業(yè)委會(huì)作出的決定不合理時(shí),業(yè)主該怎么辦修改后的條文,賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。

業(yè)主可以以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴,只要有不合理的地方,都有權(quán)提出申請(qǐng),將其取消。

這樣做,更有利于保護(hù)個(gè)人權(quán)益。

嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件

修改條文:明確《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán),就是“面積”加上“人數(shù)”。

[點(diǎn)評(píng)]:修改后,業(yè)主大會(huì)對(duì)“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)事項(xiàng)作決定時(shí),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,規(guī)定得更加嚴(yán)格

各方反響

業(yè)主說

條例細(xì)化,操作性更強(qiáng)了“我對(duì)比了一下新舊兩個(gè)條例,第十條中刪除了業(yè)主投票權(quán)的內(nèi)容,舊條例中業(yè)主投票權(quán)是根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,這次去掉,應(yīng)該說是一個(gè)大的變化。

我的理解是,所有業(yè)主權(quán)利應(yīng)該是平等的,包括投票權(quán)?！?/p>

業(yè)委會(huì)說

新《條例》中的語言更加簡(jiǎn)潔,通俗易懂了,不僅強(qiáng)化了業(yè)委會(huì)的權(quán)力,同時(shí)也加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主的約束力。

在一些小區(qū)的重大事項(xiàng)上更加尊重民意,尊重我們業(yè)主了。

我們更明確了業(yè)委會(huì)的職責(zé),工作的可操作性增強(qiáng)了,有哪些事該做,哪些不該做,我們都要做到心中有數(shù),這樣我們的工作才會(huì)比以前做得更好。

企業(yè)說

管理改成服務(wù),更有人情味兒了《條例》的修改對(duì)我們物業(yè)的影響不大,我們物業(yè)本身就屬于服務(wù)行業(yè),也是始終本著“寓管理于服務(wù),寓利益于服務(wù)”的宗旨為業(yè)主服務(wù)的,而且從來沒有凌駕于業(yè)主之上的想法?！?修改后的《條例》更多地為業(yè)主考慮了,業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司有選聘和解聘的權(quán)力,這對(duì)于企業(yè)會(huì)是一個(gè)促進(jìn)。協(xié)會(huì)說

兩個(gè)焦點(diǎn)值得關(guān)注修改前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條盡管沒有提到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,但在建設(shè)部2003年頒布的《業(yè)主大會(huì)章程》中就已經(jīng)提到了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)作用。

這一次修改,只是進(jìn)行了明確。

第二個(gè)地方就是物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對(duì)此,武建章認(rèn)為,其實(shí)企業(yè)本身就是通過提供產(chǎn)品或服務(wù)獲得利潤(rùn)的,物業(yè)管理企業(yè)正是通過為業(yè)主提供服務(wù)來獲得利潤(rùn)的,因此物業(yè)企業(yè)也一直以服務(wù)作為企業(yè)的宗旨。

他認(rèn)為,名字修改后,更準(zhǔn)確地為物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了定位。

專家說“業(yè)主大會(huì)或是業(yè)主委員會(huì)做出了對(duì)業(yè)主不利的決定的條件下,而業(yè)主又不服,他認(rèn)為不符合法律的的條件下,他可以尋求法律來保護(hù),可以找法院來解決?！?/p>

“從原來的一元管理,就是一條線,建設(shè)部門、房地產(chǎn)主管部門管理,現(xiàn)在變成多元了,我可以找街道辦事處,我也可以找同一級(jí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?！甭蓭熣f

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

王秋惠律師指出,本市仍傾向“服務(wù)”和“管理”并重的思路,因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)要對(duì)人加強(qiáng)服務(wù),對(duì)物加強(qiáng)管理。

物業(yè)公司不能只光強(qiáng)調(diào)“服務(wù)” 了,特別是對(duì)小區(qū)內(nèi)的秩序要嚴(yán)格管理,來保障大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益[3] 。

第2篇物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則模板

我國對(duì)物業(yè)管理有明確的管理辦法,大家了解過相關(guān)的法律條文嗎如果還不清楚的朋友歡迎閱讀這篇:物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則!希望可以幫助大家!

物業(yè)管理辦法實(shí)施細(xì)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

第四條國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第九條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十一條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施;

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

第3篇 s物業(yè)公司崗位競(jìng)聘管理細(xì)則

物業(yè)公司崗位競(jìng)聘管理細(xì)則

一、目的:

為貫徹執(zhí)行**物業(yè)公司物業(yè)人資字[20**]0**號(hào)《**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開的人才選拔機(jī)制,調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性,建立員工職業(yè)發(fā)展晉升渠道,結(jié)合nj公司實(shí)際情況,制訂本管理細(xì)則。

二、范圍:

適用于公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)(包括顧問項(xiàng)目)全部崗位競(jìng)聘活動(dòng)。

三、職責(zé):

1、行政與人力資源部是崗位競(jìng)聘工作的歸口管理部門,負(fù)責(zé)崗位競(jìng)聘的計(jì)劃、組織、落實(shí)與監(jiān)督、整理檔案及統(tǒng)計(jì)工作。

2、擬定通過崗位競(jìng)聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業(yè)管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實(shí)崗位競(jìng)聘工作。

3、考評(píng)小組對(duì)參加競(jìng)聘人員進(jìn)行考核并確定最終聘用人員。

4、崗位競(jìng)聘活動(dòng)資料準(zhǔn)備、統(tǒng)計(jì)等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負(fù)責(zé)。

四、說明:

所有崗位競(jìng)聘活動(dòng)均應(yīng)嚴(yán)格遵照物業(yè)人資字[20**]**號(hào)《**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)》文件要求開展,本管理細(xì)則是對(duì)上述管理辦法的細(xì)化和補(bǔ)充。

五、策劃:

1、崗位競(jìng)聘工作計(jì)劃

(1)行政與人力資源部應(yīng)按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競(jìng)聘工作安排計(jì)劃,或根據(jù)實(shí)際情況針對(duì)某個(gè)用人需求制訂單項(xiàng)崗位競(jìng)聘工作計(jì)劃,工作計(jì)劃經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

(2)行政與人力資源部應(yīng)在確定競(jìng)聘活動(dòng)開始前五個(gè)工作日發(fā)布競(jìng)聘通知,通知內(nèi)容包括:競(jìng)聘崗位、要求、報(bào)名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡(jiǎn)介等。

(3)成立競(jìng)聘考評(píng)小組:

經(jīng)理級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由經(jīng)營(yíng)班子、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人);

主任主管級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由經(jīng)營(yíng)班子(至少1人以上)、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、相關(guān)專業(yè)崗位員工代表組成(不少于7人);

領(lǐng)班級(jí)崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級(jí)以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專業(yè)員工代表組成(不少于5人)。

六、競(jìng)聘要求:

1、崗位競(jìng)聘采取個(gè)人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結(jié)合的形式,即個(gè)人提出申請(qǐng),填寫《崗位競(jìng)聘審批表》,經(jīng)所在部門或物業(yè)項(xiàng)目和人力資源部門填寫推薦意見后報(bào)名。這樣一方面可以體現(xiàn)員工主動(dòng)向上,有不斷接受挑戰(zhàn)的勇氣和信心,同時(shí)由所在公司推薦可以保證不影響競(jìng)聘參加者所在部門正常工作。

2、參加崗位競(jìng)聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。

3、參加競(jìng)聘員工在現(xiàn)工作崗位表現(xiàn)良好。

4、參加崗位競(jìng)聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號(hào)文《物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求》執(zhí)行。

5、知識(shí)技能:競(jìng)聘崗位所要求的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。

6、工作能力:管理能力和業(yè)務(wù)能力等。

7、職業(yè)素養(yǎng):職業(yè)操守、工作責(zé)任心、工作態(tài)度、廉潔自律等。

七、崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:

1、經(jīng)理級(jí)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:

(1)由行政與人力資源部根據(jù)崗位空缺及新增崗位要求公布公開競(jìng)聘崗位名稱、崗位職責(zé)、任職資格等,并說明報(bào)名時(shí)間、方法、競(jìng)聘日程安排及其它相關(guān)要求。

(2)成立崗位競(jìng)聘考評(píng)小組由全體經(jīng)營(yíng)班子、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考核分權(quán)重經(jīng)營(yíng)班子占60%,其他考核小組成員占40%。

(3)競(jìng)聘人員填寫《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。

(4)行政與人力資源部對(duì)其競(jìng)聘資格進(jìn)行審查并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,符合競(jìng)聘條件者方可參加競(jìng)聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競(jìng)聘人員說明原因。

(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。

筆試:

a)由綜合管理部或社會(huì)權(quán)威部門出題;

b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;

c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;

d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評(píng)分。

答辯:

a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門出題;

b)每位競(jìng)聘者答辯問題要一致;

c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。

(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。

(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行報(bào)批手續(xù)。根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》,填寫相關(guān)表格上報(bào)**物業(yè)公司審批。

(8)經(jīng)總部審批后方可進(jìn)行試用,試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。

2、主任、主管級(jí)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:

(2)成立崗位競(jìng)聘考評(píng)小組由經(jīng)營(yíng)班子(至少1人)、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理代表組成(不少于7人),考評(píng)分權(quán)重經(jīng)營(yíng)班子占50%,其他考核小組成員占50%。

(3)競(jìng)聘人員填寫《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。

(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。

筆試:

a)由綜合管理部或社會(huì)權(quán)威部門出題;

b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;

c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;

d)由2名權(quán)威人員共同閱卷評(píng)分。

答辯:

a)答辯題目由行政與人力資源部,相關(guān)職能部門出題;

b)每位競(jìng)聘者答辯問題要一致;

c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。

(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。

(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行聘任手續(xù),根據(jù)《**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定》確定上崗試用人員,并上報(bào)**物業(yè)公司備案。

(8)試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。

3、領(lǐng)班級(jí)崗位及關(guān)鍵技術(shù)崗位競(jìng)聘程序及規(guī)則:

(2)領(lǐng)班級(jí)崗位競(jìng)聘考評(píng)小組成員由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、行政與人力資源部、綜合管理部主任級(jí)以上、用人單位直接主管、負(fù)責(zé)人、相關(guān)專業(yè)員工代表組成(不少于7人),考評(píng)分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人40%,其他考核小組成員占60%。

(3)競(jìng)聘人員填寫《崗位競(jìng)聘審批表》,并由競(jìng)聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請(qǐng)資料。

(5)競(jìng)聘考評(píng)小組對(duì)競(jìng)聘者進(jìn)行筆試、答辯、資格資料評(píng)審。

筆試:

a)由綜合管理部或用人單位出題;

b)對(duì)試卷進(jìn)行密封管理,筆試當(dāng)場(chǎng)拆封;

c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進(jìn)行監(jiān)考;

d)由2名考評(píng)小組成員共同閱卷評(píng)分。

答辯:

a)答辯題目由行政與人力資源部出題;

b)每位競(jìng)聘者答辯問題要一致;

c)考評(píng)小組需當(dāng)場(chǎng)打分,由工作人員當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)得分。

(6)由考評(píng)小組根據(jù)考評(píng)分排出名次。

(7)由行政與人力資源部對(duì)擬聘人員履行聘用手續(xù),進(jìn)行試用。

(8),試用期滿進(jìn)行轉(zhuǎn)正測(cè)評(píng),合格者正式聘用。

八、相關(guān)文件、表格:

1、文件:

(1)**物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘管理辦法(試行)

(2)**物業(yè)管理有限公司人事管理權(quán)限規(guī)定

(3)物業(yè)管理有限公司各崗位人員職責(zé)及任職要求

(4)物業(yè)管理有限公司行政與人力資源部工作手冊(cè)

2、表格:

(1)物業(yè)管理有限公司崗位競(jìng)聘審批表

(2)物業(yè)管理有限公司答辯評(píng)審表

第4篇某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn),結(jié)合公司總部和各屬下公司實(shí)際,特制定本細(xì)則。

第二條法律事務(wù)工作以維護(hù)公司利益,防范法律風(fēng)險(xiǎn)和解決經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中遇到的法律問題為基本任務(wù)。

第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導(dǎo)下,按照分級(jí)與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會(huì)資源支持的法律事務(wù)管理體系。

第二章職責(zé)范圍

第四條法律事務(wù)工作分兩級(jí)管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓(xùn)部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。

第五條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;

2、負(fù)責(zé)公司總部和指導(dǎo)各屬下公司的行政復(fù)議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);

3、協(xié)助參與重大的對(duì)外商務(wù)談判;

4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會(huì)的要求,為法律方面的事項(xiàng)提供法律意見;

5、起草總部對(duì)外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會(huì)和董事會(huì)決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;

6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo),按上級(jí)單位要求上報(bào)案件進(jìn)展情況和結(jié)案報(bào)告;對(duì)各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和考核;

7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導(dǎo)、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務(wù);

8、配合培訓(xùn)經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫;

10、辦理公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它法律事務(wù)。

第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時(shí)報(bào)送法律事務(wù)工作總結(jié);

2、負(fù)責(zé)各屬下公司與外聘法律顧問和個(gè)案律師的對(duì)口聯(lián)系;

3、負(fù)責(zé)各屬下公司重大法律事項(xiàng)、案件進(jìn)展情況和結(jié)案報(bào)告的報(bào)告;

4、負(fù)責(zé)各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細(xì)則的規(guī)定;

5、負(fù)責(zé)組織各屬下公司二、三級(jí)培訓(xùn)中的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

6、負(fù)責(zé)各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;

7、負(fù)責(zé)收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程文本以及在物業(yè)管理實(shí)際操作中成功與失敗的典型案例,并上報(bào)總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部。

第三章日常法律事務(wù)的管理

第七條公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。

第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財(cái)務(wù)專用章等,對(duì)外代表企業(yè),須嚴(yán)格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來中使用,不具有對(duì)外效力。

各屬下公司應(yīng)制定嚴(yán)格的印章管理使用制度。

第九條各屬下公司加強(qiáng)空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書的管理。授權(quán)委托書應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。

第十條各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各

屬下公司聘請(qǐng)常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。

第十一條依照分級(jí)管理原則,對(duì)各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級(jí):

1、重大法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部批準(zhǔn):

(1)超出本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部批準(zhǔn);接到對(duì)方上述法律文書的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報(bào)。

2、一般法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部知會(huì)備案:

(1)在本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴(yán)重、影響突出的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以下的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部知會(huì)備案;

3、本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。

第四章合同管理

第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。

第十三條本細(xì)則所指的'合同'包括:

1、合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、企業(yè)章程;

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

3、借款合同、擔(dān)保合同;

4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同;

5、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同;

6、其他合同。

第十四條合同審批權(quán)限:

1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔(dān)保和對(duì)外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。

各屬下公司新拓展項(xiàng)目的外委和顧問物業(yè)服務(wù)合同均報(bào)總部批準(zhǔn)。

2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限:

(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;

(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;

(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;

(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;

(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;

(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。

超過上述金額和期限的合同需報(bào)公司總部批準(zhǔn)。

各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細(xì)則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認(rèn)。

第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據(jù)實(shí)際需要介入。常年法律顧問或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對(duì)外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。

第十六條合同簽定程序:

1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由總部領(lǐng)導(dǎo)、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓(xùn)部、項(xiàng)目所在地人員共同組成談判小組進(jìn)行;不設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進(jìn)行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進(jìn)行。

2、需報(bào)總部審批的合同按本細(xì)則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進(jìn)行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。

3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準(zhǔn)的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據(jù)本細(xì)則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。

第十七條合同談判與簽定時(shí)應(yīng)注意以下幾項(xiàng)重點(diǎn)審查內(nèi)容:

1、簽約對(duì)方的主體資格:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)證書、注冊(cè)資本等;在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)注意業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會(huì)的決議同意。

2、授權(quán)委托書:受托人及身份證

復(fù)印件、受托事項(xiàng)及權(quán)限、有效期等。

3、簽約對(duì)方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽(yù)、股東背景等;對(duì)電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。

4、合同條款的完備和嚴(yán)謹(jǐn),特別是對(duì)于違約責(zé)任的約定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估計(jì)違約風(fēng)險(xiǎn)。建議在合同中約定仲裁條款。

第十八條合同應(yīng)采用書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒有的應(yīng)使用公司范本。::采取電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個(gè)特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認(rèn)書。

第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'認(rèn)真負(fù)責(zé)'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時(shí),應(yīng)及時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第二十條因執(zhí)行合同需申請(qǐng)資金支付或調(diào)動(dòng)的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財(cái)務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對(duì)無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時(shí),應(yīng)及時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

財(cái)務(wù)部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴(yán)重與合同條款不符時(shí)應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部匯報(bào)。

第二十一條屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準(zhǔn)的合同,上述文件的復(fù)印件一份由總部備案。

第五章外聘律師管理

第二十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長(zhǎng)期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部應(yīng)加強(qiáng)和各地律師協(xié)會(huì)的聯(lián)系,及時(shí)掌握律師的業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對(duì)律師的滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)。

第二十三條公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實(shí)行外聘律師的層級(jí)管理:

1、北京、上海、深圳公司應(yīng)選擇當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請(qǐng)知名律師,根據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實(shí)際協(xié)商確定費(fèi)用;

2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請(qǐng)律師;

3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導(dǎo)聘用。

第二十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問時(shí),原則上由各屬下公司自行聘請(qǐng),但應(yīng)由律師出具法律意見書,并將《聘請(qǐng)常年法律顧問合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費(fèi)用和法律責(zé)任)、律師事務(wù)所簡(jiǎn)介、律師簡(jiǎn)介等背景材料報(bào)總部審批。

第二十五條各屬下公司根據(jù)工作需要,可以聘請(qǐng)項(xiàng)目律師或個(gè)案代理律師。項(xiàng)目律師指為特定項(xiàng)目臨時(shí)聘請(qǐng)的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個(gè)案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費(fèi)用可根據(jù)糾紛情況采取固定費(fèi)率制、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率制或其他方式。采用固定費(fèi)率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費(fèi)應(yīng)不少于總額的30%。采用風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費(fèi)等辦案費(fèi),且律師費(fèi)須在結(jié)案后支付。

第六章特別法律事務(wù)管理

第二十六條本章所稱的特別法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))、當(dāng)事人及其他參與人為解決案件所進(jìn)行的全部活動(dòng)的訴訟仲裁事務(wù),行政復(fù)議、行政處罰聽證等特別事務(wù)。

第二十七條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部是公司特別法律事務(wù)的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。

第二十八條各屬下公司主動(dòng)提起起訴、仲裁的:

1、應(yīng)做好起訴前準(zhǔn)備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);

2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書面報(bào)告,擬聘律師及

其法律意見書和起訴書(申請(qǐng)書);

3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復(fù)。

第二十九條各屬下公司接到對(duì)方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機(jī)構(gòu)《應(yīng)訴通知書》的,根據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機(jī)程度實(shí)行分級(jí)管理:

1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標(biāo)的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內(nèi)口頭或電話報(bào)告總部,并在7日內(nèi)書面報(bào)告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書;

2、屬于一般民事合同糾紛、或標(biāo)的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內(nèi)書面報(bào)告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。

3、總部收到書面報(bào)告后5日內(nèi)書面回復(fù)。

第三十條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內(nèi)上報(bào)總部,決定是否復(fù)議或者提起行政訴訟。

第三十一條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日?qǐng)?bào)告總部,::決定是否聘請(qǐng)代理人,準(zhǔn)備參加聽證。

第三十二條各屬下公司根據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機(jī)程度將案件進(jìn)展情況上報(bào):

1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標(biāo)

的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應(yīng)根據(jù)需要,一事一報(bào)、一事一請(qǐng)示;

2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最后一個(gè)工作日前知會(huì)公司總部,報(bào)企業(yè)管理與培訓(xùn)部備案。

第三十三條案件處理完之后,各屬下公司應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報(bào)告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭(zhēng)議事項(xiàng)和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責(zé)任部門和責(zé)任人的應(yīng)有處理意見。并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決等復(fù)印件。

第三十四條各屬下公司應(yīng)建立特別法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報(bào)告和批復(fù)。在總部對(duì)案件的結(jié)案報(bào)告批復(fù)后,由各屬下公司裝訂成冊(cè)歸檔。

第七章附則

第三十五條適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。

第三十六條本細(xì)則由公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部解釋和修改。

第5篇學(xué)生公寓物業(yè)管理獎(jiǎng)懲細(xì)則-3

學(xué)生公寓物業(yè)管理獎(jiǎng)懲細(xì)則(三)

為加強(qiáng)學(xué)生公寓公共區(qū)域衛(wèi)生、設(shè)施等的管理,進(jìn)一步提高公寓綜合管理水平,特制定本細(xì)則。

一、檢查范圍:

(1)公寓樓單體除學(xué)生宿舍內(nèi)部的所有內(nèi)容。

(2)公寓樓周圍所劃定的責(zé)任區(qū)域。

(3)公寓樓的人員管理。

二、管理措施:

(1)樓長(zhǎng)對(duì)本樓公共區(qū)域負(fù)全部責(zé)任。

(2)公共區(qū)域由中心主任、中心辦公室、公寓檢查組負(fù)責(zé)檢查。

(3)檢查不合格部分,從本樓臨時(shí)工工資及本樓職工津貼中直接扣除。

三、檢查內(nèi)容及扣款數(shù)額

1、紀(jì)律:

(1)值班人員應(yīng)24小時(shí)在崗,發(fā)現(xiàn)脫崗一次扣20元,本班未有值班人員按時(shí)到崗,扣100元。發(fā)現(xiàn)三次,臨時(shí)員工予以辭退;

(2)保潔人員遲到、早退一次扣10元,無故脫崗扣50元;

(3)領(lǐng)取工裝、工號(hào)后,在崗期間不穿工裝、不佩帶工號(hào)發(fā)現(xiàn)一次扣10元;

(4)在崗期間,撿拾垃圾發(fā)現(xiàn)一次扣50元,發(fā)現(xiàn)兩次予以辭退。

2、衛(wèi)生:

(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按時(shí)保質(zhì)完成保潔區(qū)域衛(wèi)生的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;

(1)樓道、樓梯下有車輛、雜物等擺放的,發(fā)現(xiàn)一次扣20元,特別嚴(yán)重的扣50-100元;

(2)有垃圾一處(不分大小)扣10元,有煙頭、有痰跡,一處扣5元;

(3)公共洗刷間有積水或地面較滑,扣20元;

(4)公共廁所有異味,扣10元,有大便積存,一處扣20元;

(5)衛(wèi)生工具擺放不整齊,一次扣20元;

(6)墻上有腳印、手印、球印等,每處扣5元;

(7)玻璃有擦涮痕跡各污染,每塊扣10元;

(8)長(zhǎng)明燈,一個(gè)扣10元;

(9)樓梯扶手不擦,一次扣10-50元;

(10)垃圾車兩面有污染,一車扣20元。

3、設(shè)施:

(1)樓道照明燈、防火門發(fā)現(xiàn)已損壞但未報(bào)修,若樓長(zhǎng)已報(bào)修而維修人員未及時(shí)修理(以維修報(bào)修記錄為準(zhǔn)),發(fā)現(xiàn)一處,扣10-50元;

(2)樓道內(nèi)公共設(shè)施表面有灰塵,每發(fā)現(xiàn)一處扣5元;

(3)消防設(shè)施及玻璃損壞一塊,扣10元;

(4)公共場(chǎng)所玻璃損壞一塊每平方扣10元;

(5)公共樓道墻面破損一處未及時(shí)報(bào)修,發(fā)現(xiàn)一處扣10元;

(6)宣傳欄擺放不整齊,有亂張貼現(xiàn)象一次扣10元;

(7)垃圾車擺放不整齊,一車扣10元;

(8)垃圾車帶傷工作,一車扣10元;

(9)值班室物品擺放不整齊,發(fā)現(xiàn)一次扣20元;

(10)公共洗刷間有長(zhǎng)流水,一個(gè)水龍頭扣10元。

4、安全:

(1)公寓樓違規(guī)放入異性一人,扣20元;

(2)發(fā)現(xiàn)推銷人員一人,扣20元;

(3)出現(xiàn)被盜事件,一次扣50元;

(4)出現(xiàn)打架事件,一次扣100元;

(5)丟失應(yīng)急燈一個(gè),扣180元;

(6)找不到鑰匙,打不開公共大門、廁所門,一次扣50-100元

5、其他未盡事宜,經(jīng)公寓中心辦公室協(xié)商后予以處理。

第6篇物業(yè)管理員工作細(xì)則

物業(yè)管理員的工作細(xì)則

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定;

●絕對(duì)服從合理的工作指示:

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;

●盡量避免使用武力,有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援;

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開崗位,并通知主管代安排接班。

第7篇物業(yè)管理公司合同管理實(shí)施細(xì)則怎么寫

物業(yè)管理公司合同管理實(shí)施細(xì)則

(三)

一、總則

第一條為加強(qiáng)合同管理,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益,實(shí)現(xiàn)公司對(duì)合同的規(guī)范化、程序化管理,根據(jù) 、《集團(tuán)合同管理制度》,結(jié)合本公司的實(shí)際,特制定本細(xì)則。

第二條對(duì)合同的管理要符合國家相關(guān)法律、法規(guī),同時(shí)接受集團(tuán)合同主管部門的監(jiān)督、檢查。

第三條對(duì)合同的管理實(shí)行統(tǒng)一管理原則。

在本公司范圍內(nèi),凡涉及到提供服務(wù)項(xiàng)目、計(jì)價(jià)收費(fèi)、設(shè)備和物質(zhì)采購、工程外包等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的均要求簽訂書面合同(協(xié)議)后方可實(shí)施;

各部門、管理處不得擅自簽訂合同(協(xié)議),所有合同(協(xié)議)需上報(bào)公司,按iso9001:2022的有關(guān)程序及有關(guān)制度要求進(jìn)行評(píng)審, 經(jīng)公司有關(guān)職能部門審核后,報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

凡以公司法人名義簽訂的合同(協(xié)議)一律需請(qǐng)律師審核同意后,方可簽訂。

二、合同管理組織

第四條合同管理由公司辦歸口管理,并落實(shí)專人負(fù)責(zé)。

第五條合同管理員的主要職責(zé):

1、審查公司各類合同是否合法、明確、完整、規(guī)范,并監(jiān)督、檢查合同履行情況。

2、為公司其它人員簽訂合同提供法律咨詢、業(yè)務(wù)指導(dǎo),必要時(shí)參加合同的簽訂工作;3、負(fù)責(zé)建立公司的合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳和合同評(píng)審臺(tái)帳。

4、提出有關(guān)合同管理的培訓(xùn)方案并實(shí)施,宣傳有關(guān)合同及知識(shí)。

5、不斷完善合同管理實(shí)施細(xì)則,并督促各部門落實(shí)、執(zhí)行好。

6、根據(jù)需要依法參加對(duì)公司重大合同糾紛的協(xié)商、調(diào)整、仲裁、訴訟;

三、合同評(píng)審管理的內(nèi)容

第六條合同類型包括:買賣合同,供用電、水、氣、熱力合同,增與合同,借款合同,租賃合同,融資租賃合同,建設(shè)工程合同,運(yùn)輸合同,技術(shù)合同,保管合同,倉儲(chǔ)合同,委托合同,糾紛合同,居間合同等涉及企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中各類合同及協(xié)議。

第七條合同主要條款包括:

一、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;

二、標(biāo)的;

三、數(shù)量;

四、質(zhì)量;

五、價(jià)款或報(bào)酬;

六、履行期限、地點(diǎn)或方式;

七、違約責(zé)任;

八、解決爭(zhēng)議的方法;

九、法律規(guī)定或按照合同不同性質(zhì)而要求必備的條款以及當(dāng)事人要求在合同中必須約定的條款;

第八條簽訂合同前,經(jīng)辦人必須做好合同涉及事項(xiàng)的詳細(xì)調(diào)查工作,如對(duì)對(duì)方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況、商業(yè)信譽(yù)及履約能力進(jìn)行認(rèn)真的審查,不可盲目草率。

1、對(duì)方是法人的,要看是否依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,參加簽訂合同的人是否是該法人的法定代表人或法定代表人所授權(quán)委托的委托代理人。

前者出示法人代表證明書等身份證明,后者除授權(quán)委托書外,應(yīng)出示本人身份證明,注重審查授權(quán)委托書的內(nèi)容、權(quán)限范圍、有效期限。

對(duì)方是其他經(jīng)濟(jì)組織,要看是否有工商機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的證明材料。

2、要審查簽約對(duì)方的注冊(cè)資金、生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力,以保證公司合同的履行率。

3、在簽訂前,還應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解對(duì)方當(dāng)事人的經(jīng)營(yíng)狀況、商業(yè)信譽(yù)與合同有關(guān)的事項(xiàng)。

第九條合同由公司法定代表人或其授權(quán)的人員簽訂,簽訂時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行本細(xì)則,并對(duì)公司負(fù)責(zé);

有關(guān)經(jīng)辦人員未經(jīng)授權(quán)不得擅自以委托人名義與其它單位簽訂合同,否則應(yīng)當(dāng)對(duì)因此造成的損失負(fù)責(zé)。

第十條合同經(jīng)辦人應(yīng)對(duì)簽訂合同所要達(dá)到的目標(biāo)有明確有認(rèn)識(shí),合同的主要、必要條款不能遺留,語義要具體、明確、完整,條款要講求邏輯性和嚴(yán)密性。

在審查由對(duì)方草擬的合同時(shí),要從合同共同必備條款是否符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)有關(guān)制度等方面審查,并可提出本方認(rèn)為須增加的條款以使本方權(quán)益受到最大限度的保護(hù)。

另外,要特別注意分析制約性條款,避免因失誤造成不必要的損失。

簽訂合同或協(xié)議,必須經(jīng)合同管理員審議,并經(jīng)辦公室、財(cái)務(wù)部審核后,呈總經(jīng)理審批,有必要據(jù)相關(guān)制度報(bào)董事長(zhǎng)核準(zhǔn)。

四、合同的臺(tái)帳、歸檔

第十一條合同管理員必須建立合同評(píng)審臺(tái)賬,以便于及時(shí)收回蓋章后的文本。

第十二條合同或協(xié)議簽章人員必須嚴(yán)格執(zhí)行印鑒保管使用方面的管理制度,未經(jīng)審查、審批和未經(jīng)合法程序簽訂的合同,一律不得蓋章;

并嚴(yán)格登記備案。

合同文本要合法化,即使用統(tǒng)一文本和經(jīng)工商部門監(jiān)制的規(guī)范文本,也可使用經(jīng)批準(zhǔn)在一定范圍內(nèi)使用的標(biāo)準(zhǔn)文本。

第十三條合同、協(xié)議簽訂后合同管理員分類設(shè)立臺(tái)帳,要求臺(tái)帳內(nèi)容完備,數(shù)據(jù)正確,能確切反映合同的簽訂、履行、變更、解除等情況。

臺(tái)帳設(shè)立應(yīng)包括合同編號(hào)、類別、標(biāo)的、價(jià)款、簽約單位和人員、履行期限、簽約時(shí)間及地點(diǎn)、履行情況、備注等內(nèi)容。

第十四條合同管理員應(yīng)對(duì)合同正本統(tǒng)一管理并歸檔,合同履行過程中往來的信函、電報(bào)、傳真、電話記錄等能反映合同簽訂、履行等狀態(tài)的有效憑證,須經(jīng)登記編號(hào)后作為合同的一并歸檔。

合同履行完畢后,合同管理員應(yīng)認(rèn)真整理合同文本及所有有效憑證按規(guī)定歸檔。

第十五條合同管理人員應(yīng)嚴(yán)格履行其職責(zé),監(jiān)督、檢查合同執(zhí)行情況,如果合同履行出現(xiàn)異常現(xiàn)象,應(yīng)依照有關(guān)程序提出法律建議或上報(bào)合同主管部門。

如果合同履行中出現(xiàn)異?，F(xiàn)象是由于簽訂或?qū)彶楹贤瑫r(shí)相關(guān)人員的疏忽造成的則要追究相應(yīng)人員的責(zé)任。

五、合同的執(zhí)行、變更、解除及糾紛處理

第十六條重大合同簽訂后生效前,簽約人可召集經(jīng)辦、審議人員對(duì)合同條款審查的基礎(chǔ)上,預(yù)測(cè)合同執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題,整理后作為合同的下發(fā),以便具體執(zhí)行合同部門找出最佳對(duì)策。

如有失誤,上述人員應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。

第十七條合同生效后,由經(jīng)辦部門或經(jīng)辦人負(fù)責(zé),根據(jù)合同要求,把具體條款分解落實(shí)到當(dāng)月計(jì)劃,開始工作以確保合同的履行。

第十八條經(jīng)辦人在合同未履行或履行過程中,應(yīng)及時(shí)掌握履行情況,以便發(fā)現(xiàn)隱患并盡早想辦法排除;

重大問題應(yīng)及時(shí)向合同管理歸口部門或集團(tuán)法務(wù)辦匯報(bào)并提出相應(yīng)處理意見,以求與另一方協(xié)商解決。

第十九條在不損害國家、社會(huì)、企業(yè)利益的前提下,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商同意,可以變更或解除合同;

由于不可抗力或過錯(cuò)責(zé)任,造成合同不完全履行,為避免造成更大損失,應(yīng)及早與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商變更或解除合同,但須權(quán)責(zé)分明,并采取書面形式;

對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的全部或部分權(quán)責(zé)關(guān)系的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)加以識(shí)別或糾正,從而對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作相應(yīng)調(diào)整,相應(yīng)的合同變更或解除須告知合同管理員。

第二十條合同糾紛處理

1、合同糾紛處理一般按:'協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟'的程序進(jìn)行。

2、協(xié)商、調(diào)解由經(jīng)辦人出面,如達(dá)不成一致意見,由經(jīng)辦人所在部門或公司出面再行協(xié)商。

3、合同糾紛自行協(xié)商、調(diào)解不成,確定使用仲裁或起訴方式解決糾紛的,須由經(jīng)辦人所在部門報(bào)辦公室審核,總經(jīng)理核準(zhǔn)。

同時(shí)報(bào)集團(tuán)備案。

第二十一條本細(xì)則自下發(fā)之日起執(zhí)行,原細(xì)則與此有沖突之處,以本細(xì)則為準(zhǔn),

第8篇物業(yè)管理細(xì)則模板

物業(yè)管理細(xì)則【1】

第一章總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

第二條

第三條

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十三條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第十四條

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

第十七條

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

第十九條

第二十條

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條

第二十二條

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條

第二十五條

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

物業(yè)管理服務(wù)編輯

第三十二條

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

第三十四條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條

第四十一條

第四十二條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第四十三條

第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十六條

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條

第四章使用與維護(hù)

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。

第五十一條

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十三條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十四條

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十六條

第五章法律責(zé)任

第五十七條

違反本條例的規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條

第五十九條

第六十條

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的,依照本條第一款規(guī)定處罰,并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十二條

違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益,用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條

第六十四條

違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例的規(guī)定,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六十六條

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條

第六十八條

第六十九條

武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新解讀【2】

《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2023年6月23日武漢市十二屆人大常委會(huì)第25次會(huì)議通過,2023年7月30日湖北省十一屆人大常委會(huì)第17次會(huì)議批準(zhǔn)。該《條例》分總則,新建物業(yè)與前期物業(yè)管理,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)的使用與維護(hù),法律責(zé)任,附則7章84條,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議通過,1999年9月27日湖北省九屆人大常委會(huì)第12次會(huì)議批準(zhǔn)的《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

第一章

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條

本條例所稱物業(yè),是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法取得法人資格,具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條

市房屋主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)房屋主管部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價(jià)格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng),配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會(huì)按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門管理職責(zé)的規(guī)定,負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第二章

第五條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則,并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:

(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn),一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,其配套設(shè)施設(shè)備共用的,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目,劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第六條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi),按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并將劃分方案報(bào)送區(qū)房屋主管部門;區(qū)房屋主管部門認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的,予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

老舊城區(qū)沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域,并報(bào)區(qū)房屋主管部門備案。

第七條

新建物業(yè),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無償配置物業(yè)服務(wù)用房,物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行;沒有規(guī)定的,配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二,并不少于八十平方米,其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號(hào),并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。

開發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,專用于物業(yè)管理服務(wù)工作。

第八條

新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶門號(hào)一結(jié)算表,共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

第九條

新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn),按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。

第三節(jié)

第十條

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)按照國家及本市相關(guān)規(guī)定,通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

有下列情形之一的,經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):

(一)投標(biāo)人少于三人;

(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬平方米,或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬平方米,或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬平方米。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書十日前,持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料,向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門備案。

第十一條

開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十二條

房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān),但房屋交付后一年內(nèi)無人入住的,空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

房屋通過竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件,業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的,即為交付;業(yè)主收到書面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為交付。

第十三條

開發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門備案。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第四節(jié)

第十四條

新建物業(yè)交付使用前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續(xù),并提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。

第十五條

開發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋主管部門和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊(cè);

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

區(qū)房屋主管部門、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受前款規(guī)定的資料,并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主有權(quán)查閱開發(fā)建設(shè)單位向區(qū)房屋主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料。

第三章

第一節(jié)

第十六條

本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。

尚未登記取得所有權(quán),但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利,履行業(yè)主義務(wù)。

第十七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二節(jié)

第十九條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,成立業(yè)主大會(huì):

(一)專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上;

(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。

業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十條

專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:

(一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積,按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

(二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算,但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù),按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主身份的確定,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第二十一條

物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件,開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的,百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組),籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十二條

籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開發(fā)建設(shè)單位派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責(zé),并有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

(二)業(yè)主名冊(cè);

(三)建筑規(guī)劃總平面圖;

(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;

(五)綠化竣工總平面圖;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)專項(xiàng)維修資金交存證明;

(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

第二十三條

籌備組履行下列職責(zé):

(一)確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單,并公開征詢意見;

(五)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款所列內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第二十四條

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起,籌備組職責(zé)自行終止。

召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第三節(jié)

第二十五條

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

業(yè)主大會(huì)依法成立后三十日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))印章。

第二十六條

業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員,決定業(yè)主委員會(huì)任期;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作,聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告,改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)依法決定專項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng);

(六)根據(jù)管理規(guī)約的約定,對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡;

(七)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式;

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十七條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的,區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)召開;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除前兩款規(guī)定外,任何單位和個(gè)人不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十八條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議以采用集體討論的形式為主,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時(shí),應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的,視為棄權(quán)。

第二十九條

業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第9篇前期物業(yè)管理保安獎(jiǎng)罰細(xì)則格式怎樣的

為了規(guī)范保安工作管理,提高保安隊(duì)員綜合素質(zhì),更好地為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),特制定本細(xì)則。

一、具體內(nèi)容

第一款:有下列情況之一扣10元/次。

1、在崗儀表不整潔,不按規(guī)定戴標(biāo)志,軍容不端正(不帶公司規(guī)定帽子或戴帽子不夠端正,不扎公司規(guī)定的腰帶,不戴領(lǐng)帶,制服混穿)。

2、未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人同意或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自換班。

3、未按要求做好當(dāng)班記錄,登記不清楚,交接不清楚,不簽名。

4、當(dāng)值期間與外來人員閑聊。

5、不按程序規(guī)定及不按時(shí)對(duì)有關(guān)需封閉管理空間進(jìn)行管理的。

6、值班時(shí)亂用對(duì)講機(jī),用語不規(guī)范。

7、崗?fù)?nèi)不整潔,不衛(wèi)生。

8、頭發(fā)不整潔,帽檐下頭發(fā)超過3cm。

9、早中班有坐崗現(xiàn)象,時(shí)間規(guī)定為上午7:30至晚上11:30。

10、下班后在崗位長(zhǎng)時(shí)間逗留。

第二款:有下列情況之一扣20元/次。

1、值班時(shí)精神不佳,站姿不端正有東靠西依,勾肩搭背,插褲袋、接起袖口行為。

2、上班、培訓(xùn)、例會(huì)等集體活動(dòng)無故遲到、早退或缺席。

3、上崗時(shí)吸煙、吃零食、看書報(bào)、寫信、聽收音機(jī)、看電視、玩撲克、下棋、打游戲機(jī)、打手機(jī)閑聊、用對(duì)講機(jī)閑聊等與工作無關(guān)的事。

4、軍事訓(xùn)練不認(rèn)真對(duì)待,不支持輔導(dǎo)工作。

5、下班后穿制服外出或有公司標(biāo)志制服借給別人穿戴。

6、隨地吐痰、亂扔垃圾等影響小區(qū)環(huán)境。

7、不按管理規(guī)定,亂撕值班登記本、小區(qū)通知、告示等。

8、巡邏不到位,造成不良影響。

9、擅自離崗或串崗行為。

10、在崗?fù)?、值班桌、登記本或公司專欄或其它公共設(shè)施上亂寫亂畫。

11、未經(jīng)許可,私自調(diào)整打卡機(jī),代替員工打卡,改卡或破壞卡機(jī)等。

12、未經(jīng)允許私自帶外來人員到公司工作區(qū)、樣板間參觀或攝影。

13、在宿舍使用超負(fù)荷電器的,造成不安全隱患。

14、值班區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有破壞綠化衛(wèi)生或其它設(shè)施行為而置之不理。

15、發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公用照明,公用供水設(shè)備故障不及時(shí)上報(bào)。

16、當(dāng)值期間發(fā)現(xiàn)各種存在問題及隱患不及時(shí)匯報(bào)的。

17、監(jiān)督工作不力所造成的不良狀態(tài)。

第三款:有下列情況之一扣30元/次。

1、無故缺席訓(xùn)練。

2、訓(xùn)練綜合考評(píng)不合格的。

3、亂動(dòng)亂觸摸準(zhǔn)業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)車輛的。

4、當(dāng)月有早退。

5、當(dāng)班時(shí)對(duì)講機(jī)正常呼叫,故意不回應(yīng)。

6、上班時(shí)間對(duì)客人或同事言行不禮貌,遭到客人或同事投訴,經(jīng)核查為實(shí)者。

第四款:有下列之一者扣50元/次。

1、未經(jīng)同意私自拿公司或業(yè)主物品。

2、上班時(shí)亂用公司辦公電話,正常接聽時(shí)電話用語不規(guī)范,有損公司形象和聲譽(yù)。

3、無故遲到或曠工30分鐘以上,35分鐘以下。

4、工作不忠誠老實(shí),欺騙領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主。

5、未經(jīng)上級(jí)同意,擅自使用公司電腦者。

6、不按操作規(guī)程,損壞公司物品、設(shè)施或保安器材者。

7、不服從上司正常工作調(diào)遣者。

8、在當(dāng)值有睡覺現(xiàn)象。

9、故意損壞消防、煤氣、小區(qū)交通標(biāo)志。

10、利用工作之便,謀取私利。

11、訓(xùn)練及考評(píng)時(shí)表現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)低劣。

13、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報(bào)或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰25元。

第五款:有下列情況之一扣款100元/次:若當(dāng)月超過兩次,則作辭退處理。

1、在小區(qū)內(nèi)拾到東西或財(cái)物,不及時(shí)上交,占為己有者。

2、私自在小區(qū)內(nèi)推銷業(yè)務(wù)者。

3、無故曠工一個(gè)工作日。

4、在崗睡覺二次以上者(含兩次)。

5、酗酒上崗者。

6、擅離職守或疏忽造成損失。

7、盜竊公司信函、機(jī)密或他人公司財(cái)物。

8、偷閱公司信函機(jī)密或員工私人信件。

9、故意破壞公司或員工財(cái)物,價(jià)值在100元以下。

10、侮辱、威脅、恐嚇、危害業(yè)主或同事行為者(若情節(jié)嚴(yán)重者,作解雇處理)。

11、當(dāng)值領(lǐng)班知情不處理、不匯報(bào)或隱瞞的,負(fù)連帶責(zé)任,扣罰50元。

第六款:有下列情況之一的嘉獎(jiǎng)10至30元/次:

1、工作積極主動(dòng),責(zé)任心強(qiáng)、忠于職守、樂于助人,受到員工、業(yè)主好評(píng)的。

2、服從工作安排,不計(jì)較個(gè)人得失,工作任勞任怨,安心本職工作。

3、在生活中做到團(tuán)結(jié)互助,促進(jìn)團(tuán)結(jié)工作。

4、以公司為家,有主人翁工作精神。

5、職業(yè)道德觀念強(qiáng),作風(fēng)正派,思想上進(jìn)。

6、業(yè)務(wù)技能強(qiáng),軍事技術(shù)過硬。

第七款:有下列情況之一嘉獎(jiǎng)50至100元/次:

1、當(dāng)值班人員或非當(dāng)值班人員在公司范圍內(nèi),發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)制止,避免惡性事件發(fā)生,維護(hù)公司和業(yè)主利益或減少損失者。

2、對(duì)處理突發(fā)事件中,表現(xiàn)突出。

3、拾金不味者。

4、全心全意地為公司服務(wù),取得明顯成績(jī)。

5、堅(jiān)持正義,為業(yè)主生命或財(cái)產(chǎn)安全奮不顧身,勇于犧牲精神。

6、其他屬嘉獎(jiǎng)行為。

二、實(shí)施方法

1、每月主管,領(lǐng)班在檢查工作中具體實(shí)施,并在登記卡上做好登記。

2、在同月中,前獎(jiǎng)不能抵后罰,但后獎(jiǎng)可抵前罰。

3、在實(shí)施過程中,凡遇到嚴(yán)重違反公司制度或國家法律法規(guī)者,則按相關(guān)制度或法規(guī)處理或解雇處理。

鄭重說明:隊(duì)員犯規(guī)后,按相應(yīng)條款處理時(shí),若隊(duì)員有對(duì)抗心理,對(duì)事實(shí)不確認(rèn)的,則可停職進(jìn)行教育,對(duì)事實(shí)確認(rèn)后才能復(fù)崗。

停職教育期間公司只提供用餐,不發(fā)出勤工資。

以上獎(jiǎng)罰細(xì)則,從2023年7月22日起試行實(shí)施。

《獎(jiǎng)、罰記錄憑證表》附后

---完---

編制人: 審批人/核準(zhǔn)人:

維護(hù)人: 生效日期:

抄報(bào):李總經(jīng)理、公司辦公室各一份

下發(fā):半島物業(yè)一份

第10篇 z校園物業(yè)臨時(shí)工管理細(xì)則

校園物業(yè)臨時(shí)工管理細(xì)則

一、臨時(shí)工應(yīng)具備學(xué)校有關(guān)部門及后勤集團(tuán)所要求出具的所有證件,并隨時(shí)接受檢查。

二、臨時(shí)工應(yīng)自覺遵守國家法律及學(xué)校、集團(tuán)規(guī)章制度及國家計(jì)劃生育政策。

三、各技術(shù)工種應(yīng)分別嚴(yán)格按國家行業(yè)規(guī)定的有關(guān)規(guī)范操作。

四、臨時(shí)工應(yīng)自覺維護(hù)集團(tuán)形象。下列行為應(yīng)杜絕:

1.行為、舉止及言談粗魯,在人群密集的地方或在教學(xué)場(chǎng)所附近大聲談笑。

2.在校園內(nèi)衣衫不整、衣服骯臟、亂吐痰、穿拖鞋、穿背心或赤上身。

3.在校園內(nèi)以賺錢為目的的揀垃圾(如在一些施工場(chǎng)地附近揀廢舊金屬材料、在垃圾箱內(nèi)翻找物品)。

4.利用工作之便,隨意向師生索要財(cái)物。如師生確有贈(zèng)與意向,應(yīng)事先通知公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)核實(shí)同意后才可接受。

5.杜絕利用工作之便向用戶吃、拿、卡、要。

五、揀到東西要交公。

六、禁止偷竊行為。

七、變賣垃圾等物品或有較大的物品需出校門時(shí),應(yīng)經(jīng)本公司檢查、同意后方可出門。如該物品系本人所有,應(yīng)證明其合法性。

八、相互間應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)。出現(xiàn)矛盾時(shí)應(yīng)互諒、互讓,必要時(shí)可向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),由公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)調(diào)解。堅(jiān)決制止打架、斗毆等行為。

九、如居住在由公司提供的場(chǎng)所的,應(yīng)按有關(guān)安全、防火、防盜規(guī)定,采取切實(shí)措施確保人身及財(cái)產(chǎn)安全。如發(fā)現(xiàn)有安全隱患時(shí),應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。因知情不報(bào)而產(chǎn)生的一切后果由本人負(fù)責(zé)。同時(shí),所有人員應(yīng)保證居住場(chǎng)所的衛(wèi)生。

十、嚴(yán)格作息時(shí)間制度。堅(jiān)決杜絕在上班時(shí)間打零工,干私活。

十一、工作任務(wù)屬限時(shí)完成的,須按時(shí)間要求不折不扣完成。

十二、嚴(yán)格請(qǐng)假制度。凡時(shí)間在半天以內(nèi)的,向班長(zhǎng)請(qǐng)假;請(qǐng)假半天以上,一天以內(nèi)的,向公司領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假;請(qǐng)假在一天以上的,需提前一天以上向公司領(lǐng)導(dǎo)書面請(qǐng)假。所有請(qǐng)假應(yīng)在批假的前提下才可離開崗位,否則按曠工論處。

十三、違反以上規(guī)定,視情節(jié)輕重,予以教育、扣發(fā)工資,直至辭退。如情節(jié)嚴(yán)重,送校保衛(wèi)處處理或交司法機(jī)構(gòu)處理。

十四、處理的尺度:道德、品質(zhì)是根本問題,凡道德、品質(zhì)出現(xiàn)問題時(shí),立即解除合同;安全是一個(gè)關(guān)系公司生存、發(fā)展的重大問題,由于不按安全規(guī)范操作而受教育后再次出現(xiàn)安全問題時(shí),予以解除合同;工作形象直接影響公司的聲譽(yù),因不重視形象而受三次教育后再次發(fā)生有損形象的行為時(shí),予以解除合同。

十五、本規(guī)定的解釋權(quán)歸校園物業(yè)服務(wù)公司青山分公司。

第11篇物業(yè)公司項(xiàng)目食堂管理細(xì)則格式怎樣的

物業(yè)公司項(xiàng)目食堂管理細(xì)則

一、食堂進(jìn)貨管理1.食堂采購人員要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),采購的物品應(yīng)保證新鮮,嚴(yán)禁購買病死豬肉和過期、變質(zhì)的蔬菜、調(diào)味品及肉制品。

2. 采購貨物應(yīng)努力做到價(jià)格低、質(zhì)量好、足斤足兩。

3. 每天采購的菜品必須由食堂管理員及炊事員共同進(jìn)行驗(yàn)收核實(shí),以保證帳物相符。

4. 食堂貨物入庫必須按品種、生熟分類放置,不得隨意擺放,確保物品在保質(zhì)期內(nèi)加工。

二、食堂炊事器具安全操作管理1.廚師必須了解各種炊事器具和設(shè)備、設(shè)施的性能和使用方法,否則不得使用。

2. 所有電源開關(guān)不準(zhǔn)用濕手開啟,以防觸電事故發(fā)生。

3. 電動(dòng)炊事器具、設(shè)備要經(jīng)常檢查,在通風(fēng)、干燥處放置。

4. 食堂操作間嚴(yán)禁閑人進(jìn)入,以確保安全。

5.每日下班時(shí)必須保證人走火滅,以防火災(zāi)發(fā)生。

6. 每日下班時(shí)必須檢查餐廳所有門窗,所有電源是否 ,以確保項(xiàng)目財(cái)物安全。

(補(bǔ)充):

1、食堂購置的各種炊事器具和相關(guān)配套的設(shè)施設(shè)備必須有選擇性地購買有牌號(hào)、有廠家、有說明書的、質(zhì)量合格的產(chǎn)品。

嚴(yán)禁購買使用假貨、冒牌貨等不合格產(chǎn)品。

2、食堂使用的壓力容器類廚房炊事器具(如高壓鍋,液化氣瓶等),必須是經(jīng)過檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品。

并定期進(jìn)行安全檢查或國家相關(guān)部門年檢合格后才能繼續(xù)使用。

3、易燃、易爆物品要嚴(yán)格按規(guī)定放置,杜絕意外事故發(fā)生

三、食堂衛(wèi)生管理1.食堂工作人員必須于開餐前完成就餐區(qū)及廚房的清潔工作:2.將餐桌上的剩余物倒入垃圾桶內(nèi)。

3. 用潔凈的抹布擦兩次以上桌面,保證桌面無水跡、油污。

4. 保證廚房、就餐區(qū)地面無垃圾、無油跡、防滑。

5.食堂人員將餐桌、椅凳擺放整齊。

6. 食堂的墻、天花板應(yīng)每周清潔,以保證墻面、天花板上無蜘蛛網(wǎng)。

7. 食堂的燈具、消毒柜、排風(fēng)扇、灶臺(tái)等每天清潔一次,以保證清潔。

8. 食堂人員每日在開飯后完成就餐區(qū)、餐具、廚具的清潔工作。

9.將需要清潔的餐具、廚具分別放置。

10.用潔凈的抹布將使用過的佐、配料等物品清潔后,整齊放置在指定地點(diǎn)。

11.用潔凈的布清洗廚具、餐具、灶臺(tái)兩次以上,直至干凈,保證無油污、污漬。

12.將清潔干凈的餐具抹干、放入消毒柜內(nèi)消毒。

13.用清潔干凈的拖布清潔工作間地面,直至干凈、無水跡。

14.食堂人員必須持衛(wèi)生防疫部門的'健康證'上崗。

定期進(jìn)行健康檢查,嚴(yán)格把好衛(wèi)生關(guān),防止'病從口入'(補(bǔ)充):

1、患有痢疾、傷寒、傳染性皮膚病食堂人員不得上班2、不得穿拖鞋或無跟、露腳趾的涼鞋上班3、平時(shí)要養(yǎng)成勤洗澡、勤理發(fā)、勤洗手、勤剪指甲、勤換衣服的良好習(xí)慣,工作時(shí)要穿戴潔凈的工作衣帽

四、食堂人員管理規(guī)定1.食堂人員嚴(yán)禁挪用采購款,嚴(yán)禁以少報(bào)多。

2. 食堂人員應(yīng)禮貌待人,熱情服務(wù),不得刁難就餐人員。

3. 食堂工作人員應(yīng)提前將當(dāng)天的菜譜公布于白板上,并按時(shí)、保質(zhì)、保量提供品。

(補(bǔ)充):

1、安排好員工就餐排隊(duì)問題,縮短排隊(duì)時(shí)間,按時(shí)開膳。

2、提高烹調(diào)技術(shù),改善員工伙食3、加強(qiáng)管理,團(tuán)結(jié)協(xié)作,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度,圓滿完成各種工作任務(wù)。

五、員工用餐管理規(guī)定1.員工用餐時(shí)須保持良好的用餐秩序及餐廳衛(wèi)生。

2. 公司所有員工用餐必須按序排隊(duì)。

3. 員工用餐時(shí)必須保持安靜,不得大聲喧嘩影響他人用餐。

4. 員工用餐以吃飽為原則,不允許多次索要飯菜、不允許剩飯、剩菜,避免浪費(fèi)。

5.員工用餐后須將殘物倒入垃圾桶內(nèi),并把餐具按指定位置分類累放整齊。

6. 講究環(huán)境衛(wèi)生,殘食不得亂丟亂倒,應(yīng)在指定地點(diǎn)倒放,并將餐具統(tǒng)一放置在指定位置。

(補(bǔ)充):

1、員工就餐期間嚴(yán)禁進(jìn)入食堂操作間。

禁止酗酒、斗毆、大聲喧嘩、損壞公物(損壞公物者照價(jià)賠償)。

2、對(duì)因工作需要不能按時(shí)就餐和臨時(shí)客餐,可事先預(yù)約或通知。

六、監(jiān)督檢查行政人事部進(jìn)行不定期檢查,具體檢查內(nèi)容見附表六《員工食堂衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督檢查記錄表》

第12篇物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分細(xì)則方案

物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

一、標(biāo)書 (總分100分)

1.企業(yè)基本情況 (14分)

2.物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)

3.擬采取的管理模式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)

4.管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)

5.管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)

6.經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)的承諾及采取的措施 (10分)

7.社區(qū)文化活動(dòng)的設(shè)想 (4分)

8.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 (12分)

9.日常管理 (8分)

10.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 (8分)

二、現(xiàn)場(chǎng)答辯 (總分30分)

由評(píng)委對(duì)參加投標(biāo)企業(yè)的答辯人進(jìn)行提問。

提問內(nèi)容:

1.投標(biāo)書內(nèi)容;

2.物業(yè)管理政策法規(guī);

3.服務(wù)理念及設(shè)想;

4.物業(yè)管理過程中發(fā)生的實(shí)際問題及處理方法;

5.在其他物業(yè)小區(qū)管理的經(jīng)驗(yàn)及案例;

6.業(yè)主關(guān)心的其他問題。

三、正在服務(wù)的其他物業(yè)小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 (20分)

1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場(chǎng)參觀、考察、民意調(diào)查。

2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)參觀、考察、民意調(diào)查并將調(diào)查結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評(píng)分時(shí)參考。

四、計(jì)分

上述標(biāo)書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務(wù)的其他小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 (20分), 總分(150分)。

物業(yè)管理投標(biāo)書、答辯及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則

一、投標(biāo)書評(píng)分細(xì)則 (總分100分)

(一)企業(yè)基本情況 (14分)

1.企業(yè)所管的普通居住小區(qū)規(guī)模較大,資質(zhì)證書等級(jí) (3分)

2.企業(yè)從業(yè)人員知識(shí)層次較高 (2分)

3.企業(yè)有合理的機(jī)構(gòu)設(shè)置 (2分)

4.企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作有特色 (3分)

5.歷年獲獎(jiǎng)情況及管理的業(yè)績(jī) (2分)

6.企業(yè)發(fā)展的后勁和發(fā)展方向 (2分)

(二) 物業(yè)管理服務(wù)的理念以及提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想和策劃 (20分)

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)及錦灝佳園小區(qū)的特點(diǎn)提出整體設(shè)想及策劃:

1.管理理念(宗旨)鮮明、突出,有明確可行的管理思路及可操作方案。(3分)

2.采用合理的管理體制、管理機(jī)制 (2分)

3.對(duì)該區(qū)有充分的市場(chǎng)調(diào)查與分析 (2分)

4.有高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施 3分)

5.有超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí) (4分)

6.有創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、突出社區(qū)文化工作的設(shè)想 (2分)

7.體現(xiàn)出小區(qū)特色的物業(yè)管理模式 (2分)

8.對(duì)觀代化科技手段的設(shè)想和管理學(xué)理論的運(yùn)用 (2分)

(三)擬采取的管理模式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備情況 (8分)

1.管理模式包括:清晰的業(yè)務(wù)流程和管理運(yùn)作機(jī)制、明確的管理構(gòu)想和各部門職責(zé) (2分)

2.工作計(jì)劃包括:有各階段的工作計(jì)劃及詳細(xì)的工作項(xiàng)目、工作內(nèi)容、完成時(shí)間(2分)

3.物質(zhì)裝備包括:管理用房的合理分配(辦公用房、后勤用房),固定資產(chǎn)和低值易耗品的投入(4分)

(四)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 (8分)

1.管理人員配備包括:合理配備各崗位管理人員的人數(shù)、主要管理人員的簡(jiǎn)歷、各類人員的專業(yè)素

質(zhì)要求 (2分)

2.管理人員培訓(xùn)包括:對(duì)各類人員各階段的培訓(xùn)計(jì)劃、方式、內(nèi)容和目標(biāo) (2分)

3.管理人員管理包括:錄用與考核辦法、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制及獎(jiǎng)懲措施等(4分)

(五)管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理 (8分)

1.管理規(guī)章制度包括:公眾制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制。管理運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn),要求條例規(guī)范,體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次,科學(xué)合理、詳細(xì)完備(5分)

2.居住區(qū)檔案的建立與管理包括:檔案的建立、歸檔,要求分類合理、規(guī)范,檔案管理制度完善,利用電腦對(duì)檔案進(jìn)行管理,檔案的建立能密切配合管理工作(3分)

(六)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)的承諾及采取的措施(10分)

這項(xiàng)內(nèi)容包括 (以下各項(xiàng)指標(biāo)均有預(yù)測(cè)依據(jù)及采取的措施)

1.房屋及配套設(shè)施完好率;

2.房屋零修、急修及時(shí)率;

3.保潔率;

4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率;

5.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率;

6.住戶有效投訴率與處理率;

7.居民對(duì)物業(yè)管理滿意率;

8.綠化完好率;

9.道路、車場(chǎng)完好率;

10.管理費(fèi)收繳率。

(七)社區(qū)文化活動(dòng)的設(shè)想(4分)

1.社區(qū)文化活動(dòng)包括:根據(jù)居住區(qū)的特點(diǎn)和居民特點(diǎn)提出社區(qū)文化活動(dòng)的設(shè)想及活動(dòng)的計(jì)劃,活動(dòng)制度的建立和場(chǎng)地的安排(2分)

2.便民服務(wù)措施包括:有較完善的便民服務(wù)措施;便民服務(wù)必須按有償服務(wù)和無償服務(wù)逐項(xiàng)分列。有償服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合上海市的有關(guān)規(guī)定,價(jià)格合理優(yōu)惠;無償服務(wù)應(yīng)詳細(xì)可行(2分)

(八)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算(12分)

1.有明確的經(jīng)費(fèi)收支原則(3分)

2.收支項(xiàng)目合理(2分)

3.經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算準(zhǔn)確(2分)

4.對(duì)經(jīng)費(fèi)預(yù)算結(jié)果有分析(2分)

5.有維修基金的管理及使用方案(3分)

(九)日常管理(8分)

1.有為住戶排憂解難的措施(2分)

2.房屋裝修的監(jiān)管方案、方式,措施有效并有創(chuàng)新(2分)

3根據(jù)小區(qū)特點(diǎn),采取相應(yīng)的安全防范措施(2分)

4.有居民投訴及處理的管理機(jī)制(1分)

5.有日常主要管理項(xiàng)目的運(yùn)作措施(1分)

(十)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施(8分)

1.根據(jù)房屋本體的使用年限,提出對(duì)房屋本體各部分的定期維護(hù)和日常養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃以及實(shí)施效果(4分)

2.根據(jù)公用設(shè)施的使用年限,提出居住區(qū)公用設(shè)施的定期維護(hù)和日常養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果(4分)

五、現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分細(xì)則(總分30分)

(一)投標(biāo)企業(yè)(1人)介紹情況,包括:企業(yè)概況、標(biāo)書重點(diǎn)、管理理念及設(shè)想、承諾等(13分)

(二)投標(biāo)企業(yè)(2人)回答評(píng)委提問,包括:標(biāo)書內(nèi)容及管理事項(xiàng)、物業(yè)管理的法規(guī)知識(shí)、物業(yè)管理中發(fā)生的實(shí)際問題的處理等(15分)

(三)答辯人的儀容、儀表、表達(dá)能力等(2分)

六、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)分細(xì)則(總分20分)

1.招標(biāo)選聘工作小組人員現(xiàn)場(chǎng)參觀、考察、民意調(diào)查評(píng)分

2.小區(qū)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)參觀、考察、民意調(diào)查并將考察結(jié)果反饋給招標(biāo)選聘工作小組人員,供評(píng)分時(shí)參考。

七、分值計(jì)算

上述投標(biāo)書分(100分),答辯分(30分),現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查分(20分),總分(150分)評(píng)分時(shí),評(píng)委給各分項(xiàng)評(píng)分(保留到小數(shù)點(diǎn)后一位),計(jì)算各位評(píng)委給各物業(yè)公司評(píng)出的總分,計(jì)分時(shí),各物業(yè)公司的得分從幾名評(píng)委所評(píng)分中去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分后,按平均分?jǐn)?shù)計(jì)算(精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位),平均得分即為該投標(biāo)企業(yè)最后得分。如評(píng)標(biāo)結(jié)果出現(xiàn)積分相等,將以抽簽形式?jīng)Q定名次。

八、按上述評(píng)分方法評(píng)選出得分最高的前三名物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入下一輪業(yè)主投票階段。

錦灝佳園物業(yè)選聘工作小組

錦灝佳園業(yè)主委員會(huì)

錦灝佳園業(yè)主大會(huì)

第13篇物業(yè)保安管理細(xì)則模板

物業(yè)保安管理細(xì)則【1】

第一條責(zé)任范圍:適用于本公司全部所轄區(qū)域。

第二條主要職責(zé):

1. 貫徹執(zhí)行公司關(guān)于內(nèi)部安全保衛(wèi)工作的方針,政策和有關(guān)規(guī)定,建立健全各項(xiàng)保安工作制度,對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的保安工作全面負(fù)責(zé)。

2. 依據(jù)制度實(shí)施本園區(qū)人員、財(cái)產(chǎn)、治安、消防安全管理工作。

第三條崗位職責(zé)

(一)保安隊(duì)長(zhǎng)的工作職責(zé):

負(fù)責(zé)保安隊(duì)伍的建設(shè)、園區(qū)安全消防工作,負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行園區(qū)得紀(jì)律和規(guī)定及保安隊(duì)內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)定,及時(shí)把每天所發(fā)生異常事件呈報(bào)給上級(jí)主管,及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級(jí)命令。具體如下:

1. 負(fù)責(zé)維護(hù)管轄區(qū)域內(nèi)治安秩序,預(yù)防和查處安全事故,做好與相關(guān)單位的聯(lián)系聯(lián)防工作。履行保安人員工作職責(zé)。

2. 制定各類突發(fā)事件的處理程序,建立和健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度。處理當(dāng)班突發(fā)事件,如火災(zāi)、偷盜等立即報(bào)警,并迅速與消防隊(duì)、治安辦部門聯(lián)系。

3. 建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo),做到點(diǎn)、面結(jié)合。

4. 根據(jù)所管轄區(qū)域的大小和周邊社會(huì)治安情況,配備相應(yīng)的保安人員,并對(duì)保安人員落實(shí)24小時(shí)值班制度的情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

5. 密切保持與保安人員的通訊聯(lián)絡(luò),每天不定時(shí)巡視管轄區(qū)域的安全工作,檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)。保安隊(duì)長(zhǎng)對(duì)保安崗哨堅(jiān)持不定時(shí)的查崗及查夜,及時(shí)指出保安人員的工作失誤及不規(guī)范的行為。

每日查勤主要有以下內(nèi)容:

5. 1 保安儀容儀表;

5..2 當(dāng)班保安值班日志及巡邏記錄; 5. 3 物件簽收事宜;

5..4 人員、車輛、物品出入記錄;

6. 完善管轄區(qū)域內(nèi)安全防范措施,檢查安全設(shè)施、設(shè)備、器材的使用情況,保證其能在工作中達(dá)到預(yù)定的使用效果。

7. 檢查管轄區(qū)域內(nèi)有無妨害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為,有無違反規(guī)章制度的行為,并及時(shí)進(jìn)行糾正,提出處理意見,跟進(jìn)處理結(jié)果。

8. 協(xié)調(diào)本部門和其他部門的工作,提高工作效率。 9. 接待投訴,協(xié)調(diào)處理各種糾紛和治安違紀(jì)行為。

10. 負(fù)責(zé)對(duì)保安人員的管理、督導(dǎo)訓(xùn)練與考核。做好保安人員的出勤統(tǒng)計(jì),業(yè)績(jī)考核等管理工作。

11. 掌握保安人員的思想動(dòng)態(tài),定期召開隊(duì)務(wù)會(huì)議,做好思想溝通工作。定期對(duì)保安人員進(jìn)行職業(yè)安全,思想道德和各類業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。

12. 做好保安隊(duì)各種內(nèi)外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類案例處理的書面報(bào)告。

13. 以身作則,親力親為,全面提高安全管理工作的質(zhì)量。完成上級(jí)臨時(shí)交辦的事項(xiàng)。

(二)保安人員工作職責(zé)及注意事項(xiàng)

保安人員的工作職責(zé):執(zhí)行公司的安全、門禁的相關(guān)制度并填寫相關(guān)報(bào)表、異常事件的匯報(bào)。

1. 保安人員必須為人正直,作風(fēng)正派,以身作則,處事公正,對(duì)工作有高度的責(zé)任感,不玩忽職守。

2. 維持園區(qū)正常工作秩序、治安秩序,消除隱患于萌芽狀態(tài),防患于未然。必須嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,如有違反,則按《保安違章處罰管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

3. 認(rèn)真履行值班登記制度,值班中發(fā)生和處理的各種情況在登記薄上進(jìn)行詳細(xì)登記,交接班時(shí)移交清楚,責(zé)任明確。

4. 對(duì)來訪客人熱情、有禮、耐心文明問詢和主動(dòng)引導(dǎo),維護(hù)公司良好形象。對(duì)夜間送貨到園區(qū)的客戶或司機(jī)要熱情問候,以禮相待并負(fù)責(zé)通知相關(guān)企業(yè)人員驗(yàn)收貨物。

5. 在規(guī)定的站崗時(shí)間段內(nèi),必須服從保安隊(duì)長(zhǎng)安排按要求站崗。

5.1 站崗時(shí)間為上午 7

第14篇物業(yè)管理收費(fèi)細(xì)則范文

關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),國家是有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,因此大家如果遇到亂收費(fèi)的物業(yè),可以進(jìn)行投訴!以下是物業(yè)管理收費(fèi)細(xì)則,請(qǐng)參考!

物業(yè)管理收費(fèi)細(xì)則【1】

一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))

一、基礎(chǔ)條件:

1、小區(qū)封閉;

2、有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房

3、綠化率35%以上(包括水面);

4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上;

5、固定活動(dòng)館所300平方米以上;

6、專用固定停車泊位1個(gè)/3戶;

7、具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;

8、固定體育活動(dòng)場(chǎng)館不少于二項(xiàng)設(shè)施。

二、公共秩序維護(hù):

1、門崗室美觀整潔,人員統(tǒng)一著裝,設(shè)專人24小時(shí)值勤,其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。

對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏,不少于12次,對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次,并做好巡查記錄。

巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo),行駛有序并停放在指定位置。

非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。

5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

6、看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn),保證消防通道暢通,消防器材可隨時(shí)啟用。

三、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次,干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。

2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔,保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次,保持干凈整潔。

4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱,垃圾袋裝。

5、按樓棟口、樓層收集垃圾,每天2次。

6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

7、垃圾設(shè)施每天清潔2次,無異味。

8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。

9、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

10、進(jìn)行保潔巡查,樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

11、建立消殺工作管理制度,根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作,適時(shí)投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):0.75元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))

一、基礎(chǔ)條件:

1、小區(qū)封閉;

2、有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;

3、綠化率30%以上(包括水面);

4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1000平方米以上;

5、固定活動(dòng)館所200平方米以上;

6、具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;

7、體育活動(dòng)場(chǎng)地不少于一項(xiàng)設(shè)施。

二、公共秩序維護(hù)

1、門崗室整潔,人員統(tǒng)一著裝。

設(shè)專人24小時(shí)值勤,其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。

對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏,不少于8次,對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次,并做好巡查記錄。

巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo),行駛有序并停放在指定位置。

非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。

5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

6、看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn),保證消防通道暢通,消防器材可隨時(shí)啟用。

三、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。

2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔,保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。

3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次,保持干凈整潔。

4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱,垃圾袋裝。

5、按樓棟口收集垃圾,每天2次。

6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

7、垃圾設(shè)施每天清潔1次,無異味。

8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。

9、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

10、進(jìn)行保潔巡查,樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

11、建立消殺工作管理制度,根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作,適時(shí)投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):0.50元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))

一、基礎(chǔ)條件:

1、小區(qū)封閉;

2、有固定管理服務(wù)用房;

3、綠化率25%以上;

4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地500平方米以上;

5、固定活動(dòng)館所100平方米以上;有簡(jiǎn)單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。

二、公共秩序維護(hù)

1、門崗室整潔,人員統(tǒng)一著裝。

設(shè)專人24小時(shí)值勤,其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。

對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次,每次巡邏不少于1小時(shí),并做好巡查記錄。

巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問,發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位,設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo),行駛有序并停放在指定位置。

非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。

5、看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道暢通,消防器材可隨時(shí)啟用。

三、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次,干凈整潔;室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次,保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱,垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾,每天1次。

5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔2次,無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。

8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作,適時(shí)投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):0.35元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))

一、基礎(chǔ)條件:

1、小區(qū)基本封閉;

2、有固定管理服務(wù)用房;

3、有簡(jiǎn)單的綠地、樹木、植物。

二、公共秩序維護(hù)

1、配備門崗室,設(shè)專人24小時(shí)值勤。

對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證。

2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。

3、消防通道暢通,消防器材可隨時(shí)啟用。

三、保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次,干凈整潔。

2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次,保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。

4、按樓棟口收集垃圾,每天1次。

5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔1次,無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。

8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作,適時(shí)投放消殺藥物,有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

在四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中,除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外,《辦法》中對(duì)房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定,物業(yè)部門需符合所有條件,方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。

物業(yè)費(fèi)包括什么【2】

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(即人員費(fèi)用,包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等)

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(包括;公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費(fèi);給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);公共照明費(fèi);易損件更新費(fèi)等等)

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(包括:清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等)

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

(包括:綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等)

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等)

6、辦公費(fèi)用;

(包括:交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等)

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9、法定稅費(fèi);

(包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等)

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

可以看出小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)不包含公共水電費(fèi),但是法律上沒有規(guī)定分?jǐn)偹娛欠窨梢约s定,因此小區(qū)物業(yè)管理合同上也可以另外約定物業(yè)管理費(fèi)里包含公共水電費(fèi)。

第15篇物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則范文

一、物業(yè)管理的范圍

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

相關(guān)專題:

二、成立機(jī)構(gòu)

為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行,設(shè)立***局物業(yè)管理辦公室,辦公室設(shè)主任1名(兼),工作人員3名,義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1,保衛(wèi)人員1名,水電維修工1名,其人員由本人申請(qǐng),經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,由本棟樓居民推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機(jī)構(gòu),在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),實(shí)行自我管理,自負(fù)盈虧,搞好服務(wù)。局不另行撥給專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)

1、負(fù)責(zé)對(duì)工作人員的選聘、管理、考核和獎(jiǎng)罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實(shí)及違規(guī)處罰。

3、根據(jù)市物價(jià)部門的規(guī)定,確定物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi),按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。

5、按要求管理好財(cái)務(wù)收支帳目。

四、相關(guān)工作人員職責(zé)

1、保潔員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)院內(nèi)*―*棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,以及每棟樓房周圍的清掃,每日早上、下午各打掃一次。對(duì)住戶違反《住戶守則》情況及時(shí)糾正和處理,處理不了時(shí),報(bào)物業(yè)管理辦公室。

2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)

嚴(yán)格把好大門人員進(jìn)出關(guān),維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查,對(duì)院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查,發(fā)現(xiàn)情況,及時(shí)反映和報(bào)警。

3、水電維修人員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,發(fā)現(xiàn)故障,做到隨叫隨到,負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。

4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,發(fā)現(xiàn)機(jī)關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時(shí)向物業(yè)管理辦公室報(bào)告并監(jiān)督處理。

五、福利待遇及有關(guān)要求

1、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實(shí)行合同聘用制,確立月基本工資,并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎(jiǎng)罰,不享受其他勞保福利待遇。

2、有關(guān)要求

物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé),將各項(xiàng)管理工作執(zhí)行到位。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé),本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任。

***局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組

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