第1篇 某某物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

某物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、業(yè)主入伙所需文件、流程、表格等相關(guān)文件精準(zhǔn)度100%;

2、部門制度完善、執(zhí)行率99%;

3、業(yè)主入住手續(xù)辦理零誤差;

4、員工培訓(xùn)100%,合格可上崗率80%以上;

5、財(cái)產(chǎn)、物品耗損率控制在3%以內(nèi);

6、員工規(guī)范著裝100%、行為規(guī)范控制98%以上;

7、員工月度生活滿意率為95%以上;

8、垃圾做到日產(chǎn)日清,業(yè)主滿意率達(dá)到98%;

9、綠化監(jiān)管、養(yǎng)護(hù)、消殺率達(dá)到97%;

10、物業(yè)完好率100%;

11、設(shè)施設(shè)備(電、水、電梯等)完好率100%;

12、物業(yè)維修率100%,業(yè)主維修滿意率達(dá)98%;

13、全年無責(zé)任安全、盜竊、交通事故、無消防責(zé)任事故;

14、服務(wù)于業(yè)主,及業(yè)主所想,業(yè)主滿意率達(dá)98%;

15、業(yè)主裝修監(jiān)管、控制及合格率達(dá)99%;

16、物業(yè)收費(fèi)率達(dá)98-99%以上;

17、業(yè)主有效投訴處理、回訪率100%;

18、全年工作失誤率控制在3%以內(nèi)。

第2篇 行政中心物業(yè)管理服務(wù)措施規(guī)范

行政辦事中心物業(yè)管理服務(wù)措施

'魔鬼'來源于細(xì)節(jié),物業(yè)管理服務(wù)就是'細(xì)節(jié)'的服務(wù)。不放過任何一個(gè)細(xì)節(jié)是vk物業(yè)制定各項(xiàng)管理措施的基本原則。管理措施是物業(yè)管理服務(wù)的骨架,涵蓋物業(yè)管理服務(wù)的全過程,我公司將在技術(shù)標(biāo)的各個(gè)章節(jié)仔細(xì)說明各專業(yè)服務(wù)的具體管理服務(wù)措施。本節(jié)僅對(duì)部分特色管理服務(wù)措施進(jìn)行講述。

(一)vk物業(yè)首創(chuàng)季度管理報(bào)告制度,在提交給行政辦事中心及會(huì)議大廈有關(guān)部門的《季度管理報(bào)告》中,將分門別類地向業(yè)主詳細(xì)匯報(bào)當(dāng)季物業(yè)管理服務(wù)的整體運(yùn)行狀況,讓業(yè)主全面掌握當(dāng)季管理服務(wù)的整體情況,以保證管理服務(wù)對(duì)業(yè)主的透明。

(二)分時(shí)作業(yè)

根據(jù)行政辦事中心及會(huì)議大廈各區(qū)域的使用特點(diǎn),合理安排各類作業(yè)時(shí)間,將作業(yè)時(shí)間安排在該物業(yè)區(qū)域使用的非高峰期或非使用期,實(shí)行'分時(shí)作業(yè)'。

目的:使日常管理作業(yè)對(duì)正常辦公,來訪公干人員的影響減至最低程度。

需分時(shí)作業(yè)的主要事項(xiàng):

*大型保潔作業(yè),如地面打蠟、玻璃外墻清洗、廣場清洗、水景觀設(shè)施保潔等;

*綠化及'四害'消殺;

*發(fā)電機(jī)、電梯、空調(diào)、消防等機(jī)電設(shè)備設(shè)施的定期檢查;

*其它需要分時(shí)作業(yè)的事項(xiàng)。

(三)情景標(biāo)識(shí)

一般物業(yè)的標(biāo)識(shí)模式偏于呆板而失之生動(dòng),vk物業(yè)對(duì)在行政辦事中心及會(huì)議大廈使用的作業(yè)標(biāo)識(shí),將作如下要求:

*標(biāo)識(shí)的造型和色彩,與行政辦事中心及會(huì)議大廈的物業(yè)定位保持一致,與內(nèi)部環(huán)境氛圍相協(xié)和;

*標(biāo)識(shí)采用圖形與文字相結(jié)合的標(biāo)識(shí)方式,讓標(biāo)識(shí)易于理解;

*標(biāo)識(shí)的形式充分考慮放置空間的特點(diǎn),根據(jù)實(shí)際情況選擇安放的具體位置,如墻面、地面、門、及可移動(dòng)方式等。

(四)規(guī)范的共裝系列

物業(yè)服務(wù)處的員工著裝,不僅體現(xiàn)了物業(yè)管理公司的企業(yè)形象,更是物業(yè)形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。vk物業(yè)對(duì)此有深刻的認(rèn)識(shí),一向注重對(duì)員工著裝的規(guī)范,工裝的規(guī)范與整齊體現(xiàn)了對(duì)顧客的尊重。vk物業(yè)在行政辦事中心及會(huì)議大廈的工裝系列主要包括:經(jīng)理裝、管理員裝、設(shè)備管理人裝、會(huì)務(wù)服務(wù)員裝、樓外安全員裝、樓內(nèi)安全員裝、綠化管理員裝、清潔管理員裝等。各類工裝的款式與色調(diào)均考慮了相應(yīng)的作業(yè)區(qū)域特點(diǎn)。

(五)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

行政辦事中心及會(huì)議大廈的物業(yè)機(jī)電設(shè)備較多,能耗較大,將是業(yè)主每年非常大的一筆開支,物業(yè)公司必須要充分保護(hù)業(yè)主利益,深入研究物業(yè)環(huán)保節(jié)能的運(yùn)行措施,最大程度地降低能耗,并保持設(shè)施的健康狀態(tài),延長設(shè)備的使用壽命。

空調(diào)系統(tǒng)將是行政辦事中心及會(huì)議大廈耗能最大的設(shè)備系統(tǒng),由于物業(yè)有較大面積的玻璃材質(zhì)的外墻和天頂,隔熱效率較差,同時(shí)受陽光影響較大,因此空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運(yùn)行是設(shè)備經(jīng)濟(jì)中較為重要的環(huán)節(jié)。vk物業(yè)將根據(jù)日常時(shí)段的空調(diào)使用需求、不同時(shí)間各區(qū)域開放使用的時(shí)段、不同區(qū)域?qū)κ褂每照{(diào)的強(qiáng)度和頻度特點(diǎn)、冬季和夏季的季節(jié)因素等,制定有效的空調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行作業(yè)指導(dǎo)書,確保不發(fā)生能源浪費(fèi);

照明系統(tǒng)也是行政辦事中心及會(huì)議大廈能耗較大的一類設(shè)施,不僅建筑物內(nèi)部有較多的照明設(shè)施,建筑外圍亦配置較多,而且有功率較大的夜景照明和強(qiáng)光照明,因此,對(duì)照明系統(tǒng)也將制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指導(dǎo)書;

此外,行政辦事中心及會(huì)議大廈電梯較多,也將根據(jù)使用特點(diǎn)安排不同時(shí)段的使用數(shù)量,合理調(diào)配梯次,以達(dá)到節(jié)能的目的。

(六)物業(yè)環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控

行政辦事中心及會(huì)議大廈物業(yè)封閉性較強(qiáng),空氣循環(huán)主要靠空調(diào)系統(tǒng)維持,因此,對(duì)內(nèi)部的空氣質(zhì)量需要加以特別的關(guān)注。

vk物業(yè)將定期外聘環(huán)保專業(yè)機(jī)構(gòu),對(duì)行政辦事中心及會(huì)議大廈內(nèi)部主要區(qū)域的空氣質(zhì)量、co和co2及其它有害氣體的濃度、房間內(nèi)空調(diào)風(fēng)管內(nèi)細(xì)菌菌落、積垢等進(jìn)行檢測,并根據(jù)檢測情況采取空氣凈化措施。

傳染病多發(fā)季節(jié),定期對(duì)主要區(qū)域進(jìn)行消毒,減少傳染性疾病。

(七)信息管理機(jī)構(gòu)

(八)客戶投訴處理機(jī)制

1、對(duì)待客戶之投訴

△將客戶的投訴處理放在首位,并限于24小時(shí)內(nèi)解決或答復(fù)。

△不吝惜對(duì)處理客戶投訴所花費(fèi)的時(shí)間。

2、處理客戶投訴的姿態(tài)

△接到事故投訴,在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)(5分鐘內(nèi))立即趕往現(xiàn)場,越快越好。

△無論是什么狀況都必須向顧客道歉、以客為尊。

3、對(duì)投訴的事后處理

△分析原因,檢查疏漏,并向公司品質(zhì)管理部匯報(bào)

△總結(jié)研究,制定有效的糾正、改善和預(yù)防措施

△確定之具體對(duì)策,立即付諸于行動(dòng)并向客戶匯報(bào)

△制定有效的顧客投訴意見處理流程

△建立公司與服務(wù)處兩級(jí)意見反饋及投訴處理渠道

△合理完善處理流程,保證不放過任何意見,使每位物業(yè)使用人的意見都能充分得到重視,并予以及時(shí)答復(fù)。

△定期歸納匯總,與行政辦事中心及會(huì)議大廈有關(guān)部門

(九)群眾信訪*工作秩序及異常事件之管理

1、群眾信訪*中異常事件通常包括:

△治安類事件:*人員沖擊機(jī)關(guān)、毆打執(zhí)勤警衛(wèi)、攔堵圍攻機(jī)關(guān)單位辦公人員及車輛、惡意損壞機(jī)關(guān)單位辦公設(shè)備設(shè)施等其他違法、違規(guī)事件、以及**等事件。

△自殘類事件:*人員服毒、自焚、割腕、撞墻等事件。

△突發(fā)類事件:*人員出現(xiàn)突發(fā)性疾病(心臟病、癜癇、中暑等突發(fā)疾病)發(fā)作而暈倒。

△服務(wù)處各級(jí)管理人員及現(xiàn)場服務(wù)人員需熟知國務(wù)院《信訪條例》和zz市相關(guān)規(guī)定,并嚴(yán)格執(zhí)行與甲方就信訪工作所制定的管理辦法及要求。各工作崗位均熱情對(duì)待信訪者,不得對(duì)信訪者抱以敵視或嘲諷等不良態(tài)度,對(duì)信訪人員應(yīng)正確引導(dǎo),幫助其尋求專門部門來處理信訪事宜:對(duì)走訪人數(shù)較多的群眾或團(tuán)體,應(yīng)請(qǐng)其推選代表到相應(yīng)部門反映情況,代表人數(shù)一般得超過5人或按照甲方要求推選。在處理*過程中主動(dòng)和執(zhí)法機(jī)關(guān)溝通,積極配合執(zhí)法機(jī)關(guān)的工作

2、治安類事件處理原則

△當(dāng)發(fā)生*人員沖擊機(jī)關(guān)、毆打執(zhí)勤警衛(wèi)、攔堵圍攻機(jī)關(guān)單位辦公人員及車輛事件后,當(dāng)值安全員必須迅速向甲方相關(guān)對(duì)接部門、服務(wù)中心指揮控制中心、服務(wù)中心及公安機(jī)關(guān)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),以采取相應(yīng)措施,主要是配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場處置;

△指揮中心人員及時(shí)將*信息及時(shí)知會(huì)相關(guān)崗位,當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)車輛要進(jìn)入主樓區(qū)域時(shí),車場安全員應(yīng)及時(shí)通知司機(jī),現(xiàn)場安全員注意不要暴露相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)身份,同時(shí)密切關(guān)注*人員動(dòng)態(tài),確保領(lǐng)導(dǎo)安全。

△如*人員人數(shù)較多或情緒較為激動(dòng)時(shí),現(xiàn)場管理人員可根據(jù)情況決定向服務(wù)中心

請(qǐng)求增援;

△接到增援信息后,安全部門應(yīng)安排人員在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,同時(shí)安排2至5名便衣崗或其他后勤人員,在現(xiàn)場維持秩序;

△當(dāng)*人員出現(xiàn)過激行為時(shí)現(xiàn)場安全員應(yīng)馬上控制辦公樓大門,同時(shí)將監(jiān)控?cái)z錄設(shè)備調(diào)整到相應(yīng)位置予以監(jiān)控;

△當(dāng)*人員沖擊機(jī)關(guān)時(shí),現(xiàn)場安全員馬上組成人墻,配合公安機(jī)關(guān)將*人員阻擋在大門外;

△如有*人員沖進(jìn)機(jī)關(guān)時(shí),應(yīng)迅速組織人員將其強(qiáng)行帶離辦公樓,交由警方處理;

△如*人員出現(xiàn)圍堵、攻擊辦公人員或車輛時(shí),現(xiàn)場安全員應(yīng)迅速組成人墻配合公安機(jī)關(guān)將*人員出現(xiàn)控制住,并保護(hù)辦公人員及車輛迅速離開;

△對(duì)故意破壞公共設(shè)施或?qū)ζ渌诉M(jìn)行人身攻擊的*人員,現(xiàn)場安全員應(yīng)在現(xiàn)場公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下采取措施予以制止處理;

△當(dāng)出現(xiàn)*人員毆打安全員時(shí),安全員必須保持克制,嚴(yán)禁還手,并取證報(bào)警方處理;

△當(dāng)出現(xiàn)*人員擾亂正常辦公秩序的任何情況時(shí),現(xiàn)場工作人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場情況進(jìn)行拍照、錄象、以保留證據(jù);

△便衣崗*群眾情緒較激動(dòng)時(shí)協(xié)助現(xiàn)場安全員維持秩序,平常情況下密切關(guān)注*人員,發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)。

△現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時(shí)與機(jī)關(guān)事務(wù)及信訪、公安派出所等相關(guān)部門對(duì)接部門保持聯(lián)系,并根據(jù)甲方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)意見協(xié)助處理一切突發(fā)事件;

△如警方需要我方提供相關(guān)資料或證據(jù)時(shí),必須報(bào)請(qǐng)甲方相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)同意;

3、自殘類事件處理要求

△*事件發(fā)生后,便衣崗必須密切關(guān)注攜帶包裹特別是情緒激動(dòng)、性格內(nèi)向的*群眾;

△為防止*群眾因感到絕望而采取極端方式,現(xiàn)場工作人員必須注意工作態(tài)度,防止*人員情緒激化;

△當(dāng)*人員有服毒、自焚等自殘的明顯傾向或舉動(dòng)時(shí),現(xiàn)場人員應(yīng)果應(yīng)果斷采取措施予以制止(將藥瓶、汽油、打火機(jī)打掉),并將情況上報(bào)甲方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo);

△如事發(fā)突然,制止不及應(yīng)采取以下措施進(jìn)行搶救;

△當(dāng)發(fā)生自焚事件時(shí),現(xiàn)場安全員應(yīng)迅速使用滅火器、滅火毯將火撲滅;

△當(dāng)發(fā)生割腕、撞墻等自殘事件時(shí),現(xiàn)場人員應(yīng)迅速采取措施進(jìn)行先期的止血救助,防止*人員失學(xué)過多;

△當(dāng)發(fā)現(xiàn)*人員服毒時(shí),現(xiàn)場人員盡量不要抬動(dòng)他,但必須保護(hù)好現(xiàn)場等待醫(yī)護(hù)人員救護(hù);

△自殘事件發(fā)生后,現(xiàn)場安全員迅速在機(jī)關(guān)前拉起警戒帶,并保護(hù)好現(xiàn)場,同時(shí)甲方相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)并通知急救中心和警方處理,對(duì)現(xiàn)場情況進(jìn)行拍照,并保留相關(guān)資料;

△現(xiàn)場安全員應(yīng)注意維持好現(xiàn)場秩序,防止少數(shù)人員借機(jī)進(jìn)行煽動(dòng)或破壞;

△現(xiàn)場安全員在進(jìn)行救助過程中應(yīng)注意自我防范;

△事件結(jié)束后迅速將情況記錄下來,并上報(bào)甲方領(lǐng)導(dǎo)。

九、vk物業(yè)在政府公用物業(yè)方面的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)

政府公用物業(yè)由于其使用人及使用功能具有一定的獨(dú)特性,這就要求物業(yè)公司必須針對(duì)其特性提供相應(yīng)的服務(wù),不能照搬住宅類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。vk物業(yè)在過去三年多為行政辦事中心及會(huì)議大廈各入駐單位提供服務(wù)的實(shí)踐中,針對(duì)政府公用物業(yè)歸納出幾大特點(diǎn),并建立起一套行之有效的管理辦法。

(一)政府公用物業(yè)的安全管理特點(diǎn)

政府公用物業(yè)除發(fā)揮本身具有的使用功能外,還在很大程度上起到了政府對(duì)外展示的窗口作用,因此政府物業(yè)的安全管理崗位必須滿足以下需求:

△對(duì)外咨詢窗口作用;

△禮賓形象作用;

△政府與市民、群眾、使用者溝通橋梁作用;

△安全保衛(wèi)與對(duì)內(nèi)/外服務(wù)作用。

在安全崗位設(shè)置及配置上,vk物業(yè)不僅僅從物業(yè)平面分布、技訪設(shè)施情況考慮,還從物業(yè)使用功能出發(fā),合理制定固定崗、巡邏崗及巡邏路線,并對(duì)安全員進(jìn)行特定的培訓(xùn)。

(二)政府公用物業(yè)的工作特點(diǎn)

政府人員的工作時(shí)間有一定的規(guī)律性,且在辦公時(shí)間內(nèi)經(jīng)常會(huì)接待來訪、辦事人員,因此需要一個(gè)相對(duì)安靜和獨(dú)立的工作環(huán)境。針對(duì)該點(diǎn),vk物業(yè)在對(duì)政府物業(yè)的服務(wù)中,貫徹'零干擾'服務(wù)理念,強(qiáng)調(diào)日常作業(yè),如物業(yè)保潔、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等工作事項(xiàng),最大程度地減少對(duì)內(nèi)部工作人員正常工作的干擾。因此,vk物業(yè)在進(jìn)駐后即對(duì)物業(yè)內(nèi)部各區(qū)域的辦公特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)掌握,合理安排不同類別工作事項(xiàng)的作業(yè)時(shí)間,對(duì)作業(yè)流程進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)定。

(三)政府公用物業(yè)使用特點(diǎn)

政府公用物業(yè)空間的分別,具有可變性,一個(gè)區(qū)域的用途往往不是一成不變的,而是根據(jù)不同時(shí)期的需要有可能進(jìn)行一定的調(diào)整?；诖?vk物業(yè)為政府物業(yè)量身定做了'彈性管理'的方法。彈性的管理服務(wù)表現(xiàn)在:適應(yīng)物業(yè)功能的變化、適應(yīng)工作計(jì)劃的變化、適應(yīng)業(yè)主的需求的變化。為此,vk物業(yè)在服務(wù)處管理組織的職能運(yùn)作上保持高度的機(jī)動(dòng)性。確保在責(zé)任明確、各司其職、職責(zé)清晰的基礎(chǔ)上,能夠有機(jī)協(xié)作、快速反應(yīng)、迅速集結(jié)、集中作戰(zhàn),以保障各類計(jì)劃外、臨時(shí)性、突發(fā)性的事件同樣時(shí)時(shí)處于受控狀態(tài)。同時(shí)在制定日常服務(wù)工作計(jì)劃時(shí),也注意留有相應(yīng)的彈性空間,以保證服務(wù)計(jì)劃在進(jìn)行適應(yīng)性變化時(shí),服務(wù)質(zhì)量不會(huì)因此受到影響。

(四)政府公用物業(yè)的參觀接待服務(wù)

參觀接待也是政府公用物業(yè)一個(gè)特有的服務(wù)內(nèi)容。政府物業(yè)作為一個(gè)系統(tǒng)甚至是一個(gè)城市對(duì)外展示的窗口,參觀接待工作的好壞影響重大。vk物業(yè)經(jīng)過多年的實(shí)踐總結(jié),在參觀接待方面實(shí)行'三級(jí)預(yù)警'接待制度,將政府物業(yè)的參觀分成了3個(gè)級(jí)別:'c級(jí)'指市、廳級(jí)以下或兄弟單位領(lǐng)導(dǎo)/團(tuán)體來訪。根據(jù)不同級(jí)別,對(duì)安全、清潔、技術(shù)各崗位提出不同的準(zhǔn)備要求,即保證各類參觀、學(xué)習(xí)人員滿意而歸,又能最大限度的提高工作效率,避免無味的浪費(fèi)。

(五)政府公用物業(yè)的其他特有需求

政府公用物業(yè)一般是一個(gè)系統(tǒng)、一個(gè)城市甚至一個(gè)區(qū)域的最高權(quán)利及決策機(jī)關(guān),往往會(huì)面對(duì)一些獨(dú)特的突發(fā)事件,如群眾*、*請(qǐng)?jiān)?、甚至沖擊政府等,此類事件物業(yè)公司若處理不當(dāng),將會(huì)給政府帶來惡劣的影響。因此,vk物業(yè)未雨綢繆,通過模擬場景的實(shí)驗(yàn),結(jié)合以往的管理經(jīng)驗(yàn),針對(duì)各類突發(fā)事件制訂相應(yīng)的管理措施及制度,將該類事件可能帶來的不良影響或損失降低到最小程度。

(六)建立嚴(yán)密之質(zhì)量管理體系,以過程控制確保服務(wù)效果

vk物業(yè)按照iso9001國際標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立一套完善的質(zhì)量管理體系,對(duì)各個(gè)操作層、執(zhí)行層都制定了明確的運(yùn)行程序和操作作業(yè)指導(dǎo)書。時(shí)常管理服務(wù)中嚴(yán)格按照體系要求開展各項(xiàng)工作,從而對(duì)客戶有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化可量化的的質(zhì)量承諾。

1、工作職責(zé)明細(xì)化。工作職責(zé)分劃清楚,下級(jí)對(duì)上級(jí)安排的工作負(fù)責(zé),上級(jí)隨時(shí)對(duì)下級(jí)工作實(shí)施監(jiān)控分析,引導(dǎo)其正確履行崗位職責(zé);

2、工作流程制度化。依照工作要求,擬訂

工作開展程序和各崗位操作細(xì)則,便于工作的開展和檢查評(píng)估,同時(shí)對(duì)每一個(gè)過程和字過程實(shí)施改進(jìn);

3、巡視檢查多樣化。各服務(wù)處在嚴(yán)格按照公司質(zhì)量體系的要求組織各班組、崗位負(fù)責(zé)人以定期和不定期相結(jié)合的方式進(jìn)行巡視檢查的同時(shí),還分別成立保潔督察小組、安全內(nèi)部管理委員會(huì)等基層組織,從不同的視角發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)記錄,并對(duì)處理結(jié)果跟蹤落實(shí)。

4、質(zhì)量記錄規(guī)范化。確立質(zhì)量記錄填寫的規(guī)范性和真實(shí)性,保證物業(yè)管理服務(wù)的每一個(gè)過程都有相應(yīng)的原始記錄,通過現(xiàn)場檢查、部門內(nèi)部自查等方式來考核各項(xiàng)工作的落實(shí)情況;

5、公開監(jiān)督透明化。公開合同、服務(wù)中心的投訴電話,每一工作人員必須佩帶工作牌上崗,按照不同的崗位穿著不同的工作服,隨時(shí)接受物業(yè)使用人的檢查與監(jiān)督。服務(wù)中心經(jīng)理、各部門主管須不定期與客戶溝通,收集顧客意見,及時(shí)整改并通過每月一期的《物業(yè)簡報(bào)》反饋給甲方客戶。

(七)強(qiáng)化培訓(xùn)職能,狠抓員工素質(zhì),提高管理服務(wù)水平。

第3篇 項(xiàng)目日常物業(yè)管理綜合服務(wù)：事務(wù)管理

項(xiàng)目日常物業(yè)管理的綜合服務(wù):事務(wù)管理

日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理以外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作,包括事務(wù)管理、環(huán)境管理、保安及消防管理等。

cpm提供的經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)將充分發(fā)揮**辦公、購物、入住、金融證券、信息交流及健身等功能,使**成為人與建筑、人與環(huán)境、人與社會(huì)高度融合的載體,達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和高度統(tǒng)一。

辦公的便捷和高效,購物的舒適和方便等是**物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)客戶是cpm的最高原則,cpm針對(duì)**客戶的需求,專業(yè)服務(wù)素質(zhì)體現(xiàn)在快、隱、準(zhǔn)、親四個(gè)方面;

快--對(duì)服務(wù)需求的快速反應(yīng),客戶服務(wù)中心全天接受客戶的需求信息,于第一時(shí)間派員服務(wù),解決問題。

隱--即隱性服務(wù),避免服務(wù)人員的身影頻繁出現(xiàn)在客戶面前,給人'潤物細(xì)無聲'的感覺。

準(zhǔn)--即追求服務(wù)效率,力爭第一次上門服務(wù)做到最好,減少返工率。

親--反映親和、貼切,真誠待您每一天。

快、隱、準(zhǔn)、親的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)格,加上**先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施,我們提供給廣大客戶的將是一個(gè)安全、自由、放松、舒適的辦公、購物、入住環(huán)境。

1 事務(wù)管理

1.1 入伙及裝修管理

在前期物業(yè)管理的籌備工作中,cpm將結(jié)合**的實(shí)際情況編寫和印刷《入伙指南》、《用戶手冊(cè)》、《業(yè)主、客戶公約》等規(guī)章制度。

接管驗(yàn)收后,cpm將配合發(fā)展商公布的入伙時(shí)間,按時(shí)舉行入伙儀式,向業(yè)主和客戶發(fā)放有關(guān)資料,開展咨詢答疑活動(dòng),并按照規(guī)定的程序辦理入伙手續(xù)。

此階段管理人員還將對(duì)大廈內(nèi)各單位的裝修活動(dòng)及裝修施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管,宣傳裝修、消防、治安等管理規(guī)定,規(guī)范業(yè)主和客戶的裝修行為,確保大廈前期裝修階段的消防和治安安全。

日常管理中的裝修,如各種改建、二次裝修等零星工程,為維護(hù)**的裝飾環(huán)境及辦公秩序,各種外包的裝修工程須經(jīng)**管理處批準(zhǔn),施工分包方還須遵守建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及**的《大廈裝修管理規(guī)定》,嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的作業(yè)時(shí)間和作業(yè)要求施工,以免造成環(huán)境污染,損壞大廈裝飾環(huán)境,妨礙他人。

物業(yè)裝修期管理工作要求表

工作內(nèi)容工作時(shí)間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

入伙手續(xù)驗(yàn)收12小時(shí)隨來隨辦證件齊全,驗(yàn)收項(xiàng)目齊全,客戶簽字。

裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定,無危及安全和影響外觀,無改變用途。

巡視2次/小時(shí)無亂堆放、亂挖亂接亂搭、無違章裝修,房屋完好率100%。

跟蹤、監(jiān)督4次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。

走訪2次/周及時(shí)聽取業(yè)主、客戶意見,滿足其合理要求,滿意率100%。

回訪12小時(shí)內(nèi),100%記錄完成情況,調(diào)查滿意率100%。

工作日記每日下午5點(diǎn)-5點(diǎn)半記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。

收費(fèi)12小時(shí)隨來隨辦收費(fèi)率100%。

財(cái)務(wù)日清日結(jié)帳表相符,收支平衡,每月公開一次。

時(shí)間安排8:00-8:30向值班室了解和處理客戶申報(bào)、投訴。

8:30-10:00巡視檢查。

14:00-15:30建檔、培訓(xùn)。

15:00-17:30走訪、回訪。

動(dòng)作督導(dǎo)方式分片包干,管理員巡查,經(jīng)理不定期抽查

1.2 公眾文件及公告的控制

物業(yè)管理中有許多公眾文件,包括公約、手冊(cè)及規(guī)定,主要闡述有關(guān)業(yè)主的權(quán)務(wù)及義務(wù)、物業(yè)的使用指南、使用物業(yè)的行為規(guī)范等、物業(yè)管理中的臨時(shí)通告、注意事項(xiàng)及一般公告等,由管理處主任審核后張貼在規(guī)定的公告欄內(nèi);重要文件或直接影響**秩序的公告,由管理處報(bào)公司審核并酌情發(fā)布。

1.3 服務(wù)意見征詢及投訴處理

1.3.1 服務(wù)意見征詢

圖2 服務(wù)意見征詢流程圖

1.3.2 服務(wù)投訴處理

圖3服務(wù)投訴處理及回訪流程圖

1.3.3 建立客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)

cpm將為**設(shè)立以客戶服務(wù)中心為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng),根據(jù)客戶需求信息協(xié)調(diào)調(diào)度各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作,設(shè)立客戶信息檔案,高效反饋、處理客戶意見及需求。每月按期將客戶需求、客戶回訪的結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析,調(diào)整工作思路,真正體現(xiàn)cpm'真誠待您每一天'的個(gè)性化服務(wù)理念。

1.3.4 實(shí)行首問負(fù)責(zé)制

第一個(gè)接到客戶服務(wù)投訴的員工就是解決和滿足客戶需求的總負(fù)責(zé)人,他有責(zé)任使本次服務(wù)圓滿完成。cpm所有員工時(shí)刻牢記'滿意客戶是我們的最高原則',認(rèn)真對(duì)待客戶提出的每一個(gè)需求,用優(yōu)質(zhì)服務(wù)來解決和滿足客戶需求。

1.3.5 隱性化預(yù)見性服務(wù)

cpm提倡隱性物業(yè)管理服務(wù),為減少客戶投訴或不便,要求全體員工有良好的服務(wù)意識(shí)、豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和敏銳的識(shí)別力,加強(qiáng)日常巡視及維護(hù)工作,使我們的服務(wù)超前于業(yè)主、客戶的感受,在業(yè)主、客戶尚未意識(shí)到不便之前解決問題。因?yàn)楦邔哟蔚姆?wù)境界是沒有投訴,而非僅僅是圓滿處理投訴。

1.4 報(bào)修、維修工作

圖4 報(bào)修、維修工作流程圖

1.5 便民服務(wù)

1.5.1 優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便用戶、低價(jià)收費(fèi)

為**提供便利經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是管理處最基本的服務(wù)功能。cpm認(rèn)為,服務(wù)客戶最高原則的體現(xiàn)之一便是高效、便利、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù),'勿以善小而不為'。cpm將堅(jiān)持'優(yōu)質(zhì)服務(wù)、方便客戶、低價(jià)收費(fèi)'的原則,開展便民服務(wù)活動(dòng)。

1.5.2 無償服務(wù)項(xiàng)目

a. 設(shè)立便民箱:包括急救用品、常用工具等。

b. 文化服務(wù):組織各類信息、文化交流。

c. 及時(shí)收集掌握天氣、環(huán)境、溫濕度預(yù)報(bào)數(shù)值,在大堂醒目位置公布,方便樓內(nèi)工作人員的出行。

d. 根據(jù)情況,在人流量大的地方準(zhǔn)備好雨傘、傘套機(jī)等便民物品。

e. 為方便**工作人員乘坐公交車,管理處將設(shè)立零鈔硬幣兌換點(diǎn)。

f. 提供辦公室內(nèi)維修服務(wù),包括掛鏡框、室內(nèi)照明、電路等,其中若有需要購置材料的,僅收取其成本費(fèi)。

1.5.3 特約性服務(wù)

特約性服務(wù)實(shí)質(zhì)上是一種代理業(yè)務(wù),為客戶提供工作、生活的方便。本項(xiàng)目專項(xiàng)服務(wù)遵循'有法可依、有章可查'原則設(shè)置,質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開、明確。

注:下表內(nèi)價(jià)格僅為參考,具體運(yùn)作時(shí),將依照當(dāng)?shù)貎r(jià)格變化做出

調(diào)整,制定出**的項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案后執(zhí)行。

特約性服務(wù)項(xiàng)目表

序號(hào)類別服務(wù)項(xiàng)目方式及價(jià)格

1代辦類信件代收、發(fā)服務(wù)免服免費(fèi)

報(bào)刊代訂服務(wù)免服免費(fèi)

鮮花、禮品代訂服務(wù)免服免費(fèi)

出租車代叫服務(wù)免服免費(fèi)

代訂外賣服務(wù)免服免費(fèi)

代沖膠卷服務(wù)加收10%的服務(wù)費(fèi)

常用維修工具、電器便利服務(wù)免服免費(fèi);當(dāng)借用較貴重或較大的物品并需要收費(fèi)

傳真收發(fā)服務(wù)a4:1元/張

打字a4:8元/張、a3:12元/張

復(fù)印a4:1元/張、a3:2元/張

塑封a4:10元/張、卡片:5元/張

2清潔類服務(wù)大理石打蠟9元/

第4篇 海關(guān)辦公樓服務(wù)報(bào)價(jià)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算說明

(一)、預(yù)算編制依據(jù)

1、zz海關(guān)辦公大樓的承建特點(diǎn)和使用對(duì)象。

2、國家、zz市政府有關(guān)部門的法規(guī)或?qū)I(yè)文件。

3、本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗(yàn),參考了現(xiàn)行市場行情。

(二)、預(yù)算編制原則

1、先計(jì)劃,后預(yù)算。

2、從實(shí)際出發(fā),本著合理、先進(jìn)、周密、可行的原則,科學(xué)計(jì)量,合法收、支,不斷完善。

(三)、預(yù)算中需說明的事項(xiàng)

1、本預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)年合計(jì)2,543,303.58元。

如貴單位接受我公司的各項(xiàng)建議,與我公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》時(shí)

(1)增加項(xiàng)目,另行協(xié)商;

(2)具體收費(fèi)方式和時(shí)間再行確定。

2、因該辦公大樓屬于新建,各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)在保修內(nèi),本預(yù)算中'設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維保費(fèi)'只計(jì)入了運(yùn)行物料費(fèi)用,未計(jì)入維修保養(yǎng)費(fèi)用。正常年度的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維保費(fèi)用需根據(jù)實(shí)際需要核算。因此,本預(yù)算專門針對(duì)2002年度,不適用于其他年度。

3、本預(yù)算中不包括該辦公大樓的運(yùn)行、辦公用能源費(fèi)用。

4、因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度很有限,本預(yù)算包總價(jià),不包單價(jià)和單項(xiàng)。

5、預(yù)算中的人員工資按現(xiàn)行市場水平測算,以后年度將參考市場水平、物價(jià)變動(dòng)情況和國家相關(guān)勞動(dòng)、人事規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

6、預(yù)算中各項(xiàng)'單位計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)'及'數(shù)量'僅供參考,以'年合計(jì)'為準(zhǔn)。

7、預(yù)算中'人員費(fèi)用'包括工程、客戶服務(wù)、行政用管理人員的費(fèi)用,安保和保潔人員費(fèi)用分別計(jì)入'安保、消防服務(wù)費(fèi)用'和'清潔、綠化費(fèi)用'中。

8、預(yù)算中'公共設(shè)備的運(yùn)行、維保和保養(yǎng)費(fèi)用'主要是運(yùn)行消耗物料費(fèi)用,運(yùn)行人員費(fèi)用已計(jì)入'人員費(fèi)用'(工程)。

9、《自帶設(shè)備情況表》中各項(xiàng)數(shù)據(jù)僅供參考。

自帶設(shè)備、工具的使用費(fèi)用包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷費(fèi)和設(shè)備修理費(fèi),已計(jì)入'物業(yè)管理費(fèi)'預(yù)算中。

(四)、財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)業(yè)主及其產(chǎn)業(yè)不同時(shí)期利益的考慮

本公司的財(cái)務(wù)預(yù)算同時(shí)考慮了維護(hù)業(yè)主的近期和長期利益。

1、近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入。

考慮到業(yè)主自建辦公大樓,已經(jīng)投入巨額資金,為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業(yè)管理費(fèi)用所需資金,投入較大。本公司憑借自身實(shí)力自帶全部物業(yè)管理服務(wù)所需設(shè)備和工具,投資總額約37萬元。

2、長期目標(biāo):嚴(yán)格管理,積極建議,使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值。

(1)嚴(yán)格控制人工成本,著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修和養(yǎng)護(hù)

將人工成本控制在物業(yè)管理費(fèi)用總額的合理比例內(nèi),隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)投入,做好設(shè)施設(shè)備的各級(jí)維修保養(yǎng)工作,在較長的時(shí)期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。

(2)加強(qiáng)員工培訓(xùn),提高服務(wù)質(zhì)量

加強(qiáng)員工服務(wù)意識(shí)和對(duì)該辦公大樓使用特點(diǎn)的認(rèn)知培訓(xùn),讓我公司員工的服務(wù)水平作為提升物業(yè)品質(zhì)的要素之一是我公司日常人員培訓(xùn)的目標(biāo),我公司將為此合理支配培訓(xùn)費(fèi)用,決不讓員工'質(zhì)素'透支。

(3)管理維修基金的積累和使用

管理維修基金是指由業(yè)主(或稱'產(chǎn)權(quán)人')或使用人按其擁有或占用的產(chǎn)權(quán)面積交納的公共維修基金,用于支付大廈公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性維修項(xiàng)目等費(fèi)用。

該辦公大樓作為單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)物業(yè),建議由業(yè)主在物業(yè)投入使用后、保修期滿時(shí),開始按建筑面積預(yù)提管理維修基金。

該項(xiàng)基金可由業(yè)主自行專戶存款,專款專用,按批準(zhǔn)的大修或大型增改項(xiàng)目計(jì)劃和預(yù)算支付使用,并制定相關(guān)的管理制度。遇重大緊急支出,管理基金存量不足,再另行籌措。

(4)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理,控制風(fēng)險(xiǎn)

本公司對(duì)樓宇實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理,將保險(xiǎn)和日常維修養(yǎng)護(hù)工作結(jié)合起來,在保證樓宇的正常使用的同時(shí),對(duì)樓宇進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來的巨額損失。

如貴單位將該辦公樓委托我公司管理,建議貴單位將樓宇的保險(xiǎn)委托我公司一同辦理,一方面利用我公司整體規(guī)模優(yōu)勢降低保費(fèi)支出,一方面維保與保險(xiǎn)一體管理、責(zé)任分級(jí),可以更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。

第5篇 瑞恒物業(yè)管理服務(wù)宗旨經(jīng)營理念

恒瑞物業(yè)管理服務(wù)宗旨、經(jīng)營理念

企業(yè)文化、企業(yè)形象

北京市恒瑞物業(yè)管理有限公司本著高效、精干的原則,謙虛、協(xié)作、勤儉、創(chuàng)新的企業(yè)精神,以人為本、客戶至上的管理宗旨,獨(dú)具特色的物業(yè)管理和科學(xué)的手段,使公司在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展起來的新興行業(yè)中,成為一個(gè)多方位、高層次、規(guī)范化的綜合性管理公司,為每位用戶營造出一個(gè)安全、舒適、清潔、優(yōu)雅、便捷的生活及辦公環(huán)境。

服務(wù)理念:

以人為本、強(qiáng)化服務(wù)

經(jīng)營理念:

注重品牌、適時(shí)發(fā)展

管理理念:

規(guī)范、嚴(yán)格、主動(dòng)、高效

人才理念:

以人為本、共同發(fā)展

在加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),樹立企業(yè)形象方面,恒瑞物業(yè)公司已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到,保證企業(yè)文化同企業(yè)宗旨、理念、目標(biāo)的統(tǒng)一是培育企業(yè)核心競爭力的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過企業(yè)文化的導(dǎo)向、激勵(lì)和凝聚作用把員工統(tǒng)一到企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)上是戰(zhàn)略實(shí)施的保證。因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并服務(wù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)文化。

恒瑞物業(yè)管理公司的企業(yè)文化是由四個(gè)層次構(gòu)成的,即表層的物質(zhì)文化,淺層的行為文化,中層的制度文化和深層的精神文化。尤其是在培育中層的制度文化和深層的精神文化方面不斷強(qiáng)化。中層的制度文化,是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值等意識(shí)形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機(jī)構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。恒瑞物業(yè)管理公司通過現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等反映出企業(yè)的價(jià)值觀、精神和文化,使其成為企業(yè)文化中的強(qiáng)制性文化。深層的精神文化,是恒瑞企業(yè)文化中的核心層,它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營中形成的獨(dú)具企業(yè)特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念,包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、坐標(biāo)觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如:恒瑞物業(yè)管理的品牌概念'優(yōu)質(zhì)服務(wù)=細(xì)致+創(chuàng)新+用戶需求'就反映了企業(yè)的深層精神文化。恒瑞物業(yè)管理公司在企業(yè)多種經(jīng)營過程中逐步形成了與之匹配的企業(yè)精神,企業(yè)道德、企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)價(jià)值。

恒瑞物業(yè)管理公司企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵(lì)和輻射五大功能。通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化,使它成為全體員工所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法,從而產(chǎn)生一種凝聚力,使他們不僅愿意投身于企業(yè),而且同心同德的去維護(hù)企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財(cái)富,并已經(jīng)成為恒瑞物業(yè)管理公司發(fā)展的動(dòng)力。

第6篇 物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)要求確定評(píng)審規(guī)定

物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)要求的確定和評(píng)審規(guī)定

1.0目的

確定服務(wù)有關(guān)要求,并對(duì)已確定的服務(wù)有關(guān)要求實(shí)施評(píng)審,通過評(píng)審明確物業(yè)管理服務(wù)要求,保障這些要求能夠有效滿足。

2.0適用范圍

適用于所有涉及服務(wù)要求的活動(dòng)。

3.0 職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理委托合同、管理協(xié)議,招標(biāo)書的審批。

3.2管理部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理委托合同、招標(biāo)書的要求進(jìn)行確定并組織評(píng)審。

3.3管理部負(fù)責(zé)管理協(xié)議的確定和評(píng)審。

3.4各部門負(fù)責(zé)與各自有關(guān)的合同評(píng)審。

3.5管理處負(fù)責(zé)顧客口頭訂單的確定和評(píng)審。

3.6管理部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理市場,顧客的最新需求以及最新相關(guān)法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。

4.0程序

4.1投標(biāo)書或物業(yè)管理委托合同的確定和評(píng)審

4.1.1管理部負(fù)責(zé)由顧客處接受招標(biāo)書或物業(yè)管理委托合同草案。

4.1.2管理部組織管理部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)部門和人員,按以下的規(guī)定對(duì)顧客的要求進(jìn)行確定,以明確顧客的要求和期望:

a)顧客規(guī)定的要求;

b)顧客雖然沒有規(guī)定,但行業(yè)習(xí)慣上必需的要求;

c)與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的法律法規(guī)要求;

d)公司確定的任何附加要求。

對(duì)不明確的地方由管理部與顧客溝通達(dá)成共識(shí)。

4.1.3確定顧客的要求后,由管理部組織有關(guān)人員編寫投標(biāo)書或物業(yè)管理委托合同草案,并明確以下內(nèi)容:

a)管理范圍、管理方式和服務(wù)項(xiàng)目;

b)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

c)管理目標(biāo);

d)人員配備;

e)合同期限;

f)雙方的權(quán)利和義務(wù);

g)其他相關(guān)資源;

h)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)的要求。

4.1.4在制定物業(yè)管理合同或投標(biāo)書的過程中,若服務(wù)有關(guān)要求發(fā)生變更時(shí),拓展部應(yīng)及時(shí)組織有關(guān)部門對(duì)投標(biāo)書進(jìn)行修改。

4.1.5物業(yè)管理委托合同草案或投標(biāo)書由管理部組織評(píng)審小組按4.3的要求進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果記錄在《服務(wù)要求評(píng)審記錄表》上。

4.1.6對(duì)中標(biāo)后按標(biāo)書擬制的合同草案也應(yīng)進(jìn)行評(píng)審,確保合同與投標(biāo)書不一致的要求得到改進(jìn)或解決。

4.1.7經(jīng)過總經(jīng)理批后的投標(biāo)書或物業(yè)管理委托合同才可發(fā)出或簽訂。

4.2管理協(xié)議的確定和評(píng)審

4.2.1與顧客簽訂的管理協(xié)議若采用政府主管部門統(tǒng)一頒布的示范文本(如《業(yè)主公約》),則管理部確保其為最新有效版本。

4.2.2若管理協(xié)議為業(yè)主委員會(huì)成立后提出的修改文本,則由管理部對(duì)該修改文本的要求進(jìn)行確定,并組織有關(guān)人員對(duì)之進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果由評(píng)審人員記錄在《服務(wù)要求評(píng)審記錄表》上,通過評(píng)審的管理協(xié)議報(bào)經(jīng)總經(jīng)理審批。

4.3其他顧客合同要求的確定和評(píng)審

3.3.1合同接收部門在接到合同后,保證在合同簽訂前已對(duì)服務(wù)有關(guān)要求進(jìn)行確定。對(duì)顧客的要求不明確或顧客未明示的,合同接收部門通過與顧客的溝通及收集和分析有關(guān)資料(包括法律和法規(guī)的要求)等方式,充分了解顧客的要求。

4.3.2確定服務(wù)有關(guān)要求后,合同接收部門負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)合同進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)記錄在《服務(wù)要求評(píng)審記錄表》上。(零維修、特約維修需求的評(píng)審除外)。

4.3.3在履行合同過程中,對(duì)顧客提出的合同更改,按4.3.1、4.3.2的規(guī)定對(duì)更改內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果及時(shí)通知顧客及相關(guān)部門和相關(guān)人員,必要時(shí)由顧客簽名認(rèn)可。

4.4口頭訂單的確定和評(píng)審

4.4.1管理處明確有能力提供的有償服務(wù)項(xiàng)目,報(bào)管理部審批后頒布實(shí)施。

3.4.2管理處在接到顧客口頭訂單時(shí),先確定其內(nèi)容是否超出提供服務(wù)的能力范圍,并對(duì)之進(jìn)行評(píng)審,在《有償服務(wù)需求登記表》中記錄。

4.4.3顧客提出的服務(wù)項(xiàng)目若屬管理處提供服務(wù)的能力范圍的,按照相關(guān)程序進(jìn)行;若超過的,管理處仔細(xì)審查是否有履約能力,由管理處負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)審,并確定處理措施。

4.5管理部根據(jù)物業(yè)管理市場、顧客的最新需求和期望,每半年組織一次市場或顧客調(diào)查、競爭對(duì)手分析、水平對(duì)比等方式了解、確定顧客的要求,根據(jù)結(jié)果編寫相關(guān)報(bào)告,并隨時(shí)跟蹤、了解、確保掌握有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)的最新變化,以便及時(shí)調(diào)整公司服務(wù)質(zhì)量要求。

5.0相關(guān)文件和記錄

a)《顧客委托維修安裝服務(wù)協(xié)議》

b)《服務(wù)要求評(píng)審記錄表》qr-c

c)《有償服務(wù)需求登記表》qr-c

e)《業(yè)主公約》

第7篇 物業(yè)管理師考試-物業(yè)服務(wù)合同簽訂

物業(yè)管理師考試資料:物業(yè)服務(wù)合同簽訂

物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ),雙方在平等自愿的前提下,遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則,經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見后方可簽訂。

物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí),除可遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項(xiàng)外,還要注意以下四個(gè)要點(diǎn):

(一)'宜細(xì)不宜粗'的原則

為確保合同雙方的權(quán)益,明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù),減少日后的糾紛,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)合同進(jìn)行談判洽商時(shí),要遵循'宜細(xì)不宜粗'的原則,即對(duì)合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商,取得一致,不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定:

1.委托項(xiàng)目

委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。如'房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理':'共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理':'環(huán)境衛(wèi)生'等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目,應(yīng)逐項(xiàng)給予明確;同時(shí)哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包,對(duì)分包的原則要求和限制條件,也應(yīng)給予明確。

2.各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容

各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容,應(yīng)表述清楚,越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,項(xiàng)目內(nèi)容包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)……環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分,樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托,哪些不委托。

不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書中明確提出外,還應(yīng)在合同談判時(shí)給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在'保安服務(wù)'這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。

3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)層次,一是工作量的量化,二是質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次,還是二天一次,這是對(duì)工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語,例如'整潔',因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。

目前,不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對(duì)此,中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[2004]1號(hào)),各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據(jù)。

4. 管理和服務(wù)費(fèi)用

各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的,不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后,費(fèi)用的確定往往是雙方爭論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí),要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費(fèi),還是酬金制付費(fèi),雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算和對(duì)比。各地物價(jià)局頒布的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)視作一個(gè)參考依據(jù),各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同,對(duì)最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。

5.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款

物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中,應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲條款。目前,各法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為,對(duì)由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款,但缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)上浮10%~25%,但真正執(zhí)行的并不多,執(zhí)行起來也較難?？紤]到政府不宜對(duì)比做出規(guī)定,因而在合同談判時(shí),業(yè)主可以設(shè)立一些獎(jiǎng)勵(lì)條款,以激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如,業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)基金,對(duì)有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎(jiǎng)勵(lì);在酬金制的情況下,如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下,其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約,可適當(dāng)提高酬金等。

上述五個(gè)層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過長,可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中,包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個(gè)附件。此外,雙方還可就具體問題增加附件。

正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要遵循'宜細(xì)不宜粗'的原則,所以經(jīng)過招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后,要有相對(duì)較長的(與一般招投標(biāo)相比)的合同談判時(shí)間?！肚捌谖飿I(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定:招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

(二)不應(yīng)有無償無限期的承諾

除委托方對(duì)物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外,在物業(yè)服務(wù)合同中,不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對(duì)住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因?yàn)?

(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù),無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期,廣大消費(fèi)者對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政福利制管房體制是欣賞的。無償?shù)某兄Z不利于全社會(huì)全面、正確地理解、認(rèn)識(shí)和實(shí)踐社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理。

(2)無償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人,其他的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的,一般不可能所有的住用人都需要,都收益,如果無償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)對(duì)那些不需要或未享受到該項(xiàng)管理服務(wù)的人來說就是不公平的。

(3)無償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的,行不通的。無償提供的管理服務(wù)仍是有成本,需要支付費(fèi)用的,無論開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長期承擔(dān)這筆費(fèi)用。否則,最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),二是將該成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。

(4)物業(yè)管理的委托是有期限的,無期限的承諾從理論上講是不通的,在實(shí)踐上也是難以做到的。無償無期限的承諾通常出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)為促銷而作出的某些承諾,或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標(biāo)機(jī)會(huì)作出的承諾。這種承諾一旦作出,日后又無法全面履行,就給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來困難,極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

在物業(yè)管理的具體實(shí)施中,有時(shí)開始開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會(huì)自行出資做一些公益性活動(dòng),如新年聯(lián)歡會(huì)、'六一'兒童付費(fèi)活動(dòng)等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施,如對(duì)老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠。這都是無可厚非的,這樣做有利于物業(yè)管理的運(yùn)作,是應(yīng)該提倡的。但是,除經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供,這些活動(dòng)的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中指出,只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

(三)實(shí)事求是留有余地

物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂,物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行,凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此,在合同談判

中,既要實(shí)事求是,更要留有余地。下面幾點(diǎn)應(yīng)引起開發(fā)商,尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。

1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行

在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)要量力而行,不同的物業(yè)有不同的檔次,這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況,這時(shí)主觀條件。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí),客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件,管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上。要注意,對(duì)經(jīng)過努力才有可能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn),要留有余地,更不能說過頭話。反之,則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。

2.對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾

物業(yè)的開發(fā)建造是一個(gè)過程,有時(shí)又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同,尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)要充分考慮這點(diǎn)。例如,24小時(shí)熱水供應(yīng),當(dāng)最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí),一般無法提供,在合同中就要說明并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)減免;又如,當(dāng)一個(gè)住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時(shí),在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住,這個(gè)入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)尤其應(yīng)注意。

(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式

在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中,不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾與糾紛。這些問題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間,也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問題,但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識(shí)水平的范疇。最然,對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛要通過不同的途徑,采取不同的處理方式來解決。

第8篇 物業(yè)服務(wù)中心食堂物品采購管理規(guī)定

物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心食堂物品采購管理規(guī)定

第一章總則

第一條為規(guī)范湛江zz物業(yè)服務(wù)有限公司zz城服務(wù)中心食堂(以下簡稱:食堂)的物品采購管理程序,保證所采購物品符合質(zhì)量要求,特制定zz城服務(wù)中心食堂物品采購管理規(guī)定。

第二條服務(wù)中心是負(fù)責(zé)物品采購管理的職能部門。

第三條本規(guī)定適用于zz城服務(wù)中心。

第二章職責(zé)

第四條分管領(lǐng)導(dǎo)、服務(wù)中心經(jīng)理逐級(jí)負(fù)責(zé)物品采購的審批。

第五條分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)對(duì)所有物品的采購活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。

第六條食堂主管負(fù)責(zé)制定月度采購計(jì)劃及零星、急需物品采購計(jì)劃。

第七條食堂倉管員負(fù)責(zé)采購和驗(yàn)收工作,包括與供方聯(lián)絡(luò)供貨、驗(yàn)貨、費(fèi)用結(jié)算等工作。

第三章采購計(jì)劃審批

第八條采購員負(fù)責(zé)于每月月底,根據(jù)倉管員的《庫房物品盤點(diǎn)清單》制定下個(gè)月物品采購計(jì)劃,填寫《物品需求計(jì)劃表》,報(bào)食堂主管處審批。

第九條食堂主管將所報(bào)采購計(jì)劃匯總后,按審批程序?qū)徟?由采購員通知合格供貨商供貨。

第十條對(duì)于零星、急購的物品,部門可即時(shí)填寫《物品需求計(jì)劃表》,并于'備注'欄中注明'零星、急購'字樣及申購原因,經(jīng)授權(quán)人口頭同意后實(shí)施采購,次日按規(guī)定補(bǔ)辦采購申請(qǐng)手續(xù)。

第十一條 固定資產(chǎn)采購以報(bào)告形式逐級(jí)上報(bào),經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后由西麗山莊管家服務(wù)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一采購。

第五章采購實(shí)施與驗(yàn)收

第十二條 根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的《物品需求計(jì)劃表》,采購員通知指定的合格供方進(jìn)行供貨。

第十三條 無法在合格供方處購到的零星、急需物品可在其他供方處對(duì)實(shí)物質(zhì)量驗(yàn)證后實(shí)施采購,但其后補(bǔ)簽的《物品需求計(jì)劃表》需經(jīng)管理中心審價(jià)。

第十四條 采購物品由倉管員與相關(guān)專業(yè)人員聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收,合格物品入庫。

第十五條 驗(yàn)收時(shí)根據(jù)公司發(fā)放的供方價(jià)目表對(duì)價(jià)格進(jìn)行核對(duì),驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物品驗(yàn)收記錄表》中。

第十六條 《物品驗(yàn)收記錄表》由倉管員保存,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格品由驗(yàn)收人員及時(shí)標(biāo)識(shí)和隔離,更換或退貨。

第六章物品領(lǐng)用與費(fèi)用結(jié)算

第十七條 由申領(lǐng)人持經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后的《領(lǐng)料單》到倉管員處領(lǐng)取相關(guān)物品。

第十八條 倉管員需建立物品管理臺(tái)帳,對(duì)物品的進(jìn)庫、出庫、庫存狀態(tài)進(jìn)行管理。

第十九條 確定合格供貨商的物品采購由管理中心與合格供貨商每月結(jié)算一次,由倉管員核實(shí)供方提供的送貨清單、核實(shí)無誤后,倉管員在《付款申請(qǐng)清單》上簽字確認(rèn),由合格供方提供每月發(fā)票、送貨清單及經(jīng)簽字確認(rèn)的《付款申請(qǐng)清單》交給出納,經(jīng)管家服務(wù)中心經(jīng)理審批,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,交公司財(cái)務(wù)部付款。

第二十條 在臨時(shí)供貨方處進(jìn)行的零星、急需物品采購,由采購部門與臨時(shí)供貨方即時(shí)結(jié)算,經(jīng)辦人以臨時(shí)供方為單位填制報(bào)銷憑證,附發(fā)票、送貨清單、經(jīng)審批的采購計(jì)劃,按原批準(zhǔn)程序進(jìn)行審批,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后交公司財(cái)務(wù)部付款。

第七章附則

第二十一條 本規(guī)定由西麗山莊管家服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條 本規(guī)定自簽發(fā)之日起實(shí)施。

第9篇 物業(yè)管理知識(shí)--維修服務(wù)管理篇

物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--維修服務(wù)管理篇

001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕,廣義的房屋維修則還包括對(duì)房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對(duì)房屋的日常保養(yǎng),對(duì)破損房屋的修繕,以及對(duì)不同等級(jí)房屋功能的恢復(fù)、改善,裝修、裝潢改善,同時(shí)結(jié)合房屋維修加固,增強(qiáng)房屋抗震能力等。

002導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)常性、持久的進(jìn)行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響或作用,房屋逐漸破損,使用價(jià)值逐步降低。

003磚木結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是12--15年。

004磚混結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是15--20年。

005鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是20--25年。

006房屋維修主要有以下特點(diǎn):只能在已有的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行;可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù);工程項(xiàng)目小,零星分散,用料品種多、規(guī)格多,新料、舊料都使用;人少但接觸的工種多;工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進(jìn)行。

007房屋維修的原則是:“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則;“能修則修,應(yīng)修盡修,以修為主,全面保養(yǎng)”的原則;對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋,采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則;為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則;有償服務(wù)的原則。

008房屋維修主要有:按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件,把房屋劃分成一等和二等以下兩類標(biāo)準(zhǔn)。

009主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí),不論對(duì)哪一類房屋維修,均要求牢固、安全,不留隱患。

010樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:應(yīng)牢固、安全、平整、美觀,不空鼓開裂;衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)地坪無倒泛水現(xiàn)象,防水層密實(shí),無滲漏現(xiàn)象。

011天面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:確保安全,平整不滲漏,排水暢通,隔熱層完好。

012墻面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動(dòng)、不剝落。

013水、電、衛(wèi)等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:保持完好,保證運(yùn)行安全,正常使用,及時(shí)更換老化管線。

014金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)是:牢固、安全、不銹蝕。

015房屋維修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;綜合維修工程等類型。

016物業(yè)翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻新工程。

017物業(yè)小修工程的涵義是:及時(shí)修復(fù)小損小壞、保持房屋原來完好等級(jí)。

018物業(yè)中修工程的涵義是:牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。

019物業(yè)大修工程的涵義是:牽動(dòng)和拆換部分主體構(gòu)件、但不需全部拆除的工程。

020公用設(shè)施維修范圍是:消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的維修。

021房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宜,合理修繕,對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn);定期檢查,及時(shí)維護(hù);加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理,確保安全,保證正常使用;最有效的合理使用維修基金;最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。

022房屋養(yǎng)護(hù)的主要內(nèi)容是:包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩方面。

023房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來源是:一、住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理);二、物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。

024房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來源是:主要有防臺(tái)風(fēng),防梅雨、暴雨,防凍、防寒。

025房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題來源是:開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題;由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題;由業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用而引發(fā)的問題。

026設(shè)備管理的對(duì)象是:給排水及衛(wèi)生設(shè)備、供電及照明設(shè)備、制冷及供暖設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備(電梯、自動(dòng)扶梯)、消防及保安設(shè)備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、娛樂設(shè)備、景觀設(shè)備。

027設(shè)備故障信息的主要來源渠道是:巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn);業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。

028標(biāo)高土0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高12.000m。

第10篇 科技學(xué)院后勤物業(yè)中心服務(wù)承諾：教學(xué)樓日常管理

科技學(xué)院后勤物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)承諾:教學(xué)樓日常管理

一、教學(xué)樓日常管理

1.嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校關(guān)于學(xué)生教學(xué)管理的規(guī)章制度,保證教學(xué)樓各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施正常運(yùn)作。

2.保持樓道、樓梯、門廳、公共部位的門窗玻璃、天臺(tái)等整潔干凈;做到地面無污垢、無積水、無痰跡、無廢棄物;衛(wèi)生間無異味、廁坑便具潔凈無黃漬,鏡面、水盆、臺(tái)面無污點(diǎn)、光亮,臺(tái)盆臺(tái)面潔具無污漬;墻面無灰塵、無污漬、無腳印、無蛛網(wǎng);保證各層通道的防火門、消防栓、燈具、指示牌、垃圾筒等公共設(shè)施清潔干凈;紙簍隨時(shí)清理。

3.保證辦公室、教師休息室、教室及室內(nèi)設(shè)備設(shè)施清潔干凈;桌椅、講臺(tái)、窗臺(tái)、黑板、地面、踏步、門楣、門套、墻面、墻角無積塵、光亮;桌斗內(nèi)無雜質(zhì);黑板板面擦凈,板槽內(nèi)無粉末,黑板周圍整潔;窗臺(tái)無積塵,窗簾掛放整齊;室內(nèi)無異味。

4.負(fù)責(zé)教室、教師休息室的鑰匙管理,按教學(xué)需求準(zhǔn)時(shí)開、關(guān)教室,教學(xué)用具及時(shí)到位。

5.負(fù)責(zé)節(jié)約用電,中午、晚上無人上課、自修時(shí)的教室要及時(shí)關(guān)閉電源和相關(guān)電器設(shè)備設(shè)施。

6.撿拾物品及時(shí)上交樓管員做失物招領(lǐng),不私自處理。

7.做好上、下課及各種考試電鈴的管理。

8.杜絕管理服務(wù)不到位所造成的教學(xué)事故的發(fā)生。

第11篇 某大廈物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查管理規(guī)定

大廈物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查管理規(guī)定

1.通過對(duì)客戶意見征詢、調(diào)查等工作,收集有代表性的意見,提高大廈管理水平,為客戶提供滿意的服務(wù)。調(diào)查內(nèi)容包括大廈管理、清潔質(zhì)量、維修服務(wù)、保安服務(wù)、特約性服務(wù)等方面。

2.調(diào)查人員可以由各部門組成調(diào)查小組或各部門依據(jù)本部門工作情況組織回訪人員,調(diào)查形式以問卷或表格形式訪問用戶。

3.調(diào)查分析為客務(wù)部在完成意見收集工作后,對(duì)所收集的原始意見材料從調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)分析整理出具有代表性的意見、數(shù)字和比率,客務(wù)部從客戶滿意程度、客戶提出意見和建議方面歸納分析結(jié)果。

4.客務(wù)部將分析歸納整理出來的調(diào)查數(shù)據(jù)連同原始材料提交中心領(lǐng)導(dǎo)。

5.各部門依據(jù)調(diào)查監(jiān)督改進(jìn)本部門工作。

第12篇 小區(qū)物業(yè)公共秩序維護(hù)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):公共秩序維護(hù)

二、公共秩序維護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目 內(nèi)容

著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護(hù)管員制服,戴好帽子,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。

2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個(gè)人衣物,制服外不得顯露個(gè)人物品(如紀(jì)念章、筆、bb機(jī)、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。

4、非當(dāng)值班時(shí)間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。

行為舉止1、上崗時(shí)舉止應(yīng)文明、大方。

2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。

3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>

4、值勤時(shí)不得抽煙、吃零食,不得看小說雜志、報(bào)紙、會(huì)客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情,不得隨地吐痰、亂丟雜物。

5、注意檢查和保持儀表,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。

6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。

2、床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊。

3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。

4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險(xiǎn)品。

5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜,不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將,以免影響其他隊(duì)員休息。

作息規(guī)定1、護(hù)管實(shí)行24小時(shí)值班制,每班提前10分鐘進(jìn)行交接班。

2、每晚零時(shí)之前熄燈就寢。

3、每周二、四下午二時(shí)至四時(shí)軍訓(xùn),無特殊情況,不得無故缺席。

4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度,下崗后外出3小時(shí)以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。

5、休息(假)期間,發(fā)生緊急情況,一經(jīng)召喚必須立即歸隊(duì),聽候調(diào)遣。

軍訓(xùn)1、立正:腳跟靠攏并齊,自然挺胸,兩臂自然下垂,兩眼平視前方。

2、稍息:左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。

3、向右(左)轉(zhuǎn):右(左)腳跟為軸,向右(左)轉(zhuǎn)90°,重心移向右(左)腳,左(右)腳迅速靠攏右(左)腳,成立正姿勢。

4、向后轉(zhuǎn):要求同向右(左)轉(zhuǎn),向后轉(zhuǎn)180°。

5、齊步走:左腳向正前方邁出約75厘米,重心前移,右腳相同。上體正直,兩臂前后自然擺動(dòng)。

6、敬禮:右手指并攏抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同時(shí)注視受禮者。

7、注目禮:面向受禮者成立正姿勢,注視受禮者,并目迎目送。

護(hù)管器材1.護(hù)管器械包括有對(duì)講機(jī)、警棍等,它是護(hù)管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器,屬公司的公共財(cái)產(chǎn),每個(gè)護(hù)管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好,防止遺失或損壞。

2.護(hù)管器械只供護(hù)管員執(zhí)行公務(wù)時(shí)使用,嚴(yán)禁用作其他用途。

3.護(hù)管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個(gè)人攜帶外出,如因工作需要須報(bào)管理處批準(zhǔn)。

4.對(duì)講機(jī)使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作,嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。

5.執(zhí)勤中禁止使用對(duì)講機(jī)聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時(shí)通風(fēng)報(bào)信。

6.警棍是護(hù)管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器,嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?/p>

7.護(hù)管員交接班時(shí),應(yīng)做好護(hù)管器械的交接驗(yàn)收記錄,防止出現(xiàn)問題時(shí)互相推卸責(zé)任。

8.護(hù)管器械不用時(shí),應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。

固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé),熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況,包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進(jìn)出時(shí)間等。

2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的顧客進(jìn)出大門有困難時(shí),應(yīng)主動(dòng)提供幫助。

3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士,應(yīng)立即起立敬禮。

4、外來人員進(jìn)出,值班人員填寫《來訪登記表》,謝絕推銷和其他閑雜人員進(jìn)入。

6、當(dāng)用戶搬出物品時(shí),應(yīng)區(qū)分不同情況,必要時(shí)值班人員查驗(yàn)用戶《出入物品申報(bào)表》后予以放行,同時(shí)收回《出入物品申報(bào)表》。

7、需要給郵局辦理簽收的郵件,應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理,及時(shí)將郵件送給用戶簽收。

8、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。

9、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。

流動(dòng)崗位1、護(hù)管巡查參見《護(hù)管巡查細(xì)則》。

2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時(shí),應(yīng)及時(shí)提供熱情的幫助。

3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會(huì)各屆人士,應(yīng)敬禮、致謝。

4、巡邏時(shí)要多走、多看、多聽、多嗅。重點(diǎn)檢查治安、防火、防盜等情況,消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好,防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理,做好《值班記錄表》,并上報(bào)護(hù)管班長或管理處主任。

5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員,要前往盤查,必要時(shí)檢查其所帶物品。屬三無人員,應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū);屬推銷、擺賣人員,應(yīng)勸其離開轄區(qū)。

6、對(duì)于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。

7、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。