第1篇 某物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)控制辦法
物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)控制辦法
1、制定周密的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支計(jì)劃,一切費(fèi)用開支必須提出申請(qǐng),月計(jì)劃提前一星期申請(qǐng)、季計(jì)劃提前一個(gè)月申請(qǐng)、年計(jì)劃提前一個(gè)季度申請(qǐng),費(fèi)用開支計(jì)劃不得隨意突破,必須調(diào)整修改的,仍須按上述程序?qū)徟ㄟ^后下達(dá)執(zhí)行;
2、落實(shí)各類人員的崗位責(zé)任制,層層負(fù)責(zé),兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲制度;
3、嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)費(fèi)的申報(bào)、審批、核銷制度,根據(jù)公司經(jīng)費(fèi)管理權(quán)限的劃分,對(duì)業(yè)務(wù)過程中需預(yù)支、花消的費(fèi)用事先申報(bào)(計(jì)劃或預(yù)算的方案)經(jīng)批準(zhǔn)方可執(zhí)行,完成業(yè)務(wù)后按公司規(guī)定的程序?qū)徍藞?bào)銷,簽字人對(duì)自己的行為負(fù)責(zé);
4、會(huì)計(jì)人員盡職盡責(zé),認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家的《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及《財(cái)務(wù)通則》為公司管好家、理好財(cái),對(duì)不符合手續(xù)和財(cái)務(wù)制度的堅(jiān)決不辦理,對(duì)損害公司利益的行為予以制止、必要時(shí)進(jìn)行舉報(bào),并在專職崗位上檢查、考核公司內(nèi)各部門執(zhí)行費(fèi)用計(jì)劃情況。
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析辦法規(guī)定
物業(yè)集團(tuán)作業(yè)文件文件
物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析辦法
一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):
1. 根據(jù)從被調(diào)查業(yè)主/用戶收回的《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》對(duì)調(diào)查項(xiàng)目中'服務(wù)態(tài)度'一欄'總體評(píng)價(jià)''很滿意、滿意、一般滿意、不滿意、很不滿意'統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù),將前三項(xiàng)評(píng)價(jià)相加的戶數(shù)和后二項(xiàng)評(píng)價(jià)相加的戶數(shù),計(jì)算出所占的百分?jǐn)?shù),得出服務(wù)態(tài)度滿意率。
2. 由于各小區(qū)提供的服務(wù)項(xiàng)目不同,《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》發(fā)放到被調(diào)查業(yè)主/用戶手中,被調(diào)查業(yè)主/用戶往往分不清服務(wù)情況,會(huì)在沒有服務(wù)的項(xiàng)目上打'√'。所以在統(tǒng)計(jì)時(shí),要將沒有提供的服務(wù)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果剔除,不再進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
二、服務(wù)態(tài)度滿意率計(jì)算公式:戶數(shù)÷調(diào)查總戶數(shù)×100=百分比
三、服務(wù)態(tài)度滿意率結(jié)果:
服務(wù)態(tài)度一欄中被調(diào)查業(yè)主/用戶對(duì)'很滿意、滿意、一般滿意'認(rèn)同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)80%以上的 ,'不滿意、很不滿意'認(rèn)同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)20%以下的,視為服務(wù)態(tài)度滿意率為80%以上。
四、數(shù)據(jù)分析:
1. 將各小區(qū)統(tǒng)計(jì)出來的服務(wù)態(tài)度滿意率匯總,可反映出各小區(qū)顧客對(duì)物業(yè)管理服務(wù)態(tài)度的滿意程度。
2. 根據(jù)各小區(qū)享受同一服務(wù)、'很滿意、滿意、一般滿意'和'不滿意、很不滿意'的人數(shù)分別算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服務(wù)項(xiàng)目上的總體管理水平。
3. 將反映各小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的滿意率分為五個(gè)檔次列表,為19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分別列出在各檔次中的服務(wù)項(xiàng)目。根據(jù)列表情況,分析出服務(wù)中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
第3篇 星城物業(yè)公司辦公用品管理辦法
新星城物業(yè)公司辦公用品管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范公司辦公用品的計(jì)劃、購(gòu)買、領(lǐng)用、維護(hù)、報(bào)廢等管理,特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于jsly物業(yè)管理有限公司。
第三條 綜合事務(wù)部是公司辦公用品的歸口管理部門,負(fù)責(zé)審批及監(jiān)控各部門辦公用品的申購(gòu)及使用情況,負(fù)責(zé)辦公用品的驗(yàn)收、發(fā)放和管理等工作。
第四條 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)辦公用品費(fèi)用的監(jiān)控。
第五條 使用部門和個(gè)人負(fù)責(zé)辦公用品的日常保養(yǎng)、維護(hù)及管理。
第六條 本辦法所指辦公用品包括:
1.耐用品:
第一類:辦公家俱,如:各類辦公桌、辦公椅、會(huì)議椅、檔案柜、沙發(fā)、茶幾、電腦臺(tái)、保險(xiǎn)箱及室內(nèi)非電器類較大型的辦公陳設(shè)等。
第二類:辦公設(shè)備類,如:電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、碎紙機(jī)、電視機(jī)、、(數(shù)碼)照相機(jī)、電風(fēng)扇、空調(diào)、取暖器、微波爐、音響器材及相應(yīng)耗材(機(jī)器耗材、復(fù)印紙)等。
2.低值易耗品:
第三類:辦公文具類,如:鉛筆、膠水、單(雙)面膠、圖釘、回形針、筆記本、信封、便箋、簽字筆、白板筆、螢光筆、涂改液、剪刀、釘書釘、復(fù)寫紙、大頭針、紙類印刷品等。
第四類:生活用品,如:面巾紙、肥皂、洗衣粉、茶具等。
第七條 電腦、打印機(jī)及其耗材不適用于本辦法。
第二章辦公用品的費(fèi)用控制及申領(lǐng)流程
第八條 辦公用品申購(gòu)實(shí)行費(fèi)用預(yù)算制度,各部門本著實(shí)事求是,節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本的原則,于每月25日前編制本部門下月度辦公用品費(fèi)用預(yù)算報(bào)綜合事務(wù)政部、財(cái)務(wù)審核、物業(yè)經(jīng)理審批。每月辦公用品的購(gòu)置應(yīng)嚴(yán)格按照審批的部門辦公用品費(fèi)用預(yù)算編制月度申領(lǐng)計(jì)劃。
第九條 辦公用品統(tǒng)一由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)申購(gòu),具體流程根據(jù)分類區(qū)別填寫申請(qǐng)。
第十條 辦公用品的申領(lǐng)流程:
填寫'辦公用品購(gòu)置申請(qǐng)表(一、二類)/辦公、生活用品申領(lǐng)計(jì)劃表(三、四類)'(各部門,每月25日前)--部門負(fù)責(zé)人審核-- 綜合事務(wù)部審核、匯總(綜合事務(wù)部,每月26日前)--財(cái)務(wù)審核--物業(yè)經(jīng)理審批--購(gòu)置領(lǐng)取發(fā)放(每月2日后)
第三章辦公用品的使用、保養(yǎng)、維修和報(bào)廢
第十一條 各類辦公用品應(yīng)愛惜使用、厲行節(jié)約,打印或復(fù)印資料時(shí)紙張要雙面使用;回形針、大頭針應(yīng)重復(fù)使用,不得隨意丟棄;圓珠筆應(yīng)更換筆芯使用。
第十二條 各類辦公用品的保養(yǎng),主要由各部門自行負(fù)責(zé),綜合事務(wù)部將進(jìn)行不定期檢查。
第十三條 各部門辦公用品在日常使用中,發(fā)現(xiàn)有故障或損壞,應(yīng)及時(shí)通知綜合事務(wù)部安排維修(主指第一、二類辦公用品)。
第十四條 價(jià)值低于500元的辦公用品(主指第一、二類)的報(bào)廢流程:
填寫'辦公用品報(bào)廢單'部門負(fù)責(zé)人審核 專業(yè)維修人員鑒定綜合事務(wù)部復(fù)核財(cái)務(wù)審核 物業(yè)經(jīng)理審批廢品公司回收。
第四章附則
第十五條 屬固定資產(chǎn)范圍(價(jià)值500元以上)的辦公用品的購(gòu)置、維護(hù)、報(bào)廢等,按公司相關(guān)制度執(zhí)行。
第十六條 個(gè)人使用的辦公用品,因調(diào)動(dòng)或辭職時(shí),須到綜合事務(wù)部辦理清還手續(xù)。
第4篇 物業(yè)小區(qū)目標(biāo)管理獎(jiǎng)懲辦法
一、目的。
確保目標(biāo)的有效落實(shí),更好的激勵(lì)員工為目標(biāo)努力。
二、范圍。
適用于物業(yè)公司所屬各部的目標(biāo)管理。
三、內(nèi)容。
1.目標(biāo)獎(jiǎng)懲的原則。
1.1獎(jiǎng)懲與評(píng)級(jí)掛鉤的原則。
1.2經(jīng)濟(jì)激勵(lì)與榮譽(yù)激勵(lì)相結(jié)合的原則。
1.3及時(shí)獎(jiǎng)懲的原則。
2.物業(yè)總公司利潤(rùn)與管理層獎(jiǎng)金分配方案。
2.1物業(yè)總公司利潤(rùn)在40萬及以下者,利潤(rùn)的45%予管理層分配;
2.2物業(yè)總公司利潤(rùn)在40萬-60萬之間者,利潤(rùn)的40%予管理層分配,若按該比例分配的金額少于2.1條,計(jì)算則按40萬的利潤(rùn)計(jì)算。如利潤(rùn)為41萬時(shí),管理層分配應(yīng)為:41*40%=16.4萬元,比40萬利潤(rùn)的40*45%=18萬還少,則按18萬元給予管理層分配。
2.3物業(yè)總公司利潤(rùn)在60萬-100萬之間者,利潤(rùn)的30%予管理層分配;,若利潤(rùn)超過60萬而管理層分配比60萬利潤(rùn)分配更少時(shí),參照2.2條款補(bǔ)足不足的部分。
2.4物業(yè)總公司利潤(rùn)超過100萬者,由董事會(huì)另行制定分配方案;
3.管理層利潤(rùn)分配方法。
依上述第2條規(guī)定,管理層應(yīng)得的利潤(rùn)按以下方法分配。
3.1將管理層應(yīng)分配的利潤(rùn)分為5個(gè)等份,即四個(gè)小區(qū)與管理總部各占一份。即每份額為總獎(jiǎng)金的20%。
3.2各小區(qū)根據(jù)考評(píng)結(jié)果決定是否拿足應(yīng)得的其中1個(gè)份額。
3.3因各種原因::不能全額支領(lǐng)的余款,由管理總部累積留存為福利基金。用于表彰本年度或下年度優(yōu)秀員工與干部。
4.各小區(qū)評(píng)級(jí)為a、b、c級(jí)者,予以獎(jiǎng)勵(lì)如下。
評(píng)級(jí)
榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)
經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)
其他獎(jiǎng)勵(lì)
a
1)“最佳經(jīng)理人、最佳主管人員、最佳管理人員”等不同稱號(hào)并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員參與分配全額分配應(yīng)得的份額即20%。
1)暫無
b
1)“優(yōu)秀經(jīng)理人、優(yōu)秀主管人員、優(yōu)秀管理人員”等不同稱號(hào)并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員分配管理層應(yīng)分利潤(rùn)的15%。
1)暫無;
c
1)“合格經(jīng)理人、合格主管人員、合格管理人員”等不同稱號(hào)并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員參與分配物業(yè)總公司利潤(rùn)的10%
1)暫無;
5.各小區(qū)評(píng)級(jí)為c、d級(jí)者,予以懲罰如下:
評(píng)級(jí)
名譽(yù)處罰
經(jīng)濟(jì)處罰
其他處罰
d
內(nèi)部刊物黑榜公告
無任何年終獎(jiǎng)金與分配等。
主要管理崗位人員(如經(jīng)理、主任、隊(duì)長(zhǎng)、等)須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會(huì)意見)。
1)降職,如從經(jīng)理降為主任、主任降為主管、隊(duì)長(zhǎng)降領(lǐng)班等);
2)降薪級(jí):至少降工資級(jí)別5級(jí)。
e
內(nèi)部刊物黑榜公告
無任何年終獎(jiǎng)金與分配等。
主要管理崗位人員(如經(jīng)理、主任、隊(duì)長(zhǎng))須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會(huì)意見)。
1)降職,如從經(jīng)理降為主任、主任降為主管等)。同時(shí)也降薪;2)待崗培訓(xùn),僅支領(lǐng)基本工資。
說明:凡降等者,所有待遇按新的職務(wù)之職等待遇支領(lǐng)。
6.物業(yè)管理總部與各小區(qū)利潤(rùn)如何分配,懲罰如何落實(shí)等,由各小區(qū)經(jīng)理報(bào)方案由財(cái)務(wù)部與行政人事部審核后由物業(yè)總監(jiān)批準(zhǔn)。
7. 以上獎(jiǎng)勵(lì)于2023年2月10前發(fā)放(即農(nóng)歷年前),懲罰于2023年1月1日起生效實(shí)施。
董事會(huì)代表意見 物業(yè)總部意見 各小區(qū)經(jīng)理人員會(huì)簽
物業(yè)總監(jiān) 財(cái)務(wù)部 行政人事部
第5篇 物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動(dòng)管理辦法
物業(yè)“服務(wù)規(guī)范年”活動(dòng)管理辦法
z忠海物業(yè)“規(guī)范服務(wù)年”活動(dòng)的管理工作主要從以下五個(gè)方面入手:即“五比五賽”。即比優(yōu)質(zhì)服務(wù),賽客戶滿意;比安全運(yùn)行,賽規(guī)范操作;比一諾千金,賽部門信譽(yù);比儀容儀表,賽禮儀禮貌;比遵章守紀(jì),賽任務(wù)完成。力爭(zhēng)通過活動(dòng)的開展達(dá)到樹立尊重規(guī)范、遵守規(guī)范意識(shí),提高公司整體服務(wù)水平,提升大廈服務(wù)檔次的目的?！耙?guī)范服務(wù)年”活動(dòng)的主要工作措施為:
1、服務(wù)上抓特色。
堅(jiān)持“客戶至上,服務(wù)為本”的宗旨,切實(shí)發(fā)揮每一個(gè)員工的作用,抓住客戶需求,解決客戶難點(diǎn),展現(xiàn)公司亮點(diǎn),在展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)特色上動(dòng)腦筋、想辦法。
2、競(jìng)賽中抓典型。
善于發(fā)現(xiàn),著力培育愛崗敬業(yè)創(chuàng)先進(jìn)典型,通過先進(jìn)典型引導(dǎo)帶動(dòng)服務(wù)質(zhì)量的全面提高。
3、工作中抓落實(shí)。
在活動(dòng)的實(shí)施過程中各部門經(jīng)理要親自抓服務(wù)、親自查服務(wù),在做好正常的五項(xiàng)比賽工作外,要重點(diǎn)針對(duì)服務(wù)過程中存在的一些陋習(xí),進(jìn)行重點(diǎn)整改。
4、活動(dòng)中求創(chuàng)新。
今年創(chuàng)建工作的重點(diǎn),是要對(duì)協(xié)會(huì)提出的28項(xiàng)主要內(nèi)容中相對(duì)比較差的項(xiàng)目中有一個(gè)較大的觸動(dòng),重點(diǎn)解決這些問題中長(zhǎng)期積累的一些弊病,力爭(zhēng)通過“規(guī)范服務(wù)年”活動(dòng)使這些問題的面貌有一個(gè)較大的改觀。各部門領(lǐng)導(dǎo)要有勇氣面對(duì)存在的不足,真抓實(shí)干,特別是針對(duì)客戶投訴較多問題,要拿出切實(shí)可行的整改方案。
5、加強(qiáng)宣傳發(fā)動(dòng),營(yíng)造濃厚的活動(dòng)氛圍,將宣傳工作貫穿于活動(dòng)的全過程。
開展“規(guī)范服務(wù)年”活動(dòng),顧名思義,就是要在服務(wù)規(guī)范上動(dòng)腦筋、想辦法。因此,活動(dòng)的宣傳重點(diǎn)應(yīng)抓住什么是規(guī)范,如何做到規(guī)范這個(gè)“龍頭”。公司組織部門經(jīng)理每?jī)蓚€(gè)月檢查一次,并將結(jié)果公布。同時(shí),要不斷推廣活動(dòng)中涌現(xiàn)出的先進(jìn)人物和好的做法,并給予獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)比賽中工作成績(jī)平平,態(tài)度散漫的,給予嚴(yán)厲處罰,部門經(jīng)理負(fù)連帶責(zé)任。公司在活動(dòng)的過程中將設(shè)立專門的活動(dòng)宣傳園地,始終保持濃郁的活動(dòng)氛圍。
z忠海物業(yè)管理有限公司
第6篇 某物業(yè)轄區(qū)智能卡管理辦法
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系文件
--智能卡管理辦法
1.目的:
規(guī)范對(duì)智能卡的管理控制,避免智能卡的不合理使用。
2.范圍:
適用使用智能卡的各管理處。
3.方法和過程控制:
3.1 智能卡的發(fā)放控制
3.1.1部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)本部門的智能卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。
3.1.2部門指定專人負(fù)責(zé)智能卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請(qǐng)人的身份識(shí)別、房號(hào)和使用范圍等登記。每季度對(duì)智能卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《智能卡季度整理表》,對(duì)異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對(duì)電腦密碼每季度進(jìn)行更改。
3.2 智能卡的登記發(fā)放
3.2.1業(yè)主申請(qǐng)領(lǐng)卡須出示有關(guān)證明,智能卡發(fā)放人員根據(jù)證明,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。
3.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請(qǐng)領(lǐng)卡,須經(jīng)部門經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行智能卡的發(fā)放授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。
3.2.3 智能卡持有人需對(duì)卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證明,部門發(fā)卡人員予以變更,并登記。
3.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。
3.3 智能卡的掛失、解掛
3.3.1持卡人掛失/解掛智能卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)智能卡發(fā)放人員核對(duì)無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
3.4 智能卡的更換、退還
3.4.1持卡人在保修期內(nèi)智能卡自然損壞,憑舊卡到控制中心可換取新卡,發(fā)卡人收回舊卡并登記。
3.4.2持卡人因人為造成智能卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請(qǐng)領(lǐng)取,不能更換。
3.4.3公司贈(zèng)送的智能卡不能辦理退還相關(guān)手續(xù)。
3.4.4車主不再承租車位后,出納應(yīng)及時(shí)知會(huì)發(fā)卡人員,取消其車場(chǎng)授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時(shí)填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.5 智能卡的注銷
3.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,部門出納員應(yīng)及時(shí)通知中心,對(duì)其智能卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。
3.5.2如果工作人員持有的智能卡存在不合理使用或丟失,授權(quán)人應(yīng)立即予以注銷或收回智能卡,同時(shí)填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.6 智能卡的授權(quán)期限規(guī)定
業(yè)主及家庭成員的智能卡授權(quán)期限一般為五年;其他人員智能卡授權(quán)期限一般為一年,最長(zhǎng)不得超過兩年。
3.7工作人員智能卡的回收
部門工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回智能卡,登記在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》中。
3.8門禁系統(tǒng)密碼管理
大堂門、單元門的開啟密碼管理處每季度更改一次,更改后的新密碼應(yīng)提前一周發(fā)到住戶郵箱或電話通知。新密碼不得以張貼或公告形式進(jìn)行通知。
4.質(zhì)量記錄表格:
gzwy7.5.1-a01-07-f1 《智能卡發(fā)放(異常)情況記錄表》
gzwy7.5.1-a01-07-f2 《智能卡季度整理表》
第7篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收
1.1竣工驗(yàn)收
當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。
1.2接管驗(yàn)收
接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后,整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工,只有它才對(duì)各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí),移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ed-tb-0309-001
2.接管驗(yàn)收的作用
接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤?物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂,實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收,能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí),能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足,從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng),建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。
3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件
3.1接管驗(yàn)收程序
3.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;
3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核,對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;
3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);
3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件
新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。
3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
b)用地批準(zhǔn)文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報(bào)告;
c)工程合同及開、竣工報(bào)告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會(huì)審記錄;
f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗(yàn)收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗(yàn)合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;
n)供水、供暖的試壓報(bào)告。
3.4驗(yàn)收的組織
3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。
3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗(yàn)收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗(yàn)收程序
4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
在接管驗(yàn)收過程中,對(duì)工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí),要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強(qiáng)電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn),保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個(gè)彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗(yàn)收的一般要求,具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn),尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí),每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯(cuò)。
5.1交接雙方的責(zé)任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收,經(jīng)檢驗(yàn)符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)計(jì)算,也可以在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費(fèi)用
第8篇 物業(yè)招投標(biāo)管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:招投標(biāo)管理辦法
1.目的
規(guī)范服務(wù)及工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作。
2.范圍
適用于公司內(nèi)所有合同金額在$2萬元-$5萬元之間的物業(yè)招標(biāo)工作,本辦法管理范圍包括:新建土建項(xiàng)目、新購(gòu)置設(shè)備項(xiàng)目、技術(shù)改造與更新項(xiàng)目、房屋維修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程)、裝修項(xiàng)目、維保工程(電梯、有線電視、安防系統(tǒng)、車閘、清潔、綠化、消殺等)、工服制作、新增服務(wù)項(xiàng)目等。超出權(quán)限規(guī)定及由管理處自行完成的工作不在本招投標(biāo)管理辦法范圍內(nèi)。
3.職責(zé)
部門/崗位地產(chǎn)出資職責(zé)物業(yè)出資職責(zé)
品質(zhì)管理部受委托項(xiàng)目的招投標(biāo)工作的協(xié)調(diào)配合組織2萬元以上5萬元以下招投標(biāo)工作
財(cái)務(wù)管理部
標(biāo)底的測(cè)算、費(fèi)用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作
地產(chǎn)工程管理部組織50,000元以上招投標(biāo)工作必要時(shí)參與工程監(jiān)督及竣工驗(yàn)收
申報(bào)部門受委托負(fù)責(zé)10,000-50,000元以內(nèi)招投標(biāo)工作及具體工程實(shí)施參與2萬元以上5萬元以下的招投標(biāo)工作;與施工單位擬制施工協(xié)議
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1公司成立招標(biāo)工作小組,其組成人員包括:招標(biāo)申請(qǐng)部門經(jīng)理及專業(yè)負(fù)責(zé)人、品質(zhì)管理部代表、財(cái)務(wù)管理部代表、法務(wù)人員、地產(chǎn)相關(guān)部門人員(與地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目)、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理。定標(biāo)時(shí)由招標(biāo)工作小組集體決策。
4.1.2招標(biāo)權(quán)限界定
4.1.2.1招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以下,由提出招標(biāo)申請(qǐng)的部門負(fù)責(zé)施工單位選擇,可以不進(jìn)行招投標(biāo),但管理處需進(jìn)行三家性價(jià)比對(duì)程序后選擇承包商;
4.1.2.2招標(biāo)預(yù)算總額在二萬元以上,五萬元以下由物業(yè)公司招投標(biāo)小組負(fù)責(zé)通過招投標(biāo)選擇施工單位
4.1.2.3招標(biāo)預(yù)算總額在五萬元以上,由提出施工的管理處為主,品質(zhì)管理部輔助組織相關(guān)資料后,交由地產(chǎn)工程管理部組織進(jìn)行招投標(biāo)選擇施工單位。
4.1.3招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式,但無論采取何種方式,都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競(jìng)標(biāo)。
4.1.4整個(gè)招標(biāo)過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。
4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露標(biāo)底、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容,以保證招標(biāo)的公正性與效果。
4.2 招標(biāo)項(xiàng)目的確定
4.2.1各部門根據(jù)工作需要,或是按照公司、地產(chǎn)公司、業(yè)委會(huì)等部門的要求,確定擬招標(biāo)項(xiàng)目。
4.3 地產(chǎn)出資工程招標(biāo)權(quán)限界定
4.3.1由管理處以書面形式(或郵件)向地產(chǎn)工程管理部提交申請(qǐng)報(bào)告,報(bào)告應(yīng)詳列原因、工程規(guī)模、費(fèi)用預(yù)算等,經(jīng)地產(chǎn)工程管理部或地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可進(jìn)行下一步工作。
a.造價(jià)在2000元以下的工程,由地產(chǎn)相關(guān)部門確認(rèn)審算工程,可以不進(jìn)行招投標(biāo),管理處按公司采購(gòu)管理程序選擇承包商。
b.造價(jià)在2000-50,000元以內(nèi)的工程,經(jīng)地產(chǎn)委托認(rèn)可,相關(guān)管理處申請(qǐng)招投標(biāo)工作,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)工作,地產(chǎn)相關(guān)部門參與定標(biāo),報(bào)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)審批。
c.造價(jià)在50,000元以上的工程,由地產(chǎn)公司組織招投標(biāo)。物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供相關(guān)招標(biāo)資料。
4.4招標(biāo)工作程序
4.4.1招標(biāo)文件
4.4.1.1制定招標(biāo)計(jì)劃、編制招標(biāo)文件,提出招標(biāo)申請(qǐng)的部門/管理處,提出詳細(xì)的招標(biāo)項(xiàng)目、時(shí)間計(jì)劃、技術(shù)交底、達(dá)到的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、配合等要求,符合招標(biāo)審算權(quán)限的將招標(biāo)申請(qǐng)和以上資料合并提出審批,超出招標(biāo)審算權(quán)限的由招投標(biāo)小組協(xié)助管理處提請(qǐng)地產(chǎn)工程管理部進(jìn)行招投標(biāo)。自審批結(jié)束5日內(nèi)由招投標(biāo)小組主持編制招標(biāo)文件并核定標(biāo)底,以及審查修改標(biāo)書中的經(jīng)濟(jì)條款,招標(biāo)文件編制完成后進(jìn)行審批;
4.4.1.2招標(biāo)文件內(nèi)容:招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件,正文包括:投標(biāo)承諾書、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、工期、質(zhì)量要求、工程造價(jià)要求、安全防護(hù)責(zé)任、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)、評(píng)標(biāo)辦法、違約責(zé)任、投標(biāo)押金 、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等,附件包括:相關(guān)圖紙、擬簽標(biāo)準(zhǔn)合同(明確我方要求的全部?jī)?nèi)容)等
4.4.1.3各類招標(biāo)文件、記錄由品質(zhì)管理部制定示范文本,作為公司該類招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)范本。
4.4.2招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請(qǐng)
4.4.2.1公開招標(biāo)的項(xiàng)目可以在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙、網(wǎng)站或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息,并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。
4.4.2.2實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo),由招標(biāo)申請(qǐng)部門、品質(zhì)管理部從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。
4.4.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標(biāo)單位或數(shù)量不夠,應(yīng)由相關(guān)部門推薦,再組織進(jìn)行考察,考察合格后方可選為投標(biāo)方,并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。
4.4.3 發(fā)標(biāo)
4.4.3.1招標(biāo)文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場(chǎng)勘察由品質(zhì)管理部組織,招標(biāo)申請(qǐng)部門、財(cái)務(wù)管理部、法務(wù)人員參與。
4.4.3.2公開招標(biāo)的項(xiàng)目,要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行審查,審查合格的投標(biāo)單位方可發(fā)放招標(biāo)文件。
4.4.3.3招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)答疑由招標(biāo)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)做好記錄工作,該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。
4.4.4開標(biāo)
4.4.4.1招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定:投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交品質(zhì)管理部,投標(biāo)截止日期之后,原則上不再接受任何投標(biāo)文件。
4.4.4.2標(biāo)書必須密封加蓋公章,開標(biāo)前任何人不得擅自打開標(biāo)書。
4.4.4.3品質(zhì)管理部主持開標(biāo)工作,開標(biāo)工作應(yīng)集體在場(chǎng),現(xiàn)場(chǎng)拆封,該過程和內(nèi)容由招標(biāo)申請(qǐng)部門作好記錄并填寫《開標(biāo)記錄表》,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。
4.4.5 評(píng)標(biāo)和定標(biāo)
4.4.5.1開標(biāo)后,招標(biāo)小組成員對(duì)各投標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行分析評(píng)比(與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評(píng)標(biāo))
4.4.5.2 評(píng)標(biāo)人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù),對(duì)自己提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。
4.4.5.3 評(píng)標(biāo)應(yīng)以滿足招標(biāo)文件要求為依據(jù)。定標(biāo)原則為:
a.能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求,并經(jīng)評(píng)審其投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)。
b.同等條件下,原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)方優(yōu)先中標(biāo)。
4.4.5
.4 下列情況須重新招標(biāo):
a.發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)。
b.投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)。
c.投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)。
d.開標(biāo)后,發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意(如各標(biāo)價(jià)均高出標(biāo)底價(jià),不在合理報(bào)價(jià)范圍之內(nèi))。
4.4.5.5 整個(gè)評(píng)標(biāo)定標(biāo)過程須作好記錄,全體參加評(píng)標(biāo)人員簽字確認(rèn)。
4.4.5.6 確定中標(biāo)單位后3天內(nèi),品質(zhì)管理部向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知函,并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。
4.4.6 簽訂合同
4.4.6.1由招標(biāo)申請(qǐng)部門參照合同范本擬定合同,按權(quán)限報(bào)公司相關(guān)部門審批,必要時(shí)由地產(chǎn)成本管理部和法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標(biāo)單位對(duì)其內(nèi)容和條款進(jìn)行確認(rèn)后簽訂正式合同。
4.4.6.2 中標(biāo)單位投標(biāo)文件應(yīng)做為合同附件隨合同存檔,其它投標(biāo)單位資料品質(zhì)管理部歸檔保存
4.4.7 招標(biāo)文件管理
4.4.7.1所有招標(biāo)文件統(tǒng)一編號(hào),編號(hào)形式為'v-**-**&&','v'表示'**','**'表示項(xiàng)目簡(jiǎn)稱,'**'表示年號(hào),'&&'表示序號(hào)。
例如
城花:v-ch-0501 都花:v-dh-0505
新城:v-*c-0508 世貿(mào):v-sm-0512
5.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.4-z01-02-f1 《開標(biāo)記錄表》
tjzzwy7.4-z01-02-f2 《開標(biāo)評(píng)審表》
tjzzwy7.4-z01-02-f3 《開標(biāo)成果審批表》
第9篇 物業(yè)管理處計(jì)算機(jī)管理辦法
項(xiàng)目物業(yè)管理處計(jì)算機(jī)管理辦法
1.機(jī)房安全規(guī)定:
1.1機(jī)房(工作臺(tái))不得攜入易燃、易爆物品;
1.2機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙;
1.3機(jī)臺(tái)不準(zhǔn)吃飯、吃零食或進(jìn)行其他有害、污損電腦的行為;
1.4機(jī)房嚴(yán)禁亂拉接電源,以防造成短路或失火;
1.5安裝堅(jiān)固門鎖系統(tǒng),防止電腦被盜。
2.機(jī)房?jī)艋?guī)定:
2.1機(jī)房?jī)?nèi)不得有衛(wèi)生死角、可見灰塵;
2.2調(diào)節(jié)適合電腦的溫度、濕度、負(fù)離子濃度,定時(shí)換風(fēng);
2.3門窗密封,防止外來粉塵污染;
2.4機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)帶入無關(guān)物品,不準(zhǔn)睡覺休息;
2.5中心機(jī)房人員進(jìn)入須穿軟底鞋;
2.6機(jī)房用品定期清潔。
3.機(jī)房參觀管理規(guī)定:
3.1不帶外人及無關(guān)人員進(jìn)入
3.2經(jīng)公司批準(zhǔn),外來人員才予安排參觀。
3.3外來人員參觀機(jī)房,須有公司指定人員陪同。
3.4電腦處理秘密事務(wù)時(shí),不得接待參觀人員或靠近觀看。
3.5操作人員按公司陪同人員要求可以對(duì)電腦演示、咨詢;對(duì)參觀人員不合理要求,陪同人員應(yīng)婉拒,其他人員不得擅自操作。
3.6經(jīng)同意,參觀人員可以實(shí)地操作電腦,但須有公司人員的認(rèn)可,不得調(diào)閱公司機(jī)密文件。
3.7參觀人員不得擁擠、喧嘩,應(yīng)聽從陪同人員安排。
3.8參觀結(jié)束后,操作人員應(yīng)整理如常。
4.計(jì)算機(jī)人員管理規(guī)定
4.1計(jì)算機(jī)屬管理處公共財(cái)產(chǎn),僅限于管理處日常管理工作,任何人不得私自開啟計(jì)算機(jī)處理個(gè)人事務(wù),更不允許玩電腦游戲。
4.2嚴(yán)格按操作程序進(jìn)行操作,不許違章操作。操作人員必須熟悉使用機(jī)型性能及配置軟件使用要領(lǐng)。
4.3計(jì)算機(jī)由專人負(fù)責(zé)系統(tǒng)的維護(hù)及數(shù)據(jù)的錄入、維護(hù)、修改工作,其他工作人員不允許對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行修改及拷貝。
4.4計(jì)算機(jī)負(fù)責(zé)人應(yīng)工作認(rèn)真、責(zé)任心強(qiáng),定期進(jìn)行數(shù)據(jù)及系統(tǒng)的維護(hù)與備份工作,發(fā)現(xiàn)軟、硬件及網(wǎng)絡(luò)故障,及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo),請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員維修,不準(zhǔn)私自拆修。
4.5精心使用,不懂就問,絕不硬性操作,定期進(jìn)行耗材的更換。
5.計(jì)算機(jī)保密
5.1不同密級(jí)文件存放于不同電腦中;
5.2設(shè)置進(jìn)入電腦的密碼;
5.3設(shè)置進(jìn)入電腦文件的密碼或口令;
5.4設(shè)置進(jìn)入電腦文件的權(quán)限表;
5.5對(duì)電腦文件、數(shù)據(jù)進(jìn)行加密處理。
a)為保密需要,定期或不定期地更換不同保密方法或密碼口令。
b).經(jīng)特殊申報(bào)批準(zhǔn),才能查詢、打印有關(guān)電腦保密資料。
c)電腦操作員對(duì)保密信息嚴(yán)加看管,不得遺失、私自傳播。
6.電腦病毒的防治
6.1公司購(gòu)買使用公安部頒布批準(zhǔn)的電腦殺毒產(chǎn)品。未經(jīng)許可證,任何人不得攜入軟件使用,防止病毒傳染。
6.2凡需引入使用的軟件,均須首先防止病毒傳染。電腦出現(xiàn)病毒,操作人員不能殺除的,須及時(shí)報(bào)電腦主管處理。
6.3在各種殺毒辦法無效后,須重新對(duì)電腦格式化,裝入正規(guī)渠道獲得的無毒系統(tǒng)軟件。
6.4建立雙備份制度,對(duì)重要資料除在電腦貯存外,還應(yīng)拷貝到軟盤上,以防遭病毒破壞而遺失。
6.5及時(shí)關(guān)注電腦界病毒防治情況和提示,根據(jù)要求調(diào)節(jié)電腦參數(shù),避免電腦病毒侵襲。
7.軟盤管理制度
7.1軟盤集中存放,由專人統(tǒng)一保管,個(gè)人不得隨便帶離公司。
7.2公司建立軟盤使用檔案,注明軟件名稱、部門、使用人員等信息。
7.3外用軟盤經(jīng)電腦主管檢查后方可使用,必要時(shí)留存保管處。
7.4公司統(tǒng)一添置空白盤片,員工不得隨意外購(gòu)空白軟盤。
7.5各部門使用軟盤,均向管理人員登記借用。
第10篇 某物業(yè)管理公司考核辦法
物業(yè)管理公司考核辦法
1、目的
為加強(qiáng)公司內(nèi)部管理,激勵(lì)員工的工作積極性,使公司的各項(xiàng)規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行,制定本辦法。
2、適用范圍
公司全體員工。
3、原則
3.1制度面前,人人平等。
3.2堅(jiān)持“四不講”,不講條件,不講情面,不講照顧,不講客觀,獎(jiǎng)罰分明,逗硬考核。
3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對(duì)物業(yè)管理人員的考核權(quán),對(duì)公司負(fù)責(zé),公司對(duì)物業(yè)管理經(jīng)理考核,各主管對(duì)員工進(jìn)行考核。
4、考核時(shí)間:
每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進(jìn)行打分考核。各主管對(duì)各崗位進(jìn)行打分考核并公司審查、備案。
5、考核內(nèi)容
5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。
5.2崗位考核執(zhí)行情況。
6、考核辦法:
6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標(biāo)準(zhǔn)工資和考核工資組成,其中考核工資根據(jù)公司對(duì)各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費(fèi)員、維修員、保安為每月100元,保潔員為每月50元,作為當(dāng)月的考核工資。其伙食、交通、通訊補(bǔ)貼除外。其余為標(biāo)準(zhǔn)工資。
6.2工作考核實(shí)行100分/人、月制考核,全面達(dá)標(biāo)為100分,依次為94、84、74、64共五個(gè)等級(jí)。
6.3得分為95-100分者,得全月考核工資。
6.4得分為85-94分者,扣全月考核工資30%
6.5得分為75-84分者,扣全月考核工資80%
6.6得分為64-74分者,扣全月考核工資,另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的30%。
6.6得分為64分以下者,扣全月考核工資,另扣標(biāo)準(zhǔn)工資的50%。直至當(dāng)月違反同一規(guī)定兩次及以上者,加倍考核。
7.0考核通則
7.1獎(jiǎng)勵(lì)
7.1.1對(duì)公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻(xiàn),使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者,獎(jiǎng)5~50分/次。特別突出,晉升一級(jí)工資。
7.1.2工作業(yè)績(jī)突出,受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚(yáng)者,獎(jiǎng)5~10分/次。
7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級(jí)競(jìng)賽獲獎(jiǎng),為公司爭(zhēng)得榮譽(yù)者,給予通報(bào)表揚(yáng),獎(jiǎng)5~10分/次,獲市級(jí)嘉獎(jiǎng),獎(jiǎng)15分/次,記功一次。
7.1.4見義勇為,事跡突出者,給予通報(bào)表揚(yáng),獎(jiǎng)5~10分/次,特別突出者,加倍獎(jiǎng)勵(lì)。
7.1.5拾金不昧,獎(jiǎng)1~10分/次,數(shù)額巨大,加倍獎(jiǎng)勵(lì)。
7.1.6公司的單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
7.1.7積極提合理化建議,對(duì)公司物業(yè)服務(wù)工作有實(shí)際收獲和較好推動(dòng)作用,獎(jiǎng)5~20分/次。
7.1.8及時(shí)制止治安、消防及其它突發(fā)事件,保護(hù)了生命財(cái)產(chǎn)安全,減少經(jīng)濟(jì)損失,獎(jiǎng)5~20分/次。
7.1.9精打細(xì)算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果,獎(jiǎng)5~20分/次。
7.1.10對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行技改,延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者,獎(jiǎng)5~20分/次,特別突出者,加倍獎(jiǎng)勵(lì)。
7.1.11堅(jiān)持原則,檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為,事跡突出者,獎(jiǎng)5~20分/次,特別突出者,加倍獎(jiǎng)勵(lì)。
7.2考核
7.2.1遲到、早退、曠工,按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。
7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整,扣1分/次。
7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范,扣1分/次(項(xiàng))。
7.2.4語言粗俗,服務(wù)被業(yè)主有效投訴,扣5分/次(項(xiàng))。
7.2.5不服從指揮,未按時(shí)完成上級(jí)交辦任務(wù),扣3分/次(項(xiàng))。
7.2.6破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非,工作推委、拖拉,扣3分/次(項(xiàng))。
7.2.7工作期間,干與本職工作無關(guān)之事,扣3分/次。
7.2.8當(dāng)班飲酒或酒后上班者(因公飲酒者,酒后不得上班,不在本考核之列),扣5分/次。
7.2.9當(dāng)班吃零食,禁區(qū)內(nèi)吸煙者,扣2分/次。
7.2.10串崗、脫崗者,扣5分/次;若給公司或業(yè)主造成損失的,另行處理。
7.2.11當(dāng)班吵架、打架、賭博者,扣10分/次,情節(jié)嚴(yán)重者,另行處理。
7.2.12當(dāng)班期間睡崗者,扣10分/次。
7.2.13無故不參加例會(huì)、訓(xùn)練、培訓(xùn)者,扣2分/次。
7.2.14記錄不準(zhǔn)確,各類資料上報(bào)不及時(shí)者,扣2分/次。
7.2.15弄虛作假,隱瞞實(shí)情,包庇、縱容下屬者,扣5分/次(項(xiàng))。
7.2.16限期整改不及時(shí),未達(dá)要求者,扣3分/次(項(xiàng))。
7.2.17泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報(bào)復(fù)他人者,扣10~20分/次。
7.2.18工作場(chǎng)地不干凈、整潔,工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑,扣1分/次(處)。
7.2.19故意刁難業(yè)主,向服務(wù)對(duì)象吃、喝、卡、拿、要,收取好處費(fèi),除退出非法所得、賠禮道歉外,另扣20分/次,情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。
7.2.20主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán),導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤,影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失,扣5~20分/次或另行處理。
7.2.21業(yè)主(使用人)投訴、咨詢時(shí)認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者,扣2分/次。
7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級(jí)平時(shí)督導(dǎo)不周的原因,或此事是由其他人員、其他部門檢舉者,其直接上級(jí)應(yīng)受相應(yīng)考核。
7.2.23各級(jí)員工對(duì)所屬人員的各種考核,如果有涉及知情不報(bào)或蓄意護(hù)短者,將受到被考核人相同的考核。
8.0考核細(xì)則
8.1部門負(fù)責(zé)人考核評(píng)分細(xì)則
8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責(zé)任事故,根據(jù)事故責(zé)任大小扣20分/次或予行政處理,或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。
8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%,每降1個(gè)百分點(diǎn),扣5分/個(gè)百分點(diǎn)。
8.1.3所管轄物業(yè)各項(xiàng)管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全,每缺一項(xiàng),扣1分/項(xiàng)。
8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率,未達(dá)規(guī)定值,每降1個(gè)百分點(diǎn),扣5分/個(gè)百分點(diǎn)。
8.1.5員工培訓(xùn)不符合有關(guān)規(guī)定,扣5分/次。
8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意,擅作主張,給業(yè)主或公司造成一定損失,扣
5~20分/次,情節(jié)嚴(yán)重,另行處理。
8.1.7違反公司人事管理制度和財(cái)務(wù)管理制度,扣10~20分/次。
8.1.8工作失職、瀆職,經(jīng)考評(píng),不能勝任本職工作者,予降職或其它處理。
8.2收費(fèi)員考核評(píng)分細(xì)則
8.2.1嚴(yán)格執(zhí)行公司的財(cái)務(wù)制度,建立健全各項(xiàng)收費(fèi)臺(tái)帳,未做到,扣2分/次(項(xiàng))。
8.2.2各科目按規(guī)定記帳,按時(shí)結(jié)帳、對(duì)帳,未做到,扣2分/次(項(xiàng))。
第11篇 小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法
第一章總則
第一條 為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強(qiáng)和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我鄉(xiāng)實(shí)際,制定本辦法。
第內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)并報(bào)社會(huì)事務(wù)辦公室備案:
(一) 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算;
(二) 移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè);
(三) 移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)地及其他財(cái)物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi),向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一) 居(村)民安置小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料;
(二) 居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三) 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(四) 地下管網(wǎng)竣工圖;
(五) 業(yè)主分布情況;
(六) 其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條 物業(yè)資金的管理
(一) 各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,確保資金運(yùn)行規(guī)范;
(二) 物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會(huì)繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會(huì)繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)所租金及其他收益,應(yīng)由社區(qū)(村)委會(huì)直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三) 各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支付、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購(gòu)置經(jīng)營(yíng)用房,?？顚Ｓ?不得挪作他用;
(四) 居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項(xiàng)目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項(xiàng)目計(jì)劃,資金預(yù)算,經(jīng)社區(qū)(村)委員會(huì)討論同意并報(bào)政府按照有關(guān)報(bào)批程序?qū)徟髮?shí)施。社區(qū)(村)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項(xiàng)目及資金使用情況進(jìn)行公示,并接受上級(jí)主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五) 居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房、場(chǎng)所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產(chǎn)收益中補(bǔ)足。
第二十六條 各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi):
(一) 各社區(qū)(村)可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況,在一定時(shí)期內(nèi)為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi);
(二) 各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立后,應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費(fèi),村級(jí)補(bǔ)貼”的物業(yè)服務(wù)繳費(fèi)新模式;
(三) 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經(jīng)濟(jì)組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的補(bǔ)貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎(jiǎng)懲
第二十七條 對(duì)在物業(yè)管理中取得顯著成績(jī)的物業(yè)管理企業(yè),由上級(jí)主管部門給予表彰并向社會(huì)公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi),不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的,政府將予以警告、責(zé)令限期改正;情況嚴(yán)重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進(jìn)入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法
第二十二條 規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴(yán)重者,提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的,受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條 本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場(chǎng)所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
公用設(shè)備,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。
第三十二條 本辦法由社會(huì)事務(wù)辦公室負(fù)責(zé)解釋。
第12篇 某某物業(yè)公司物品采購(gòu)驗(yàn)收領(lǐng)用管理辦法
某物業(yè)公司物品采購(gòu)、驗(yàn)收、領(lǐng)用管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物品管理,加強(qiáng)物品采購(gòu)價(jià)格監(jiān)督管理,降低物品采購(gòu)成本,降低庫存,增加企業(yè)效益,特指定本辦法。
第二條 本規(guī)定適用于公司各部門購(gòu)買原材料、輔料、零部件、保潔用品、辦公用品、勞保用品以及其他物品等采購(gòu)過程中的決策、價(jià)格監(jiān)督、領(lǐng)用監(jiān)督、財(cái)務(wù)核算等行為。
第三條 物品采購(gòu)要樹立采購(gòu)經(jīng)濟(jì)批量觀念,物品驗(yàn)收要堅(jiān)持獨(dú)立原則,物品的領(lǐng)用要樹立需用原則。
第二章 物品采購(gòu)的管理
第四條 各部門每月應(yīng)根據(jù)部門需要,編制部門'采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表'(一式兩份,部門一份,倉(cāng)庫保管員一份,見表一),經(jīng)各部門主管簽字確認(rèn)后,報(bào)綜合管理部(以下簡(jiǎn)稱綜合部)。綜合部每月(25日前)應(yīng)根據(jù)各部門提交的部門采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表及現(xiàn)物品庫存狀況編制'采購(gòu)計(jì)劃匯總表'(一式兩份,綜合管理部一份,倉(cāng)庫保管員一份,見表二),采購(gòu)計(jì)劃匯總表后附各部門所需物品明細(xì)。'采購(gòu)計(jì)劃匯總表'必須經(jīng)倉(cāng)庫保管員、物業(yè)公司經(jīng)理確認(rèn)后,審批方可生效。對(duì)采購(gòu)計(jì)劃外的物質(zhì)需求,必須填寫'用品特批單'(見表三),經(jīng)上述人員確認(rèn)同意,財(cái)務(wù)審批后方可采購(gòu)。
第五條 綜合管理部每月應(yīng)編制采購(gòu)計(jì)劃,并建立采購(gòu)明細(xì)臺(tái)帳(保存期限為二年),接受主管領(lǐng)導(dǎo)檢查,定期和財(cái)務(wù)進(jìn)行核對(duì)。采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)以合理的庫存和經(jīng)濟(jì)批量為前提,堅(jiān)持'先利庫,后采購(gòu)'的工作程序,誰提供采購(gòu)依據(jù),誰承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
第六條 綜合管理部每半年需對(duì)重要、主要物品供應(yīng)商進(jìn)行一次綜合評(píng)定,并建立供應(yīng)商檔案,對(duì)于評(píng)審不合格的供應(yīng)商予以淘汰,補(bǔ)充新的合格供應(yīng)商。
第七條 綜合管理部負(fù)責(zé)處理公司庫倉(cāng)的冷、背、殘、次物品。
第三章 物品驗(yàn)收的管理
第八條 所采購(gòu)的貨品到達(dá)公司前,采購(gòu)人員應(yīng)事先通知庫倉(cāng)人員做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。
第九條 采購(gòu)的物品到達(dá)公司后,必須由采購(gòu)人員、負(fù)責(zé)檢驗(yàn)人員(使用部門、工程部技術(shù)人員)和倉(cāng)庫人員一起根據(jù)供貨方發(fā)貨單(或發(fā)票)上所列物品進(jìn)行逐一驗(yàn)收。
第十條 采購(gòu)物品的入庫驗(yàn)收包括數(shù)量(直觀上物品的完好度)、質(zhì)量(規(guī)格、型號(hào)、產(chǎn)地等)、價(jià)格三個(gè)方面。數(shù)量和價(jià)格驗(yàn)收由倉(cāng)管人員負(fù)責(zé),質(zhì)量驗(yàn)收由使用部門(或公司專業(yè)技術(shù)人員)或倉(cāng)管人員負(fù)責(zé)。
第十一條 公司所采購(gòu)的物品到達(dá)后,應(yīng)在當(dāng)日辦理完驗(yàn)收入庫手續(xù)和財(cái)務(wù)入庫手續(xù)。
第十二條 公司購(gòu)進(jìn)物品,經(jīng)驗(yàn)收合格后,倉(cāng)管人員必須及時(shí)填制有編號(hào)的入庫單,一式三聯(lián)。對(duì)驗(yàn)收不合格的物品,倉(cāng)管員不得辦理入庫手續(xù),由采購(gòu)員辦理換貨或退貨;對(duì)入庫后發(fā)現(xiàn)不合格的,倉(cāng)管人員應(yīng)及時(shí)通知采購(gòu)人員辦理換貨或退貨,給公司造成損失的,追究有關(guān)人員的責(zé)任。倉(cāng)管人員填寫入庫單,應(yīng)以獨(dú)立保管的實(shí)體作為入庫單位。
第十三條 物品入庫后,應(yīng)當(dāng)按照種類分區(qū)擺放整齊,按種類設(shè)置貨物標(biāo)識(shí),嚴(yán)禁將不同種類的貨物混放。
第十四條 付款時(shí)必須持合同、入庫單、發(fā)票經(jīng)總經(jīng)理(或其授權(quán)人)審批后,方可到財(cái)務(wù)部辦理付款手續(xù),手續(xù)不全財(cái)務(wù)有權(quán)拒絕付款。
第四章 物資領(lǐng)用管理
第十五條 確需領(lǐng)用物品的人員、部門,必須填寫公司統(tǒng)一印制的'領(lǐng)料單'及'采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表'并經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字,領(lǐng)用人持'領(lǐng)料單''采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表'到倉(cāng)庫領(lǐng)料,領(lǐng)料單的有效期限為3天。保潔用品,辦公用品等日常使用頻繁的物品,由各部門憑'領(lǐng)料單'、'采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表'按月一次領(lǐng)出。
第十六條 倉(cāng)管人員根據(jù)完備、有效、準(zhǔn)確的領(lǐng)料單填寫一式四聯(lián)出庫單,按照出庫單上的項(xiàng)目逐一發(fā)放,并在各部門'采購(gòu)計(jì)劃明細(xì)表'上蓋'已領(lǐng)用'章,定期將出庫單傳遞給財(cái)務(wù)部門。
第十七條 保潔班月領(lǐng)料計(jì)劃應(yīng)由保潔部主管按掌握的日常消耗所需量嚴(yán)格編制,并經(jīng)主管簽字后,報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。由月領(lǐng)料計(jì)劃分解產(chǎn)生的旬計(jì)劃、日計(jì)劃由其主管審批后連同物業(yè)經(jīng)理審批過的月領(lǐng)料計(jì)劃應(yīng)于計(jì)劃月上月末送至倉(cāng)庫管理員,倉(cāng)管人員嚴(yán)格按第二十條 和二十一條 的要求發(fā)料。
第十八條 每月末,由倉(cāng)庫管理員對(duì)保潔部領(lǐng)用物料匯總,與月領(lǐng)料計(jì)劃進(jìn)行核對(duì),若有差異報(bào)其物業(yè)經(jīng)理并責(zé)成其說明原因。
第十九條 工程部主管根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn),編制維修用料月計(jì)劃,對(duì)于經(jīng)常使用的替換配件、物品、維修材料等,由工程部主管提出申請(qǐng),經(jīng)財(cái)務(wù)部審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核批準(zhǔn)后,可實(shí)行定額備用量,一般保證7天的庫存量。根據(jù)批準(zhǔn)后的申請(qǐng)?zhí)顚?領(lǐng)料單'(見表四),一次領(lǐng)出備用。并指定專人負(fù)責(zé),建立明細(xì)臺(tái)帳,月末工程部應(yīng)將庫存量結(jié)出,報(bào)倉(cāng)管人員核對(duì),財(cái)務(wù)部定期或不定期檢查領(lǐng)用、庫存情況。
第二十條 對(duì)于不經(jīng)常使用的物料,憑完備、有效的手續(xù)領(lǐng)用。
第二十一條 需要維修的客戶或公司部門,工程部必須根據(jù)客服中心填制的'報(bào)修單'(一式三聯(lián),財(cái)務(wù)、工程、客服各一聯(lián),見表五)進(jìn)行維修,所需更換的物料或所需工費(fèi)必須經(jīng)客戶或報(bào)修部門有關(guān)人員簽字確認(rèn),月末客服中心應(yīng)將報(bào)修單匯總后交倉(cāng)管部門、財(cái)務(wù)部進(jìn)行核對(duì)、核算。對(duì)于虛假的報(bào)修,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以嚴(yán)肅處理,工程部主管應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十二條 實(shí)行'以舊換新'領(lǐng)用物料的部門或人員,必須持舊物料和完備、有效的'領(lǐng)料單',到倉(cāng)庫更換。倉(cāng)管人員應(yīng)在領(lǐng)料單備注欄中注明'以舊換新'字樣,對(duì)回收廢舊物料有變賣價(jià)值的,倉(cāng)管人員應(yīng)歸類存放,無使用價(jià)值的,也應(yīng)獨(dú)立存放,定期按程序由綜合管理部處理。
第五章 附則
第二十三條 采購(gòu)必須按上述規(guī)定的程序辦理,指定專人負(fù)責(zé)采購(gòu)、驗(yàn)收和保管,公司將定期或不定期的進(jìn)行全面檢查(包括價(jià)格、合同、程序等),并將檢查結(jié)果以書面形式上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo);同時(shí)將此作為部門及個(gè)人的考核指標(biāo)之一。
第二十四條 本管理辦法自下發(fā)之日起試行,原與此辦法有抵觸的,以本辦法為準(zhǔn)。
第二十五條 本辦法由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
